居民小区物业消防安全管理现状与对策

■崔建成 眉山市消防救援支队

我国城市化建设快速发展，城市规划中也在持续拆旧建新，房地产业快速发展。伴随我国房地产业的发展，对居民小区物业与服务水平提出了新的要求，所以实现更有效的管理与运营是一个不可避免的实际问题。居民小区物业的消防安全关乎千家万户，影响着整个居民小区火灾形势，消防安全管理工作已成为物业的一项主要工作。在当今安全至上的小区环境里，已日益凸显了其必要性。所以，文章主要对居民小区物业消防安全管理存在的问题进行分析，并提出相应对策。

一、居民小区物业消防安全管理的现状

（一）重视管控忽略消防安全性

居民小区物业管理单位在具体实施的各种活动当中，不能把消防安全管理放到日常工作中去，过度的重视消防器材设施的管控防盗，往往忽视了消防安全。因为，很多的物业都无法积极地把这两项工作放在一起处理，在管控的时候也总是无法等同分析，个别居民小区物业为了防止消防器材的丢失，将消防器材箱和消防设备用房门锁闭。甚至，还有时候为防止他人使用消防水源，出现将其中的供水等设施切断，将消防设施全部拆除，此时就导致许多的不良问题出现。

（二）物业管理工作人员素质有待提高

在平时的消防监督检查中，我们可以看到，因为物业管理服务工作人员并不是固定的，而且大多都并未接受过专业的训练，而相应的机构也并未制订管理制度进行监管。再者，有些物业管理工作人员因为年纪偏大、文化水平较低、信息接受能力差，不能对出现的火灾信息进行积极分析，从而无法察觉到出现的消防隐患，这也往往会使小火酿成大灾。

（三）消防宣传教育力量不足问题突出

居民小区业主们缺乏家庭用火用电相关方面的安全知识。因此，违规用火以及超负荷供电现象十分普遍，导致家庭火灾事故日益频发。随着经济科技的高速发展，当前社会群众对物质生活的要求越来越高，许多具有较大功耗和能源的家庭电子设备被大规模运用，并且不少业主们在装修时对于家庭电子设备中的能耗并不熟悉，功率过大容易造成线路超负荷，进而导致火灾事故。

（四）日常火灾隐患查处整治困难

当前，由于社会总体上消防工作意识淡漠，对消防安全的关注程度不足。所以，如果出现火灾隐患，整改时必须由多个单位共同协调，而修复资金有时又必须由多个单位共同负担。同时，因为个人经济情况与社会消防安全意识差异，尽管有的单位很乐意承受，但也有的单位却不愿承担，从而出现了很难修复的局面。因此，出现了隐患整改困难。在进行查处工作时，由于各所有权单位之间互相推诿，消防管理执法工作不易实施到底，导致小区消防安全管理发展不平衡。

二、居民小区物业消防安全管理存在的问题

（一）消防管理不能执行

部分物业公司的负责人消防工作责任意识较差，对消防管理工作缺乏重视，消防工作责任也没有落到实处。部分多产权单位之间，使用权又相互交织，易造成在管理工作上互相拈轻怕重，在费用投入上互相推诿扯皮，责任不落实，导致消防器材的配备与维修责任不落实，在管理工作方面出现了很大问题。

（二）消防设施停用损毁

部分物业公司为降低经费支出，没有委派专门的消防维保单位对消防装备进行养护和维修，导致消防器材过质保期后无人管理维修，部分破损的消防装备没有及时进行更换。有部分居民小区，尤其是配套的沿街店面，业主长时间盗用消防栓水，导致物业公司水耗大幅增加，在监管失效的情形下直接关闭消防用水。

（三）疏散道路占用锁闭

在建筑中，居民小区区域中一般均会有两个以上的安全出口。在实际管理工作中，为了精简保安工作人员，保安进出的小门会永久性锁闭，或为充分考虑防盗锁闭了一个或部分的出入口。现今，由于私家车数量越来越多，小区内的车辆停放位置也不够，私家车长时间占据消防车道情况严重。沿街商铺以及商业网点中的业主为最大化扩大商铺面积，在疏散道路内设有小库房、杂物间等。

