微利时代房地产业成本控制分析研究

吴永春（福建宸洲集团有限公司）

引言

复杂多变的外部环境，增加了房地产行业发展的压力，开发风险急剧增长，使房地产行业的利润空间被压缩。只有加强房地产的成本控制，才能够让房地产业继续生存发展，获得利润。本文通过分析房地产业进行成本控制的意义，探究房地产业在进行成本控制时出现的问题，并针对性提出相应的解决措施。

一、房地产业进行成本控制的意义

（一）成本控制有利于房地产企业的生存发展

在微利时代背景下，房地产行业在发展过程中面临的外部环境越来越复杂多变。其中，包括政府轮番出台的限制性行业政策，例如限卖、限购、限备案等政策，也包括设计新规、绿色建筑等行业新规，以及不断提高的客户要求、建筑材料和人工成本导致的供房成本的增加等外部因素，为房地产业的生存发展带来了很多挑战。因此，企业要想生存发展，必须要加强成本控制。如果不对成本进行控制，企业长期的收入和支出不对等，就会给企业带来破产的风险。如果加强了成本控制，就能够让房地产企业在微利和竞争复杂多变的大环境下增加一些利润，推动其生存和发展。[1]

（二）成本控制是在市场竞争中获取利润的途径

以往的房地产行业是一个能够赚取高利润的行业。现在，房地产企业增多，全球经济发展低迷，再加上复杂的外部环境和激烈的行业竞争，房地产业已经进入了微利时代。房地产业要想在微利时代生存下去并处于盈利状态，可以通过控制企业内部成本和提高购房价格这两种方式获得利润。在经济低迷的情况下，房地产业只能通过控制成本来获取利润。

二、房地产业在成本控制中存在的问题

（一）缺乏全面系统的成本管理控制体系

房地产业的成本核算都是以开发商为中介，通过接收分析开发商对市场预测的结果，根据企业的资金状况和房屋建设的实际情况来计算房屋的最高售价，来保证房地产业在开发这个项目时能获得较高的利润。很多房地产企业在开发项目时，不注重成本控制，缺乏全面的系统成本管理控制体系，对项目的成本控制流于表面，并没有把成本控制落到细节上，这导致房地产业的成本较高，从项目中赚取的利润较少。如果企业长期处于收支相抵或者是入不敷出的状态时，就会面临破产的风险。[2]

房地产项目的开发不同于其他行业，房地产项目开发耗费的时间较长，短则几个月，长则以年为单位来计算，房地产公司的流动资金会受到较长的开发周期影响。如果在开发过程中遇到资金周转困难或者是企业无力承担巨额成本，楼盘就很容易烂尾或者企业面临破产。在较长的时间周期下，建筑材料的价格会出现较大波动的情况，如果建材价格上升，就会增加建筑成本。房地产项目涉及的流程较多，包括策划准备、招标施工、房屋销售等阶段，在这些阶段中如果没有全面系统的成本管理控制体系，就容易让房地产业处于较危险的境地。

（二）房地产业成本控制意识淡薄

在房地产业，有些企业的管理层对成本控制的意识淡薄，缺乏对成本控制正确的认识，认为只需要做好财务部门的成本控制和施工阶段的成本控制，不需要对项目的全过程进行成本控制，也没有形成全员参与成本控制的正确意识。对于这些企业来说，只关注利润资金的入账，忽视对企业的成本控制，会使房地产企业在购买土地和销售房屋时的成本费用过高，让企业最后赚取的利润较低，甚至可能亏损，不利于房地产业的可持续发展。

（三）成本信息缺乏全面性、及时性、准备性

房地产项目的周期较长，影响项目的不可控因素较多，因此房地产业的管理人员通过开发商收集成本信息，在信息传递的过程中很容易失去准确性，让成本信息无法全面、及时和准确地反馈给房地产业管理层。除此之外，市场是千变万化的，建筑成本也会随着市场的变化而发生变化，房地产行业作为新兴行业，行业管理存在缺陷，很容易发生财务指标和预期的结果不相一致的情况，不能够利用真实有效的成本信息来编制预算。

（四）缺乏合理的成本控制目标

房地产业要想做好成本控制工作，就必须给每个项目设置合理的成本控制目标，为后续的建设打下基础，把成本支出控制在设定的目标范围以内。现阶段，部分房地产业缺乏合理的成本控制目标，在房地产项目的各个阶段中也没有把成本控制目标融入进去。尤其是在房地产项目的成本设计阶段，由于财务部门和设计部门缺乏配合，相关的工作人员并没有全面了解房地产业的市场政策，也没有深入调查当地的房地产工程造价指标。除此之外，部分设定了成本控制目标的房地产企业并没有在执行项目过程中分解执行成本控制目标，各部门的工作人员缺乏对各阶段的成本支出的了解，在成本支出出现波动以后并没有及时进行分析控制，使得成本控制目标的执行流于表面。

