保障性租赁住房发展的金融支持分析

韩冰

（新乡市保障性住房服务中心，河南 新乡 453000）

现阶段，为有效解决保障性租赁住房的金融支持难题，需要我国政府及市场层面，探寻一条全新的投资渠道。根据其他国家的保障性租赁住房发展经验来看，大力发展保障性租赁住房，能够有效促进国家经济与市场经济的有效融合。因此，为有效推动我国保障性租赁住房的发展，笔者针对保障性租赁住房的金融支持制度为主要研究内容，探讨保障性租赁住房在建设期间的金融方面问题，借鉴国内外先进经验，有效促进我国保障性租赁住房金融支持制度的发展。

一、保障性租赁住房的建设发展意义

随着我国社会科技水平的不断进步，农村外来人口及务工人员逐渐向城市聚拢，一线、二线城市的商品房建设规模逐年增加，导致房价持续攀高，因此住房问题成了我国现阶段的主要民生问题。为保障低收入人群的基本住房利益，需要政府提供一定的住房资源，解决住房问题直接关乎我国的民生问题。因此，我国在现阶段重点强化保障性租赁住房的建设，从而有效解决城市住房紧缺的问题（见图1），着重解决住房困难人群、农村人群、务工人员的住房需求，已成为我国现阶段保障性住房政策的重点发展方向，保障性租赁住房主要由政策性租赁住房与公租房组成。

图1 “十四五”保障性租赁住房计划建设数量

公租房主要面对具有城镇户口的住房困难户，及一定的收入困难人群；政策性租赁住房主要为城市外来人口，例如，毕业生、打工人员等等提供的住房，并且这部分外来人口在数量上较大。长期以来，保障性租赁住房的数量也难以满足人口需求。并且由于保障性租赁住房的人群覆盖面较广，前期的建设投入资金较大，仅仅依靠政府资金投资难以支撑。此外，由于保障性租赁住房的投资真空期较长，盈利水平较低，因此难以获得商业融资，缺乏有效的金融支持和投资融资渠道。

二、现阶段我国保障性租赁住房金融支持存在问题分析

现阶段，虽然我国政府对保障性租赁住房政策的建设发展提供了一定支持，并且在市场及国家层面也有越来越高的需求。但由于资金原因，导致保障性租赁住房的建设仍受到一定影响。主要问题在于，保障性租赁住房的建设资金投入困难，可持续的资金供给缺乏。

资金投入困难，导致我国保障性租赁住房的需求与供应出现了较大差距。据有关数据表明，现阶段我国居民首要的住房选择，还仅仅局限在商品房层面。主要原因在于，我国房地产商大力开展商品房建设，并且由于社会需求面较大，导致商品房的价格一般较高，并且呈现逐年上涨趋势。虽然现阶段我国保障性租赁住房的工作开展呈现稳步上升趋势，但相对于我国国内的商品房建设规模，仍存在一定的差距。

此外，由于我国现阶段的经济发展水平，与国外相比存在一定差别。并且我国保障性租赁住房的资金投入，主要依靠政府，并缺乏其他的金融支持手段，难以满足实际的保障性租赁住房建设要求。特别是针对我国一些贫困地区和经济水平不发达的地区，建设保障性租赁住房更是难上加难。并且政府能够用于建设保障性租赁住房的资金支持也比较有限，仅仅依靠政府层面进行投资，抑制了保障性租赁住房的建设发展。

另外，由于我国保障性租赁住房建设，出现了可持续的金融供给缺乏问题。此问题的产生在于，我国政府一方面缺乏对建设保障性租赁住房的资金支持，另一方面也缺乏一定的持续性投资。并且多数地方的政府财政收入较为有限，关于保障性租赁住房方面的投资更是少之又少。并且最近几年，随着我国商品房建设规模的不断加大，房价一再上涨，保障性租赁住房难以获得商业投资，以及长期的金融支撑。此外， 针对商品房来说，保障性租赁住房存在建设周期较长，市场回报率低，无法在短期内获得投资回报等问题，从而影响保障性租赁住房的持续建设发展。

