房地产项目后评价方法及指标体系研究

文／宋春玫 北京天圆开资产评估有限公司烟台分公司 山东烟台 264000

引言：

房子的作用是为人民遮风挡雨，是给人民提供一个住所而不是用来炒的，也正因如此，我国出台了很多相关的限购政策，这也让房地产行业的销售额和利润增长出现减缓，不断增长的成本也加深了房地产行业的内部竞争，在这种时代背景下，房地产项目因其周期较长的特点出现了发展弊端，必须加大力度进行转型，采取全新的发展模式以推动行业稳定发展。在上述因素的影响下，如今的房地产行业想要持续发展就必须提高自身竞争能力，由于房地产开发后评估内容对整个项目的运行起到了重要的衔接作用，是对整个项目进行评估并对其完成情况进行综合评价的重要指标，因此必须对这一评估内容重视起来，分析其中存在的影响因素，最终将评估结果作为反馈，对整个房地产项目的管理和运营进行指导，以此来确保房地产行业持续发展。

1、房地产项目后评价概述

广义的房地产项目评价指的是在整个项目建设和运行过程中，需要对其中的各个阶段进行评价，根据评价时期可以将项目评价分为项目前、项目中和项目后评价。顾名思义，房地产项目后评价指的就是在项目投入运行后，对其运行情况和存在的问题进行综合评价，根据项目建设和运行与其以及实际运行情况的差异进行分析，分析产生这些差异的原因并总结相关经验教训，为后续开展房地产项目提供参考。我国也在相关政策中提出，在完成房地产项目后需要进行全面且系统的回顾分析，对项目所使用的技术以及相关经济情况进行评价。

2、房地产项目后评价内容

为了对房地产项目进行科学且全面的后评价，要从多方面、多角度进行房地产项目后评价，从经济、管理等方面对房地产项目后评价内容进行分析，可以将其具体分为如下集中类型，分别是过程后评价、管理后评价、经济后评价和影响后评价。

2.1 过程后评价内容

房地产项目的过程后评价指的是在完成项目并成功交付后，需要对项目从建设到运行全过程中各个重要节点的落实情况进行全面分析，例如各个环节是否按照预期建设目标落实、工作流程是否完全按照规范流程进行、项目建设前是否做好充足的准备工作等。对于整个房地产项目的后评价体系来说，过程后评价是重要的组成部分，但是相关研究人员并没有对其提起足够的重视。房地产项目的开发涉及多个环节，每个环节的任务和目标有所不同，因此相关的过程后评价内容也不尽相同，基于此，本文从房地产项目的投资决策、方案设计、施工准备施工过程以及工程交付等环节入手，分析房地产项目过程后评价的具体内容。第一，在房地产项目的投资决策阶段，需要对项目的决策科学性进行评价；第二，在房地产项目的规划设计阶段，需要对市场环境、产品定价、客户需求进行调研，做好施工方案和图纸的设计工作，对该阶段工作的准确性进行评价；第三，在房地产项目的施工准备阶段，需要采用招标的方式选择合格的承包商，对施工期间的放线、合同签订、设计交底等工作进行评价；第四，在房地产项目的施工过程中，需要对施工进度、施工质量和投入成本进行评估，确保施工效果符合预期；第五，在房地产项目通过验收并交付后，需要对业主的房屋质量的满意度进行评估。

2.2 管理后评价内容

目前在我国各个行业领域，项目管理理论得到了广泛应用，尤其是在房地产领域，该管理理论已经成为了确保项目质量的重要保障，房地产领域想要持续发展，就必须对项目全过程的管理工作重视起来，但是由于对项目认知不足、前期准备不完善等问题影响，容易导致项目开发出现一些弊端，必须采取有效手段对项目管理情况进行全面分析和评价，以此来发现其中存在的不合理之处，寻找切实有效的解决方案。管理后评价内容可以分为管理决策、组织策划、目标把控等三方面，首先，管理决策方面，需要对开发方式、管理方式的选择进行评价；其次，组织策划方面，需要对项目的人员配置以及各个环节建设部门的结构设计进行评价；最后，目标把控方面，需要对房地产项目的成本、进度、质量等目标把控情况进行评价。

2.3 经济后评价内容

房地产项目的建设主要目的就是盈利，因此经济后评价也是房地产项目后评价内容的主要组成部分，经济后评价的主要内容包括对房地产项目的财务情况、经济效益等进行评价，进行该评价的主要目的是收集财务相关数据从而制定经济指标，与项目与其指标进行对比并得出其中的差异，分析产生这种差异的原因并探寻解决办法。

