处分住宅小区车位的法律限制

潘运华 詹宇雷

(福州大学法学院， 福建福州 350108)

一、问题的提出

随着机动车数量迅速增长，住宅车位的稀缺性以及作为小区配套设施的重要功能日益凸显。为规制开发商与业主间的利益冲突，防范开发商随意高价对外转让车位，导致业主无法在本小区内停车，《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)继续采用原《物权法》的限制条件，在第276条将“首先满足业主需要”作为处分车位的前提(1)本文的处分代指广义上的处分，既包括处分行为，又包括负担行为(设定赠与、租赁等)。,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权司法解释》)第5条又进一步规定“配置比例”可以作为判断是否“首先满足业主需要”的具体标准(2)《中华人民共和国民法典》第276条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”。由此可知，建设单位按照配置比例将车位处分给业主使用是没有任何障碍的。该条款看似明确列出一项标准，却欠缺对“配置比例”规则内涵与解释逻辑的清晰界定，难以直接就开发商处分车位的具体限制条件作出判断。

就开发商收回建设成本与实现经济价值而言，其处分住宅车位要受到不同的法律限制：首先,在处分方式上，开发商是否必须先出租车位后才能出售，能否径行出售？其次,在可以出售后，先考虑对业主出售是否要受到业主购买数量上限的约束？最后，当上述交易均不能实现时，又能否向小区以外的第三人流转车位？若能，需要具备哪些法律要件？这些问题直接关涉住宅车位的经济价值和市场流通，但《民法典》和《建筑物区分所有权司法解释》均未能明确规定。我国学者对以上问题的讨论存有较大的分歧，司法审判实务中的观点也未能一致，不仅如此，我国一些地方的规范条例和实践做法也有较大差别。对此，本文以《民法典》第276条和《建筑物区分所有权司法解释》第5条的解释为基础，从实证角度对上述疑问作进一步说理和论证。

二、处分方式的首要限制：租售选择的干预

开发商径行出售而不租赁车位的行为，被法律规范纳入“只售不租行为”的概念并加以禁止，如果无法正确回应对租售方式的法律干预，自然无从谈及车位的后续流转。在我国法律实践中，对于能否禁止开发商只售不租车位的行为，现行规则难以就此得出一致结论。对于《民法典》未明确规定的，但地方规范已直接禁止的，如在上海市、福建省等地的相关规定中禁止开发商对车位只售不租的行为，已然成为地方行政部门约束开发商的行政管理规范。(3)禁止对车位只售不租的地方文件有：《上海市住宅物业管理规定》(2020)第62条、《福建省物业管理条例》(2018)第64条第3款、《武汉市物业管理条例》(2018)第59条第2款、《贵州省物业管理条例》(2020)第87条第2款、《江苏省物业管理条例》(2021)第63条第3款、《东莞市物业管理办法》(2018)第54条。与其不同的是，北京市、广东省、湖北省、四川省、江苏省苏州市、广东省深圳市等地的规定没有禁止只售不租，重庆市甚至规定开发商自主选择租售方式。(4)重庆市住房和城乡建设委员会下发的《重庆市住房和城乡建设委员会关于进一步加强和规范商品房配套车位销售有关事宜的通知》(渝建市场〔2020〕5号)第2条：“……房地产开发企业可根据自身经营状况对小区车位自主选择出租或出售……”针对以上各地存在的不同规定，有必要对车位租售方式的选择作出明确回应。

(一)禁止只售不租在逻辑上不够周延

禁止只售不租规则指的是在业主只要求承租车位的情况下，开发商对车位不能只售不租。其制度考量是在业主只能负担租赁费用的情况下，防止开发商以强势地位拒绝满足业主的停车需要。如果承认此前提，将会导致这样的后果：地方规范禁止只售不租，却无禁止只租不售，是否可以认为允许开发商对车位只租不售？如果允许只租不售，又可能存在开发商以所有权垄断的优势设立高额租金的租赁方式。由此可知，禁止只售不租在于防范高额售价，却未防范高额租金。与其说禁止只售不租，毋宁说是禁止宁空不租、宁空不售更为合理。即便认为开发商不能只售不租并且必须将车位强制租赁给业主的判决中，也强调了未处分未出售这一前提。(5)参见山西省太原市中级人民法院(2019)晋01民终1430号民事判决书；四川省成都市中级人民法院(2021)川01民终17423号民事判决书。因此，对禁止只售不租规则应该有更准确的解释，该规则并不认为租赁具有排除买卖的效力，也并非片面主张租赁优先买卖，而是认为当车位未有任何处分时，开发商应当将车位强制租赁给业主。

