物业公司财务管理及会计核算问题分析

李雪花

一、前言

作为服务性行业，物业公司的发展宗旨是给客户提供专业的服务。自改革开放以来，我国房地产行业的快速发展也拉动了物业行业的崛起，物业公司随着房地产兴起应运而生，从表面上看物业公司是独立的于房地产企业，但是从本质上看物业公司与房地产公司很难剥离开来，这就决定了物业公司的盈利方式既具有公共性又具有综合性，由此物业公司会计核算和财务管理都非常复杂。财务管理贯穿于企业内部管理的各个环节，对于物业公司来说，必须要在企业内部建立科学的财务管理体系，并且进行专业化的、契合企业自身实际的会计核算，为企业发展运营提供良好保障，提高整个企业的核心竞争力。所以，进一步规范物业公司的会计核算，提升物业公司的财务管理水平是物业公司想要长久发展的必要条件，必须要予以重视。

二、物业公司的财务管理的具体内容及业务特点

（一）物业公司财务管理的具体内容

财务管理是物业公司内部管理的核心内容，开展高效的财务管理和会计核算工作，能够为物业公司资金正常周转提供保障，也有利于降低公司经营成本，实现利润最大化。目前物业公司的财务管理主要可以分为三部分内容：第一部分是对物业公司资金的有效管控和合理配置。物业公司项目多且分散，业务范围繁杂，从而涉及的资金管理内容比较广泛，通过加强财务管理，有效保证资金的回收和合理配置，以便形成良性循环。第二部分是结合不同的业务服务内容，对物业公司财务成本进行有针对性的管控，进行成本核算与预算管理。物业的财务成本相对固定，财务成本的控制不是一味的降低成本，减少开支，而是减少不合理、不必要的开支，以实现成本的有效控制。第三部分是财务管理是企业内控管理的重要组成部分。建立财务内控管理体系能使管理规范统一，达到监督改善，优化流程促增效。

（二）物业公司的业务特点

1.物业管理行业的特点

物业公司的具体业务开展涉及到房地产建设以及后期业主服务消费的各个环节，还需要与政府、房地产商、业主等多方主体联动沟通，并提供相应的服务，因此业务较为复杂烦琐。一般物业公司都是受与之关联的房地产公司委托，对住宅、写字楼、公共服务设施（如学校、医院）中的业主提供后期服务。这种服务内容多样，涵盖范围广，既包括有形的维修管理服务，又包括无形的绿化、卫生清洁等服务。物业管理的业务更加复杂，贯穿于房地产的制造，销售，消费，使用全过程，物业企业需要与政府机关，业主，开发商多方面保持良好的沟通。物业管理的服务对象和服务内容包括业主，租售者等，是特定的群体，而非面对普通大众。这也决定物业服务的公共性和综合性、广泛性和差异性、及时性和无形性、持续性和长期性。

2.物业公司财务管理及会计核算的特点

物业公司实行多种经营，承办绿化，保洁，工程维修等工作，也会覆盖民居，商场，酒楼等物业，业务较广。物业公司在财务管理中需要综合全面地考虑所有经营单位，财务管理及会计核算的难度大于其他企业。物业公司属于劳动密集型企业，人力资源管理要求较高，但是人员整体素质一般。财务管理与会计核算兼具理论与实践，财会人员在处理时要注意企业特点，了解企业发展的长远战略，从整体着眼，把握公司财务管理大方向。物业公司在会计核算体制上要不断完善，严格要求，依照流程办事，严格进行内部控制，保证单据的提交获取和归纳管理审核等工作，注意科目设置，保证资金使用规范化。

