城市老旧小区停车问题与优化策略研究：以南京市秦淮区陶李王巷新苑为例

冯英杰，唐 欣，喻 群，路筱雨

（南京大学金陵学院，江苏 南京 210089）

在推进城市更新、改善人居环境的大背景下，各地都在大力实施城镇老旧小区改造。随着城市居民私家车保有量的快速增长，老旧小区停车问题日益突出，解决居民“停车难”问题成为老旧小区改造的一项重点工作，探讨城市老旧小区停车问题具有重要的意义。

近年来城市停车问题日益受到学者们的关注。例如成俊梅[1]、汤柳丹[2]、王宏等[3]分别以上海徐家汇CBD、重庆南坪商业中心区、济南市泉城路商业区为例，探讨了城市中心商业区的停车问题；马亚君等[4]、宋绪兴[5]分别以兰州新区、郑东新区为例，对城市新区的停车设施进行了分析；王凡[6]以南京华利国际大厦为例，研究了城市综合体的停车设施规划管理；王帅[7]研究了TOD区域的停车供给规模模型；许定源等[8]认为中国城市既有住区停车存在着供需矛盾突出、标准欠缺、管理不善等问题。

总的来说，目前关于城市停车问题已经取得了较为丰富的研究成果，研究范围涵盖了城市中不同类型的区域，但专门针对停车配建标准低、停车矛盾突出的城市老旧小区这一特定区域的研究还有待进一步深化。据此，本文以南京市典型的老旧小区——秦淮区陶李王巷新苑为例，综合运用现场调查、问卷、访谈等多种方法，梳理小区的停车现状，分析居民的停车需求，并提出停车优化策略，以期丰富城市老旧小区停车问题的研究内容。

1 研究对象与数据收集

1.1 研究对象

陶李王巷新苑位于南京市秦淮区，临近虎踞南路与汉中路交汇处，建成于1989年，是主城区典型的老旧小区。小区内以7层住宅为主，人口密度大，现有居民824户，私家车约200辆。小区东侧的罗廊路、南侧的堂子街、西侧的汉西门大街和北侧的陶李王巷均为城市支路，小区南侧、西侧和北侧分别设有出入口，内部道路结构较为清晰。小区周边各类公共设施较为齐全，如汉中门市民广场、地铁2号线汉中门站、金丝利喜来登酒店、平安金融中心、江苏省中医院等。

1.2 数据收集

笔者于2021—2022年期间多次前往陶李王巷新苑开展实地调研，综合运用现场调查、问卷和访谈等方法收集数据资料。通过现场调查分析陶李王巷新苑的停车现状与问题，借助问卷和访谈了解居民的停车需求，向居住在该小区内的车主发放调查问卷100份，回收有效问卷85份，有效率为85%，还对10余位小区居民进行了较为深入的访谈。

2 陶李王巷新苑停车现状与问题

2.1 停车方式现状

根据调查，陶李王巷新苑大部分居民将小汽车停放在小区内，既有在小区内路边停车，也有将车辆停放在小区内的停车场，如图1所示。小区内陶李王巷33—37号楼北侧、45—49号楼北侧、57—67号楼北侧，堂子街72—76号楼南侧、86—90号楼南侧、92—96号楼南侧等处，已经施划出停车泊位，合计约50个。还有一些没有施划停车泊位的地段，也被“见缝插针”停满了车辆，这些停放在泊位外的小汽车合计约50辆。此外，小区西南角有一处停车场，大约可停放15辆小汽车。综上所述，整个陶李王巷新苑小区内一共可以停放约115辆小汽车。

图1 陶李王巷新苑小区内停车方式现状

除了在小区内停车，陶李王巷新苑也有部分居民将车辆停放在小区外，如小区周边的堂子街2号停车场、南卫巷停车场，以及陶李王巷、汉西门大街、堂子街和罗廊巷等城市道路上。其中陶李王巷南侧、汉西门大街西侧、罗廊路部分路段两侧施划有停车泊位，而堂子街两侧虽禁止停车但实际上也停满了车辆。

2.2 停车问题分析

2.2.1 侵占公共空间

在陶李王巷新苑内，泊位内停车加上泊位外被“见缝插针”停放的车辆，几乎已经占满了各种公共空间。由于小区居民私家车保有量和停车泊位数量之间的缺口，小区内有约50%的车辆实际上都停在泊位外。这些车辆有的停放在屋檐下，有的停放在楼道前，侵占了大量原本属于小区居民的宅前空间、步行空间等公共空间，给居民的生活和通行带来了不便，影响了居住体验，同时也妨碍了小区景观，如图2所示。