(二)禁止只售不租不具有强制缔约性

无论对禁止只售不租规则采取何种解释，都表现为地方规范对车位处分方式的干预，旨在排除开发商进行车位买卖的自由，必须依照业主的租赁意思表示与之缔结租赁法律关系。因此，开发商此时是否负担该强制承诺的义务是判断禁止只售不租是否正当的核心要件。首先，就强制缔约义务而言，《民法典》第276条所保护的业主利益指向具体，与社会公共利益有所距离(6)刘阅春：《“应当首先满足业主需要”的规范性质探究——〈物权法〉第74条第1款的解释论》，《法律科学》2013年第5期。，并不具有供电、水、气、热力等合同具备的公用、公益性质(7)参见江苏省徐州市中级人民法院(2020)苏03民终853号民事判决书。，难以就保护具体利益将强制缔约正当化。其次，就内容而言，根据《民法典》第275条规定，车位的权属以买卖、租赁和赠与等形式交由当事人进行约定;同时,在《建筑物区分所有权司法解释》第5条规定中，车位处分采取出售、附赠还是出租方式的决定权归属建设单位而非业主，二者均采取并列列举的表述意味着租赁和买卖具有同等适用的程度，没有位阶上的顺序，条文也并未有强制开发商作出租赁承诺义务的规定。最后，就强制承诺义务来源的法律位阶而言，《民法典》第494条第3款规定：“依照法律、行政法规的规定负有作出承诺义务的当事人，不得拒绝对方合理的订立合同要求。”该条款并非一般强制缔约规定，并且规定负有强制承诺义务的规范基础应当是其他法律、行政法规的规定。(8)杨代雄：《法律行为论》，北京大学出版社，2021年，第11-19页。禁止只售不租规则散见于个别地方条例和通知文件中(9)《惠州市惠城区房地产开发项目停车位租售管理办法》(惠府办〔2019〕3号)第4条第3款、《泸州市房地产开发项目车位租售管理办法》泸市府办发〔2019〕23号第8条。，效力层级不足，并未上升为法律和行政法规的规定，不产生强制缔约的法律后果。

(三)禁止只售不租妨碍处分权能的行使

在法理层面，基于所有权社会功能理论，所有权的行使需要规范和引导，将私人所有权制度从纯粹个人转向兼顾个人与社会。(10)高富平：《物权法原论——中国物权立法基本问题研究》(上卷)，中国法制出版社，2001年，第156-167页。为了使开发商处分车位能兼顾业主群体的停车利益，《民法典》和《建筑物区分所有权司法解释》以处分对象为内容对处分权能进行限制并无不当，但该限制并未针对租售的处分方式进行限定。租赁需要的强制满足，实际上是地方规范自行创设对处分权能行使的妨碍。一方面，开发商作为车位的建设者，享有车位的原始所有权，无论是租赁还是买卖均系处分方式，在没有违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，应当以意思自治为原则，由其自由自主安排。(11)以小区产权归开发商所有为由，支持租售方式由开发商决定的有：安徽省高级人民法院(2016)皖民申997号民事判决书；广东省湛江市中级人民法院(2020)粤08民终1263号民事判决书；浙江省温州市中级人民法院(2017)浙03民终1413号民事判决书；浙江省杭州市中级人民法院(2020)浙01民终4243号民事判决书。另一方面，就物债间的优先性而言，决定租售的意向仅是作为合同之债中的意思表示，开发商作为所有者能够直接支配车位，禁止只售不租将导致仅有业主一方的租赁意思就能阻却物权支配的实现，这与民法中的物权优先性相违背。因此，应当认为即便主张租赁的业主在先，购买车位业主在后，基于对开发商的利益平衡，也应当允许开发商满足后来的购买需要，将车位出售给业主。(12)王荣珍：《论对〈物权法〉第74条第1款的理解与适用》，《法律适用》2008年第9期。