三、物业公司的财务管理和会计核算存在的难点

（一）会计核算不规范

物业公司作为一个新兴行业实际上是房地产市场一个细分产业，所以在会计核算方面存在很大的复杂性。会计核算的复杂性已经成为物业公司普遍现象和难点，当前物业公司的会计核算工作存在的问题主要集中体现在以下几个方面。首先，会计制度不健全。物业企业伴随房地产行业而产生，在实际的财务管理中物业公司缺乏完善的会计核算体系，会计信息缺乏统一性和完整性，所涉及的经济活动记账混乱，会计信息可靠性低。其次，会计核算笼统，无法真实准确的反应不同业务活动的会计信息。一般物业公司采用二级核算模式，即在一级公司管理下的二级物业公司各自独立核算。一级公司主要对收入和资产进行管理，二级公司通常采用人工做账的方式为一级公司提供会计数据。在这种管理模式下，很多收支都没进行细分，无法准确反映各种业务活动的收支和经营状况。最后，营业收入会计核算不规范。当前还有很多物业采用的是收付实现制来确认收入，没有按照权责发生制来确认。使其无法真实、准确、客观的反映会计期间的营业收入。

（二）会计基础建设薄弱

物业行业属于新兴产业，缺乏成功的经验，会计基础建设薄弱是多数物业公司的共性。首先，财务人员的综合素质欠缺。由于物业公司财务工作的复杂性，加之一般物业公司对财务管理重视程度不高，现阶段一些物业公司很难吸引到优秀的财务人员。财务人员的综合能力低，财务制度执行能力较弱。由于这个关键因素，进而导致物业公司的财务分析严重不足。其次，缺少规范的财务流程。因为物业公司的财务管理相对粗放，财务审批流程不够完善。在实际工作中，业务部门涉及财务工作的经常出现“先斩后奏”的情况，使得财务风险加大。

（三）预算与业务发生脱离

在物业公司中财务预算和业务计划脱节，使得预算执行率偏差较大，业务执行效率低，这样多数物业公司的常见问题。究其根本原因在于财务管理与业务管理“相互独立、各司其职”。财务部门负责预算管理，秉持“收入按时来，开支不超标”的原则，重点关注内容是公司的经营数据符合预期，钱账管理不出风险，预算执行符合计划，从本质上看财务与业务是互不干涉的。当业务与预算相互独立的情况下，在一定程度上，财务管理会阻碍业务发展，以至于出现预算执行率偏差较大现象。

（四）财务监督不完善

多数的物业公司尤其是小型公司，财务基础建设相对落后，管理理念迟滞、管理方式粗放、管理制度缺失这是普遍存在的现象。如果站在局外人的角度看物业公司的财务管理，其实不难发现，物业公司的财务监督等内部控制措施严重缺失。即使建立了监督机制，但也是从外部公司“照搬套用”，没有从公司的实际出发，导致“水土不服”，监督失控。正是因为监督机制的缺位，才导致了上述出现的会计核算不规范等一系列问题频频出现，严重阻碍物业公司的整体发展。所以，接下来物业公司的财务管理发展首要从顶层设计出发，建立健全完善的监督机制，促进企业向好发展。

（五）财务信息化建设不足

随着互联网科技的发展，信息技术为企业变革赋予了巨大动能。物业行业正在提出智慧物业的管理模式，从客户端到企业内部完全实现信息化流程。当然这对于一些中小型物业公司来说，投资成本巨大。当前对从物业公司的信息化建设水平来看，信息化程度不高，很多管理模式依然采用传统模式。人力资源、财务部门、收费部门、工程部门等相互独立，各部门之间信息无法形成共享，导致工作效率降低、人工成本加大、财务与业务之间脱节等诸多问题。信息化建设的落后所导致的“孤岛效应”，为财务管理带来了诸多问题，影响公司的发展。

四、加强物业公司财务管理和会计核算的路径

（一）进一步加强会计核算的规范性

物业公司的会计核算制度随着国家营改增全面改革而发生了本质的变化。物业公司要更加重视财务管理工作，进一步加强会计核算的规范性。物业公司要顺应时代发展，认清随着业务规模和业务范畴的扩大需要更加完善的会计核算制度和财务管理体系的事实，从而建立健全科学、完整、适用的会计核算制度，推进公司转型升级。首先，收入分类规范化。一是将营业收入的确认由收付实现制改成权责发生制，配合服务中心加强应收账款的收取，规范应收账款管理；二是规范核算业主公告收益，按法规归集使用收益，并定期形成报告进行公示。其次，按照不同的区域模块进行统筹，采用类似生产企业的管理模式，将成本进行归集，确定每个区域模块的所发生的费用和所产生的成本。其他部门要积极配合财务部门的管理，明确所服务区域的成本，方便财务部门对成本进行归口。对于物业公司而言，大约有二分之一的成本来自人工。所以，要想科学的分摊人工成本，就要实行人员划分区域，确定人员服务的范围。

