新经济形势下房地产企业的成本管控

范晓

新经济形势下房地产企业的成本管控工作对房地产企业的长远发展和进步会产生直接影响，但是目前部分房地产企业在成本管控方面存在不足，缺乏较为完善的管理模式，缺少正确的观念认识，信息化水平较低，难以确保成本的有效管控。基于此，本文研究新经济形势下的房地产企业成本管控问题，提出几点针对性的建议和措施，旨在为增强房地产企业在新经济形势下的成本管控效果提供帮助。

近年来随着国家持续加大对房地产行业的管控力度，房地产的“红利期”消失殆尽。在目前房地产下行的经济形势下，亟须探索房地產企业健康运转的模式。其中，成本管控作为一项重要内容，日益受到企业的关注与重视。合理进行成本管控不仅能够促进企业增效，还能增强企业在新经济形势下的市场竞争力，具有重要意义。

一、新经济形势下房地产企业成本管控的意义

新经济形势下市场经济的发展速度不断加快，各行各业的竞争越来越激烈，尤其是房地产企业，在激烈竞争的市场中只有提升经济效益水平才能使竞争力增强，而企业在日常经营和发展期间积极进行成本管控，就可以通过科学化的方式控制自身生产成本和经营成本，拓展经济效益和利润空间，提高自身经济效益水平，提高市场竞争能力。与此同时，房地产企业在新经济形势背景之下，科学开展成本的管控工作，能通过对各个生产经营环节成本支出的分析、成本支出过高原因的分析等，综合进行成本控制的研究，归纳总结科学的工作方法，采用现代化的方式，有针对性地控制企业各个环节的成本，预防出现资源浪费、能源耗费等问题，提升各类资源的配置效果。

二、新经济形势下房地产企业成本管控的问题

（一）制度不完善

虽然我国多数房地产企业已经开始重视成本的管理和控制，但是由于缺乏较为完善的成本管控制度，不能利用刚性的制度对人员行为进行控制和约束，很容易出现成本管控不合理或是不科学的问题。一方面，在成本管控的过程中，没有结合各个部门的人员工作特点和情况，完善相应的成本管控制度，不能利用制度对人员工作予以规范。另一方面，没有按照房地产企业各类项目的特点、工程的特点制定和提出成本管控的制度和要求，无法借助相关制度对成本管控行为进行管理，甚至还会在工程项目中，由于缺乏完善的制度，不能对资源浪费行为和能源损耗行为进行有效管控，对房地产企业的发展造成不良影响。

（二） 缺乏正确观念

虽然房地产企业已经开始重视对成本的管控，但是由于各个部门的人员缺乏正确观念，很难在全员共同努力之下科学化进行成本控制。一方面，相关管理部门的工作人员缺乏正确的成本管控观念，尤其是财务管理部门未能深入渗透到房地产企业各个经营管理的环节，进行成本控制。另一方面，房地产企业不能进行全员性的成本管控，没有引导所有人员在工作中形成正确的节约成本观念、预防浪费和损耗的观念，很容易在不同的工作环节中出现浪费问题和成本损失问题。

（三）管理方式不佳

目前在相关的成本管控工作中，房地产企业所采用的管理方式缺乏合理性和科学性，不能深入结合各类成本的构成特点和实际情况，完成有关的管控工作，只能进行静态成本管理。虽然通过静态成本的预算分析能够有效进行成本的研究，但是缺少动态成本的管控，很容易受到不确定性因素的影响而发生成本损失。

（四）人员素质较低

房地产企业在对自身成本进行控制的过程中，工作人员的专业性会影响成本管控效果。如果不能确保人员的专业度，将会对整体的成本控制水平造成不利影响。但是目前部分房地产企业没有按照成本管控人员的专业发展需求制定完善的培训方案，与此同时，没有建立成本管控的激励制度，难以提升员工在成本控制方面工作的积极性。

（五）预算和核算机制不完善

新经济形势背景之下，房地产企业在对自身成本进行控制的过程中，预算工作与核算工作非常重要，科学开展相关的工作，能够为成本的有效管控提供基础依据和保障。但是当前我国部分房地产企业在自身的成本管控期间，没有制定较为完善的全面预算管理模式和全方位的成本核算模式，不能积极通过预算管理的措施和核算管理的措施，促使成本得到有效控制和管理，难以充分发挥预算措施和核算措施的作用。