(四)禁止只售不租规则有违私法自治原则

在民法基本原则中，私法自治原则既包括公权力不能介入私人领域，也包括当事人不受他人意思约束。(13)杨代雄：《袖珍民法典评注》，中国民主法制出版社，2022年，第3-5页。对车位禁止只售不租规定的具体适用，将会构成对上述私法自治原则的两项违背。其一，应当认为即便在地区条例规定建设单位不得对车位只售不租的情况下，双方依然有权自主决定采取何种交易方式。该条例并不产生强制缔约的民事法律效果，只能产生行政管理上的法律后果。(14)参见江苏省徐州市中级人民法院(2020)苏03民终853号民事判决书。即便在行政诉讼中，满足小区业主对车位使用的规定也不能理解成使用的方式由业主决定。(15)参见山西省高级人民法院(2020)晋行终466号行政判决书。其二，应当认为缔约就要以意思表示一致为前提，在欠缺开发商租赁的意思表示情况下，强制其受业主意思的约束将动摇法律行为具备的“自我约束自我负责”的准则。对自治领域的干预，在客观上阻却了住宅车位的买卖，由此带来收益的减损并非来源于商事交易风险，而是地方立法技术的原因。相反，如果对于租售方式法律不做出强制安排，并不必然会出现无位可租的情形，在供求关系调整下，开发商只售车位的策略也可能面临无人购买的商业风险。

(五)租售方式决定的重新厘清

车位的处分虽然受到《民法典》第276条的限制，开发商仍然需要保有最基本的交易自由，对租金或者售价远超合理价格的防范，则可以通过政府指导价或者第三方评估价为标准，以行政责任予以规制。采取严格的禁止固然可以杜绝开发商决定交易方式的可能，彻底消除租售磋商中的争议，但规则本身存在诸多瑕疵，实不可取。业主的停车需要应当首先满足，但租售方式的选择应当交由车位所有权人。即便在有特殊规定禁止只售不租的地区，司法争议也应当明确区分民事责任和行政责任，谨慎对待这一规则对市场交易的影响，以维护交易安全。

三、对内流转车位的限制：业主车位数量上限

在开发商出售车位的情况下，因为其受到“首先满足业主需要”的约束，所以先要向业主出卖车位，但在实践中，一些地方住宅小区的车位即使是业主购买，依然受到特定数量的限制。比如上海和重庆等地规定业主至多只能购买两个车位。(16)《重庆市物业管理条例》(2021)第77条：“……公告之日起六个月内，属住宅配套车位(库)的，每户业主只能购买一个车位(库)，公告之日起满六个月有多余车位(库)的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位(库)不得超过二个……”《上海市住宅物业管理规定》(2020)第61条：“物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。”在司法判决中，法院根据车位与房屋配套比例低于2∶1的情况，认定业主最多只能购置2个车位，并据此确认开发商的处分行为无效。(17)参见广东省高级人民法院(2019)粤民终278号判决书；重庆市高级人民法院(2019)渝民再32号判决书。根据上述规范和裁判要旨，《建筑物区分所有权司法解释》确立的“配置比例”规则成为业主车位数量限制的效力来源。当业主购买超过比例数量的车位时，势必有其他业主得不到车位，则其他业主有权请求开发商承担责任。(18)闵敢：《车位、车库没有“首先满足业主的需要”法律责任相关问题》，《政治与法律》2010年第6期。因此，在车位与房屋的配套比例约束下，该观点认为应当对业主购买车位的数量进行限制，具体数量的确定根据车位与房屋配套比例取最大整数。

与上述限制业主购买车位数量的立场不同的是，我国部分地区规范和司法审判中持有“并不限制业主购买车位数量”的观点，如北京市、福建省、深圳市、湖北省、四川省等地方条例中均没有业主购买车位数量的限制规则。(19)参见《北京市物业管理条例》《福建省物业管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《四川省物业管理条例》。司法实务中也有观点认为，在车位数量与房屋套数比例不足1∶1的情况下，业主长期不表示购买意愿时，即使其无车位也不能阻却建设单位将车位处分给已购2个及以上车位的业主。(20)参见江苏省高级人民法院(2018)苏民终798号民事判决书。此时开发商并非不能将车位处分给已购买车位的业主，其处分行为并不必然由于业主购买的车位超过配置比例而无效。为进一步明确是否对业主购买车位的数量有所限制，应当将其与《建筑物区分所有权司法解释》第5条“按照配置比例处分”的规定结合讨论。

