房地产经济发展现状及发展趋势分析

文／杨倩 乌鲁木齐市自然资源和不动产登记中心 新疆乌鲁木齐 830000

引言：

房地产经济发展的暴利性一直受到人们的关注，特别是近几年，专家和媒体等对其的评价争论不休。房地产经济对国内经济发展产生较大的影响，房地产经济的快速发展既可以满足人们的居住需求，也能促进有关产业的发展。在房地产企业发展期间，既要合理应用土地资源，也要为后代留下最佳发展道路。房地产并非是简单的买卖房子，还应看其是否会对人口、环境及生态等方面产生影响。过度开发势必会导致房地产行业发展衰退，最终制约行业经济不断向前。因此，在这样的现实基础之下，管理部门果断出手，从宏观调控的层面，将房地产经济适时适当的调整，既能不耽误经济发展的国之大计，又满足人民群众的美好生活需求。本文从以上问题入手，探讨一些未来房地产发展的可行策略。

1、房地产行业发展现状

城市化进程不断加快，城市住房面积有限，而城市新增人口数逐年增加，导致住房问题已经成为我国民生的第一大问题，解决住房问题已经成为当前社会治理的重要部分，需要引导房地产行业健康发展，从而使得人民安居乐业。当前的房价居高不下，整个行业产值极高，但是发展较为混乱，没有健全行业监管以及完善发展路线，存在严重的房产泡沫问题。核心问题之一是，高额的房价与实际的工资之间存在严重不匹配现象，甚至出现买房拖垮民众生活质量水平，导致部分人民出现一定程度的生存压力。另一方面，巨大的投资回报率，使得资本市场向房产倾斜，带来资金的同时也使得房产市场更为混乱。为追求利益，高端房产过度开发，低端商品住房其供给有限，而解决社会保障问题的住房极其有限，且难以实现真正的保障，导致房地产行业乱象频出，难以实现健康发展。如今，国家采取政策规范行业，各大城市出台相关政策，但均处于试验阶段，需要进一步的探索。

1.1 经济管理目标不清晰

当前我国房地产发展飞速的同时，已暴露出大量问题，其中较为严重的就是经济管理目标不清晰。而经济管理又是促进行业正常化发展的重要措施，实施结果显示初具成效，但是在整体发展上仍然有所不足。主要解决方向是通过管理部门进行干预，相关部门需要解决房价不断飞速上涨的问题，将稳定的房价作为今后工作的重点之一进行管控，同时对房地产开发进行管控，需要平衡不同层次的房产需求的数量。另外整体目标的缺乏，也是管理失效的重要原因，整个房地产管理措施为形成体系，使得政策跟不上实际问题的变化，与当前房地产经济的发展不匹配，需要有预见性，设置长远的房地产管理措施，从而实现行业的健康持久发展。当前各地都在积极推进保障性住房的建设，保障性住房体系的建立，对房价虚高问题的有效解决，有着积极的意义，但是由于申请条件的限制，价高位偏，保障房的规划布局不合理，保障房的分配和运营管理不健全，违规操作等原因，无法发挥其应有的作用，从而难以将商品房的房价真正控制下来，房价依旧居高不下。另外，房产的开发有较长的周期性，变现时间长，而部分开发商只看到眼下的利益，没有长远的见识与规划，忽略了经济管理，使得房产经济管理虚有其表，很多开发商卷款潜逃，留下一地鸡毛，对房地产市场的稳定相当不利。

1.2 忽视环境保护

实现可持续发展的核心之一，就是建立与自然和谐共处的生活圈，推进绿色建筑的发展，但是其设计有一定难度，且建设的成本远远高于传统建筑。基于此，逐利的房地产开发企业通常不会采取该种方式，更多的是追求其建设效率以保证提前抢占市场，不会重视自然环境与人文环境的开发利用与保护，使得城市绿化面积不足，文化建筑被拆除，以及土地资源难以发挥出其生态化的作用。这样的发展是与社会的发展背道而驰的，不仅不利于房地产行业的可持续发展，也不利于国家的长久发展。

1.3 房屋空置率高

当前房地产经济进入高增速发展阶段，一方面房产的刚性需求直线上升，另一方面房价不断攀升，使得一部分炒房客在短时间内暴富，刺激了投机性需求的增加，因此房产开发的数量与房产经济的规模也不断扩大，全国的存量房不断增加，但是实际上存量房越多，房屋的空置率越高。究其原因，首先，房价的上涨速度远高于国民的收入增加速度，人们为了保证购买房产后的生活质量，希望等房价降低后再购买，但房地产开发商为实现高利润，宁愿捂盘惜售，也不愿降低价格出售，使得住房空置率提升。其次，炒房团的出现，在购买大量房产后，开始炒作房产的价格，但房地产是一种特殊的商品，变现不易，也导致了房屋空置。而近几年，随着国家加强对房地产的调控，从 2019年史上最严厉的调控措施，到 2020年的“房住不炒”，2021年又提出“努力实现全体人民住有所居”，一系列组合拳下来，加上新冠肺炎疫情的影响，近几年房地产市场开始出现衰弱的征兆，房产销售同比逐年下降，也增加了房子空置的情况。空置的房子不仅是对资源的浪费，对整个房地产行业以及国家的发展来说，都极为不利。

