办公楼二次精装修工程管控要点应用研究——以融信上坤中心T2 栋办公楼的二次精装修工程为例

荀亮

（上海融嘉房地产开发有限公司，上海 201802）

0 引言

传统的办公楼公共交通不好、各类公司比较多，上下班等电梯时间较长、停车不方便。工作空间死板、缺乏人性化关怀、硬件设施较差。采用分隔间的模式，层高低、空间狭小，感觉拥挤。由于集团公司员工较多，需求楼层较多，如果使用传统的办公楼办公会造成空间的浪费、企业文化得不到展示，影响员工的工作效率，减弱员工的工作热情。

集团公司优先采用租赁整栋，具有独立的大厅、独立的电梯使用、独立的洽谈、休闲健身、餐厅等使用功能。具有更加完善的办公硬件及软件配套，独立的办公环境、便捷的餐厅服务更能激发员工的更高的工作热情。大厅前台的接待、各楼层企业文化展示、楼层外立面企业LOGO 的显示，展现优质的办公环境、强大的企业实力、员工关怀等形象，同时也是征服来往客户的有力工具。

为了满足经营者的需求，对原有的装修空间拆除，采用二次设计装修的模式，打破传统的办公模式，重新打造多维度功能空间，由于在施工中各专业施工单位较多，增加了二次精装修难度，为解决各专业工作界面之间的衔接问题，需要专业技术管理者具有较强的协调能力和专业技术解决能力，处理好现场各种施工难点，推动工程进展。

1 融信上坤中心T2 栋办公楼的二次精装修工程概况

（1）融信上坤中心位于上海市闵行区七宝镇上坤路77 弄21 号T2 楼，建筑面积为12200.90m2，装修总造价约3500 万元，总楼层11 层，本次装修楼层共8层，其中1 层为接待大厅，4 层为餐厅及报告厅，5 层、6 层为沪苏区域办公区，7 层、8 层为集团总部办公区，9 层为董事局主席及分管总裁办公区，10 层为会议室及健身休闲区。

（2）本次装修主要特点如下：对原有的装修吊顶及隔墙进行拆除，保留原有空调管道及内机，新增冷媒空调内机；局部改造原有的消防系统；重新安装新的门禁人脸智能识别系统；新增远程会议系统；信号覆盖系统扩容；拆除原装修面层及隔墙，装修1 层接待大厅底区墙面为不锈钢，高区墙面为定制人造石，地面为天然大理石。员工办公区采用开放式空间，地面为地毯，墙面为涂料，顶面为裸顶喷灰。会议室及高管办公室采用双层玻璃隔断系统，地面为地毯，墙面为墙纸或者软包，顶面为吊顶及涂料。

2 现场技术管理人员配合招采进行参建单位的考察

（1）配合招标采购部门对原有机电安装单位是否愿意参建本次装修进行洽谈，特别是空调单位、消防单位、智能化单位、信号覆盖单位等都是隐蔽工程的主要参建单位，他们熟悉原有的设备预埋、管线走向及主要功能。一旦中标能够快速熟悉现场，推进工程进度。二次精装修尽量选择原机电单位，如果无法满足，再根据需求进行选择新的参建单位[1]。隐蔽工程是整个装修进度的重要工序，隐蔽工程不仅要做到规范性，还要做到配合装修单位预埋的配合工作，所以对机电安装单位的选择非常重要。

（2）装修单位的选择：前提是要具备二次精装修办公楼的施工经验，具有拆除、装修的施工资质，作为现场技术管理人员，考察参与单位的资质等级、已完工程业绩、项目部成员的构成、技术能力水平等进行评估，让参与单位勘察现场，了解现场的改造情况，集合自身的承接能力，满足报价和质量要求的前提下优先入围。

3 设计方案的跟踪与落实

现场技术管理人员必须参与前期设计方案和材料选型，在施工提供装修施工专业的、合理化的建议。比如：办公区控制位与岛台间距至少1350mm；员工位置间距至少1800mm；员工位置与隔墙间距至少1500mm。根据设计的方案，协助设计师提前核对现场原空间与改造后空间的变化，在施工图出图前尽可能将图纸的矛盾减弱到最小，以免影响后续正常装修施工。

