房地产企业财务报表分析研究

■冼美桃

（广州东企房地产开发有限公司）

引 言

房地产企业的稳定发展对于确保我国经济发展和社会稳定极为重要，而经营决策决定着企业的发展方向，因此企业要想稳定发展，经营决策至关重要。财务报表分析能为企业经营决策提供价值相关信息，帮助决策者了解企业的过去、评价企业的现在，预测企业未来可能出现的机遇和问题。现时房地产企业发展迅速，运用一般企业的财务报表分析方法所得出的分析结论已不能满足报表阅读者和使用者的需要。本文通过阐述现阶段房地产企业的特点以及财务报表分析存在的问题，探讨完善财务报表分析的对策，寻找当前更适合房地产企业的财务报表分析方法。

1 财务报表分析的内涵、内容和方法

财务报表分析是采用专门的方法，对企业财务报表的原始数据进行分析、比较，通过分析各项指标来评价企业过去的经营成果、衡量当前的财务状况、预测未来的发展趋势、机遇和挑战，从而转化为报表阅读者和使用者需要的有用信息。

财务报表分析主要是围绕资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益表四个主表展开的，其分析内容主要分为五个方面，即营运能力、成长能力、盈利能力、偿债及资本结构、现金流量。通过这五个维度能反映企业的当前营运情况、资金周转情况、资本结构情况、盈亏情况等。

财务报表分析的方法主要分为五种，大多数是根据财务报表数据计算得出各项指标进行分析。

第一种分析方法是比较分析法，包含公司内部数据之间的比较分析、行业数据比较分析、竞争对手比较分析等。比较的内容通常包括公司资产总额、负债总额、权益总额、净利润等关键财务数据。公司内部数据既可以选择当期数据与历史数据比较，也可以选择当期数据与预算数据比较。行业数据比较分析是利用公司实际数据与行业数据进行比较，看是否达到行业平均水平。比较分析法是观察企业的变化情况的最直接方法。

第二种分析方法是趋势分析法，通过分析连续多期的财务报表数据，研究其变化趋势，以此来预测企业未来数据的走向。这种方法不适合新办企业，只适合有连续经营财务报表数据的企业。

第三种分析方法是因素分析法，取几个主要因素对某个财务指标影响程度进行分析，它能分别反映选取的几个因素对特定的财务指标的影响力，从结果可以看出哪个因素影响力最大，哪个因素影响力最小。

第四种分析方法是比率分析法，这个是最常用的分析方法。比如常用的流动比率、现金比率、产权比率等。财务比率最主要的优势就是可以消除规模的影响，用来比较不同规模企业的收益与风险。

第五种分析方法是现金流分析法，在传统的分析中，没有考虑到现金流方面，但是现金流对企业来说是有重要意义的。现金流分析要从两个方面考虑，一方面是企业总的现金流是否足够，如果企业的现金及现金等价物期初和期末数都为正数，这就说明企业的现金流是足够的。另一方面是现金流质量是否良好，这就需要参考现金流的变动情况、企业的管理情况，比如营业收入的增长是否过快、存货是否流动缓慢、应收账款周转率如何等。最后还要考虑企业所处的经营大环境，如行业前景、竞争格局、产品的生命周期等影响因素。

虽然财务报表分析方法比较多，但是由于不同决策者的信息需求不同，所以分析技术也不尽相同。

2 房地产企业的特点分析

房地产项目开发具有投资金额庞大、商品形式多样化、开发周期长三大特点，这样就注定房地产企业会计核算有一定的特殊性，从一个期间的财务报表数据并不能全面反映企业实际的财务状况和经营成果。现阶段各房地产企业的特点主要如下：

