无竣工手续，如何办理不动产权证？

刘康凤

一、案情简介

某市某商品房住宅小区于2005 年开始建设，2013 年建筑主体验收后交付给业主，开发建设时间跨度长达8 年。由于该小区存在部分楼栋未按规划审批建设、项目超占土地红线、承建单位无法提供建筑质量报告等问题，导致无法办理相关竣工验收手续，不具备办理不动产首次登记的条件，无法为业主办理不动产转移登记，业主至今未取得不动产权证。

二、本案焦点

无竣工手续，如何办理不动产权证？

三、案情分析

经当地不动产登记机构查实，该项目因用地实际使用范围超出供应地块范围、超出建设工程规划许可的范围等问题，不能办理建设工程竣工验收，未取得建设工程规划核实证明。《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第四十六条规定：未取得建设工程规划核实证明的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，住房和城乡建设行政主管部门和其他有关部门不得办理竣工验收备案；不动产登记机构不得办理不动产权属登记。

类似本案“登记难”问题一般产生于不动产统一登记实施之前。一方面，一些房地产开发企业规划意识和法治观念淡薄，违规建设项目，包括建设项目用地实际使用范围超出供应地块范围、违反规定存在擅自改变土地用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率等，严重侵害了购房者的利益。另一方面，房地产市场监管不规范，面临执法难问题。如项目配套设施不完善、规划和消防指标不达标等问题，往往到最后的不动产登记环节才得以发现。

此外，在机构改革前，用地及建设规划、不动产登记的职能分别由规划、国土、住建等3 个部门负责，信息未能实现共享，相关单位难以收集到与项目相关的、完整的涉及规划、设计以及施工变更的配套资料，难以预估建设过程中因各项手续的变更对之后办理不动产登记产生的影响。

四、解决思路及办法

根据广西自然资源厅印发的《关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见》（桂自然资发〔2021〕54 号），对于建设项目用地实际使用范围超出供应地块范围，且地上房屋已经出售并已备案的，经公告（公示期不少于30 个工作日）无异议或异议不成立，按照项目建设时的政策规定补办用地手续，再办理不动产登记。对于未通过建设工程规划核实的建设项目，按规定能够补办规划验收等手续的，应当依法依规处理并补办相关核实手续后办理不动产登记。对确因建成时间较早等原因不具备补办条件的，在符合国土空间规划的前提下，报经市、县人民政府同意，市、县自然资源局按现状出具认定或核实意见，建设项目部分（单独楼栋）符合规划的，由市、县自然资源局对符合规划的部分（单独楼栋）先行进行规划核实，出具符合规划的核实意见。对于违反规定存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率等情形的建设项目，由市、县自然资源局将有关情况报市、县规划委员会审核，经市、县人民政府批复同意，按项目建设时的有关政策规定，对项目开发建设责任主体进行处置后，市、县自然资源局根据处置意见，对符合规划的建设范围完善规划核实等相关手续后办理不动产登记。

按照“分类处理、先易后难、民生优先”的工作思路，该市不动产登记机构严格落实属地管理主体责任，构建“政府主导、部门联动”的工作机制，主动与开发企业、规划验收部门、税务部门对接协调，对该小区存在的“登记难”问题进行分析梳理，找准问题根源，并通过联合相关职能部门定期召开专题工作会议，分类制定措施，打通历史遗留问题“办证难”症结。

针对该小区相关申请材料缺失、无法进行不动产首次登记等问题，经研究，专题工作会议提出以下化解措施：一是把办理不动产登记与解决建筑物超土地红线问题分开处理。二是把违建部分与群众个人住宅部分区分开来，主动联系规划验收部门分批验收。先验收群众住宅部分，待建设工程竣工验收合格后，按规定办理不动产登记。三是实行承诺容缺制办理不动产首次登记。开发企业提供规划核实意见表、“五方”主体验收报告、建设工程消防验收合格单等必要不动产登记材料，工程竣工验收备案表在承诺期内补交，市住房和城乡建设局加快完善后续竣工验收工作。

通过上述化解措施，在相关部门的通力协作下，该小区“登记难”问题迎刃而解。2021 年4 月，当地不动产登记机构为该小区符合规划建设范围的楼栋办理了不动产首次登记，首批112 户业主领取了不动产权证书。经多方努力，该小区其余楼栋于2021 年11 月完成不动产首次登记，业主陆续取得了不动产权证书。