（六）缺乏信息系统

近年来我国网络技术的发展速度不断加快，已经开始渗透和应用到各个领域，为各个领域的成本控制带来很多新的机遇，成本管控人员可以利用信息技术和网络系统等手段全面收集各类数据信息，系统化开展数据分析工作和研究工作，以此为基础有效进行成本的管控。但是目前房地产企业在信息系统应用的过程中，主要将信息技术应用在工程开发方面、经营管理方面等，没有切实按照成本管控工作的需求构建完善的信息系统，导致成本管控工作的效率降低，信息化水平难以提升。

三、新经济形势下房地产企业成本管控的措施

（一）构建更加完善的成本管控制度

房地产企业在开展成本管控工作时，需要构建更加完善的成本管控工作制度。首先，企业经营者与决策者在开展投资预算时，需要结合实际投资需求，科学设定目标成本。其次，在房地产项目正式实施之前，房地产企业应当科学制定目标成本，为后续更深层次的成本管控工作提供核心参考依据。在制度落实环节，管理工作者还需科学对比目标成本与实际成本投入情况，有效规避成本失控现象发生。再次，企业需要在成本管控制度中明确各个部门的岗位职责，深度落实岗位责任制度，并且针对目标成本加大监督力度与控制力度。对于在目标成本执行环节出现违规操作与操作失误的现象与行为，需要做好及时纠正，并且加大追责力度。最后，目标成本并非一成不变，若实际成本与目标成本存在巨大差距，管理人员需要做出相应优化与调整，以此确保成本管控工作顺利开展。除此之外，在项目正式进入竣工决算阶段后，房地产企业应当对项目成本管控情况开展科学汇总与科学核算，找出实际成本投入与目标成本投入之间的差距，探索差距形成原因，并且科学开展档案登记工作与档案保存工作，为后续更深层次的成本管控工作提供参考依据。而成本管控工作者应当在以往的工作环节不断总结工作经验，引入动态化调整机制，不断优化和调整成本管控工作制度，以此确保房地产企业所选择的成本管控工作模式可以实现与时俱进，为房地产企业的经济收益提供保障。

（三）深度贯彻成本管控工作理念

房地产企业在成本管控工作环节，需要深度贯彻全面成本管理的政策，落实成本管控工作理念，以此提升成本管控工作效率与工作质量，为企业赢得良好的经济收益与社会收益。在激烈的行业竞争当中占据有利位置，实现平稳发展、长远发展、可持续发展。具体而言，房地产企业可以结合自身实际发展需求，合理选择以下措施：首先，房地产企业应当明确成本管控工作是一项系统性工作，需要企业内部各个部门通力合作，共同为成本管控工作提供保障。为此，不应当将成本管控设定为某一管理部门岗位职责，或财务部门单一部门岗位职责，而是需要科学渗透到企业经营管理的各个环节，确保企业内部各个部门、各个岗位人员都可以深度落实成本管控工作理念。其次，房地产企业为确保成本管控工作顺利开展，需要积极构建全员管控意识、全员参与意识，显著提升企业内部工作者的成本管控意识，确保各个部门、各个岗位人员在日常工作环节，自觉参与成本控制活动，在自身工作中探索如何预防能源耗费问题、资源浪费问题等，深入结合工作特点和情况，进行成本的节约和控制，顺利完成本岗位的成本管控工作任务与工作目标，为房地产企业经济收益提供保障。

（三） 科学选择成本管控方式

国内房地产企业在开展成本管控工作时，需要秉承因企制宜、与时俱进的工作原则。结合建筑行业整体发展需求，科学选择优化成本管控方式，主要包括静态管理方式与动态管理方式。其中动态化管理方式工作重点在于动态化管控成本管控工作，合理运用动态管理方式开展成本管控工作，需要将房地产项目各个开发环节模块化处理，各个模块对成本控制工作所产生的影响要开展深度分析。在此基础上，科学核算房地产项目成本投入情况。动态管理方式的特点在于模块之间影响较大，某一模块出现误差都会影响到房地产项目的整体成本。静态管理方式与动态化管理模式的区别在于，需要成本管控工作者对各个模块开展科学估算，从而顺利完成成本管控工作任务。另外，房地产企业在成本管控期间需要更新观念意识，充分认识到将静态类型和动态类型成本控制方式有机整合的重要意义，按照企业自身的实际情况，针对性地进行动态性、静态性成本管控，确保能够促使企业的经济发展和进步。

