城市更新项目交易中法律风险及规避

巢锦雄

北京德和衡（广州）律师事务所，广东 广州 510000

十三届全国人大四次会议表决通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》将“实施城市更新行动”列入五年规划，使城市更新上升为国家战略层面。城市更新工作未来如何“精耕细作”、如何契合国家战略以及城市发展要求，如何有效规避法律风险，考验着企业的决策与智慧。一般城市更新项目自身具备高投资、周期长以及复杂性的特点，在项目实施的过程中，难免会出现一些法律问题，给项目形成严重的阻碍。同时，由于我国各地区城市化发展程度不同，城市更新项目之间存在差异，目前尚缺乏顶层法律架构的设计，没有统一的法规，导致更新项目中会出现法律纠纷问题，且无明确的法律依据。因而，需要对其中问题实行详细分析，并有效地规避法律风险。

一、城市更新项目中法律风险的分析

（一）城市更新界定范围

城市更新的界定范围主要内容是以现阶段的标准对整体进行改造，如存在不适应的部分就需要将问题解决并及时进行优化与更新。最早提出城市更新的是1858年荷兰举办的研讨会，并且根据当时的情况对更新范围进行了详细的说明，对城市居民所居住的环境、生活设施以及娱乐活动进行了改进，针对居住地、街道、绿地以及活动区域进行有计划、高效率的改进，因此，根据我国的基本国情来看，改进生活、提高城市面容的活动都是可以看作城市更新活动。我国在之前快速发展的四十年间，城市的范围越来越宽，包括周边的郊区也被纳入了其中，但是在土地制度方面仍然沿用农村的集体所有制度，所以在本质上还是与城市存在一定区别的。另外，归入城市的郊区部分其土地规划杂乱无章，所以影响了整体美观性，不利于界定范围的明确［1］。因此，城中村的有机更新对于我国城市发展有着重要意义，城中村改造是具有中国特色的城市更新，但城中村是属于城乡土地的二元产物，在实施过程中就会出现法律问题，因此对于城市更新项目交易中存在的法律风险应注意规避。

（二）和集体经济组织的合作风险分析

城市更新目的是提高和盘活现存低效土地。旧村改造是改造主体即集体经济组织引入市场主体合作开发集体土地，村民（成员）意愿表决贯穿旧改项目的全过程，集体经济组织作为土地的权属人具有一定的权利优势。同时，村里宗族关系是旧村改造重要的隐藏因素，一般情况来说，村里的姓氏越少，村民就事项的表决越容易达成一致意见，宗族关系越单一，村领导组织更能带动村民参与各项表决。合作方应充分注意村内的团结情况，是否有宗族矛盾，以及考虑集体经济组织班子成员能力的风险。［2］

（三）和资源方的合作风险分析

城市更新项目中与资源方进行合作时，很容易出现信息不对称的局面，因此，需要进行对资源方的实力调查。在签订合作协议时，一定保有可进退的空间。由此，投资方首先应当开展尽职调查，并根据尽调结果决定是否继续合作，如果在合作过程中出现了违约等情况，那么就需要在第一时间将合同终止，确保将可能造成的损失降到最低。

（四）行政风险分析

城市更新项目中的行政风险即政策风险也是考虑因素之一。由于城市更新项目缺乏明确的顶层法律设计，无明确的法律依据，因此政策依赖性太高。城市更新项目推进过程中，虽然市场化运作高于传统的土地招拍挂出让，但由于涉及多方利益考量和社会维稳因素，每个阶段都需要相关政府、部门、镇（街）的行政审批或行政介入，加之市场政策影响因素变更过快，导致城市更新项目的时效性要求很高，随之加重了城市更新项目的行政风险或政策风险。［3］