(一)“配置比例”并无数量限制之意

看似业主购买车位数量限制和配置比例条件有所相似，均对业主设定特定数量车位，但二者却有诸多不同。从形式上，《建筑物区分所有权司法解释》第5条采取肯定列举的表述提示注意其符合《民法典》第276条中的“首先满足业主的需要”。此种表述并非采取封闭式的规定，也并非法定主义的体现。换言之，《建筑物区分所有权司法解释》并非要限缩《民法典》中首先满足业主需要的类型，仅是在明晰实践中的一种认定情形，并不否认比例外还有其他满足业主需要的情形，但对业主购买车位数量进行限制则否认业主可以购买多余的车位，将配置比例作为前提，只在比例内讨论是否符合“首先满足业主需要”，并未与解释原意相一致。从内涵上，《民法典》第276条作为约束开发商处分车位的强制性规范(21)刘阅春：《论建筑物区分所有权中的配置比例标准——兼谈违反“应当首先满足业主需要”规范的法律后果》，《清华法学》2013年第5期。，《建筑物区分所有权司法解释》增设“按照配置比例”的条件，本意是为避免出现特定业主向开发商过度主张，具体而言是指已购配置比例数量车位的业主，无法再请求开发商首先满足其需要，并非认为业主不能请求购买车位，开发商免于应当首先满足的法律义务，并不排斥其主动实现业主的购买需要。况且《建筑物区分所有权司法解释》第5条是以出售、附赠或者出租等处分方式为对象的，若能单独解释成对购买车位数量的限制，也应当同样解释成业主承租车位数量的限制，但实践中未有此做法，也不符合通常交易情形。由此可见，“配置比例”规则并未要求对业主的车位购买数量进行限制，以配置比例作为限制数量的参考依据并不合理。

(二)数量限制不符合业主实际需求

配置比例是反映均等状态下的饱和需求，而实际需求并不总是如此公平合理的。(22)刘凡：《小区车位“首先满足业主的需要”释论》，《社会科学动态》2022年第2期。假定配置比例内的车位业主并无购买意愿，若在明确放弃车位需求之后，其余业主又是否能购买更多车位？根据《建筑物区分所有权司法解释》第5条的规定，由于买卖、赠与、租赁均是满足业主需求的处分方式，开发商完全可以先行租赁给有紧迫停车需求的业主，在其明确声明没有购买意愿后，再出售给其他已有车位的业主。根据买卖不破租赁之规则，由受让车位的业主继受原出租人的权利义务。由于租赁亦是满足业主需要的方式之一，承租车位的业主已经在配置比例内使用车位，停车需求已经被首先满足，此时并不存在因为出售行为侵害其停车利益。再者，假定部分业主根本就无停车需求，既不购买又不租赁，法律并无必要继续考虑其停车利益。超过配置比例的需求并非被违法评价，只是相较其他民事主体未优先得到保护。相较于已经放弃停车需求而丧失主张住宅车位需求的被侵害原告资格的业主，更应当考虑其他有更多停车需要的业主利益。

(三)数量限制违背满足业主需要的目的

限制业主购买车位数量与《民法典》第276条“首先满足业主需要”的规定相悖。从法律目的来看，无论是《民法典》抑或是《建筑物区分所有权司法解释》，制定之初旨在平衡开发商与业主间的利益冲突，没有规制业主间的分配问题。从法条文义来看，《民法典》第276条要求开发商处分车位应当首先满足业主需求，满足业主车位需求即履行法律义务，超额满足亦未超越文字含义。更何况，小区业主整体系具有涉及相邻关系、共有关系、团体关系的复杂共同体，有一定的人身信任基础，与其最后转让给小区以外的第三人，不如鼓励有经济条件的业主尽可能购买车位，以维护住宅环境的安全性。并且，《民法典》第276条的理论基础在于车位作为小区配套设施，功能上应以满足业主需要为前提。(23)高圣平：《“首先满足业主的需要”的规范意义——〈物权法〉第74条第1款的理解与适用》，《法学》2009年第2期。在车位并不能充分发挥效用的情况下，为保证第276条的立法意旨得以实现，应当鼓励业主对多余车位进行购买，因此对业主购买车位的数量进行限制不必要也不可取。

