居住权公证相关问题探讨

夏 菁

江苏省扬州市扬州公证处，江苏 扬州 225000

居住权的概念最早见于罗马法，最初的设计目的在于帮助没有财产继承权的家庭成员保障最基本的生活，后为各个大陆法系国家大范围引用和改进。［1］而在国内，居住权属于相对崭新的民法制度，针对居住权进行的研究和探索大多集中于法律理论层面。在《民法典》实施后，如何具体在各种实践和应用场景下应用居住权逐渐成为法律相关部门和登记相关部门需要面对的现实问题。公证工作中涉及较多的居住权公证问题，应当切实引起重视，并更加深入地进行了解和把控。

一、居住权综述

（一）居住权定义

根据《民法典》有关规定，居住权人有权参照合同具体约定内容，在占有和使用他人住宅方面享有与之相应的用益物权，以便满足最基础的生活需要。就法律条文内容可知，居住权在性质上属于用益物权，权利具体体现在占有和使用他人住宅两个方面。首先居住权对应的权利人不可为该住宅不动产产权所有人，住宅产权所有人本人，或是住宅产权所有人之间不可针对居住权进行设定和约定。其次，居住权的承载客体在于住宅，住宅之外另有他用的不动产不在居住权的范畴之内。

在《民法典》中，具体规定了居住权可以通过两种方式设立，分别是订立居住权相关合同以及遗嘱。在通过签订合同的方式设立居住权时，应当以符合《民法典》中对于居住权合同各项规定的形式，形成相应的书面文件，而依靠遗嘱的方式设立居住权时，应当同时遵从遗嘱的法定具体拟定形式和要求进行。

设立居住权还需要在指定地点办理居住权登记相关手续，居住权在登记之后正式设立。作为人设权，居住权仅有居住权人自身可以享有，不可转让他人，也不可继承。居住权将在约定时间结束后，或是居住权人死亡后自然消灭。

（二）居住权相关问题

首先是法人及非法人组织作为居住权主体的问题。就《民法典》规定可知，居住权的承载客体仅限住宅，同时设立目的在于保障生活居住需求，因而理论上居住权人仅可为自然人。同时作为民事主体，法人及非法人组织同样具备设立、变更和终止民事法律关系的权利能力，因而法人及非法人组织可以作为设立方与自然人设立居住权。

其次是已有住房的人设立居住权的问题。《民法典》中明文规定居住权的设立意义在于满足生活居住需求，而这一条在概念层面相对宽泛，不具更加细致统一的执行标准，换言之并未限制已有住房的人成为居住权人。

最后是有偿居住权与租赁的区别问题。有关居住权，《民法典》规定可以允许有偿的居住权存在，乍看之下与租赁相似，实则不同。一是性质不同，居住权属于用益物权，具备物权对世性及直接支配性，居住权人享有物权请求权；而租赁权作为债权具备更加显著的相对性。二是成立条件不同，居住权以登记手续办理为界设立，而租赁权自合同签订起就已经成立。三是目的不同，居住权具备一定的帮扶性质，目的在于确保基本生活需求，而租赁权仅仅是由合同而引起的权利义务关系。［2］

二、居住权应用场景

（一）在婚姻关系中充当缓冲区

随着社会经济发展和进步，社会状况越发复杂，住宅不动产的归属问题逐渐成为婚姻矛盾的主要体现形式之一，有关婚姻和住宅不动产的名词频繁登上热搜。表面看来婚姻关系之中的住宅不动产产权斗争越发明显，实则是婚姻双方出于对未来婚姻关系有所忧惧寻求心理层面的安全感。而居住权的概念出现后，婚姻关系之中由于住宅不动产引发的各类纠纷迎来了崭新的解决路径。在婚姻关系成立之前，住宅不动产所有权人可以与另一方设立居住权，不仅可以减少产权变动，还可以针对可能发生的问题提前向对方做出一定的保证。在婚姻关系成立之后，婚姻关系双方出于特定需求变更住宅不动产产权时，所有权人可以与另一方约定设立居住权，帮助对方维持安全感。而在婚姻关系破裂之后，负担能力相对较强的一方与生活存在一定困难的一方设立居住权，确保对方维持最基础的生活，实现婚姻关系的平稳破裂，预防与财产相关的争执。

（二）维护为下一代购房的父母权益

由父母作为上一代为下一代购置不动产的情况逐渐成为较为常见的社会现象。在正常的家庭之中，父母花费大量积蓄，甚至出售自有住房为下一代购置住宅不动产，失去原本的经济基础之后，父母将会在家庭关系中处于相对弱势的地位。尤其是在子女孝心不足的情况下，父母在家庭关系中所应具备的合法权益更加难以得到保障。而居住权概念的出现可以相对切实地预防以上情况，在此类不动产的实际购置过程中，父母及其子女可以在经协商且达成一致的情况下设立居住权，这不仅可以在一定程度上约束子女行为，还可以切实确保父母最为基本的生活居住需求，更可以从根本层面出发，事先防止可能出现的家庭纠纷。

（三）为“以房养老”提供法理支撑

众所周知的是，我国正在逐渐迈向老龄化社会，作为崭新商业概念的“以房养老”逐渐时兴。就实际过程来说，“以房养老”大体上是指由老年人事先出让自有住房所有权及其未来的预期价值，以此换取一次性支付的或是按期支付的养老资金，老年人仍可在房屋实际出售后居住，直至约定期限或是去世。在《民法典》投入实施之前，“以房养老”商业模式通常以合同签订为基础，老年人在此过程中的基本权益无法得到相对符合预期的保障。更有甚者，通过“以房养老”的名义针对老年人自有住房进行诈骗的事例也是真实存在的。而居住权概念的产生和落实有助于“以房养老”商业模式的规范化发展，不仅可以更加切实地保证老年人在“以房养老”过程中的基本权益，还可以实现更加理想的养老模式。［3］