4 图纸会审的管控

（1）检查装修、机电、消防、空调等各专业图纸是否齐全。

（2）检查材料明细表与图纸中材料编号是否一致，立面图与节点图的材料编号是否一致。

（3）核对防火、消防的材料及机电点位是否满足当地政府主管部门验收要求。

（4）梳理装修图纸与各专业图纸是否有矛盾之处；核对装修图纸的平面尺寸与标高是否一致。

（5）机电图纸中插座等点位等是否满足开放办公家具预埋点位的定位和独立办公室、会议室插座点位的定位。

（6）空调管道、消防管道、线路桥架与装修隔断是否矛盾，是否影响隔断的定位，是否影响吊顶造型。

（7）根据图纸对原有的设备、管线、桥架等进行叠图分析，需要拆除哪些管线，保留哪些管线都需要在图纸上进行标注，选用的材料和工艺做法是否合适和合理，标注的各空间的设计标高和尺寸与现场的实际标高和尺寸是否有错误，各专业施工图纸是否有矛盾等。

（8）要求精装单位根据图纸对所有墙体、隔墙、玻璃隔断进行提前放线定位，核对现场是否有管线或者设备影响墙体的定位；隔墙与建筑幕墙的收口是否能衔接；核对吊顶造型是否与原有空调设备影响、是否影响原有消防主管道等。

综合以上事宜进行汇总整理，邀请设计师现场进行答疑，提出解决问题的方案，把设计图纸的意图落实到施工的每一个环节，确保施工现场顺利进行。

5 施工阶段的管控

5.1 进度管控

对精装单位施工进度的管控，本次办公楼施工楼层共计8 层，采取2 层为一个施工流水段，施工计划按流水段编制。要求各参建单位根据办公楼各楼层现场实际情况和各专业图纸的施工要求编制详细的施工总进度计划，由精装单位进行各专业施工进度计划的整合[2]。施工过程中，要求装修单位每天记录各工种人数，每周要对施工进度计划总结，监控其是否与计划工期有偏差，如有偏差梳理原因，落实赶工措施。在每周监控的基础上，每月进行一次工程进度总结。进度一经确定，应严格按照计划进行施工，原则上不提倡赶工期，赶工期影响工程质量。

5.2 材料管控

（1）对精装施工单位采购材料的管控，精装材料品种多、样式复杂，需要安排专职材料员进行梳理，明确每种材料的选样、定样时间，及时跟踪设计师确认材料小样。材料确认后及时通知厂家备货生产，部分材料有必要去厂家蹲点跟踪，避免因材料加工周期影响现场施工进度。进场材料必须附有符合规范要求的产品出厂合格证及检测报告，由施工单位按要求进行报验，有消防要求的材料还要进行送检复验。材料运到现场后，现场技术人员及时审查材料的质保资料，并参与施工单位的材料数量、规格的清点检查工作；对于不合格的材料或者与本次施工无关的材料不得存放在本施工现场，要求立即退场。

（2）对于甲供材料的管控，由于部分材料由业主方供货，精装单位负责辅料及安装，甲供材料运到现场后，由精装单位负责检查材料的质量、做好现场保管及后续安装。比如洁具等需要预埋的控制器在隐蔽阶段提前通知供应商将元件运至现场；造型灯具需提前与材料供应商技术人员进行沟通，需要在吊顶施工进行预埋部分元器件或者钢丝绳等，吊顶施工完成后再预埋会对吊顶造成破坏。开关、插座面板的数量提前备货等，尽量做到材料到现场处于等待安装的状态，这样才有利于控制施工工期。雕刻人造石属于定制产品，材料员驻扎厂家跟踪加工进展情况，确保材料按计划到达现场。

（3）对于甲分包的管控，甲分包属于业主方的分包供货安装单位，协调好精装单位与甲分包单位的界面划分及技术交底。比如木饰面、玻璃隔断、地毯等由业主方指定品牌及厂家安装，精装单位负责提供现场安装条件。木饰面基层平整度必须满足面层的安装要求，柜体的预留空间必须满足安装柜体的要求，玻璃隔断安装单位与精装单位必施工界面及加固措施，玻璃隔断加固、门边合页加固等要求，精装单位施工的尺寸、基层加固、预埋点位必须满足玻璃隔断单位的安装要求，确保玻璃隔断安装与饰面材料的收口衔接。

5.3 施工人员管控

现场施工人员的管控，施工人员必须满足施工作业的需要，才能保证施工进度的正常进行。每天清点现场各工种的人数，与施工进度计划核实是否满足当天进度计划的要求，检查现场工作面是否满足现场施工人员的需求。如果不满足现场施工的需求，根据现场施工作业面的情况计算出需要增加的各工种及人数，后续通知施工单位增加施工人员以便满足现场施工进度的要求。