（四）功能更改增大隐患

沿街的商铺以及商业网点在租赁或售卖后，物业擅自改变使用功能，常存在设有夹层、厨房、仓储、更改楼层设置样式、拆毁部门消防设施、大规模采用高易燃可爆性装饰建筑材料、采用液化石油气等各种隐患问题。部分居民小区将自行车库改为仓储及其他用途；也有在建筑设计为非机动车库的区域，大规模的停放私家车，增大了火灾负荷。

（五）物业退场无人管理

部分居民小区的物业公司在物业费收缴困难，或者物业公司无法保持正常的盈利状况时，选择了整体退出。在一般情形下，物业公司整体退出后将由业主委员会代管，但因为委员会任务繁重，缺乏专门管理人员，以及管理费用没有保证等因素，从而导致住宅居民小区的消防物业也就基本陷入了无人代管状况。

三、造成居民小区消防安全管理问题的原因

（一）物业管理水平不高

由于没有长时间的管理工作经验积淀，承担消防管理工作的工作人员专业素养水平不高、流动性也很大，往往无法及时发现和整治新出现的火灾隐患；对已出现的火灾隐患在上报领导层后，往往没有物业公司的关注，长此以往消防相关设施也就无人监督；在不少居民小区中设立的业主大会，也基本流于形式化，对消防安全管理工作的实际状况也没有有效认识和监管，以至物业公司也从源头上都没有重视。

（二）业主消防工作意识不强

不少业主，对进行消防管理的目的和重要性缺乏清楚了解，对“只投入、不产出”的消防工作具有相当程度的抵触心态，最终对消防安全管理产生了侥幸心理。物业公司在平时的消防管理工作中时常无法取得业主代表的支持与理解。由于业主代表对生活用水、用电、煤气等的关注远超过了消防，因此在缴纳有关的消防管理费用以及更新消防器材配套上时常无法取得共同统一看法，同时业主代表的自我管理维护意识也淡薄，在多一事不如少一事等观念的影响下，并未投入到消防管理工作当中。

（三）政府机构监管力量不足

物业公司都依赖于政府主管部门的消防执法检查，不检查不自查，不督促不整治，全部处在一个被动式的状态进行管理工作，这就要求政府各机构更多的支持和监管。消防机关由于监管的重点和方法，再加上人员的配备不够等因素，无法对居民小区进行太多的高效监管，就算出现了问题也只是要求物业公司督促处理，更无法进入房地产开发商、物业公司、物业、其他关系人等相互间复杂的利益纠葛之中，导致了在具体问题上各部门的干涉与管控都变得表面化，对具体隐患问题也无法进行高效整治。

四、居民小区物业消防安全管理的对策

（一）明确居民小区物业消防技术监督管理的各自职责

《中华人民共和国消防法》第十八条，明确指出社区物业管理单位职责，我国早已从立法层次上赋给了物业管理服务公司在社会经营管理服务工作中应该履行的消防安全监督管理职责，并最大限度降低火灾事故的发生率，已把居民小区消防安全管理工作责任落实到了每一家物业管理服务单位，而物业管理单位也要把消防职责层层分解，并确定好各个工作人员的职责。首先，要确定居民小区物业的主管部门，从目前的实际状况和未来发展看，居民小区物业消防管理工作应当严格按照法律文件规定明晰其管辖主体和管理责任，同时按照网格化消防管理工作的有关规定，社区居委会也必须承担管辖负责，并逐步细化有关管理工作的失职、渎职和负责等规定。其次，物业管理单位的行政管理机关，在市场准入、星级评价时应当增加有关消防设施维修管理的职业资格条件和工作人员数量规定，以确定物业服务单位在物业管理范围内履行的责任。最后，是确定建筑单位、物业公司、物业三方负责，职能部门应当建立制式合同，在遵守规章制度、人员保护、消防设施维护、修缮资金办理等环节逐步加以分级和细化。