2.1 预售方式的影响

因为房地产项目开发投资金额庞大、开发周期长，所以房地产企业可以采用预售方式销售，这样房地产企业可以提前实现资金回笼，减少投资风险。但是预售方式会影响房地产企业的财务指标，比如房地产企业在项目前期的预收账款大量增加，这样导致企业负债总金额增大，资产负债率也随之升高，容易造成报表阅读者对企业产生误解。另外，预收方式还影响收入与成本的配比。在房地产项目初期，房地产项目在未符合收入确认条件的情形下，预收账款不确认为收入，建安成本仅反映在资产负债表的存货科目中，期间费用又直接反映在利润表中，这样导致房地产企业的损益并没有真正反映出来，也会造成报表阅读者对企业产生误解。

2.2 投资性房地产计量方式的影响

房地产企业商品形式逐渐多样化，随着经济的发展，住宅、公寓、写字楼、商场综合体等形式存在，大多数城市的楼价都显著上升，房地产企业如果仍然采用历史成本核算多样化的投资性房地产，会造成投资性房地产的价值被低估，房地产企业的资产价值不能准确反映，导致资产负债率偏高。

3 目前房地产企业财务报表分析普遍存在的问题

3.1 公司对财务报表分析工作重视不够

由于房地产项目开发投资金额庞大、开发周期长的特点，使公司管理层极为重视资金周转情况，管理层通常只重视市场营销部门的业绩、项目的回款进度等，忽视财务报表分析。公司管理层没有认识到财务报表分析给企业带来的经济意义，没有认识到财务报表分析可以给公司经营决策带来有用的信息，甚至可以影响公司的战略部署。

3.2 财务从业人员的分析能力有待提高

目前，房地产企业财务人员的大多数精力放在会计核算和税务政策运用上了，没有过多的时间去钻研财务报表分析。财务人员缺乏专业的财务报表分析能力，导致企业的财务报表分析不到位，不能挖掘到有价值的信息。具体表现为各种财务指标之间的关联性不强，以及对指标的解读并不充分，不能发现财务指标背后隐含的问题。

3.3 财务报表分析未考虑项目经营周期的影响

由于房地产企业的项目开发周期长，所以只从1至2年的财务报表数据去分析房地产企业的财务状况和经营成果，相当于截取了一个项目的一部分去分析一个项目，这样的分析是片面的。比如只从房地产企业拿地后开发阶段的财务报表数据去分析，财务报表数据是欠佳的，拿地和施工阶段是投资开发资金的重点投入阶段。此阶段没有收入，也不会结转成本，企业发生的各项费用直接计入利润表的期间费用。这样的数据使房地产企业的营运能力、盈利能力、成长能力都偏低。如果报表阅读者和使用者看到这样的数据，就冲动地认为此企业的业绩不佳，容易做出错误的决策。

3.4 对偿债能力和盈利能力的分析欠妥

房地产企业拿到房屋预售证后，房屋销售采用预售方式，房地产企业会收到购买者的诚意金、定金，这类款项会记入“其他应付款”科目。当签订商品房预售合同后，这类款项会转入“预收账款”科目，无论是“其他应付款”还是“预收账款”科目都是负债类科目，这样导致房地产企业的负债增加，资产负债率偏高。到预售合同的后期阶段，房地产企业收取购买者的预售房款其实已包含了企业实际已经完工的履约部分，预收账款之后需要转入营业收入的，所以这部分实质不应该完全是负债，这样的会计核算使企业的偿债能力指标偏高，造成用常规方法和指标去分析房地产企业，导致对其偿债能力的分析欠妥。同时，营业收入没有合理确认，导致对房地产企业盈利能力的估计偏低，与实际情况不符。因此目前房地产企业偿债能力和盈利能力的分析都欠妥。

3.5 财务报表分析方法过于传统

目前许多房地产企业仍沿用传统的分析方法，方法比较单一，并不能全面和真实地反映企业的财务状况和经营成果。另外，目前多数财务人员不能从公司管理层的需要出发去做财务分析，一味地从自己的数据盲目地分析，分析一大堆数据，最后没有多少是公司管理层需要的，变成一堆毫无意义的数据。比如，公司管理层如果需要了解企业的现金流情况，但是财务人员却不能在一般的财务分析的基础上增加现金流的分析方法，不能做到从公司管理层的需要出发，去对相关资料做深入分析。