2.4 影响后评价内容

影响评价指的是对房地产项目对周边环境甚至整个社会的影响进行分析，其内容包括环境影响、经济影响、社会影响等多方面内容，所有房地产项目建设过程中和交付后均会对上述内容造成不同程度的影响。房地产影响后评价内容包括社会影响后评价和环境影响后评价，其中前者是对项目有关的社会环境影响因素进行全面调查和分析，对项目整个建设过程中可能产生的问题进行调研，从而分析出降低其社会风险的具体措施[5]。有相关研究显示，社会环境影响后评价的关键点在于对社会关系、收入分配、经济发展等方面的影响进行分析。而后者则是针对房地产项目建设前后可能造成的自然环境变化进行客观调研和分析，通过对这一评价项目的客观分析，可以对该项目的可行性以及可能产生的污染问题进行评估，环境影响后评价可以对房地产项目对环境造成的影响进行客观评价，从而提出相对于的减少污染的措施。在房地产项目建设和运行过程中，容易对水环境、大气环境等造成影响，甚至影响到周边居民的生活情况，因此必须对房地产项目建设前后全过程中产生的废气、废水、废料进行调查研究和评价。

3、房地产项目后评价方法

3.1 对比法

对比法是一种房地产项目后评价过程中最为常用的基础批国家方式，可以对项目进行纵向、横向等多角度对比，其中纵向对比就是将项目实施前后进行对比，分析项目落实前的可行性和落实后的实际效果之间的差异，分析各项预期标准的落实情况，而横向对比指的则是将房地产项目的完成情况与其他同类型项目的完成情况积极性比对，对该项目的完成率、业绩、经济效益、社会效益及其竞争力进行评价。除了上述两种对比方式外，还可以采取有无对比方式，该对比方式是将房地产项目的实际建设情况与可能发生的假设结果进行对比，对项目实际建设过程中容易产生影响的因素进行确定。对比法具有简便且直观的特点，但是无法实现对整个房地产项目全面且系统化的评价，容易产生弊端，因此建议与其他评价方式有机结合起来以达到最佳的评价效果。

3.2 调查法

调查法是一种基于问卷调查和访谈的评价方式，可以实现对所需资料有计划的收集。根据所调查对象的差异，可以将调查法分为综合调查、普遍调查、统计调查、抽样调查等不同形式，需要根据房地产实际建设情况和所需要调查研究的对象进行灵活变更。应用调查法后，可以对房地产项目后评价所需要的资料进行收集，获取准确的信息后可以得到客观直接的结论。

3.3 逻辑框架法

逻辑框架法是一种可以对房地产项目进行综合评价的方法，能对房地产项目进行概念化论述，这种评价方式是建立逻辑框架矩阵，从而采取简单的框图来表达复杂的项目逻辑关系，同时根据这一框图，可以对房地产项目中各个环节和因素之间产生的联系进行分析和研究。逻辑框架法的基本结果是框架矩阵，其中又包含了投入产出以及目的目标等不同的层次结构。如今逻辑框架法在工程项目咨询等领域得到了大范围应用，但是事实上，这种方式只是一种思维方式，因此在房地产项目后评价中，还需要联合应用具体的评价方式以确保评价结果的准确。

3.4 因果分析法

在房地产项目后评价中，采用因果分析法可以对项目完成情况进行评价分析，具体可以采取鱼刺图、树状图等形式对项目实际完成情况与预期计划的差异进行判断，同时采取简单的方式更加直观的展示出来，以此来快速准确地发现实际情况与目标产生的偏差和造成这一偏差的具体因素。由于在房地产项目后评价中，需要对产生差异的原因进行定量分析从而判断其影响程度，所以需要联合定量评价方法共同使用。

3.5 成功度法

成功度法是指建立了房地产项目评价指标体系后，根据专业人员的经验和权威论证，对项目的实际建设情况和各个环节的具体指标进行评分，最后根据项目的得分情况判断该项目是否成功，在分析项目成功度时，需要制定完善的衡量标准以此来确定项目的成功程度，这种方法具有简洁、明确的优势，但是由于应用该方式后，决策者容易受到其他因素影响而产生理解偏差，容易产生主观性的评价结论，因此需要与其他方式共同使用，以此来确保评价结果的客观性。

