房地产经济发展现状及可持续发展策略探析

邹晓波 山东省高密市房地产业发展服务中心

城市化进程的进一步推进，使得越来越多的人口涌入到大城市中。人们为了能够在城市中定居，逐步产生购房的需求。当需求出现之后，开发商开始积极地开发房产，因此越来越多的资金开始向房地产行业靠拢。在此背景之下，房地产行业迎来了发展的春天，并形成了一个比较完整的产业链，比如房地产的发展促进了家电、建筑、金融等行业经济的增长。然而房地产经济发展过程中不注重对环境的保护，盲目涨价，也导致了市场的泡沫化。目前三四线城市的房地产市场越来越惨淡，经济萧条，故必须了解房地产经济发展过程中存在的问题，同时探究促进其可持续性发展的策略，才能够保证房地产行业的稳定性。

一、房地产经济在我国经济中的地位和价值

（一）房地产经济在我国经济中的地位

1.房地产经济具备基础性和先导性的地位

在我国经济中，房地产经济是非常重要的组成部分，其为我国经济的发展作出了突出的贡献。比如在我国城镇经济发展中，房地产相关产业的形成就凸显了其具备基础性和先导性的作用。像人们目前所居住和活动的场所，其实均属于房地产经济，其涉及的面是非常广的，有商场、有住宅、有写字楼，故其突出了自身的基础性作用。除此之外，房地产开发还具备先导性，通过房地产开发经济带动其他的经济发展。

2.房地产经济具备主导性的地位

首先，房地产经济不仅仅是指开发房地产这一项内容，其后面牵扯的是一种关联性的产业。比如在房地产经济中会涉及建材类、金融业、股票市场等。可见房地产经济在我国经济发展中起到了非常重要的作用。其次，房地产经济还能够优化产业的结构、协调经济的发展，通过自身的发展带动一个城市的良性发展。故其也体现了主导性的地位[1]。

3.房地产经济是我国的支柱型产业

目前，房地产经济已经成为我国支柱型的产业。首先，从房地产经济本身而言，这个行业需要大量的工人和建筑材料用品。企业可以带动大量相关领域的发展，如水泥、钢铁、建材等。其次，从房地产行业和人民生活的相关性分析，目前无论是有购房需求的还是已经购房的，或者是从事房地产行业的，他们均和房地产是息息相关的，如果房地产经济发生大动荡，那么个人的利益也将会受到损害，由此可以看出房地产行业在我国的重要地位。

（二）房地产经济在我国经济中的价值

首先，房地产经济的发展可以满足人们对于住房的需求。城镇化速度的进一步加快，使得越来越多的人涌入到城市中，每个打工族都想在城市中有自己的房子，这就促进了房地产的发展，想要满足大多数人改善住房的需求，房地产经济就需要持续的开发，以实现其可持续性的发展。其次，房地产经济还有利于促进国民经济的发展。正如上文分析，房地产经济带动的不仅仅是房地产这个行业，还包含房地产背后衍生的很多行业。如具有直接关系的钢铁、水泥、砖块，还有一些次要联系的家具、装修等。由此可以看出，房地产经济的发展，在一定程度上促进了国民经济的前进[2]。最后，房地产经济还带动了我国的就业问题。就业一直是民生之本，是我国急需要解决的重大问题。而各个地区积极地在发展房地产行业，这必然能够拉动了很多的失业人群。

二、房地产经济发展现状

房地产经济一直是我国的支柱型产业，但是近几年新政策的不断颁布、市场需求的减少以及新经济的刺激，也导致房地产经济的发展速度逐步减慢。通过分析房地产经济发展的现状，了解到房地产近几年的涨幅越来越高、越来越快，但是由于各类因素的影响，发展速度开始回落，房地产市场面临着巨大的挑战。

（一）房地产发展的速度开始回落

2008年是房地产发展和繁荣的高峰期。当时一大批农村人口涌入大城市中，人们对于购房的需求在不断地增加，这在一定程度上便促进了房地产的发展。在随后的10年里，房地产企业迅速发展，越来越多的资金汇聚到房地产行业中，也形成了完整的产业链。但是在调查2017-2021年新建商品房的成交量时，发现各个地区和几年前的房地产销量相比差距很大。尤其是2021年，受特殊情况的影响，一些三四线城市的房地产销量急剧下降，成交情况不容乐观，发展速度呈现回落趋势。

