房地产开发企业土地增值税的纳税筹划

高健福

开展纳税筹划主要目的就是为降低征税成本，从而有效减轻企业的资金周转负担。对此，相关部门应当与时俱进，顺应时代的发展，走在时代的前沿，不断创新及完善方式，通过行之有效的手段，结合实际的操作情况，找出可行的方案，进一步促进房地产领域的可持续发展。

在房地产企业运行过程中，涉及的领域是非常广泛的，包含了很长的产业链。因此，不可避免会出现高额资金周转、周转时间较长等问题。站在房地产企业的角度来说，纳税筹划的结果将直接影响资金的支出。随着我国会计制度的不断改革，税务部门加强了对房地产领域的管理，加大了房地产企业发展过程中的难度以及挑战，基于此，房地产企业应当找到纳税统筹、合理纳税、依法纳税行之有效的策略，彰显税收优惠政策的价值，进一步促进房地产领域的可持续发展。

一、房地产开发企业土地增值税纳税筹划现状

（一）在销售方面并没有健全的收入核算

由于房地产企业项目实施的时间比较长，工程比较复杂，需要耗费大量的资金，很多交易都需要结合第三方抑或是其他渠道的交易方式来进行销售，且在建设过程中也需要耗费大量的资金，不可避免会出现资金周转的风险。此外，还有部分特殊形式的金额、收入状况，主要是指房地產企业没有将房屋外的销售归纳到企业中，也没有将实付款归纳到经营当中，从而出现财务税款丢失以及无法与真实账单确认等情况出现。

（二）时间消耗较多

房地产项目工程对于开发的项目进行成本预估算中，有的企业为了能够获得合法的税票，加大成本支出，结合已经支付完成的工程款，对成本进行分析及计算。比较显著的问题是，有些企业出现了伪造支出的现象或者项目工程还在继续，却向客户开具正式发票，增多了销售的金额，但是对企业应交的税款进行谎报，减少税款金额。此外，在大部分情况下，房地产企业所耗费的时间是比较漫长的，工期比较复杂，耗费大量的资金。因此，为了保证企业的正常运行，很多房地产企业会通过分期的方式，保证资金流动。但是，房地产企业在项目完成之前，会结合土地所涉及的书面合同，付清用户的拆迁款等一系列的基础设备费用，而不是分期对成本进行确定，导致企业的税前扣除费用增加，在一定程度上加大了企业的成本费用。

（三）筹划手段过于单一

现阶段，国内房地产企业正处于发展战略的转型阶段，出现了财务人才短缺的现象，特别是针对土地增值税筹划工作的专业人才更是少之又少。由于人才稀缺问题的影响，房地产企业的税务管理创新工作发展较慢，导致筹划工作无法顺利进行。目前，很多房地产企业所应用的筹划方法过于单一和落后，且房地产企业员工缺乏良好的土地增值税筹划经验，使企业的税负压力较其他税种大得多，在一定程度上约束了房地产企业的可持续发展。

（四）对于国家税收政策缺乏了解

国家税务总局推出的《关于加强土增税管理促进堵漏增收的若干意见》当中，明确规定各个地区应当贯彻《土地增值税清算管理规程》，规范土地的增值税清算工作，要求房地产企业严格按照规章制度，结合企业的实际情况展开相应的土地增值税筹划工作。但是，结合实际来看，仍然有很多企业对于国家所推出的政策并没有完全贯彻，理解也不够全面，使企业无法享受到政策优惠，一些房地产企业缺乏长远的眼光，给房地产企业可持续发展带来一定的局限性。

二、房地产开发企业土地增值税纳税筹划的有效策略

（一）应用房地产企业税收政策，对价格进行优化

税收统筹工作会受到税收筹划模式的变化的影响，对此，相关的房地产企业应当注重加强税收筹划方式的科学性以及合理性，保障其实效性，为企业增值税筹划工作的顺利开展奠定良好基础。对此，房地产企业在纳税期间可以通过收入金额的有效策略，找到税收优惠政策。具体说，首先，对每一个开发项目进行精细化区分，明确每一个价格核算标准，了解其他项目的真实状况，保证所开发的项目以及纳税能够满足优惠条件。其次，房地产企业应当对价格进行优化，健全其形式，加大增值额。因此，企业应与时俱进，顺应时代的发展，对市场的行情进行摸索，做好相关的调研活动，对房地产开发项目的价格进行有效评估，同时衡量缴纳的成本以及收益，保证房地产企业能够在预期的成本上运行，同时达到盈利的标准，且对房地产的价格进行调整，让增值能够控制在优惠政策范围之中。

（二）健全纳税统筹工作

现阶段，因为营改增的税务改革，房地产领域出现了新的变化。因此，房地产企业在进行税务考核期间，应结合企业的进项税额进行两者抵扣，并在此基础上做好双方的合同管理，让企业能够更加全面直观判断价格外的增值税，实现企业增值税的转接，加强交流，保证双方都能够明确所提供的服务价格。基于此，房地产企业在改革期间应顺应增值税的政策，避免出现问题对企业产生实质性的影响。因此，相关部门应当做好试点工作，通过试点试验的方式了解增值税对房地产企业究竟有哪些影响，对于没有落实到位的地方，给予高度的重视，并为其提出更为严格的要求。