（二）完善财务基础建设

实现完善的财务管理，离不开财务人员的努力和财务基础的建设。首先，物业公司要提高财务人员的综合素质。一方面，要提升财务人员的薪酬福利待遇，吸引更多的财务高级人才的加入，壮大财务组织架构。另一方面，公司应当为当前的财务人员提供转型升级的培训，提供与外部沟通交流的机会，让他们能够接触到前沿的、先进的行业管理理念，提升自身的综合素质水平，加强财务人员的业务水平。其次，提升财务人员的地位。从公司层面要重视财务在公司发展中占据的重要地位，让财务人员共同参与到公司的管理，为公司的发展能够为公司的发展建言献策。最后，要建立完善的财务规章制度。随着物业公司的业务规模和经营范围扩大，要不断找出公司财务管理和财务制度的漏洞，及时做好调整，避免因为制度缺失而造成财务风险的发生，从而促进财务管理水平的提升。

（三）提高预算管理水平

在实际执行中，年度工作计划往往是年度预算的前置工作，没有业务规划就无法做出年度预算。预算编制传统的做法是通过对上一年度的数据加加减减而形成，预算下发给业务部门之后便不了了之。要想解决预算与业务脱离的问题，就是要让财务预算与业务执行相互统一起来。这就要求，财务部门要了解物业公司的业务包括业务特性、业务进展、业务难点等，也就是近些年来财务领域提倡的“业财税”融合。变革的难点在于财务部门如何能够充分了解到业务的进展情况，笔者认为除了要加强与业务部门之间的沟通交流，业务数据的共享也是必不可少的环节，那么信息化的建设成为解决这个问题唯一的途径。

（四）加强内控体系的建设

会计信息的失效财务管理的失控很大一部分原因在于公司内控监督的缺乏。物业公司在完善制度的基础上，加强内部监督的水平。首先，要加强对公司收益的监督。对于物业费、车位管理费等主营业务收入，要确保缴费流程和收支系统的合理性，对收费记录、收费标准、退费管理等加强管控。其次，要做好公司物料管理的监督工作。一是科学划分各个岗位的职责权限和对应的区域分摊。二是让使用部门、管理部门、采购部门以及财务部门共同参与监督，通过公开透明的方式提升采购的公平公正性。要加强对供应商的资质审查，防止不合格供应商进入名单。最后，重点加强对运营费用的监督，这是物业公司最容易出现贪腐的环节。通过事前预防、事中控制、事后问责的方式，保证各项运营费用支出的合理性和准确性。

（五）提升公司的信息化水平

在新时代的背景下，企业信息化建设已经成为推动企业内部变革的重要推手。对于物业公司来说要慢慢加强信息化建设，逐步实现智慧物业。信息化的建设为公司的“业财税”融合提供了可能，为公司部门之间的信息共享提供了基础，为公司转型升级提供了动力。加强信息化的建设可以彻底解决部门之间信息孤岛的现象，达成数据共享。那么，从财务角度来说信息化可以为其提供更多的业务数据支撑，可以为财务决策提供更加全面的参考。

五、结语

随着市场经济不断的发展，物业行业作为朝阳产业，整体也是朝着健康稳步发展。然而现阶段物业公司的财务管理存在很多问题，如果不加以改变将会影响到公司未来的发展。物业公司要结合自身的实际情况，多角度出发，制定一系列完善的可靠的改革手段，实现与同行业之间的良性的竞争，从而全面提升公司的财务管理水平，促进公司更好的发展。