房地产金融的发展路径探析

文／杨斌 中国节能环保集团有限公司 北京 100000

引言：

我们可以参考到外国现在房地产发展行情和趋势，现在房地产行业依然是一个高回报的行业。但回看我国房地产行业的发展，房地产行业有着高投资、高风险的特点，我国的房地产开发还是依靠传统开发生产模式进行，在资金投入上比较少，大部分都是通过金融机构的融资来进行资金上的支持。现在我国的土地价格直线增加，建筑成本逐年上升，对于房地产行业的投资金也在不断地增加，房地产为了保证该行业健康发展，房地产逐渐和金融行业结合。

1、房地产金融相关概论

1.1 房地产与金融的关系

1.1.1 房地产的概念及性质

房地产是一个比较复杂的概念，通过对实物来看，房地产是由建筑物和土地共同组成的。土地可以分为已开发和未开发，建筑物建立在土地之上，和土地联合在一起。建筑物通过建筑工人劳动建筑而成为物品，其中包含了房屋和构筑物两类。

房地产以一种客观的物质形态存在于生活当中，同时也赋予了发力权利。房地产顾名思义，是房产和地产的总成，对于土地和土地上存在建筑物有着利用权力。房产主要是指地面上所创建的房屋，比如说住宅、商铺、写字楼等等。地产主要是指土地所存在的空间。房地产其特征就是位置的固定和不可移动性，也被称为不动产，其特性也决定了房地产在市场当中所造成的一种差异性。现在随着房产价值的不断增加，大多数家庭都采用两种方式来进行房屋的购买，一个是通过分期付款，另一个就是通过向银行贷款。开发商在进行房屋开发时也需要银行的支持，因为对于房产开发商来说也需要一定的资金流转，所以房地产与金融之间的联系也是非常密切的。虽然房地产价格比较高，但是其产品有着非常长的使用年限，有着极高的经济价值。在加上建筑物周围的环境、配套的共同影响下对经济价值有着更好地提升。房地产行业有着共同的特性，但是每个房地产都具有自己独特的特点。房地产对于资金要求极高，需要大量的资金运用到建筑当中，所以房地产行业通常要和金融市场相联系，帮助用于房屋开发当中。并且房地产要根据受到当地政府要求限制，比如说城市规划、楼间距、容积率等方面，导致土地使用达不到经济效益最大化。

1.1.2 房地产行业与金融行业间的关系

对于金融和房地产来说，他们同属于第三产业范畴。对于一些金融行业来说，对于房地产进行资金帮助更像是一种投资，房地产在整个开发过程中一定会借助于银行、投资机构等金融机构来获得一部分的开发资金。对于金融机构来说，银行是房地产开发最需要的，其特点就是极好的流动性和安全性，房地产其特点的稳固性，经济价值高、寿命周期等方面愿意让银行为房地产提供大量的开发资金，因此，金融业是对于房地产长期有效开发的保证，也是帮助金融行业成长的关键，两者之间互相帮助，互相依存。

金融行业不仅要为房地产行业提供资金的帮助之外，同时需要帮助进行一定的金融服务，也体现出了货币资金的方便和安全两个特点。由于现在房地产价值的增加幅度过大，对于很多人来说，通过自己的薪资来购买房屋是一个非常困难的事情，但是通过住房信贷来帮助房地产的资金快速回拢，很多家庭都可以完成住房消费，金融机构也根据资金放出赚取一定的利息。

21世纪房地产行业发展极为快速，金融行业的进入对于房地产行业发展是关键的依靠，所以两者之间的配合也是越来越紧密。房地产在保证自己的经济利益在金融信贷的帮助下进行长期有效的开发，在进行开发的同时，应该严格遵守国家的经济政策，对于资金出现的问题进行及时调整，通过宏观经济的观察，合理的调动各个资源的分配。对整体的经济结构掌控，来避免房地产的烂尾和低迷发展等消极情况的出现，保证金融行业未来的稳定和顺利发展。

1.2 房地产金融所涉及的主要业务

随着房地产生产需求的增加，促进了房地产金融的出现，所以金融行业自身的结构上应该根据所设计的业务范围来进行变革和调整，才是保证其长期高效发展的关键之一。现在信贷活动多数是以银行为核心，这种货币流通形式也被称为金融。在通过一些信贷活动来进行资金管理，保证资金流动，促进消费的增加，是对房地产健康发展的保障。房地产与金融共同筑建一个良好的循环体系，保证房地产长期有效的生产和再生产。