2、房地产经济在我国经济中的地位与发展趋势

房地产经济的发展虽然存在的众多的问题，但是房地产行业的经济效益在过去十几年，构成了我国经济的重要组成部分，为国民经济高速发展贡献了力量，主要表现在以下几个方面。

2.1 基础性和先导性地位

房地产经济是我国经济的重要组成部分，其发展为我国经济的发展做出了积极贡献，其产业的形成在我国城镇经济发展中逐渐表现出基础性与先导性地位。房地产是我国人民居住与活动的重要基础性场所，并且在社会生产活动中表现出重要的作用。主要是其涉及面广，从商品住宅房到大型商场，从工业厂房到写字楼，无一不涉及房地产开发，因此在各行各业表现出基础性作用，而城市的发展，首先就是基建，其中房产开发先行，因此其先导性地位展露无遗。

2.2 具有主导性

房产行业的发展一方面能促进相关联产业的发展，另一方面能解决大量的就业问题，其发展在我国经济发展中有着重要作用。同时其能实现协调经济发展，也能助力产业结构优化，并表现出主导性和领导性作用。另外，正常健康发展的房地产，能引领城市朝着环保方向发展，建成经济环境友好型城市，并对社会关系的调整也表现出突出作用。因此房地产行业在我国经济发展过程中，有其主导性，需要相关部门规范其发展，发挥其作用。

2.3 支柱性产业

房地产行业的发展能实现我国多个行业的快速发展，因为房地产行业需要大量的工业产品，而工业产品又为我国生产总值的增长提供引擎，因此房地产行业的发展能带动大量相关领域的发展。诸如钢铁生产、建材供应、交通运输、家电、装修等领域。因此表现出一定的支柱性作用。其次，房地产行业对宏观经济有较大影响，房地产开发的各项活动需要在土地上进行，而我国的土地资源为国家所有，因此通过对建设用地定价的调控，便可完成对宏观经济的调整。所以这十几年来，随着房地产市场的繁荣，房地产已成为我国经济的支柱产业。

2.4 发展趋势

无论是当前房地产行业现状展现出来的问题，还是其对我国经济发展呈现出来的重大意义，都对房地产行业的健康发展提出较高的要求。当前房地产行业的发展虽然表现出多因素影响的状态，使其发展有不确定性，但是就整体而言，房地产发展趋势还是相对明晰的。主要基于发展现状分析，房地产行业的关注度依旧居高不下，国家层面将出台更多的政策以保证房地产行业的健康发展，使得房地产行业表现更好的稳定性。另外将会进一步提升其抗风险的能力，使得房产经济发展得更好。同时房地产企业想要在未来脱颖而出，其对质量、品质、环境、服务等方面的工作将会进一步提升，以吸引到消费者，实现房地产的高质量发展。未来注定是风险与危机并存的，需要实现发展趋势与国家发展，乃至与世界发展方向一致。

3、新时期房地产经济发展的策略

我国处于新时期，对各行各业的发展提出了更高的要求，特别是当前我国主要矛盾的变化，对人民幸福生活的提升成为国家发展的重点，因此解决当前房地产的问题迫在眉睫，需要新的策略，既能满足民众对房地产行业的期待，又能保证房地产经济的进一步发展。这需要从多方面着手进行解决，因此提出了以下几种策略。

3.1 合理规划

我国土地面积虽然较为广阔，但是多山地丘陵，适合居住的环境有限，并且我国人数又较多，人均住房面积有限。房产开发需要土地资源，而土地资源无法再生。所以房地产的开发需要重视提升房产开发的土地利用率，以及相关部门在规划用地时需要合理，将土地资源与空间资源的利用率进一步发挥。首先，在项目立项之前，需要整体规划，人均面积所需数量，或者产业发展所需使用的面积，将规划做到精确，避免实际建设后，大量土地资源的浪费。其次，需要重视对施工材料的规划，在采购相关材料时，提前做好相关预算工作，避免出现建设过程中超预算情况的出现，并且采购的提前规划有利于房地产行业更加科学的发展。同时房地产行业的规划需要政府部门调控，从城市发展大局与行业需求角度出发，引导混乱发展的房地产行业实现规划性建设，避免房地产投资资源的重叠，防止造成不必要的损失，将房地产行业的发展朝着科学性方向引导，促进行业逐步成熟。另外，积极的市场调研必不可少，这对企业在行业布局有着重要意义，是合理规划的重要手段，避免盲目开发后，房产供需不平衡而出现损失。合理规划需要贯穿房地产开发的方方面面，这样才能实现房地产开发科学发展。