三、房地产企业成本控制的解决对策

（一）建立系统全面的成本管理控制体系

首先在策划准备阶段，房地产业在开启新的项目前，需要相关负责人准备详细准确的《可行性研究报告》，等报告被房地产业的高层领导批准通过时，才能够开启这个项目。这份报告必须除了包括项目选址的相关信息以外，还要包括项目前期成本的估算、国家相关政策、市场的发展趋势及其对建筑成本的影响等不确定性因素，只有对这些因素进行了分析，才能保证成本控制和经济效益紧密结合，推动项目的顺利开展。[3]

其次，需要对设计阶段进行成本控制。设计阶段作为决定项目利润的关键阶段，只有根据市场变化和群众的消费偏好进行设计，才能够在售卖阶段给企业带来较大的资金流入。房地产业很容易只关注在这个阶段能够带来多大经济效益，忽略的对这个阶段的成本控制，例如如何根据具体的经济指标，分配不同的目标成本，在保证消费者喜好和项目质量的前提下，如何把成本控制在最小的范围内，为企业节省成本费用。

施工实施阶段是直接影响建筑成本的阶段。施工人员在进行施工之前必须要对施工现场加强管理，为在施工过程中出现的预料之外的情况留好预算，把施工成本尽可能地控制在计划成本范围内。此外，负责人员还要加强对施工项目的监督考核，检查清点好进入施工现场的施工材料，发现未入账的成本时要及时登记记录。最重要的是，施工人员要根据市场价格变化，安排专业的采购人员在保证质量的前提下，选取价格最低的建筑材料，控制材料成本，避免高价大量购买建筑材料的情况发生。

最后，竣工销售阶段是成本控制的最后一个阶段，也是影响企业经济效益流入的关键阶段。在这个阶段涉及到对房地产项目的验收、剩余的建筑材料清点还有房屋的定价销售等环节，其中，房地产业要安排专业的人员对竣工的建筑项目进行验收，对不合格的项目安排整改，避免增加交房时的更换维修费用。房地产企业还可以对未利用的建筑材料和工具进行入账处理，保留在下个项目中可能会用到的建筑材料和工具，对用不到的建筑材料和设备在市场的价格进行预测分析，选取合适的价格进行售卖，控制建筑材料成本，避免浪费[4]。

（二）加强房地产业的成本控制意识

针对房地产业不重视成本控制的情况，可以先树立房地产企业进行成本控制的正确理念，让房地产企业认识到，在微利时代下，只有加强成本控制才能获取利润，求得生存发展空间。成本控制意识是房地产业需要长期坚持的一种观念。房地产业必须放眼长远，做到无论是盈利还是亏损的状态下都能够进行成本控制，提高企业的成本竞争力。要让全员都树立正确的成本控制理念，不仅管理者要认识到成本控制的重要性，还要让员工能够在日常工作中都能保持正确的成本控制意识。房地产业可以通过开培训会议的方式，结合实际案例，为全体员工介绍不重视成本控制的危害，让每个级别的员工都能树立成本控制意识，实现全员全面的成本控制，保证企业的经济效益。

（三）及时全面地完善房地产业的成本信息，为成本控制提供较准确的信息

企业是根据收集来的成本信息来制定预算的，在实际收集成本信息时，房地产业多是通过开发商进行收集，因此，在成本信息传递的过程中很容易失去及时性、准确性和全面性，从而影响企业的经济效益。房地产企业在进行成本控制的时候，可以设立专门收集成本信息的部门，能做到及时完善房地产业的成本信息，保证成本信息的时效性，为制定成本控制方案提供较准确的信息[5]。

（四）做好成本控制目标管理

成本控制目标包括多个环节，分别是成本的制定、核对、上级部门审批、文件下发、收集反馈、总结分析等。成本管理工作的顺利进行，离不开完善的管理制度和健全的组织体系。为了严格执行各阶段的成本控制目标，房地产公司要坚持以项目经理为核心，成立项目工程成本控制管理小组，对整个房地产项目各个阶段的成本进行管理、评估以及考核，建立健全房地产公司的组织体系，提升项目内部各个部门的合作效率，对整个项目进行全方位、全过程的成本控制。房地产公司还可以参考在以往做过的类似的项目，总结经验并吸取国内外先进的成本控制经验，结合房地产公司发展的实际情况，制定出符合房地产公司的发展需求、科学合理的成本控制目标[6]。

结束语

在微利时代，房地产业要想在激烈的竞争中占有一席之地，必须对成本进行科学合理的控制，用最少的成本为企业带来最大的经济效益，形成成本竞争优势，推动房地产业的可持续发展。综上所述，现阶段的房地产业在进行成本控制时还面临着意识淡薄、成本管理控制体系不健全和成本信息不及时准确等问题，针对这些问题，笔者提出了相应的解决措施。如果房地产业能够把上述的成本控制措施实际应用到企业的成本管理控制体系中去，一就能够为企业带来更多的经济效益。