1.3 房地产金融发展的意义及作用

1.3.1 帮助房地产快速发展

虽然房地产具有着高价值的特点，房地产生产成本也在不断的增加，这也就说明房地产开发需要更多的资金来用于生产、消费，保证资金的稳定性和流通性来支持房地产的发展。金融行业接触自身所具有的能力对房地产开发能够更稳定、更快速的得到发展。金融机构可以通过社会中所存在的额外资金进行利用，比如说一些事业单位人员的住房公积金和居民钱款相结合，将其住房贷款借助给居民，来用于房地产住房消费。金融机构还可以利用资金融资，把一些社会上所收集来的资金，根据其行业的特点和时间等方面的差异性，对机构中富余的资金进行投资利用，保证金融行业在投资房地产开发过程中，既能及时对资金缺口进行补充，也能让房地产行业有一定的资金帮助。

1.3.2 引导房地产与金融行业和谐共同发展

根据我国现在发展转型的关键阶段，我国市场经济的提升需要依靠着更高速运作的市场体系来进行支撑，其中房地产行业作为主要影响因素。然而金融市场是整个经济发展的关键因素，在发展中还存在很多的不足之处，大量的资金投入到了不合理的市场体系中，多数盲目对房地产进行投资。针对所出现的问题，应该积极采取相应的经济措施来引导房地产金融进行高速发展，通过接触房地产开发运作，对房地产行业一些不合理的行为进行制约和正确的管理引导，让房地产金融能够与市场经济进行相匹配。

1.3.3 提升房地产金融高效发展

房地产自身所具有的特点就较多，与金融行业形成了一种非常好的合作关系，也是金融行业中最佳的搭档。现在房地产多数通过建筑物对金融机构进行贷款抵押，最大的额度可以达到建筑物价值的70%，如果资金无法在一定时期进行回流，金融机构可以对房地产建筑物进行处理，来补充资金的缺失。金融机构对于抵押贷款的利率有着明确的规定，其自身的投资风险也较低。目前来看，房地产的价值并不会随着时代发展贬值，反而由于需求的增长加大了它的价值。在经济发展下，土地可利用的面积逐渐的减少，土地变得越来越稀有，推动了房地产价值的增长，所以金融机构对于房地产开发的介入，能够有着较高的利润来保障其发展趋势，两者之间相互的促进，对于房地产金融高效发展有着积极影响。

1.3.4 响应国家政策，帮助我国住房制度改革

受到我国经济政策的影响，国家对于住房推行了一系列的福利政策，房地产开发和金融行业受到了一定影响，房地产在开发生产中出现了低迷，不断地探索建立一个良好、可循环的住房资金体系。为了更好地进行房地产开发和生产，住房制度的改革就变得非常的重要，在此期间应该通过借助社会的力量，加大资金的融资，投入和产出形成正比。住房以商品化为核心，这样更需要和金融机构进行协调，获取大量的资金帮助。房地产在出售商品住宅时，金融机构通过自身能力范围，确保能够满足绝大部分家庭的消费能力，快速的进行售卖，保证二者之间的资金流转，所以，房地产金融在保证房地产发展和我国住房制度改革有着重大意义。

2、我国的房地产金融所存在的问题

房地产金融快速发展的同时，会忽略很多细节问题，长久暴露不进行改正，会增加房地产金融的风险性，甚至对房地产金融的发展有着不可逆的影响。

2.1 居民贷款资金增加，还款周期延长

根据房地产金融咨询调查发现，现在大部分的银行对于房贷额度进行上调，银行最初所支持居民可以申请房屋价值的60%左右的贷款，现在多数银行支持70%，有的甚至可以通过80%的申请，我国债务也在不断增长，如果持续这种情况，将会对中国经济发展有着影响。截止到2020年，中国人民银行发现中国城市家庭多数都有房屋负债情况，房屋负债占到了整个家庭负债的80%。

2.2 房地产金融融资结构不够多样化

对于当前的金融机构融资整体结构进行分析，房地产信贷占很大的比重。我国现在多数的中小型的房产企业，不具备上市资格，没有资金融资的条件。

房地产的直接融资受到了限制，同时也影响到了房地产投资机构的发展。对于房地产的一些规章制度还都不完善，房地产企业缺乏其他的融资渠道，一时之间难以快速的得到资金帮助，所以对一些投资机构对于房地产项目多方面评估，减少投资的风险性，根据调查显示，国内的信托机构对于房地产融资两年零增长趋势，虽然在2020年我国出台了一些相关政策来增加房地产行业的信托融资空间渠道。目前来说，单一的融资渠道，拖缓了房地产金融的发展，现在我国的房地产金额的产品还是太少，现在所用到的大部分都是从其他国家引进和借鉴的，虽然有着共同性，但是很难根据自身的特点来解决问题。现阶段，房地产需要寻求一个可以长期依靠，融资机制相匹配的产品来维持开发生产。