二、正确规避城市更新项目中存在的法律风险的有效策略

（一）对项目开发城市的更新政策实施全面了解

根据国家当前发展的实际情况，不同的城市之间更新政策存在一定的差异。要想更好地推动城市更新项目，相关负责人员不仅需要了解国家相关法律和法规，还需要了解城市当地的主要政策［4］。首先，政策内容较多。为了能够更好地保证项目的进度，当地城市相关部门会颁布大量的文件，这些文件的内容与城市更新项目有着很大的关联。企业就需要针对这些重要的文件进行详细的分析和研究，并全面考虑其中的问题，才能使城市更新项目保持稳定的施工进度，以此来实现最终发展目标。其次，变化速度较快。在城市化发展较快的环境下，其中政策的内容也需要随着城市整体变化进行合理优化，才能更加符合城市的整体发展进程，并与城市保持统一的状态。再次，差异化特征。在不同城市的背景下，针对相同问题的规定也存在不同的解决方法，会对城市更新项目形成一定影响。结合城市更新项目自身具备的特征，投资人员在开展正式项目投资之前，一定要对城市政策内容具备充足且详细的掌握，并充分考虑当地城市政策内容与其他城市政策内容中的不同之处，最终才能够制定出合理的决策，以此来提升公司的整体发展进程。例如，广东省更新的核心就是城市的发展进化，在具体工作实践过程当中必须要考虑到城市化的发展较为缓慢，所以必须要结合实际情况进行创新与改变。另外，对于城市地区来说，由于人口的增多就会造成建设用地紧张的情况出现，在这样的情况下城市更新盘活土地就已经成为一种必然趋势。最后，伴随着政策的不断更新与改进，城市更新速度就会越来越快，这对于新时代发展有着重要意义。最典型的就是“旧厂房”的“工改工”和“工改商”以及“旧村庄”和“旧城镇”的全面改造。“旧厂房”改造业主结构相对简单，改造周期较短。“旧村庄”和“旧城镇”改造周期长且不确定性高，带来的利润空间也是较可观的。

（二）实行真实的尽职调查

城市更新项目期间必定会存在大量的法律风险，要想避免法律风险的出现，相关工作者必须要深入实地去进行考察，将中介机构自身的作用与价值最大化发挥，来将投资环节中所隐藏的法律风险全部展现出来，使公司更好地解决和规避［5］。首先，需要对交易对象进行全面的调查和分析，掌握交易对象的真实情况；其次根据调查信息进行充分的考虑，并做出正确的判断；最后，就能够在交易工作中做出正确的规避，提高交易工作的效率。另外，在完成尽职调查工作期间需要格外注意以下几点内容：第一，拟改造地区中的片策规划；第二，调查改造地区当中是否存在水源和生态保护区域，特别是针对古树保护问题，要对改造地区中的古树进行全面的保护，避免古树遭受损害；第三，对于城市中的制度变革要及时了解。只有时刻关注发展方向才能结合实际推陈出新，确保能够跟随时代的发展；第四，为了更好地顺应当前发展要求，公司内部如果出现股权并购的情况，那么工作人员必须要保证将两者有效联系到一起，进一步明确项目中的重要位置，结合实际状况进行全面优化；第五，对于城市更新项目可行性和预设并购进行详细的调查。以上几点是尽职调查工作中必须重视的内容，只有按照这几点来完成工作，才能降低城市更新项目中出现法律风险的概率，使城市更新项目能够有序进行，为城市的发展注入全新的活力。

（三）结合城市实际情况设定商业发展模式以及合同

因为城市更新项目的整体情况存在不同，所以商业模式和合同也不尽相同。针对这一问题，需要结合城市的实际情况来制定出针对性的解决方法，才能取得更好的效果。合同中的内容较多并具有很大的作用，所以合同中不能出现任何的模糊条款。据以往城市更新项目的调查得知，一般项目的周期较长，并且具有很多环节，在各阶段中必定会出现各种不同的问题，一旦双方发生争议，那么很难明确其中的主要责任。因此，在制定合同时，要明确双方在项目中的主要权利和作用，就能够减少双方纠纷的问题发生，从而项目就可以继续实行，否则会给企业自身的经济造成无法估量的损失，甚至会出现破产的现象。我们国家城市更新项目的合同中，常规方法就是让合作双方提供更多的可以承担连带保证责任的足额担保。可见，商业发展模式与合同需要保持统一的状态。例如，由G公司进行的城市更新，对于一线城市商办物业的更新改造，其价格合理、周期适中并具有稳定现金流的成熟资产，对运营公司进行股权投资，连接资金、资产和跨业资源打通整体产业链条。G公司就是结合实际情况来设定商业发展模式，并进行投资。

