房屋空置的研究现状、热点与趋势——基于文献计量法和知识图谱分析

张 欣，潘竟虎

(西北师范大学 地理与环境科学学院，兰州 730070)

房地产业作为国民经济的支柱产业，对促进区域经济发展具有重要意义。房地产业的平稳健康发展对改善人居条件有直接且积极的影响，房屋空置程度的高低可以正确衡量房地产市场是否健康平稳运行。适度的住房空置不仅是合理的，而且是必要的，但大量空置房的出现会对城市空间格局和可持续发展产生负面影响，从而对住宅市场和国民经济的健康发展起到消极作用，过量空置甚至可能会引发房地产泡沬[1]。美国是最早关注房屋空置的国家，自2010年以来，美国出租房产的空置率一直低于10%[2]，空置情况控制良好。2020年英国空置超过5年以上的房屋约4.7万套，超过6个月的房屋高达31.4万套[3]。近年来，中国的房地产业迎来飞速增长，2000年房地产开发投资额仅为4 902亿元[4]，2020年达到14.14万亿元[5]，增长近28倍。随着房地产业发展持续火爆，商品房投资热情高涨，“造房运动”在全国范围内如火如荼地进行，商品房新建面积迅猛增长，土地的开发程度已远远超过人口的实际需求，空置面积也随之明显增加[6]。此外，为了缓解人口增长和建设用地压力，全国绝大多数地方都启动了新区、新城等大规模的城市规划，开启了大规模的“造城运动”，但受政绩考评、土地财政、互相攀比等诸多因素影响，一些城市在扩张中缺乏科学依据和论证基础，新城、新区一味追求规模扩大，加之地理位置偏远，基础服务设施建设滞后，成为房屋空置的高发地。Shepard[7]指出，中国拥有世界上最多的空置房屋。2017年中国城镇住宅市场空置的住房数量总数为6 500万套，2011—2017年城镇住房空置率从18.4%增至21.4%，远超发达国家相对成熟的房地产市场中的5%～10%这一住房空置率合理波动范围[8]。房屋空置问题愈发严峻，引起了政府、公众及学者的重点关注。

虽然国内外学者针对房屋空置的学术研究成果呈增加趋势，研究主题和视角也日益丰富且渐趋深入，但总体来看，由于房屋空置研究涉及多学科、多领域，起步较晚，研究还远未成熟，且在房屋空置领域少有对现有文献进行综合性分析的文章。对现有研究的总结归纳能够了解研究趋势，把控研究热点，寻找研究的薄弱点，对深入探究房屋空置理论研究和实践发展具有重要意义。因此，本文采用文献计量方法和知识图谱可视化技术，对房屋空置的关键词进行知识图谱可视化追踪，总结房屋空置领域的研究现状，挖掘空置的研究热点，探索空置的研究前沿，以期为相关研究和政策制定提供科学参考。

1 数据源与研究方法

1.1 数据源

国内外文献数据分别来源于检索平台中国知网(CNKI)和Web of Science(WOS)核心合集，检索时间截至2021年7月。在CNKI以“房屋空置”或“空城”为主题词进行模糊查询，共检索到580条结果，经筛选后得到文献452篇。在Web of Science以“House vacant”“Housing vacant”“ghost town”或者“empty town”为主题词进行检索，对检索结果进行人工筛选，删除与研究主题不相关的文献，共得到350篇。

1.2 研究方法

本文利用CiteSpace和Vosviewer软件来预测学科或研究领域的发展趋势，挖掘研究领域的前沿与热点[9-13]。首先，将国内外文献进行整理，获得国内外文献房屋空置研究的发文趋势。其次，将文献的作者、来源、机构等信息进行描述性统计分析，分别得到国内外研究成果的文献来源、主要发文机构、主要代表人物等，从宏观层面梳理“房屋空置”主题研究情况。最后，利用CiteSpace的主题词分析功能分析期刊论文的标题、摘要与关键词，通过可视化房屋空置主题的研究进展与演化趋势，构建关键词共现网络，生成聚类图谱。关键词共现聚类图谱能够直观呈现“房屋空置”研究热点的变化历程，有助于梳理房屋空置在国内外的发展阶段和内容演变趋势，便于精准把控未来研究的侧重方向。在聚类图谱中，聚类结果是否合理由Modularity和Silhouette共同反映[14]。Modularity网络图谱模块化最早由Newman和Girvan[11]提出，反映网络特定部分的质量；Silhouette也叫轮廓系数(Silhouette Coeficient)，是聚类效果最常用的评价方式[12]。具体的计算方法和原理详见参考文献[14-16]。