因此，为有效促进我国保障性租赁住房拓展多元化的金融支持手段，需要借助政策性住房金融，作为良好支持手段。而政策性住房金融，作为保障性住房金融支持创新的有效方法，能够促进我国市场资金与国家信用的有机融合，从而为民间社会资金注入保障性住房建设发展领域提供有效支持，是解决我国目前保障性租赁住房融资问题的有效途径。为着重推动保障性租赁住房的健康有效发展，政府要意识到政策性住房金融的融资原理与相关优势，从而为保障性租赁住房的金融支持拓展融资渠道，使其得到持续有效的融资措施。

三、我国保障性租赁住房发展的金融支持分析

（一）我国保障性租赁住房建设需要政策性住房金融支持

由于我国的商品房建设规模较大，导致保障性租赁住房成为常住型住房的市场短板。大量的公民都纷纷购买商品房，导致商品房需求过大，房价持续走高，而中低收入及贫困地区的人口住房问题仍需要解决。现阶段，随着我国政府最近几年大力发展保障性租赁住房，完善市场租房机制，有效激活了我国的住房市场内部调节系统。从而使我国的住房政策从住房购买，转向了住房购买与租房并重的局面。

我国政府明确提出，要强化多方面的住房供给，从多个渠道保障住房购买与租赁的双向住房制度。在一定程度上，体现了住房回归到了居住属性的层面，使特殊人群，外来打工人群解决了住房需求。保障性租赁住房建设，已受到了我国政府的一定重视，并高度强调，要做好保障性租赁住房的建设发展问题，解决好特殊人群的住房问题。但是，现阶段我国保障性租赁住房的建设资金来源较为单一，主要依靠政府资金，地方财政支持，以及土地转让金支持等。由于我国的政策性住房金融支持发展较为落后，大量的资金缺乏，使得保障性租赁住房的金融支持缺乏直接渠道，政府背负着较大的金融压力，使我国保障性租赁住房的持续建设发展遭受到阻碍。

（二）保障性租赁住房金融支持发展需借鉴国内外有效经验

国外政府为解决国家特殊人群，及低收入人群的住房问题，纷纷建立起了政策性住房金融支持，从而为保障性租赁住房的建设发展，提供了长期持久的低成本资金来源渠道，有效解决了保障性租赁住房，在建设发展过程中所产生的资金问题，推动了政府保障性租赁住房建设目标的发展。例如，韩国实行的国民住宅基金制度，日本实行的住宅金融工具库制度，德国实行的合同储蓄制度等等。这几种国家的政策性住房金融支持制度，有效实现了保障性住房的金融支持发展，保障了国民的住房需求。

因此，借鉴政策性住房金融，能够有效实现国家信用与市场资金的有效融合，为社会资金流向保障性租赁住房金融支持领域，提供了良好的借鉴。韩、日、德等国家强化了政策性住房金融支持立法，构建了政策性住房金融机构，建设了稳定的资金来源渠道，推动了国家保障性租赁住房的金融支持发展。因此，借鉴其他国家的政策性住房金融制度，对我国解决保障性租赁住房金融支持渠道的难题，具有一定的借鉴意义。他国的实践经验，证实了政策性的住房金融支持手段，作为政府实施保障性租赁住房的重要方向，能够解决政府在住房领域，实现国民收入再分配的重要举措。在提高并解决了保障性租赁住房建设发展及一定的融资问题，提升民生利益等方面都发挥了关键作用。因此，我国要借鉴其他国家政策性住房金融运行制度经验，通过创新金融路径，有效推动我国保障性租赁住房金融支持的多渠道发展。