（四）提升成本管控工作者职业水平

房地产企业在开展成本管控工作时，需要针对成本管控工作者的职业能力与职业素养展开有效培训，这也是成本管控工作顺利开展的基础条件之一。具体措施如下：首先，科学树立以人为本的现代化管理理念，显著提升成本管控工作者的合作意识与成本管控工作意识，积极参与到各项管理工作中。其次，企业应当针对成本管控工作者的专业技能加大培训力度，确保房地产项目成本管控人员明确新形势背景下，房地产企业所面临的生存挑战以及成本管控工作的重要作用。探索新时期背景下各种优质的成本管控工作措施，并且在成本管控环节确保各项制度可以得到深度落实与有效落实，不断提升成本管控工作者的专业素质。最后，房地产企业应当积极构建更加完善的激励机制，有效激发成本管控工作者的主观能动性与工作积极性，确保其以更加积极主动的态度参与到成本管控工作当中。与此同时，房地产企业还应当将成本管控工作效率与管理人员的绩效考核工作建立联系，以此规范成本管控工作者的工作行为，从而确保成本管控工作效率稳固提升。

（五）完善成本预算与核算模式

1.构建完善成本核算模式。成本核算工作是成本管控工作的核心构成部分，可以为成本管控工作提供更加精准、更加真实的数据与信息支持。为此房地产企业财务工作者与财务部门应当积极探索更加完善的成本核算模式，从而为成本管控工作提供基础保障。首先，财务工作者应当科学引入作业成本法，结合建筑工程资源消耗量与资源消耗特点，做好动态化成本支出核算工作，明确资源支出与工程作业之间的关系，构建更加科学合理的成本核算与成本管控工作模式。其次，财务工作者与财务部门应当积极引入现代化信息技术，通过大数据挖掘技术、大数据分析技术、财务核算软件对整个财务数据信息开展整合，显著提升核算工作效率与工作精准性。

2.构建完善成本预算管理工作机制。房地产企业财务部门、成本部门以及其他相关部门在开展成本管控工作时，应当结合全局角度探索成本管控工作影响因素，制定更加完善的全面预算管理发展战略，为各项成本控制工作提供核心参考依据。首先，深度分析各个阶段的成本利用状况，并且制定出更加及时的反馈机制。结合成本预算偏差问题以及问题发生原因展开深度分析，做出科学优化与科学调整，从而确保深度贯彻成本管控工作战略发展目标。其次，科学选择成本预算管理方式，确保预算管理贯穿于整个项目全过程，结合工程设计特点与材料选购特点，设计造价限额方案，对设计单位提出造价限额要求，确保设计造价始终处于可控范围内。与此同时，在材料选购环节，也需要结合项目特点以及施工材料特点构建更加完善的材料选购方案，确保材料采购时可以结合特定预算标准开展采购工作。在建筑工程项目开发阶段，应当科学开展材料成本预算工作、设备成本预算工作以及人力资源成本预算工作，积极参与到成本核算的各个环节，科学选择预算方式对项目开发全过程进行成本管控。最后，在成本预算环节，要结合相关预算标准要求以及工作准则要求，制定出更加完善的预算计划方案，探索更加优质的预算方式与更加高效的成本管控策略，杜绝成本超支问题以及资源浪费问题。

（六） 构建完善的成本管控系统

房地产企业在成本管控工作时，需要积极引入现代化信息技术，发挥互联网技术与现代化信息技术的功能与优势，构建更加完善的成本管控系统，顺利实现房地产企业成本管控工作任务与工作目标。具体可从以下方面入手：首先，企业应当明确成本管控系统在成本管控工作当中的重要性，做好财务成本管控工作评估，以此确保成本管控系统的科学性与合理性，确保各项工作顺利开展。其次，企业应当选择更加科学合理、行之有效的信息化技术与互联网系统，在成本管控系统构建环节不断完善各项功能，同时对成本管控工作开展有效调节，从而显著提升成本管控工作效率与工作质量。

结 语

近年来我国房地产企业在成本管控的过程中普遍存在制度问题、人员专业性問题、观念意识问题、信息系统应用不足的问题、预算与核算模式不完善的问题等，对房地产企业成本的严格管控造成不利影响。因此建议房地产企业根据自身的发展特点和成本管控的需求，着重优化和完善相关的管理制度，打造专业素质和水平较高的管理人才队伍，健全预算模式和核算模式，构建先进的信息系统平台，更新成本控制的观念，为企业成本的有效管理夯实基础。

（作者单位：山东土地产业发展集团有限公司）