（二）房地产的涨幅过大

城市的快速发展，使得越来越多的人涌入。为了能够在一二线城市安家，给孩子较好的上学条件，购房成了居民的首选。居民对于房地产的需求增加，供不应求，必然会出现房价增长的情况。从2008年至今，一二线城市的房价涨幅飞快，甚至出现了不合理的情况。人民的收入和房价完全不对等，越来越多的人只能通过贷款去买房。贷款年限20到30年不等，这就极大地限制了当下年轻人的消费，也使得经济发展出现了不平衡[3]。

（三）房地产市场面临巨大的挑战

2021年1-3月，全国房地产开发投资额27765亿元，同比增长0.7%。随后的一年时间内，开发的增速在放缓，其中商品房销售同比也开展下降。这是一个共性，其实也说明了房地产行业的发展是存在问题的。短期内的迅速扩张、不相匹配的物业管理、不完善的基础设施，这些均成为房地产市场发展的巨大隐患，也导致房地产交易过程中的不公平性。

三、房地产经济可持续发展存在的问题

（一）房地产市场泡沫化严重

2017年开始，我国的房价一直维持着稳定的增长。随着土地价格越来越昂贵，商品房的价格也在每年递增，这也导致了房地产市场出现了泡沫化。所谓的泡沫即地产和房产等一系列资产在提价之后，其和原来的价值已经完全背离，即市场价格高于实际的价值。这种泡沫的存在，会使得经济以及社会结构出现失衡，导致社会、政治、金融危机等。通过分析，房地产产生泡沫的原因无非以下几个因素：第一，投资者在投资的过程中出现过度投资，使得房地产价格攀升。第二，消费者过高地预测未来房子的价格。第三，银行信贷扩张呈现出非理性的行为。

（二）房地产产业结构性失衡

房地产企业在开发的过程中，忽略了供给和需求，他们一味地去追求其中的高额利润。比如过于注重大尺寸、高档住房项目的开发，忽略了人们的购买能力，导致一些房价虚高、楼盘供应过剩。通过调查，全国诸多城市中，上海、成都、武汉等地区的房屋空置率最高，已经超过了国际认证的最低标准线。且这种情况在不断地上升，一旦大量的房子没有人居住或大量的人没有房子居住，就会直接影响到房地产，使得房地产产业出现结构性的失衡，影响房地产经济的可持续性发展。

（三）房地产规划设计不合理

房地产开发和建设的过程中，需要对土地进行挖掘，使用诸多的水泥、钢筋、建材等。如若开发过程中设计不合理，就会导致环境被破坏。比如在建设的过程中会产生诸多的污水、噪声、粉尘，给周围的居民带来不便。每年房地产建筑垃圾大概上亿吨，而由于没有较好的规划以及超高的技术，导致一些建筑残渣只能采用焚烧、掩埋的方式，这必然会影响环境和经济的可持续发展。

（四）房地产无序开发造成浪费

越来越多的投资者了解到房地产行业是一块巨大的蛋糕，这也导致房地产企业在近几年拔地而起。房地产企业越来越多，土地资源又比较匮乏，就会出现过度开发土地的情况。近十年来，我国的耕地面积以960万亩/年的速度在减少，这和无序开发土地、肆意开发有很大的关系。

（五）缺乏健全的房地产金融机制

房地产的发展和金融之间是密不可分的，房地产开发是需要投入较大的金额的，且回款的周期也比较慢，故就需要通过银行借款或者是其他的渠道来融资。就我国而言，金融机制虽然有十几年的发展历史，但是在基本制度等方面还是存在不健全的情况。比如房地产金融市场中，开发商的自有资金是比较少的。通常是以银行的融资资金为主，这就会使得银行和房地产之间的连接最为密切，也会给银行的可持续性发展带来影响。另外，在房地产融资领域，缺乏完善的金融体系市场，也会造成房地产开发时资金来源的单一性。