(四)业主购买车位数量规则的修正

在实践中，有些地方对业主购买车位有或多或少的限制，例如，广东省和江苏省规定车位配置不足一户一位的情形下，每户业主只能购买一个车位(24)《广东省物业管理条例》(2008)第54条第2款：“……拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。”《江苏省物业管理条例》(2021)第63条第2款：“……拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。”,广东省广州市则规定配置车位超过一户一位的，在保证有车位需求的业主至少使用一个车位的前提下，其他业主可以购买两个及以上的车位。(25)广州市住房和城乡建设局下发的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》(穗建规字〔2019〕5号)第7条：“……车位、车库数量超过本建筑区划内房屋套数的，在保证本建筑区划内业主可购买或租用一个车位或车库的前提下，建设单位方可将剩余的车位、车库出售给本建筑区划内需要购买两个或两个以上车位或车库的业主，及本建筑区划内业主以外的单位或个人……”更为合理的规则应是不限制业主购买车位的数量，例如，贵州省明确规定业主至少可以购买一个车位，并无上限(26)《贵州省物业管理条例》(2020)第87条第3款：“……车位、车库数量多于物业管理区域房屋套数的，每户业主至少可以购买1个车位或者车库，业主自愿放弃的除外。”,广东省惠州市作出对业主购买车位数量不做限制的规定，但要在车位完成备案公示手续后才能购买(27)惠州市人民政府下发的《惠州市惠城区房地产开发项目停车位租售管理办法》(惠府办〔2019〕3号)第9条第2款：“停车位租售方案备案超过3年的开发项目，参照前款规定，完成公示及备案等手续后，房屋业主购买停车位数量不限制。”,福建省三明市也规定业主可以购买多个车位(28)三明市住房和城乡建设局下发的《关于规范房地产开发项目车位车库租售管理工作的通知》(明建房〔2016〕123号)第8条：“……开发项目物业管理区域内房屋已销售完毕且尚有停车位未售出的，建设单位将停车位销售情况在该项目建筑区域内显著位置公示3个月后，该项目购房人可以自主选择购买多个停车位。”。

对于业主购买车位的数量，应当比较各地的不同规定，在立法精神的指导下，作出更为细致合理的制度安排。如果住宅小区的配套车位无法满足全体业主需要，则在配置比例内进行车位交易，按照公平原则，为避免部分业主的过度主张，原则上每户最多只能购买比例数量内的车位。在此情形下，若有经济能力购买而不购买的业主，出售公示期过后仍不购买的，可以推知其放弃停车需求，此时，开发商有权将剩余车位卖给其他业主，以充分发挥物的效用。如果部分小区在超过配置比例的法定义务外修建更多的车位，保证了每户都有购买配置比例车位的可能，在此情形下，依然限制业主购买则可能造成车位闲置，从而损害开发商的利益，因此，可以对剩余车位按照先来后到的顺序或者抽签的灵活方式进行再次交易，原则上价高者优先，开发商亦可根据车位的实际情况灵活设置每户的购买比例。

四、禁止车位对外流转条件的解释路径

开发商在对内流转车位依然无法完全实现经济价值的情况下，需要考虑将车位对外出售，然而在该问题上却极具争议。福建、湖北、上海等地明确规定不得将车位出售给业主以外的第三人(29)禁止车位对外出售的有：《福建省物业管理条例》(2018)第64条第3款、《湖北省物业管理和管理条例》(2016)第54条第1款、《上海市住宅物业管理规定》(2019)第62条。，其他地区对此却未明确禁止，广东省广州市甚至规定在开发商法人终止时，未售出的车位可以整体对外转让。(30)广州市住房和城乡建设局下发的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》(穗建规字〔2019〕5号)第7条第2款：“建设单位需结业或注销，仍有车位、车库未售出的，可将剩余车位整体转让。”业主的需要必须首先满足，为此针对车位对外流转应当作出一定的限制，即不能随意转让。(31)王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》2006年第5期。禁止和限制本质上是不同的，因此，如何在现有《民法典》第276条之下进行解释，如何在各地方规范性文件中完善车位对外流转的条件，才能兼顾开发商收回开发成本和业主停车需求的利益，并帮助解决停车难的社会公共难题。

