容积率超标如何办理不动产登记？

黄露莹

一、案情简介

某房地产开发企业于2007 年开发建设了某高档商品住宅小区一期部分，项目占地面积约9 公顷，共计4 栋住宅楼，约750 套商品房。在实际建设过程中，该房地产开发企业未按项目取得的规划审批文件进行建设，存在未经审批擅自改扩建的情况，造成项目建设完成后容积率超标。因后续验收手续缺失，购房业主自2010 年交付使用后，10 多年未能办理不动产权证，引发落户就医、子女上学、抵押融资、继承转移等一系列问题。

二、本案焦点

容积率超标导致后续验收手续缺失，如何办理不动产登记？

三、案情分析

经过排查未办证原因、约谈该房地产开发企业、调查具体改扩建情况、进行实地走访察看、了解群众居住现状、与业主代表直接沟通、面对面听取群众诉求、全面核查梳理项目情况后，当地自然资源主管部门准确掌握了问题症结。

（一）该房地产开发企业存在擅自改扩建的情形，实际容积率已超出建设工程规划许可证审批的容积率

根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实，未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。本案中该房地产开发企业未按照规划条件进行建设，导致项目无法通过建设工程规划核实和建设工程竣工备案，不满足不动产首次登记的条件。

（二）容积率超标后，该房地产开发企业未办理超出建设工程规划许可证约定的部分容积率调整手续

根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。根据该规定，针对该小区一期住房超容积率建设，改变了原土地使用条件，并且小区已建成交付入住多年，无法按照原规划条件责令改正的客观情况，当地自然资源主管部门多次组织专题会议研究讨论后，决定重新评估容积率等规划条件，核定需要补交的土地出让金差价，并签订新的补充协议。虽该房地产开发企业与自然资源主管部门签订了补充协议，但其迟迟未能按协议约定结清土地出让价款，无法提供缴清土地出让价款凭证等相关材料，缺少不动产首次登记的必要材料。

综上所述，该房地产开发企业超容积率需补缴土地出让价款，但是无法在规定时间内缴清，这成为阻碍该项目办理不动产权证的重要症结。

四、解决思路及处理办法

为解决历史遗留问题，切实维护群众权益，2021 年，广西自然资源厅印发《关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见》（桂自然资发〔2021〕54 号）（以下简称《指导意见》），对六大类共18 种情形的不动产历史遗留问题明确了解决方法和建议。针对该案例中遇到的规划许可、竣工验收手续不完善和欠缴土地出让价款等问题，当地人民政府牵头，召集自然资源、住建、税务等有关部门召开联席专题会议，专门研究该小区的历史遗留问题的破解方法，并探索出了以下解决问题的步骤。

（一）找准办证症结，协同破解难题

当地自然资源主管部门通过多种渠道对小区的历史遗留问题情况进行核查。经调查梳理，该项目无法通过建设工程规划核实和建设工程竣工备案，未能按时缴纳容积率超标需补缴的土地出让价款。在办理不动产首次登记的过程中，缺少建设工程符合规划、房屋已经竣工、相关税费缴纳凭证等材料。明确“症结”后，当地自然资源主管部门多次组织住建部门、城管综合执法部门等职能部门参与联席会议，研究制定权责明晰的解决方案，合力推动项目问题解决。

（二）坚持责任分区，落实“先证后责”

在解决此类问题时，做到责任分区，坚持把办理不动产登记与解决开发建设单位违规问题相分离，落实“先证后责”。经当地规划委员会审核和当地人民政府审核同意后，自然资源主管部门指导房地产开发企业按照规划审批的指标办理建设工程规划核实后，先行办理不动产首次登记，并将项目的登记情况和未办理建设工程竣工备案的情况反馈至住建部门；住建部门督查房地产开发企业完善规划核实等相关手续，制定务实有效的整改方案，同时，城市综合执法部门对该项目擅自改扩建的情况开展相关追责工作，将给购房业主办证和违规追责进行分别处理，优先保障购房业主的合法权益。

（三）维护群众权益，实现“证缴分离”

自然资源主管部门以维护群众合法权益为出发点，按照“证缴分离”的原则，将群众办证问题与追缴开发建设单位相关费用相分离，突破办证瓶颈。根据当地人民政府批准意见，住建部门牵头负责核算该小区实际建成的容积率，自然资源主管部门会同财政、城市管理执法部门重新核算改变容积率所需补交的土地出让金。确定实际容积率后，当地自然资源主管部门与房地产开发企业重新签订补充协议，明确了在规定期限内需补交的土地出让金金额。面对房地产开发企业未能在规定时间内缴清土地出让价款的情况，根据《指导意见》等相关政策精神，经当地人民政府审定同意，不动产登记中心按照“证缴分离”的处理原则，第一时间为该项目办理了不动产首次登记，并成功为购房业主办理了不动产权证。同时，自然资源主管部门按规定程序继续追缴土地出让价款，强化与司法部门的衔接和配合，对房地产开发企业违法违规、拖欠土地出让金和相关税费等问题，依法追究法律责任。

至2022 年2 月，该项目楼栋全部办理了不动产首次登记,并为购房业主办理了不动产转移登记，核发了不动产权证书。

当前，不动产登记历史遗留问题已经成为老百姓办理不动产登记的“操心事”“烦心事”，全力解决不动产登记办证难题，既是政策要求，又是民生所需。各地自然资源主管部门应深入领会《指导意见》精神，严格遵循“尊重历史、兼顾现实、服务于民、取信于民、让利于民”的原则，吸收借鉴经验做法，主动作为，勇于担当，部门联动协同推进，寻求合法的方式来维护群众的合法权益，保障群众的合理诉求。在解决老百姓办证难问题的同时，也要对开发建设单位的违法违规和不当谋利行为进行严惩，形成有效的惩戒机制，杜绝新的不动产问题产生。