2 研究结果与分析

2.1 国内外文献房屋空置研究发文趋势

自1994年以来，房屋空置相关领域研究成果的数量不断增加(图1)。根据每年文献发表数量和趋势，可将房屋空置研究分为2个阶段：(1)萌芽阶段(1994—2003年)。本阶段的研究成果不多，但可以看出已经陆续有学者开始关注这一领域。(2)波动上升阶段(2003年至今)。该阶段文献数量总体上升趋势明显，但存在波动起伏。尽管国外房屋空置的刊文起步晚且数量较少，但房屋空置的相关研究却早有涉及，只是缺少专门以房屋空置为主题的文献。值得注意的是，2015年以后，国外文献数量增长明显。国内研究在2009年以后发展比较缓慢，与国外同期研究水平相比还有差距。

2.2 国内外文献来源、机构和作者分析

根据表1可以发现，房屋空置的研究分布十分零散，国内外未有与房屋空置十分契合的学术期刊。WOS数据库中收录房屋空置领域的文献数量最多的期刊是Sustainability，共8篇，Cities、PLOSONE、UrbanStudies杂志各6篇。而在CNKI数据库中，房屋空置领域的文献主要来自《中国房地产》《上海房地》《中国房地产金融》《城市开发》等期刊，但数量偏少。总体来看，房屋空置的研究文章主要发表于房地产及城市相关领域的期刊。

表1 WOS和CNKI数据库中收录房屋空置领域的文献数量前10位的期刊

通过对研究机构发文量分析发现，中国的科研机构在中文期刊发表房屋空置研究方面文章的表现并不活跃，最多仅为3篇，分别为天津社会科学院经济社会预测研究所、河北农业大学、中国矿业大学、西南财经大学、江苏建筑职业技术学院等。从中国科研机构合作关系来看(图2a)，图中有192个节点，仅存在52条连线，机构合作网络的密度较低，合作圈联系不够密切，主要形成了以中国矿业大学、北京大学、西南大学、武汉理工大学等为合作核心的住房空置科研圈。在WOS文献数据中，科研机构发文较国内更为活跃，在该领域发表量较多的机构有美国密歇根大学(9篇)、中国科学院(8篇)、南非开普敦大学(7篇)、清华大学(7篇)、美国德州农工大学(6篇)、美国约翰·霍普金斯大学(6篇)等。从全球科研机构合作关系来看(图2b)，图中有258个节点，242条连线，机构合作网络的密度较国内高，合作圈内联系较为密切，主要形成了以清华大学、美国约翰·霍普金斯大学、中国科学院、法国海洋开发研究所等为合作核心的住房空置科研圈。

通过对CNKI数据库中的作者发文量分析可知，在房屋空置研究领域，中国学者郭松海(5篇)、马海敏(4篇)、高峰(4篇)、清风(4篇)、袁韶华(3篇)等文献发表量较多。从WOS数据库中分析可知，Galen Newman(4篇)、Ke Wang(2篇)、Anna Satcher Johnson(2篇)、Bernadette C Hohl(2篇)、Andrea C Gielen(2篇)、Yunmi Park(2篇)等在该领域发表论文数量较多，且在近3年较为活跃。

2.3 国家与地区之间合作关系

区域间的交流与合作，有利于拓展研究的广度和深度。截至2021年7月，已经有51个国家聚焦于房屋空置领域开展了相关研究。从各个国家的发文量可以看出(表2)，国家之间的发文量存在很大的差异，发文量最多的国家是美国(148篇)，其次是中国(65篇)、英国(26篇)、德国(17篇)和西班牙(16篇)。国家间合作图谱(图3)显示，有51个网络节点，89条连线，密度为0.069 8，这表明在该领域多数国家之间均具有合作关系，但其联系并不紧密。

表2 房屋空置领域发文量前10位的国家

2.4 国内外研究热点差异

通过CiteSpace分析，得到房屋空置关键词聚类图谱(图4)。就国内文献而言(图4a)，图谱中共有488个网络节点，1 145条连线，密度为0.009 6，Q值为0.672 2，S值为0.912 5，聚类结果合理，具有一定的研究价值。由聚类结果可知，“空置率”“房屋空置率”“房地产”及“空置房”等关键词均居于聚类中心位置，且得到12个主要聚类，包括房屋空置率(#0)、空置率(#1)、房地产(#2)、空置房(#3)、房地产泡沫(#4)、房屋空置(#5)、房地产市场(#6)、商业用房(#7)、住房空置率(#8)、天津市(#9)、土地登记(#10)和开征障碍(#11)。