(一)车位对外流转的合理性证成

主张禁止流转的观点认为，出售给业主以外第三人是对《民法典》276条的违背，开发商在任何情况下都不能将车位出售给业主以外的第三人，这是为了保证首先满足业主需要。(32)最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》(上)，人民法院出版社，2020年，第368页。就规范所持立场而言，该观点并未合理区分“首先满足”与“只能满足”，将《民法典》第276条的限制规则解释成车位对外流转的禁止条款有所牵强。就车位的使用功能和经济属性而言，规划要求的车位满足某一区域需要而不是仅限于本小区之内，在本小区空余、周边业主又无车位的情况下，禁止流转既不利于他人需要，又不利于发挥物的效用，对建设单位的限制也不合理。(33)王利明：《物权法研究》上卷，中国人民大学出版社，2016年，第598页。就法律后果而言，即便车位出售给第三人也不意味着排除《民法典》第276条规则的适用。具言之，“首先满足业主需要”的法律义务依附于车位之上，义务主体既包括拥有初始专有车位所有权的开发商也包括继受专有车位所有权的买受人，即便第三人购买车位后再次转让车位依然要负担“首先满足业主需要”的法律义务，业主还是能够首先购买的。(34)在具体案件中，行政机关要求买受人作出承担此种义务的承诺，如广州市国土资源和房屋管理局向广州市海珠区人民法院发函建议：“在车位整体过户时买受人出具承诺书，再行出售或出租时，应当首先满足本项目小区业主需要。”参见广州市海珠区人民法院(2013)穗海法民三初字第464号民事判决书。民法作为市场经济基本法，即便侧重保护业主的使用利益，也不意味着忽视开发商的经济利益。开发商的所有权应当得到尊重，当业主和开发商始终无法就价格达成合意时，如果仍然限制所有权人的处分权无异于否定所有权。(35)高圣平：《“首先满足业主的需要”的规范意义——〈物权法〉第74条第1款的理解与适用》，《法学》2009年第2期。

因此，《民法典》第276条既赋予建设单位“应当首先满足业主需要”义务的同时，也明晰了义务边界：一是业主的需求均已得到满足和实现，二是业主对车位无需求。在二者选其一成就的情况下，开发商不负担《民法典》第276条的法律义务，对车位可以进行自由化的市场交易。一方面，业主的合理停车需要得到满足，不存在因开发商交易车位而侵害的对象，业主也就不具备利益受损的主体资格。另一方面，既然业主没有停车需要，也就不存在法律优先保护的利益。

(二)业主需要已届满足的证明标准——配置比例

将配置比例作为判断业主合理需要满足与否的标准，具有正当性和权威性。配置比例在建设规划之初即已明确，具有法定性且为业主所预见和明知，是规划行政部门综合考虑建筑和停车等各方面因素按比例确定的，具有专业性。这种公法上的法定义务被《建筑物区分所有权司法解释》所采纳并作为判断业主需要是否合理的标准，已经按照配置比例承租或者受让到车位的业主，无法再依据《民法典》第276条的规定进行权利主张。(36)最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》(上)，第370页。因此，超过配置比例之外的车位，自然能对外出售。(37)《贵州省物业管理条例》(2020)第87条第3款：“……除超过规划配置比例且多于物业管理区域房屋套数修建的车位、车库外，不得出售给业主以外的其他人。”建设单位按照配置比例将车位处分给业主后，即认为该业主的需要已届满足，建设单位可以自主安排剩余车位的再次交易。

(三)业主放弃需要的证明标准——期间经过和公示通知

开发商作为车位建设单位意在收回建设成本，将车位出售给业主还是第三人并无区别。倘若业主能购买住宅小区内的全部车位，是双方利益最大化的实现。在业主不购买车位的情况下，应当考虑如何证明该业主放弃对车位的需求，以此作为开发商将车位另作处分的前提条件。

1. 期间经过标准

业主对车位的需要，不仅在数量上要合理，在时间上也要合理。对开发商出售车位应当确定一个期限，规定在数年内业主仍没有购买车位的，开发商可以将其卖给第三人。(38)陈广华：《小区车位和车库权属研究》，《河海大学学报》(哲学社会科学版)2007年第4期。其原因在于，开发商收回成本具有时间压力，而业主的停车需要可能在相当长的时间后才能具备，或者根本就无停车需要。在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》征求意见稿之初，就已考虑业主的车位需求保护的期限为一年或者四年(39)《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》(2008年3月)第2条：“物权法第七十四条第一款规定的‘应当首先满足业主的需要’，是指开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者车库。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》(2008年6月)第4条：“建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’规定的情形。”，在此期间开发商要在配置比例内满足和实现业主对车位的需求。因为时间长短无法说清，条文表述不够具体，所以最高人民法院最终删除征求意见稿中的相关规定。(40)最高人民法院民事审判第一庭：《最高人民法院〈建筑物区分所有权、物业服务司法解释〉理解与适用》，人民法院出版社，2009年，第89页。但这只是时间标准的意见不一留下的空白，其解释原意应当予以肯定，在时间标准的选取上可以由各地因地制宜、作出安排。如在经济条件好的城市，业主消费能力高、建设单位资金充足，可以规定给业主预留车位的时间长一点，即使车位长时间未交易，此后再次进入市场还是会有具备经济实力的第三人愿意购买。在经济相对一般的城市，可以将保护业主停车需要的期间规定得短一些，由于该地区不是全部业主都有经济实力承担得起购买汽车和车位的费用，即使给予较长期间也不一定会有人购买车位，如果设定期间太长，有可能影响车位的再次交易。