5.4 质量管控

施工质量的管控，编制好工程质量管控细则，对施工单位做好技术交底是取得好的施工质量的前提。在每个分项工程施工前，都应做好书面技术交底，技术交底是对项目施工方案的具体化。本次精装修重点控制如下。

（1）轻钢龙骨隔墙与玻璃系统隔断的稳定性处理，增加40mm×60mm 镀锌铁方管作为玻璃系统隔断底部、顶部、门边框架基层，形成独立结构，消除门的使用对玻璃隔断墙体造成的晃动。

（2）轻钢龙骨隔墙内部采用75mm 厚隔音岩棉的填充，不仅起隔音效果，还满足防火要求。

（3）会议室轻钢龙骨隔墙内嵌式电视机或LED 显示屏位置的预留及摄像头的高度的控制，电视机或者LED 显示屏的定位影响到参会人员的感受度，标高的控制尤为重要，关系到周边饰面材料的收口。

（4）免胶环保地毯对静电地板平整度的要求、清洁度的无尘要求，对静电地板平整度要求使用红外线定位仪器调整满足地毯铺贴的标高，清洁度的要求是对静电地板面层至少3 次以上的清理，第1 次清理是粗垃圾清理、第2 次是浮灰清理、第3 次是铺贴前的一次清理，将浮灰彻底清理干净。

（5）墙面与顶面的涂料分色采用弹线分割，做到分色清晰，裸顶面的设备及管线同顶面涂料一起做同色处理，做到顺直、美观。

5.5 功能性调试

做好功能性设备的调试，二次装修办公楼的优势在于统一的空调系统、智能化系统、会议系统。首先空调、智能化、会议系统等设备硬件安装质量符合要求，其次，各软件系统的调试。主要有：改造后的空调系统是否满足制冷制热的要求，确保冷冻水管无渗漏，制冷制热的功能正常，无噪声；智能化系统确保各网络端口的设备安装到位，软件系统配置到位，与其他软件系统是否配置；会议系统在施工时检查各线路是否预埋到位，满足后期设备调试，远程会议系统的优势不仅满足员工在办公楼的会议需求，而且在疫情期间避免当面接触，满足员工与外界沟通的视频会议的需求，提前做好各项系统的功能性调试工作。

6 安全文明施工管控

（1）施工人员进入现场必须按照新冠防疫要求做好每天的体温监测，体温正常方可进入施工现场。

（2）要求各参建单位现场施工人员必须按规定穿戴好安全防护用品，严禁穿拖鞋或赤脚工作，特别是高处的吊顶施工、1 层高区人造石干挂施工等。

（3）施工现场存放的材料应分类存放整齐，设专人看护。石膏板、腻子粉、水泥等做好安全可靠的架空存放措施，电线、设备等材料设专用仓库存放，不锈钢、木饰面等半成品材料采用包裹保护，必要时再仓库安装摄像监控以防偷盗。

（4）施工现场应有足够的照明，室内施工部分空间无照明或者照明度不够，影响工人施工。

7 成品保护管控

由于各施工单位、各专业工种交叉作业较多，具体管控措施如下：①对于原有的建筑外墙做好硬质成品保护，铝型材墙面采用多层板硬质保护，顶面涂料施工前对建筑外墙做好贴膜保护，防止污染。②已到现场的半成品、成品材料做好成品专人看护。墙地砖铺贴完成，满足养护条件后，地面使用PVC 地板革进行保护，墙面阳角采用硬质阳角保护套。③大理石地面采用9mm 多层板进行保护，大理石墙面阳角采用多层板制作的阳角作为硬质保护。④安装完成的木饰面及柜体1800mm 以下采用覆膜+瓦楞纸进行保护。⑤与木饰面收口的涂料施工时贴美纹纸，防止修补涂料时污染木饰面。软包及墙纸采用覆膜保护。⑥玻璃隔断型材采用PVC 阳角硬质保护，玻璃采用覆膜保护并做好警示标识。⑦地毯采用覆膜保护，部分施工通道采用PVC 硬质保护。

8 结语与建议

通过以上各管控要点的总结，本次融信上坤中心融信集团办公楼的二次精装修工程准备充分，施工质量管控到位，无安全事故发生，成品保护措施到位等各分项工程均按计划完成。在集团规定的时间内实现顺利乔迁，获得了集团各领导的好评。但是，在施工过程中设计在效果上考虑过多，导致部分设计方案确认较晚，对现场施工工期存在一定的制约，建议加强提前跟踪设计意图及效果，做好事前控制，进一步提升品质。