（二）加大对各职能部门消防管理的监管力度

派出所应当加强对物业服务单位落实消防监督管理责任的监督，并依法定期督导物业服务单位落实消防安全监督管理工作。对设置了消防器材设备的居民小区，在房屋交付时，指导房屋开发商、物业服务单位及时向业主出具装修等消防安全须知，支持住户建立形式多样的互助小组，协助建立灭火救援疏散预案并组织小区内住户进行火灾逃生自救演练等。职能部门尤其是消防部门要做好对物业服务企业的监管工作，把沿街商业以及设置有自动消防设施设备的居民小区，作为一、二类消防安全检查重点单元加以管理，并确保相应的检查频率和检验质量，对违规操作的物业服务公司也应予以管理。同时，要及时健全有关物业消防管理的消防技术标准，并充分应用到实际工作中。

（三）提升小区物业消防工作管理能力和业主消防工作意识

要对物业公司的消防工作负责人和消防工作管理人定期开展培训，居民小区内的管理者均须经过消防管理主管部门技术培训获得执业资质，使他们能够有效地对企业消防安全管理工作中出现的问题进行处理。在经济发达区域，可对城镇居民小区的自动消防设施装置进行联网监控。要在居民小区内深入开展消防知识宣教工作，把消防知识宣教融合到社会文明之中，如设置消防知识宣传橱窗、派发消防知识宣传单、合理设置消防知识“三提示”标志等，有条件的还可设立消防知识教育体验室和组建消防知识宣传队等，以提高小区消防安全宣传教育活动的广泛性。物业服务单位的专（兼）职消防工作管理者应具备必要的防灾灭火知识，了解《消防法》和有关规章制度；消防控制室的作业人员，则应当经过国家消防技术行政部门的教育训练后持证上岗，并具有现代消防技能方面的基本知识、熟练掌握现代消防器材的基本操作方法。

（四）加大居民小区物业基础设施投入，大力提升消防安全管控能力

城市规划发展、老城区改建和居民区建设都要与城市消防基础设施建设同步进行，已建成交付使用的居民小区必须严格依照国家有关城市消防技术标准要求，消防验收合格并达标。对短期内还没有发展和改造的乡镇、城乡接合部的老城区、棚户区的居民小区要增加消防投资，建立社会居民普遍参与的群防群治自动消防模式，切实建立“社会是咱家，消防靠大伙”的良好管理氛围，必要时在部分没有物业管理的居民小区，也可利用社区警务室设置社区消防业务站点，并选出一位思想觉悟高、热情公益性工作、社会责任感高的业主，确定为专（兼）职消防安全管理员，并配有最基本的灭火器材，随时受理群众的求助。

（五）全面加强消防宣传培训教育，营造良好的消防安全管理氛围

物业管理单位要做好对居民区内的消防安全宣传教育工作，通过设计动态消防工作宣传单、消防工作动画，并运用社会思想文化建设站、楼宇电视节目和播音等技术手段进行消防宣传教育。通过建设居民小区内消防工作管理文明建设活动阵地来传播初期火灾扑救以及人员逃生、安全撤离等基本消防知识，使业主意识到消防安全的重要性，进而建立“人人关注消防工作、家家都重视消防工作”的良好氛围。居民小区物业管理公司要严格遵照《消防法》《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》等相关制度，建立并完善消防安全管理制度，同时加强宣传教育力度，并通过举办一系列的消防安全管理常识教育活动和技术培训，以提升物业管理员的业务素质。

五、结语

综上所述，随着社会的发展，对物业消防管理工作的要求愈来愈高，我们必须提高物业消防工作水平，降低火灾事故概率，为城市发展提供更有力的消防安全保证。居民小区物业消防工作是保护人民生命财产安全的重要保证，物业管理单位应全面认识当前火灾形势，认真落实消防安全管理职责和义务，为人民的安居乐业和城市的经济发展提供最有力的保证，创造居民小区良好的消防环境。