3.2 完善金融体系

早期房地产遍地开花的原因之一就是房产开发金融贷款的支撑，虽然使得大量房产得以实现建设，但是其不完善的金融贷款也引出了大量的问题。因此需要建设进一步完善的金融调控体系，建设与房地产开发更为匹配的金融体系。为此，需要根据发展情况，对当前房地产行业的贷款结构做进一步的优化，使得金融体系的贷款审核更为科学，贷款利率与额度的设置更为符合，将房产行业的资金流动问题在开发前就实现解决。另外，银行的贷款是当前开发商的首要选择，但是银行的资金投资需要兼顾各行各业，其对房地产行业的投资有其局限性，因此地方可以根据实际情况，调整贷款结构，通过引进社会闲散资金进行房地产建设，丰富我国房地产开发的融资形式，从而避免房地产开发企业资金链短期断裂而导致的整个项目的终止。在房地产开发中金融调控是重要的方式，这是房地产企业进行开发的重要措施，因此多元化的融资手段才是行业发展的未来，避免单一结构的稳定性不强。金融行业是房地产开发重要组成部分，完善整个体系才能实现行业的健康发展，这不仅能实现金融行业的有序发展，更对我国未来的发展有着积极作用。

3.3 加强对环境的保护

响应国家政策，与世界未来发展同步，才是一个行业未来发展的方向。而房产开发中存在的问题是多方面的，其中对环境的破坏是较为严重的一个，同时也是与世界未来发展不相符合的。因此在房产开发中，将环境保护列为房产开发的重要位置，才能实现未来的发展。实际上房地产行业的发展与环境是密不可分的，一个好的居住环境将会吸引到更多的购买者，同时房产开发与环境友好相结合，将会促进城市的绿色发展，是可持续发展的重要举措。所以，未来进行房地产开发需要将环境保护的理念融入房产开发之中，促进二者的和谐发展。以人与自然为主题进行住宅建筑的设计，将环境的美好与设计相融合，实现对环境的保护。这样才能在既与国家政策相符合，助力国家的绿色发展理念，又将企业的社会责任承担起来，为社会更好的发展作贡献，这样才能使得房地产行业的未来充满光明。

3.4 加大改革力度

房地产经济体制对房地产的发展有着重要意义，是我国经济发展的重要组成部分，房地产的发展对我国经济发展作用突出，但是当前的房地产经济发展与我国社会存在一定的不适应性，因此需要加大其改革力度，以适应社会发展，主要将集中在保证其经济效益的同时进一步发展其社会功能。因此需要从社会公益的角度出发，将房地产行业的资本逐利性进行削弱，提升其社会影响力，让整个房地产行业社会形象好转。另外注重对其投资结构的调控，确保其与社会发展方向，与国家经济宏观调控相一致，提升其稳定性。同时需要进一步提升市场监管的作用，解决房地产行业为实现开发而进行贪污腐败的情况，促进行业健康发展。并将执法力度进行提升，以解决当前房地产行业频繁暴露的各种问题。加大房地产经济体制的改革力度，完善行业整体结构，实现房地产开发的健康发展，才是房地产行业的未来。

3.5 加强对房地产开发的市场监控

为了能够让整个房地产行业的发展更加平稳与健康，国家和各地方政府需出台更多相关政策，对宏观经济进行有效的调控，具体而言可从以下三个方面着手：第一，健全相关的市场监管机制，最大限度地减少贪污腐败等现象，推动房地产行业的健康可持续发展。第二，就现目前来说，房地产经济的发展虽然快速，但是不可否认，还存在很多亟待解决的重要问题，这种情况下，就需要与实际的发展现状有机结合起来，建立起更加完善的法律体系，从而在很大程度上减少开发人员的不良行为，保证行业的良性发展。第三，加大监督执法的力度，对于国家所制定的各项制度，需要相关部门加强监管，尽可能保证将各执法工作落实到位，将这些法律法规的作用充分发挥出来。与此同时，还要促进各企业间的公平竞争，在此基础上，有效推动房地产经济的发展。

结语：

综上所述，房地产行业有着重要地位，同时在新形势下房地产行业的现状表现出诸多问题，但是未来行业的发展必定是充满机遇的。从房地产行业的整体规划入手，并健全相关的经济发展体制，从环境保护的角度出发，并辅以合适的金融体系，这样的房地产开发模式，才是其行业发展的未来，才能与我国未来社会发展规划相符合。相信在未来，健康发展的房地产经济，将继续为国家经济做出巨大贡献。