2.3 房地产金融的管理体系需要调整

早在2016年，中国人民银行就提出关于房地产管理体系的构建，主要是对于房地产的评估体系、监测体系的工具完善。对当前居民住房贷款的首付比例进行限定，严格执行相关利率标准政策，确定能够逆周期的情况下，保证体系发挥调控的功能。目前来看，很多的地方无法根据当地实际情况建立起一个房地产金融管理体系，并且纵观全国范围对于体系的建立都没有得到良好的推广。针对这种情况，主要依靠传统的管控形式为主，对银行贷款利率和首付比例来进行房价的掌控。虽然说这种方式对控制房价有效果，但是持续的周期较短，如果房屋首付比例的上调，会导致房地产市场失去稳定。

3、促进房地产金融稳定发展的措施

对于现在房价突飞猛进的增长，居民购买难度大大增加，也成为了社会的热点问题，国家对此发布一系列政策来控制房价，对于房地产行业来说，是一个不小的挑战。为了在政策规定下，确保房地产行业长期稳健发展和降低金融投资风险，提出以下解决对策。

3.1 对居民贷款比例严格把控

对于居民贷款比例进行严格控制，可以更好地协调整个市场经济的平衡，帮助社会经济进行转型。根据相关数据表明，居民的住房贷款的增加可以推动国家就业率的上升，促进国家消费水平增长，以及对房产价格的提升有着积极作用。根据金融机构调查显示，居民住房贷款近5年都是呈持续上升趋势，意味着会出现不良影响。如果银行过低或者过高的设定贷款比例，可能会引发金融风险，所以针对不同的地区，要及时制定相关的住房贷款政策进行干预，根据当地实际情况进行适当调控和整改，主要是保证整体的合理化。把贷款比例控制在一个合理的范围之内，结合当地的居民消费水平进行调控，对房价过高的区域进行管控，降低居民的购房热情。

3.2 多元化发展融资渠道

在进行多元化发展融资渠道的研究之前，一定要保证原有的融资渠道可以长期有效。通过对不同的融资渠道的条款、条件和结果，以及匹配度等方面进行参考来选取适合自身发展的融资渠道。随着现在中国房地产金融的发展，现在银行信贷是房地产融资的主要渠道，同时可以进行信托、债券、海外融资等多种形式融资活动。比如说，在进行融资的时候，将银行的贷款与信托机构来进行结合，这样能够更大程度降低融资风险，保证融资活动的灵活性和高效率。并且房地产可以通过办理抵押贷款，来获取一定的融资，来避免因为信用引发的融资风险。

对于房地产金融还需要不断调整和创新，利用后台大数据以及金融科技技术等多种措施联合使用，确保能够创造更多的帮助房地产金融发展的产品，保证发地产在发展生产中的需求得以满足，同时要确保操作的规范化和合理化，尽可能的完善产品的品种。对于以上所述，房地产金融的多元化融资发展，一定要建立在合理、安全的基础上，要根据地区房地产开发的实际情况进行，在产品的设计上能够吸引到当地居民，将风险降到最低。

3.3 深度优化房地产金融管理体系

针对于当下我国房地产发展还是处于一个较为稳定的时期，对于我国房地产金融管理体系的建立是一个很好地时机，金融机构可以通过借鉴和引进国外的经验，形成初步的房地产金融管理体系。在此基础上不断地完善整个体系，尤其是风险预警体系的建设尤为关键，参考不同地区的信贷政策进行完善。银行可以将居民的收入和首付相结合来解决房屋首付的顺周期性。再根据当地实地情况，将首付与其他的金融工具相整合，在运用到住房贷款利率和房屋首付比例，将房价的波动控制在合理的范围之内。加强现在金融风险的监测工作，对各个项目进行压力测试，对房地产进行可持续、可深入的研究。房地产金融各个部门要长期保持交流，通过多方面获得房地产与金融的数据，构建和完善一个风险评估模型，通过多方面的掌控和管理，提升房地产金融对房地产行业风险的主动管理能力。

结语：

根据目前我国房地产的开发和生产中最关键的就是资金流转的问题，对于资金方面，房地产行业多数依靠银行和其他金融机构来进行融资。银行占有房地产金融的主导地位，相互依靠，相互发展，但是在房地产金融管理体系中还是存在一些忽视的问题。房地产现在是我国经济发展的一个关键因素，但是现在多数房地产都面临着资金缺乏的问题，这个情况的长期出现对于其未来的发展有着不好的影响，所以帮助房地产行业在金融行业的帮助下进行融资开发生产，对国民经济增长有着促进作用，对于房地产和金融两个行业的长期健康发展有着关键作用。