图2 小区车辆侵占公共空间

2.2.2 存在安全隐患

陶李王巷新苑内的道路本来就比较窄，加上路边停车侵占道路，导致来往车辆通行不畅，很多地段仅可容一辆小汽车勉强通过，车辆会让十分困难，容易发生碰擦事故。由于小区内的消防通道被停放的车辆占用，发生火灾时消防车往往难以接近着火楼栋，影响了灭火效率，若造成火势蔓延，后果十分严重。此外，小区内人车混行也给行人带来了一定的安全隐患。

2.2.3 管理有待改进

陶李王巷新苑目前为街道代管物业，工作人员专业性相对欠缺，加上小区内空间有限，对部分停车泊位的施划尚不科学，导致有些低楼层住户常常受到机动车尾气和噪声的影响，日常生活多有不便而有苦难言。此外，有的居民虽然已经申请租赁了小区内的固定车位，但由于早出晚归，自己的车位有时会被其他车辆占用又得不到及时处理，造成居民和物业之间的矛盾。由此可见，小区物业在停车管理工作上还有待改进。

3 陶李王巷新苑居民停车需求分析

3.1 停车供需分析

近年来新建住宅小区的停车设施已经基本能够满足居民需求，但陶李王巷新苑作为老旧小区，停车供需矛盾较大，居民的停车需求还远远得不到满足。目前陶李王巷新苑居民私家车保有量约200辆，但小区内停车位仅有60余个，即使加上泊位外“见缝插针”式的停车，也仅能容纳约115辆小汽车停放。在与小区车主的访谈中，车主A表示：“在小区里住了20多年，家里有2辆车，却只有1个停车位，很头疼”；车主B表示：“在小区里没有申请到停车位，只能在小区外找地方停车”；车主C表示：“在小区里有停车位，但小区内道路较窄，且路旁停有车辆，从小区门口开到自己的车位很考验技术，花的时间也比较长，有时还需要联系其他车主移车才能停好”。由此可见，陶李王巷新苑小区内的停车设施尚不能满足居民的需求。今后不仅要优化小区内部的停车空间，也要积极整合小区周边的停车资源。

3.2 停车地点及其影响因素分析

陶李王巷新苑建成于20世纪80年代末，作为老旧小区，建筑密度较大，无法开挖地下车库，居民只能在地面停车。就具体的停车地点而言，有65%的居民选择在小区内停车，其中在小区内路边停车占57%，在小区内停车场停车占8%；由于小区内停车空间有限，还有35%的居民选择在小区外停车，其中21%的居民将车辆停放在小区外的道路边，14%的居民将车辆停放在小区周边的停车场。

根据调查，步行距离、安全考虑、遮挡保护是小区居民在选择停车地点时最重要的3个影响因素。

超过50%的受访居民在选择停车地点时首先考虑步行距离，希望停车地点离家近。笔者在对小区停车现状的观察中发现，住宅楼间的道路边车辆较为密集，而距离单元门较远的地方停放的车辆则相对较少，有时甚至在晚间还有空余车位。根据调研，仅有9%的居民愿意接受停车后步行回家的距离超过150 m，人们愿意接受的步行距离普遍小于150 m。此外，个人愿意接受的步行距离还会受到身体状况、天气变化等因素的影响。

近30%的受访居民在选择停车地点时认为安全因素非常重要。根据环境心理学的研究，人们在停放车辆时往往会寻找自己觉得较为安全的地方，倾向于停在自己住宅附近视线可及的范围内，以便在家中能观察到车辆，或者停在夜间路灯照明条件较好、能被监控设备覆盖到的地方，以降低车辆损坏或失窃的可能性，保证车辆安全。

还有部分受访居民较为注重停车场地的遮挡保护条件。这些居民喜欢把车辆停在背光阴凉的地方，比如树荫下，借助植物进行遮挡，一方面可避免阳光直射导致车内温度过高，另一方面也减少了风吹日晒造成的车辆损坏。

3.3 停车满意度分析

笔者调查了陶李王巷新苑居民对小区停车设施和停车管理的满意度，结果如图3所示。

图3 小区居民对停车设施和停车管理的满意度

对于小区的停车设施，仅有10%的居民表示非常满意或满意，约50%的居民持中立态度，还有34%的居民对小区的停车设施感到不满意或非常不满意，其中表示非常不满意的居民占9%。受访者表示，物业施划的不少停车泊位占用了人行道和活动场地，有的车位位于一楼窗前，遮挡了视线，给生活带来了不便，也造成了邻里矛盾。

就小区的停车管理而言，有16%的居民感到非常满意或满意，近50%的居民觉得一般，25%的居民表示不满意，还有13%的居民感到非常不满意。有居民反映，每年向物业交一次停车费，但物业工作人员还不能做到随时看管，自己的停车位被其他车辆占用的现象时有发生，有时甚至会因为停车跟其他居民发生纠纷，说明小区的停车管理还存在不少需要改进的地方。