国外文献关键词图谱(图4b)中共有352个网络节点，1 226条连线，密度为0.019 8，Q值为0.566 1，S值为0.839 5，聚类情况较好，结果合理。国外文献关键词聚类图谱中，“city”“impact”“housing”及“urbanization”等关键词处于聚类中心，且共得到8个聚类结果，包括China(#0)、nostalgia(#1)、cluster analysis(#2)、shrinking cities(#3)、mortality(#4)、urbanization(#5)、vacant land(#6)和heat(#7)。

3 讨 论

3.1 房屋空置研究述评

通过对两种不同的文献数据库中获得的住房空置文献的聚类结果进行分析与比较，将聚类结果分成3类，分别为房屋空置的概念内涵研究、空置率评估研究、房屋空置危机原因分析及对策研究。

3.1.1 房屋空置概念内涵研究

住宅市场的健康状况直接影响着当地居民的生活质量[17]。从不同的学科背景和研究领域出发，学者们对空置各执一词。国内关于住房空置概念内涵研究的分歧很大，多数是从增量市场的角度来考虑住房空置问题。国外对房屋空置概念界定较为相近，但均基于境外房地产市场为存量市场这一前提。格林沃尔德[18]在《现代经济词典》中把空置分为出售房空置和出租房空置。Denise和Willian[19]也有类似的看法，认为房屋空置是同时满足房屋未得到使用并且计划出租或出售的房屋。美国联邦统计局将空置定义为在统计调查的时间节点无人居住且非暂时无人居住的房屋，而在统计时间节点有人居住或者临时外出的房屋定义为正在使用的房屋。

国内对房屋空置定义多集中于对目前或者一定时间内房屋状态的描述。孙峤等[20]指出空置房屋是指部分或整体处于等待出售或出租状态的建筑物。顾志明和叶科[21]认为空置是当商品房在流通过程中处于待售或者待租而没有被使用的状态。朱佳敏[22]对不同房屋状态的空置进行区分，新增住房竣工一年没有被使用则为空置，存量住房半年以上房屋部分或整体无人居住定义为空置。《2017中国城镇住房空置分析》报告[8]根据房屋家庭拥有住宅数量将空置分为两种，一是仅一套房家庭因外出务工等原因导致房屋空置，二是多套房家庭中既无人居住也未出租的房屋。其他学者大多认为房地产市场既包括存量市场也包括了增量市场[23]，房屋空置也应存在存量空置和增量空置[24]。

3.1.2 空置率评估研究

房屋空置的概念不明晰，也由此引发了诸多有关空置问题的争论，进而引起对空置率评估的不同思考与判断。在一些发达国家和地区，包括中国的香港和台湾[25]，房屋空置率的统计工作已经形成了一套详细的统计体系。但是，中国内地尚没有权威机构或部门开展这项工作。自1956年以来，美国人口普查局一直使用实地调查方法定期收集房屋空置数据[26]，根据房屋空置的不同定义[27]，采用了三种不同的调查方法，即美国社区调查、当前人口调查/住房现状调查、美国邮政的服务记录[28]。时至今日，中国并没有官方公布的房屋空置数据[29]，学术界对房屋空置十分关注，自发开展了一些调查统计行动，如罗欣蟾[30]针对上海市存量空置情况设计了调查方案并进行了详细调查。

关于房屋空置的研究主要使用调查问卷或统计数据，集中在小区域尺度，缺乏普适性。遥感技术在城市研究中具有显著的优势，因为它可以在大范围的地理区域内进行广泛的观测，卫星的重访特性也支持连续观察不同时间的城市发展[31-32]。有学者尝试基于遥感和时空大数据分析房屋空置，不需要实地调查，还能展示房屋空置的空间分布状况。Zheng等[32]构建了由光照面积与建成区面积的一致性、光照强度和人口密度组成的鬼城指数，用于评价长三角地区鬼城现象的强度。Chen等[33]提出了一种利用NPP-VIIRS夜间灯光合成数据估算大都市房屋空置率的方法。Chi等[34]利用百度定位数据和POI(Points of Interests)数据，呈现了中国空置房的具体位置空间分布，精细地探测和分析中国的“鬼城”。Konomi等[35]提出了一种基于周围WiFi信号推断被占用房屋位置的技术。

