地方政府收购商品房：钱从哪来 收谁的房

卫琳聪

专家分析，政府收购选择民营房企还是国资房企，受收购资金来源影响。

2022年下半年以来，多地出台商品房收购举措，收购主体多为地方国有企业。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，以往政府筹集保障性住房房源主要是新增建设，现在大多数城市房地产库存大、开发商资金链紧张，政府通过国资平台直接将存量房源转化为保障性租赁住房，在履行政府职能的同时又消化了房地产库存。

收购的钱从哪来？哪些房源能入选？在执行过程中，各地根据自身情况，推出了不同的收购模式。

用于保障性住房

7月1日，河南郑地住房租赁有限公司（下称郑地租赁）发布招标公告，计划收购郑州四环内存量房源作为人才公寓。8月30日，济南城市发展集团资产运营管理有限公司（下称济南城发集团）公开收购3000套商品房作为租赁储备。

作为全国率先开展商品房收购的城市，郑州和济南都进行了公开招投标，通过评分和竞价筛选标的。

对于收购标的，郑州和济南选择的都是去化困难的商办公寓。这些项目原本用于办公楼等商业用途，被开发商改造为可居住的公寓。

济南城发集团工作人员介绍，此次济南收购的3000套商品房也全部为商办公寓。因为此类房源相比住宅价格更低，收购后向外租赁不会亏本。

另外，保障性租赁住房一般要求建筑面积不超过70平方米，商办公寓面积小，比大户型住宅更适合作为人才公寓向外租赁。

资金要求专款专用

郑州张军友（化名）所在公司中标的两个楼盘，市场价在7000元/平方米左右，郑地租赁的收购价大约是市场价的八五折。这意味着，郑地租赁要拿出约8亿元收购款。

据他了解，这笔钱中20%由郑地租赁母公司郑州地产集团有限公司提供，该公司为郑州市国资委100%控股。其余资金主要由郑地租赁以收购的房子作为抵押进行融资，其中国家开发银行（下称国开行）的贷款是重要资金来源。贷款利率1%左右，约为目前首套房商贷利率的1/4。

李宇嘉分析，如果单纯为了去库存收购存量房源，地方政府无法获得国开行贷款。收购存量房源用于人才住房相当于地方政府履行公共职能，国开行的投入师出有名。

张军友表示，被收购项目的资金要求专款专用，优先保证项目建设完成。

他所在公司中标的两个楼盘实际还没有建完，建设过程中，公司只有在需要付工程款时才能向郑地租赁申请付款。资金存放在由双方设立的监管账户上，施工完成并通过验收后由郑地租赁将工程款直接支付给施工单位。在交房前，郑地租赁最多支付总收购金额的90%。

张军友估算，扣除工程款之后，公司卖给郑地租赁的3000套房能收入约4亿元，但由于市场价本身较低，算上拿地成本后公司依然是亏的。不过，“公寓项目现在在市场上也是赔钱卖”。

济南城发集团工作人员介绍，济南此次收购的资金来源为企业自有资金和社会融资，但没有透露两者所占比例及社会融资渠道。

“相当于兜底”

继郑州和济南之后，苏州也开始收购商品房。苏州市住房和城乡建设局（下称苏州住建局）向记者确认，苏州也是以国企作为购买主体，收购存量房源用作人才租赁住房。

该局工作人员表示，此举主要是落实2021年8月发布的《关于加强苏州市人才租赁住房保障工作的若干意见》。

这一意见提出，“未来3年在全市提供不少于10万套人才公寓”，房源筹集手段之一为“市场化筹建”，要求“各地可通过购买、租赁等方式整合市场房源的方式筹集人才公寓，加大人才住房供给”。

网传苏州市政府收购量约1万套，但苏州住建局未向记者证实这一数字，称具体购买计划将结合产业发展吸引人才的需要制定。

位于苏州工业园区的“越秀·悦见云庭”是被收购的项目之一，记者以购房者身份向该项目置业顾问李奇（化名）咨询，对方表示，苏州国企在该项目收购了443套房源，占总房源约三成。

不过，苏州没有公开招投标。

李奇透露，收购只要求数量，并没有锁定具体房源。目前收购方已向公司支付20%首付款，但所有房源依然可对外出售，只需为政府留出443套房源即可，“相当于兜底”。

中原地产首席分析师张大伟分析，苏州的收购本质上或许为质押，即开发商将房子抵押给收购方，获得流动资金，房子卖出后再还钱，卖不掉则由收购方购买。

张大伟认为，收购商品房涉及大额资金交易，必须经过公开招投标。若苏州市政府以购买方式筹集1万套商品房，按当地房价计算，需花费上百亿资金，没有任何公示不合常理，质押则不存在这些问题。

土拍托底

由于没有公开信息，苏州各楼盘的置业顾问们只能通过相互交流获知楼盘收购情况。李奇综合信息估算，目前蘇州大约有1000套房源被回购，都是住宅项目，且均为国资参与开发的楼盘。

除悦见云庭外，澜庭叙、花语云萃、观澜雅境三个楼盘也向记者确认，有房源被政府收购。

企查查显示，上述前三个项目分别有苏州工业园区管委会、苏州高新区管委会、相城区国有资产监督管理办公室等当地国资参股，最后一个项目由央企中国建筑集团有限公司旗下公司开发。

苏州一位中介向记者提供了业内梳理的收购名单，所涉20个项目中主要由国资房企开发，其中以苏州各区区属国资为多，部分项目有央企背景。

苏州一位本土开发商分析，由国企收购国资房企的存量房源，是为了让国资房企回笼资金继续在土拍市场托底。“就是给开发商一点信心，让他们继续拿地。”李奇也表示。

苏州没有公布收购主体，记者致电多家可能参与过收购的国资房企，希望询问收购细节，截至发稿未获回复。

10月31日，苏州第四批集中供地收官，共出让18宗涉宅用地，拿地企业以地方国资城投为主。

济南收购的存量房源同样集中在国资房企开发的项目上。上述济南城发集团工作人员表示，标的的选择没有倾向于国资房企，主要是根据招标规则进行评分排名。

王光明（化名）所在的房企属于民营企业，没有参与此次收购。他表示，主要是因为此次收购要求所开发的项目为自有资金建造，济南目前大部分民营房企的项目都是多家公司持股，不符合要求。

济南城发集团的招标文件中写明，“本项目不接受联合体参与”。

李宇嘉分析，政府收购选择民营房企还是国资房企，受收购资金来源影响。如果是财政资金，则倾向于收购国资房企项目，“公共资金对公共企业不会有什么审计风险”。如果资金来源于国开行等渠道贷款，则不局限于收购国资房企。

摘编自微信公众号“南方周末”2022年11月9日