4 陶李王巷新苑停车优化策略

4.1 挖掘小区内部空间

陶李王巷新苑内已无法新建大型停车场。可结合老旧小区“微改造”，对小区内的公共空间进行重新规划，通过实施单向交通组织、改造小区内部碎片地、拓宽局部道路等措施，对小区内的停车空间和道路资源进行挖掘，释放空间增加新的停车位。

例如，在陶李王巷39—43号楼、45—49号楼之间有一块面积较大的宅间空地，目前建有一座长条型花坛，由于维护不到位，景观质量较差，花坛南侧布置有平行式停车位。在不影响居民出行和休憩、不侵占消防通道的前提下，可对此处空间进行改造，拆除景观质量较差的花坛，在原有花坛的位置设置垂直式停车位，如图4所示。在改造后的停车场地上铺设彩色植草砖，植草砖既可以提升小区的绿化景观，又能够起到吸尘吸水的作用，实现停车设施与绿化配置的有机统一。在车位空闲时此处还可作为小区居民的活动场地，达到多种功能的复合，提高了空间的利用率。

图4 楼间停车场地改造示意图

4.2 共享小区周边资源

笔者通过实地走访，梳理出陶李王巷新苑周边400 m范围内对社会开放、可与小区居民共享的停车场，包括鸿运大厦停车场、金丝利酒店停车场、平安金融中心停车场、江苏省中医院停车场、越界梦幻城停车场、堂子街2号停车场、南卫巷停车场等7处，如图5所示。这些停车场可面向小区居民提供长租车位，居民通过“组团包年”的方式进行租赁，停车场在原先收费标准的基础上给予居民一定的优惠，既提高了社会停车场的利用率，也缓解了小区内的停车压力。例如，陶李王巷新苑北面新建的平安金融中心距小区仅200 m，建有地下4层车库，停车位面向社会出租的价格为1 000元/月/个。由于价格偏高，出租较为困难，目前还有超过100个空余车位在对外招租。在此背景下，该停车场不妨以优惠价向小区居民提供长租车位，居民拼团租赁，实现社会停车场与小区居民互惠互利。

图5 小区周边可共享的社会停车场

此外，陶李王巷新苑周边的秦淮区疾病预防控制中心、江苏省质量和标准化研究院等单位还设有内部停车场。在不影响单位日间停车和正常工作的前提下，也可与周边小区居民共享停车资源，提供“夜间车位”，停车时间限制在18：00至次日08：00，从而盘活老城区存量停车资源，做到“有位不空，错峰利用”。

4.3 引入智慧停车系统

采用智慧停车系统，整合陶李王巷新苑小区内停车位、小区外路边停车位和小区周边社会停车场的数据，实现各类停车资源的共享。车主打开智慧停车APP，就能知道小区内还有没有空余车位，如小区内车位已满，可以跟着导航开到周边最近的路边停车位或社会停车场。这样不仅可以帮助车主更快地找到车位，也有利于改善小区及其周边的停车秩序。

4.4 创新停车治理方式

一方面，要积极探索停车治理的公众参与机制。在小区内部更新改造的过程中，可组织社区规划师、居民代表举行圆桌会议，共同探讨停车空间优化方案，更加科学地施划停车泊位，尽量降低对小区居民日常生活的干扰，留出消防通道，减少安全隐患。通过宣讲、展板等形式增进小区居民对停车问题的共识，倡导居民自觉遵守停车规范，鼓励居民采用步行、自行车、公交、地铁等绿色出行方式。

另一方面，要加强对小区停车的日常管理。物业对不按规定停放的车辆和长期无人使用的僵尸车要及时处理。在小区内车位有限的情况下，首先保证本小区业主第一辆车能够停放，再以价格杠杆来调节业主第二辆车及租客车辆。考虑到陶李王巷新苑老年人比较多，对子女前来看望父母的亲情车，可免费停放2 h，2 h后再收取一定的费用，让小区停车管理既有原则，又有温度。

5 结语

汽车工业的发展加快了私家车进入家庭的步伐，同时也增加了居住区停车设施的压力。中国许多20世纪建成的老旧小区停车配建标准低，由停车引发的问题矛盾较为突出。本文以南京市典型的老旧小区——秦淮区陶李王巷新苑为例，梳理了小区的停车方式现状，总结出侵占公共空间、存在安全隐患、管理有待改进等问题，分析了居民的停车需求，在此基础上从挖掘小区内部空间、共享小区周边资源、引入智慧停车系统、创新停车治理方式4个方面提出了优化策略，以期为缓解陶李王巷新苑乃至其他城市老旧小区的停车问题提供借鉴和参考。