空置率的研究应该从存量空置和增量空置两个方面出发，但就目前而言，国内空置的概念大多指增量市场[27]，也就是还未交易的新建住房，无人居住的旧房屋并不在增量空置的范围内，因此增量空置的重点在“未售”。唐勇[26]在这种理念的基础上提出了更加精确的空置率定义，即商品房竣工后一年以上未售的面积占三年内总竣工面积的比值。之后，随着大量旧房屋无人居住现象的出现，学者们[36-39]看问题的角度逐渐多元，指出房屋空置率的计算应该基于存量和增量两种空置类型进行。

3.1.3 房屋空置危机原因分析及对策研究

住房空置危机的原因纷繁复杂，梳理前人研究成果，本文将空置的原因大致分为市场供需因素、功能住房因素、投机炒作因素等三个方面：

1)市场供需因素。长期空置是住房供应不能充分适应住房需求变化的一种有形表现[40]。这是因为住房是一类资金大且流动性低的特殊性产品，由于房屋具有地域性差异、供给方的滞后性、供给与需求的不匹配、交易市场的信息不完整等因素导致房地产市场供需不平衡[41]。蔺涛和戚少成[42]认为中国房屋空置的主要原因应归结为市场对房屋的需求不足，收入不平等使得居民对住房的负担能力存在差异，从而造成房屋空置率上升[43]。为了获得更高的利润，开发商通常建造大规模、昂贵的高档住房，导致住房的供需结构不匹配，普通住房供不应求，高档住房供大于求，呈现空置状态[44]。

2)功能住房因素。房屋功能缺陷可能导致居民不能正常入住，从而造成空置。当房屋作为中等收入家庭不可移动的重要财富时，人们在购房时会万般谨慎，极为注重房屋品质，重视人居环境[45]。房屋本身的质量、周围的绿化环境、基础配套设施、交通便利情况等都在购房人的考虑之中，品质不高的房屋很难被售卖，这种房屋越多，面积越大，房屋空置率也就越高。

3)投机炒作因素。主要表现为部分买家在房价上升初期投资住房，为了利润最大化，同时规避出租过程中税费以及寻找、管理承租人的繁琐，将其空置，等待最佳时机出售。尤其是住房供应相对短缺时期，拆迁成本高，开发商不会轻易售卖，这在很大程度上提高了住房空置率。

学者也提出了降低住房空置的对策。一是消化存量，控制增量。对于存量空置，需要尽快“消化”处于空置状态的房屋，增量空置则需要从根源减少住宅的建成，控制好房屋建成数量，减少房地产投资建设，增加开发成本，控制房价等措施提高销售量。二是开征住房空置税。开征空置税可以促使闲置住房进入市场，“盘活”不住、不卖、不租的住房市场[46]。空置成本的增加在一定程度上也可控制房屋开发规模。在中国，很早便有学者提出了征收住房空置税的建议，但关于征收标准和征收方法一直存在分歧[47]。三是完善住房租赁市场。房地产市场应当做到以出售为主、租售结合[48]。目前而言，租售比例失衡，人们更多是选择购房拒绝租房。为此，应提供适当的优惠政策，鼓励部分居民租住房屋，缓解供需严重不匹配带来的住房空置现象。

房屋空置调控到什么水平算是合理的？这需要一个评判标准[49]。对于房地产市场而言，房屋空置率无论是过高还是过低都是不好的现象，而在这其中存在一个临界值(范围)表征合理的房屋空置[15]。

3.2 当前研究的不足与展望

学者们对空置的界定和空置率的测算手段不尽相同，由此引发了许多关于空置问题的争论，房屋空置率如何调查、怎样计算也没有统一的标准。不同的统计口径或基于不同定义测算的空置率往往存在较大差异。未来房屋空置研究需要从以下方面展开深入研究：房屋空置概念内涵完善与统一、科学全面的空置率指标构建与应用、空置的缓解对策的探讨与提出。概念内涵的完善与统一是重中之重，房屋空置理应存在存量空置和增量空置的差异。要在规范住房空置统计机制之余，进一步优化和完善空置指标，同时寻找遥感、大数据等空置相关的新数据，尽快摸清空置的“家底”。缓解空置现象需要政府、社会、企业、学者等各方的共同努力，住房空置研究涵盖广泛的学科领域，涉及到经济管理、城市规划、社会学、政治学、地理学等多个领域，综合各学科研究方法、分析视角、多要素和多尺度来讨论房屋空置，并针对房屋空置现状提出科学、可行的政策，应是未来研究的重要方向。