（四）安排专业的律师团队

对于城市更新项目中出现的法律风险，一定要寻求专业人士的帮助，进而寻找方法进行解决问题，并维护相关公司的经济效益，防止造成公司的经济损失。根据2020年数据统计可知，在当今城市更新项目发展较快的背景下，法律的专业性人才还是缺少，其中从事销售、管理以及其他行业的占据65.8%，从事法学行业只有34.2%，而从事律师的人数更加稀少，导致我国法律专业性人才出现紧张状态。在这种环境下，企业内部的投资人必须具备一个专业的律师团队，才能更好地处理在项目中形成的相关法律风险问题，使企业自身的经济实力可以在项目中得到进步，从而推动城市的整体发展进程。专业的律师团队一方面能够帮助投资人掌握项目中的真实情况，并发现项目中存在的风险，最后采取合理的解决方法来化解风险形成的影响；另一方面有助于投资人在项目中更好地了解城市的主要政策内容，制定出科学的商业发展模式，让合同具备有效性。同时，在城市更新项目中出现法律风险问题之后，专业的律师团队会参照问题的根本原因来制定出合理的解决方案，减少双方出现经济纠纷的概率。另外，专业律师团队的组成一定要保证人员的专业素质水平，律师一定要有城市更新方面的法律认知，并且具备能够及时处理重大问题的能力，以及随时降低公司经济损失的责任心，能够时刻保持严谨，时刻学习新的专业知识，这样才能够很好地服务企业。因此，相关企业在发展中一定要正确意识到具备专业法律团队的重要性，让团队可以充分参与到合作中，为企业有效解决相关问题。

（五）拆迁协议风险防范

拆迁协议是具有一定法律风险的，因此，拆迁人在开展拆迁工作之前，应进行拆迁区域摸底工作，对拆迁协议中的每一条细则以及项目区域内拆迁户数、房屋数量、房屋权属、权利主体的意愿和需求以及周边道路、公共服务设施等进行详细考察。然后，确定被拆迁房屋是否取得合法的不动产权证，被拆迁人是否产权证书所记载的人。例如，在广州市旧城改造项目中，就出现了主体确认问题，并给项目带来阻碍。因此，在项目实施过程中，可去不动产登记中心、所在社区以及抵押登记部门进行核实不动产登记人与申报主体是否一致。而广州市旧城改造项目的解决方案是，对于是否取得合法的不动产权证、房产未登记、违章建筑等情况进行详尽调查。即使是在取得了合法不动产权证的情况下，很多登记人还存在死亡、离婚、境外人士以及未成年权利人等复杂的情况。因此，对于拆迁协议风险的防范首要的一步就是确认最终的权利人。核查产权证后，下一步要对拆迁房屋进行专业机构测绘，针对房屋用地面积、建筑面积等进行核查，并对房屋进行测绘。若被拆迁房屋未取得合法产权证书，根据城市更新项目的以往情况来看，通常是按照政府城市更新所规定的权利主体认定政策执行。确保拆迁协议签订后，拆迁房屋不得进行扩建、改建等，以及被拆迁人不得以任何理由要求拆迁人增加拆迁补偿权益。

三、结论

在全球经济快速发展的环境下，城市更新项目的数量以及速度都发生了明显的进步，为人们打造更加舒适的生活环境。根据对城市更新项目实际情况了解得知，需要保证项目更新期间具备充足的资金，才能在规定的期限内完成项目。但是大量资金的投入，必然会引发相关法律风险，给企业的发展带来严重的阻碍。通过对城市更新项目的全流程梳理和把握，审慎对待城市更新项目中的法律风险，并进行提前介入和预防，是有效规避和减少城市更新改造主体或项目开发企业的法律风险的重要手段和路径。