4 完善房地产企业财务报表分析的对策

4.1 重视财务报表分析工作

首先，通过建立财务报表分析的内部管理制度，每年定期组织公司其他部门主要负责人参与财务报表分析动员会议，强调财务报表分析工作在企业管理工作的重要性，要求其他部门配合提供信息，协助财务部门完成财务报表分析工作。其次，公司管理层应将财务部门的财务报表分析工作与其他业务部门的工作放在同等重要的位置，同等重视工作的开展，建立财务分析业绩考核指标，并将考核结果纳入公司内部的奖惩制度中，激励财务部门开展财务报表分析工作。

4.2 提高财务人员的财务报表分析能力

企业应配备专业的财务部门，在招聘时应注重财务人员的财务报表分析能力，这样有助于房地产企业财务报表分析工作的开展。有条件的房地产企业可以专门设置财务报表分析岗位，安排专员负责财务报表分析工作，细分的专业岗位有助于财务报表分析专业能力的提高。另外，房地产企业应加强财务报表分析能力的培训，每年定期开展企业内外部的培训。财务人员的财务报表分析能力直接影响房地产企业财务报表分析工作的质量高低，财务报表分析工作的质量也是直接影响公司管理层经营决策的依据，所以提高财务人员的财务报表分析的专业能力是必不可少的。

4.3 结合项目经营周期的特殊性开展财务分析

财务报表分析应结合项目经营周期的特殊性去开展工作，不能因为项目前期的数据不理想而做出贬低房地产企业盈利能力、经营状况的结论，应考虑到房地产项目确认收入、结转成本的时间点，应预计数据在什么时间会趋于正常。此时需结合多种财务报表分析方法，比如比率分析法、趋势分析法、因素分析法等，这样更有助于财务报表分析。在项目处于后期阶段时，收入被大量确认，可能会出现财务数据过于“优秀”，财务报表分析时也应充分提示由于项目经营周期的原因所致。

由此可见，房地产企业的财务报表分析工作需结合项目开发的各阶段实际情况，应在项目即将结束阶段，根据项目总收入、总成本等相关数据与项目最初的预算方案作对比分析，编制一个项目的财务分析报告。报告的数据将纳入项目库，在以后开发同类型项目时，可以作为参考依据。

4.4 正确分析房地产企业的偿债能力和盈利能力

财务人员在分析房地产企业的偿债能力时，需对偿债能力涉及的会计数据进行调整，应考虑到不同时期“其他应付款”和“预收账款”科目是否真正意义上的负债，需要区分哪一些是可以计入收入，对于这一部分应确认为收入。按照新收入准则的要求，一部分企业都已经按照准则要求将这部分款项计入收入，因此企业资产负债率会降低，否则会高估企业的偿债能力，不利于企业的发展。同理，在分析房地产企业的盈利能力时，项目的成本、费用、税金应按收入配比的原则进行调整，不然也会导致企业的盈利能力分析不准确。

4.5 财务报表分析方法应从传统走向创新

房地产企业过往传统的分析方法已经不能满足当前快速发展的行业需要了，传统的分析方法比较单一，应结合多种财务分析方法进行分析。另外，在进行财务报表分析时，可以结合非财务信息，比如在分析的过程中，结合国家的调控政策和融资政策，这些都是影响企业的财务状况和经营成果的因素。房地产企业还可以通过信息化技术实现财务数据的智能分析，利用行业指标、目标企业指标等进行对比研究。

5 结 语

财务报表分析是企业财务管理的一部分，也是企业获得经营决策信息的一个重要途径，在行业快速发展时期显得尤为重要。房地产企业必须重视财务报表分析工作，结合企业的实际情况，通过改善以往财务报表分析方法的不足，能够提高企业的财务管理水平，发现企业自身发展的问题，提醒管理层做好风险识别和风险控制，适当调整企业经营战略，使房地产企业健康发展。