2. 公示通知程序

如上所述，应由各地方根据情况制定规范，即界定一个时间标准以保护业主购买车位的权益。如果地方规范没有规定期间，开发商又该如何证明业主已放弃车位需求，是一次征求业主意见还是多次征求业主意见作为证据？裁判者如何判断开发商已经穷尽可能满足业主车位需求？业主又如何知晓保护期间经过的不利后果？由此，应当要求开发商主动进行公示通知，如四川省泸州市规定，长时间未售出的车位在公示期满后，允许对外出售。(41)泸州市人民政府下发的《泸州市房地产开发项目车位租售管理办法》(泸市府办发〔2019〕23号)第9条：“对已全部竣工验收备案、已售住房均符合交付使用条件的楼盘，从最后一个楼栋竣工验收备案之日起，超过3年未销售完毕且租赁期满半年以上的车位，需在建筑区划内显著位置公示车位的处置方案、对外销售价格及日期等信息，确保同等条件下优先销售给本小区业主。经公示1个月在优先销售给本小区业主后仍有剩余车位，房地产开发企业可销售给本小区业主以外的人员。公示情况应及时抄告区住建部门和区综合行政执法部门。”

公示通知程序要求建设单位处分车位应当遵循一定的程序，主动地“行为”，以程序上对业主倾斜保护来佐证实体法上的义务实现。具言之，公示通知程序宏观上要求住宅车位竣工出售期间，只能与业主进行租售磋商，开展多轮仅面向业主出售车位的交易机会，并将结果以公告方式进行公示，一并涵盖未处分的车位(库)信息，附以相关法律规范进行告知。在此程序中业主能提前介入车位的选购，第三人则被排斥在购买资格外，对于车位信息业主无须主动探求，即能获取真实充分的资料，并了解车位产权进度和法律后果。具体应当实现以下环节：(1)公示告知，将本轮车位交易的重要内容告知全体业主，内容应当真实全面，对住宅车位的空间位置、产权情况、市场价格等实质性信息进行披露。公示方式应当包括张贴、寄送等线下方式和网络、通讯等线上电子方式。(2)资格登记，对参与车位交易的业主进行资格登记，并告知交易时间和地点等。即使本轮交易并未实现，建设单位也可就已登记的信息主动提示下轮交易机会。(3)信息反馈，在每轮处分程序后，将本轮结果、车位信息以及后续车位的在建未建规划，予以公示反馈。告知车位预留业主购买的剩余期限，以及到期未购将对外出售的不利后果和风险。

3. 建构业主放弃车位需求的证明标准

一方面,开发商作为车位原始产权的所有权人，必然掌握车位的全面信息，如车位的产权情况、所处的位置空间等；另一方面，作为主要围绕房屋、车位等不动产开展交易的商事主体，开发商也具有更高的谨慎义务，相较业主更能知晓车位的市场情况与相关制度规范，因此,将举证责任分配给开发商更为合理。公示通知程序和期间经过在推知业主放弃车位需求、证明开发商已经履行首先满足业主需要义务方面，完全能实现证明责任的作用，并能作为业主与开发商二者之间利益平衡的重要参考。

五、结语

由上所述，采取配置比例判断标准，开发商保证每户至少可以购买或者承租配置比例内的车位，即可视为已经初步满足业主需要，再采取多轮的公示程序并通知业主参与。在程序终结和期间经过后，允许开发商对车位(库)自由进行交易，兼具对内和对外流转，并能自由选择租售，最终车位可以得到平等权属登记保护。同时为了避免紧缺的车位资源被闲置，允许开发商将车位对外短期出租。必要的车位处分限制不应突破法律对外扩张，在地方规范上需要适应社会发展变迁，发现矛盾、解决冲突，既有所革新，也不能与法律体系相悖反。在司法裁判中，应当将必要和适度作为解决车位车库纠纷的指导原则。