（四）创新遗嘱继承中的遗产处置形式

按照既往习惯，继承人在继承房产的过程中通常需要同时继承房产及其实际居住及使用的权利。在遗嘱之中针对居住人进行约定的情况下，居住人仍然需要听从住宅不动产继承人对于所继承住宅不动产的处置，难以充分按照遗嘱内容实现居住权利。［4］而居住权概念的出现和落实将会相对显著改善此类状况，在遗嘱及其继承过程中，遗嘱设立人可以分开处理自有住房的所有权与居住权，甚至分配给不同的继承人。为基础生活居住需求有困难的继承人提供必要的居住权，遗嘱设立人可以更加科学合理地帮助子女进行财产继承，不仅可以实现遗嘱及其继承过程，还可以为基础生活居住需求相对明显的继承人提供一定程度的保障。

三、居住权公证综述

就定义来说，居住权公证是指有关居住权的公证工作，属于《民法典》出台后诞生的新型公证事项。就类型来说，居住权公证大致上包含居住权合同公证、内含居住权内容的遗嘱公证以及内含居住权内容的其他合同协议公证。

（一）居住权公证的存在意义

从法定程序出发可知，公证工作并非设立居住权的必要步骤。不过，在居住权设立方面进行公证可以更加有效地维护居住权人的正当权益。

首先，引入公证可以从法律层面出发为居住权实际设立双方提供更加专业化的意见与引导。考虑到居住权在国内仍然属于相对崭新的法律条文，社会公众对于居住权的理解仍然停留在简易的阶段，在实际针对居住权进行设立时需要专业人士从中协助，提供一定的法律知识引导。而公证行业设立至今，在民事和家事领域累积了极其丰富的法律理论和法律实践经验，可以充分参考当事人的实际需求，帮助当事人设计更加科学合理的居住权公证计划。

其次，针对居住权设立的各种实际应用场景，公证工作均可以提供有效的覆盖。不仅仅局限于帮助当事人实现更加差异化的居住权合同公证服务，公证服务单位还可以针对房屋买卖合同、婚前财产协议、夫妻双方财产约定、离婚协议以及遗嘱遗产分割协议等公证类型，帮助当事人按照自身实际需求，在其中设计并添加有关居住权设立和保护的内容，针对各种不同的应用场景实现更加有效的居住权设立及其保护。

最后，事先进行公证可以更加切实地防止居住权有关争议及纠纷的发生。经过多年民事处理领域深耕，公证行业已经获得了相对较高的公信力，得到了社会公众和登记相关部门的普遍信任。同时在法律层面，得到公证的事由和文件也更具证明能力。鉴于公证工作的特性，经公证而设立的居住权可以更加公正、客观、中立地顾及各方当事人的不同意愿和基本权益，进而更加科学有序地实现居住权的设立及运行。［5］

（二）居住权公证中的注意点

首先，针对居住权公证有关的住宅实际所处的状态进行确认与核查。应当先行确认公证工作具体涉及的住宅，是否抵押，是否出租，是否查封，这都需要在事前进行调查。在目标住宅已经抵押的情况下，公证人员应当向当事人提出需要征得抵押权人书面同意的建议，以防居住权后续无以为继的风险。在目标住宅已经出租的情况下，公证人员应当建议当事人在租期结束后再行设立居住权。在目标住宅已经查封的情况下，公证人员应当建议当事人在查封状态解除后再行设立居住权。其次，应当更加仔细提防假借设立居住权名义变相进行不正当住宅交易和租赁行为。公证人员应当认真审核当事人的实际目的，尤其是对有偿设立居住权或是为近亲亲属之外的人设立居住权的公证事项更是需要慎重对待，以防为不正当住宅交易行为提供便利。举例而言，假借居住权设立行为，针对包含经济适用房、限价房和农村宅基地建房在内的出售受到政策限制的住宅进行不正当交易。最后，公证人员还需要更加慎重地对待针对同一住宅设立的多个居住权公证。［6］尽管此类情况不在《民法典》有关居住权的限制范围内，但是仍然面临着较为容易引发不必要争议及纠纷的可能性，应当引起重视。在住宅的实际使用过程中，不同家庭成员共享同一住宅的居住权难免产生纠纷或是争议。

综上所述，居住权的设置属于制度层面有其深远影响的创新性举措，对于我国住房保障政策实施以及住房的实际供给具有十分显著的积极促进作用。同时，对于保证社会公众解决住房需求、维护社会秩序的稳定来说，可以提供良好的帮助。考虑到居住权在立法时间方面相对较短，在法律实践中的实际案例同样不够丰富，各方各面都仍留有较大的待完善空间，面对着数量较多有待解决的问题，需要在今后的法律实践过程中进行更加深层次的研究与探索。具体而言，首先，应当继续明确居住权的定义及其相关问题。其次，应当理解居住权包含在婚姻关系中充当缓冲区，维护为下一代购房的父母权益，为“以房养老”提供法理支撑，创新遗嘱继承中的遗产处置形式在内的各种具体应用场景。最后，应当更加深入地认识居住权公证的定义、居住权公证的存在意义和居住权公证中的注意点，只有更加切实增进了解，才可以在今后的研究和探索中进行更有力的尝试和创新。