3.6 层次分析法

层次分析法是一种将复杂的问题进行层次结构划分的分析方法，可以将其按照目标差异划分为不同结构，同时建立判断矩阵从而得出不同层次的优先级，再利用增加优先层级的权重方式来得到最优的分析结果。层次分析法的最主要优势就是融合了定性分析和定量分析的优点，从而实现对复杂问题进行逐层分析的简单处理，但是在应用层次分析法是，需要依靠决策者的正确判断，若产生了主观且模糊的判断，就容易导致评价结果产生极大偏差。

4、房地产项目后评价指标体系的建立

房地产项目后评价是一项综合性、复杂性较强的项目，需要对房地产项目的基本理论以及成本等经济效益进行分析，同时判断容易产生影响的因素以及可持续发展理论。在上述理论的基础上，需要结合房地产项目的具体建设特点进行项目评估，同时为了让评估结果更加具体化，还需要对房地产开发目标和建设计划进行分析，确保房地产项目建设过程以及产生的经济效益、社会效益得到统一调研和衡量。在进行房地产项目后评价时，需要采取不同的指标体系确保评价结果的客观准确，采取的指标体系不同甚至会影响到项目产生的影响力。因此，必须选择与房地产项目特点相符合的指标体系，具体内容如下：

4.1 实施过程评价指标体系

在房地产项目开发和建设过程中，会涉及到大量复杂专业内容，在进行房地产项目后评价时也必须基于专业知识对项目完成度进行评估，因此对于房地产项目后评价来说实施过程评价指标体系是非常重要的内容。实施该评价指标后，可以对施工人员的技术能力以及其工作效率、施工安全性以及管理效率、施工进度等因素进行全面调查，同时可以收集相关资料并进行描述，以此来达到科学、全面的表达房地产项目后评价体系落实情况的目的。

4.2 实施经济效益后评价指标体系

对于房地产项目来说，对其进行经济效益后评价是非常重要的内容，也是判断房地产项目是否能获得经济利益的主要指标，基于该指标，可以准确判断房地产项目是否成功。一般情况下，需要根据房地产项目的差异来确定项目后评价指标体系的侧重点，例如根据项目销售额、成交率、投资回报率、经济效益费用等建立经济效益后评价指标体系。建立完善的指标体系，可以确保房地产项目可以从中吸取经验，以此来提高以后的项目建设决策水平。

4.3 实施社会效益后评价指标体系

想要搭建系统化、客观化的房地产项目后评价指标体系，就必须从社会效益的角度对房地产项目进行分析，判断房地产项目对周边地区的社会影响。一般情况下，需要对业主的满意度、社会经济影响、自然环境影响等多方面衡量指标体系，例如调查业主对绿化率、居住舒适度、配套设施的满意度，分析项目是否与当地的文化相符合，是否能够促进当地的社会经济发展等。另外，在房地产项目后评价指标体系建设过程中，还要对其产生的生态环境影响进行考量，通过采取污染控制、降低对自然环境的影响等方式对指标体系进行衡量。

4.4 实施管理状况后评价指标体系

受房地产项目自身特点的影响，使其投资回报周期较为漫长，而房地产项目的实际收益与其管理有直接关系，管理状况是否良好将会直接影响整个项目的社会和经济熊阿姨，因此需要进一步提高房地产项目的开发和运营水平。在建立房地产项目后评价指标体系时，必须遵循系统化、动态化的原则，这样才能建立有效的评价指标体系，在其落实过程中，还要根据房地产项目的实际特点和需求进行适当调整。管理状况后评价指标体系的主要作用就是对整个房地产项目的整体运行情况进行综合分析和评价，从而弥补其中存在的定量评价空白，这种措施也是对传统定性评价的一种突破，可以根据房地产项目的实际建设和运行情况并结合制度逐渐完善评价指标，也可以将这一指标纳入到绩效考核中去，根据最终评价得分确定项目等级，以此来推动房地产项目更为良好的发展。

结语：

随着我国现代社会的持续发展，市场经济水平正在不断变化，房地产行业与社会的发展和人民的幸福生活有直接关系，为了进一步提高房地产项目的建设效果，保障人们生活水平，可以通过房地产项目后评价为房地产项目的建设总结经验教训，从而帮助房地产企业规避建设和运营过程中可能出现的社会风险和经济风险，以此来提高投资回报率和经济收益率，为企业带来更多收益的同时推动房地产建设领域可持续发展，建设高质量的房地产项目，为人民创造美好生活。