四、房地产经济可持续发展的策略

（一）房地产企业需要树立绿色经营理念

房地产企业想要实现自身的可持续性发展，就必须要明确其发展过程中存在的阻碍。通过上文的分析可以了解到，传统的房地产企业一味地追求经济利益，而忽略了和生态效益的协调发展，这是一个重要的阻碍因素。因此，作为房地产企业必须树立绿色经营的理念，能够明确自身经营的目标，实现真正的转型。比如随着房地产行业竞争日趋激烈，房地产企业想要在行业中占据一席之地，除了要控制好成本、形成价格优势之外，还要突出自身的特点。比如技术、环保上的优势。当企业树立了绿色经营的理念之后，会控制好房地产企业在开发过程中的环境污染、资源浪费等现象。

（二）政府应制定科学合理的发展规划

房地产企业在发展的过程中，政府起到的是一个引导性的作用，政府政策的颁布可以较好地规范房地产的乱象。比如在近十年，房地产处于一个高速发展的阶段，虽然其发展成了国民经济的支柱型产业，但是其中的一些乱象问题产生，也导致这两年发展逐步出现下降趋势。因此，我国政府必须基于我国的实情，明确地认识到房地产今后发展的方向，能够从市场发展规律以及国家的实行出发，制定合理的房地产政策，以推动房地产经济的有序发展。比如，我国政府提出坚持房子是用来住的，而不是用来炒的。其实这一项规定也就为房地产要控制好实际的价格指明了方向，房地产在未来的发展过程中，必然会出现供大于求的情况，如果一味地提高价格，会使得诸多房产出现烂尾。因此，各地政府应进行市场调研，详细地分析房地产经济管理的现状，基于实际情况制定合理的房地产企业发展的目标，目标应包含短期、中期和长远发展，各个房地产企业可以根据自身的实际情况以及政策规划的方向开展，对于存在的问题，也要积极地采取措施进行解决，也要保证自身的发展和政府的规划相一致。

（三）政府应完善土地管理体制

房地产经济发展中，开发土地是最基础的一部分，但土地属于不可再生的资源，也是人类生存的基础，更是城市发展的根本。政府应该合理地规范土地市场的发展。（1）要建立土地使用的监督和审批制度，要从源头将土地市场进行控制。（2）各个地区应该根据人口发展的现状、经济、社会等情况，制定地区性的土地供应计划，要保持该计划和土地市场之间的一致性。（3）要控制供应土地时的速度。一些政府为了提升当年的GDP，过度地向房地产企业拍卖土地，这就会导致土地透支过度开发的情况，影响了用地的合理性。

（四）完善和房地产相关的金融体系

房地产企业有其特殊性，其具有周期性长、回报率高、投资性大等特点。在早期房地产之所以能够发展，是因为房地产开发商使用了金融贷款，自有资金的投入是比较少的，但是这种金融贷款的比例是不协调、不完善的，这也就导致后期诸多问题的出现。因此，想要促进房地产经济的可持续性发展，必须要对传统的金融结构、房地产金融贷款结构进行调整。基于房地产开发的实际现状，建立相匹配的金融体系。首先，优化房地产贷款结构，保证贷款的额度和利率的相符性，提升金融体系贷款审核的科学性，避免在开发后出现资金流动的问题。其次，当前房地产开发商首要的选择就是去银行进行贷款，但银行现有的资金不仅要投放到房地产行业，同时还要兼顾其他的中小型企业，这样才能够保证经济的稳定性。

五、结语

从房地产发展的现状来看，房地产经济已经进入了一个瓶颈期。首先，各个地区的房地产企业必须转变传统的发展理念，从仅注重利益逐步向环保、可持续性的方向发展。其次，作为政府更应该基于市场的调查，颁布促进房地产发展的指导性文件，引领房地产商的健康发展。最后，金融是房地产行业中非常重要的一部分，在当今局势下，房地产发展的风险系数高，必须引入除银行之外的其他资金，拓展融资渠道，实现房地产行业的良性发展。