（三）建立国家信用与市场机制的长效结合机制，强化保障性租赁住房金融支持

国外发达国家通过应用政策性住房金融手段，实现了国家政府信用与市场机制的长效结合，构建了高效率的资金组织系统，将低成本的民间社会资金，有效注入了保障性租赁住房的建设发展领域。为保障性租赁住房建设发展的金融支持提供持续供给，提供了一定的有效性前提。实践表明，保障性租赁住房的建设资金来源，不能完全依赖政府及地方财政支出，也不能利用临时性或自发性的筹措方式，必须依靠政策性住房金融。从而为保障性租赁住房的金融支持，提供持续性制度保障，从而拓展资金来源渠道，促进保障性租赁住房的金融支持良好发展。与其他国家相比，我国在保障性租赁住房金融支持层面，缺乏有效的政策性住房金融制度。

这是由于我国保障性租赁住房建设融资，主要依靠政府和财政投资，并且主要依靠直接投资，缺乏一定的财政投资及融资机制，导致民间资金无法进入住房保障领域，国家财政的相关融资水平也难以取得成效。基于此，由于我国保障性租赁住房的金融支持，需要依靠低成本以及持续性、长期性的资金政策，我国政府部门要意识到政策性住房金融，在解决保障性租赁住房金融支持及资金筹措中的关键作用。因此，我国政府要实现以政府为引导，结合国家信用与市场机制，发展政策性住房金融，构建保障性租赁住房的市场融资长效机制，从而为保障性住房的资金支持提供有效的金融制度。

（四）强化住房政策的金融立法，构建国家层面的政策性住房金融机构

住房政策性金融是一种独特的金融形式，所以需要受到法律保护及相关规范制约。例如，韩国、德国及日本，分别制定了相关住房政策性金融法律，能够为政策性住房金融的发展提供一定的制度支持和融资政策。而直到现在，我国关于政策性住房金融方面的法律，仍然是一片空白。

因此，我国政府应积极借鉴其他发达国家的经验，强化政策性住房金融立法。在政策性住房金融方面，以法律形式明确其业务规范，及相关监管，资金来源渠道，规避风险等问题，推动政策性住房金融发展，为其创造有效的法律环境。多数发达国家都建立了以国家层面为引导的政策性住房金融机构，落实了住房金融政策。而我国目前现有的政策性住房金融政策，主要直接为住房公积金制度。

但是，住房公积金制度偏向于从市场需求层面提供住房消费金融，只是提升了公民的购房是能力。因此，为促进保障性租赁住房建设提供金融支持，我国需要构建国家层面的政策性住房金融机构。

（五）创新财政融资模式，为保障性租赁住房提供低成本融资渠道

在发达国家保障性租赁住房的资金来源中，多数具有资金来源成本低，资金持续性高，并且资金来源稳定等相关特点。这说明其他国家在政策性住房金融方面，能够有效支持保障性租赁住房的资金发展。因此，我国应积极借鉴其他国家的经验。

总的来说，每个国家在保障性租赁住房的金融支持方面，都会采取不同的资金来源渠道。例如，韩国的保障性住房资金来源主要集中在财政资金，国民住宅债券；日本的保障性住房资金来源，主要集中在人寿保险、邮政储蓄等；德国政府会通过发放储蓄奖励的方式，引导居民积极开展住房储蓄。

因此，我国应积极借鉴发达国家的经验，将国家信用与市场资金进行有机结合，为保障性租赁住房的金融支持，开辟多元化的融资渠道。我国政府要改变往常直接将财政资金，投资在保障性租赁住房建设的方法。可以将财政资金作为政策性住房金融发展的投资者，同时借助政府的信用，拓展多元化的融资渠道，积极开展住房储蓄业务，借鉴发达国家政策性住房金融的资金来源渠道，有效吸收社会闲散资金，积极开办住房储蓄业务。通过一定的财政税收激励政策，借助国家信用，将社会资本有效融入政策性住房金融机构产品，从而有效促进保障性租赁住房建设的金融支持。