（三）建立统一平台、实现信息共享

随着我国信息技术的不断发展，互联网已经得到了普及，国内的数据共享、数据整合出现新的机遇，创造了新的工作思路以及价值，为房地产行业可持续发展起到了积极的促进作用。对此，房地产企业应当不断地探索、推进，找取新的有效方式，对信息技术以及互联网进行合理利用，建立起统一的不动产登记信息管理平台。在此期间，应用互联网技术，让各机构都使用统一的系统软件，从而将登记信息与房地产交易过程当中的业务进行关联。例如，房地产交易能够与税务缴纳、金融支持相配套，且在各个部门当中实现信息互通、数据共享，保证登记、交易、纳税等各个信息的真实性以及有效性。同时，所有的不动产信息基础资料可以与公检法、民政、财政以及其他司法行政部门进行共享。这样不仅能够发挥信息资源的价值，还能够有效拓展登记人员的工作信息来源渠道，通过大数据以及互联网技术的应用，每一个部门的信息数据都能够汇总，将其进行分析对比。在此期间，登记机构可以自动纠错，从而有效提升登记人员的工作质量以及工作效率。此外，相关部门还应当搭建一个完整的智能服务平台，将信息进行有效的整合以及处理，从而有效提高整个社会的治理效果，同时房地产主管部门还能够通过系统平台，快速了解并实现对房地产市场的监控，精准施策，进一步促进房地产可持续发展。

（四）合作建房结合税法规定

一方出地，另一方出资金来合作建房，建成房屋自用，免除土地增值稅。但是，在建成之后，出现转让的现象，则需要企业上交土地增值税。如，A房地产公司有一块土地与投资方B公司合作建筑办公楼，约定建成之后按比例进行分房。如果B公司将其用于办公，或者给自家企业用，便不需要缴纳土地增值税。如果未来出现其他安排，就需要缴纳并非自用部分的土地增值税。税法明确规定，房地产企业发生代建行为或者转卖收入，因为发生房地产产权转移的行为，其收入就归属于劳务收入性质，并不在土地征收范围当中。因此，通过这种方式进行建房，能够有效减轻房地产企业的税务压力。基于此，在房地产开发之前，该公司可以确定用户，从而有效避免缴纳土地增值税，减轻自身税务负担，并且以土地为核心来进行登记，包含非常多的不动产登记，如房屋、林木。但是，如果以房屋、林木为核心进行登记，那么便无法包含房屋、林木等定着物的土地，例如，城市当中的空地、公园以及广场等。此外，土地上的房屋、林木会因为诸多因素发生变化，但是土地却没有变化。以土地为核心的不动产登记有着长久性以及持久性的特征。因此，我国在确立统一登记制度的过程中，应当将土地作为核心展开登记工作。

（五）严格落实税收优惠政策

纳税人建造普通住宅进行出售，增值额未超过扣除金额20%，无需缴纳土地增值税，当房地产公司建造普通住宅高于20%时便可以通过降低价格的策略享受免税优惠政策。此外，税法规定纳税人如果建设普通住宅，加上其他房地产开发时，应当为其核算相应的增值金额，没有区别或者无法准确确定金额，则不能免税。因此，房地产企业财务应当对普通住宅、非普通住宅、别墅以及商用房进行区分销售，以免丧失享受纳税优惠政策的机会。

（六）优化税收筹划方式

房地产企业想要完成土地增值税税务统筹的工作目标，就应当明确税收统筹的方式，从以下几个点进行探索：

1.在房地产企业的利息支出方面，结合利息数额的多少，来确定其费用支出，在此期间，不支持单独的项目扣除；

2.严格按照法律法规，正确使用转移筹划的策略，在扣除的项目中合理确定支出费用，如，可以在企业内实施责任制，通过人员分配的方式，将内部费用专项管理，从而保证房地产企业的经济利益最大化；

3.在土地增值税筹划方面加入相关的统筹方法，对该企业的项目进行调查，综合考虑该项目的可行性，从而保证会计信息的真实性以及准确性；

4.房地产企业可以采取多种策略，以建房的方式将对土地增值税予以筹划。由于国家推出的政策规定，部分建房行为并不在该税收的范围中，所以客户在拥有土地使用权的时候，就能够在合理的范围内避开土地增值税。

结 语

总的来说，房地产企业应当注重增值税以及土地增值税的统筹规划工作，将其作为理财重要内容之一，而会计工作人员应当研究各种关于业务统筹的处理，有效落实到每一项任务，并将其进行纳税后处理，注重把握统筹方案的科学性以及合理性，保证其能够在规定范围内，避免纳税筹划风险，从而进一步促进房地产企业的可持续发展。

（作者单位：西部机场集团甘肃机场房地产开发有限责任公司）