房地产企业财务融合中存在的问题及应对举措

章建凤 湖州金惠置业有限公司

由于公司的主营业务是房地产的开发与运营，房地产的项目复杂，周期长，影响范围广。因此，在房地产开发的过程中，可以运用行业整合的方法进行风险管理，从而达到改善房地产企业经济效益的目的。由于我国目前所处的经济环境及实施时间尚短，使得房地产企业的财务与业务尚未充分的融合，房地产企业财务融合的进程中出现一些问题。在这一背景下，文章对房地产企业产融结合的现状进行了深入的分析，提出相应的策略。

一、房地产企业财务融合概述

（一）房地产企业进行财务融合的必要性

企业财务一体化是指企业在有限的资源环境下，通过对企业的整体运营状况进行全面的分析，从而实现对资源的合理配置，从而达到提高资源使用效率的目的。在这一进程中，财务部门的管理也有所改变，不但要做好财务工作，而且要提前进行财务预测，并把预测的结果提供给特定的部门，获取更大的收益或者规避相应的风险。如何将财务、业务、管理有机结合，是当前许多实践者所关心的问题。房地产企业的财务工作是伴随着时代的改变、科技的进步而进行的，企业的发展必须寻求新的发展路径，在实施工作时，财务人员要转变思路，主动投入，积极参与。房地产企业实现财务融合，可以为企业的发展提供有力的支撑，帮助房地产公司在项目工程建设中作出科学的决策，是企业强大而有力的后盾[1]。

（二）房地产财务管理的特点

与其他公司相比，房地产公司需要大量的资金，所以，加强房地产公司的财务融合至关重要。

1.房地产财务的多元化

房地产行业的产业链很长，投资越大，开发周期较长，国家的政策影响较大，变动因素较多，使得房地产企业的财务管理更加复杂、多元化。

2.房地产财务的管理化

房地产企业的项目投资，需要企业的财务经理进行正确的评价，对面临的风险进行分析探讨，并对相关的风险进行预测，从而使企业的领导作出科学、合理的决策。

3.房地产财务关系复杂化

房地产企业的内部与外部的关系复杂，要求企业的财务人员事先做好相应的工作；例如，与债权人、投资人等的关系。若处置不当，将会给房地产企业带来巨大的损失，严重的还会对其未来的发展产生消极影响。

（三）房地产企业开展财务融合的作用

房地产企业经营管理与财务经营相结合，能够充分发挥其经营潜能，促进房地产企业的持续发展。首先，产业整合能够使房地产的发展价值最大化。房地产企业通过经营管理来获取经济效益。财务经理能够参与到项目的开发中，对项目的全流程进行更加细致的管理，从而使房地产企业获得更多的经济利益，使其价值最大化。第二，将房产开发与财务管理的有机结合，能够对企业的经营风险进行有效的控制。房地产的运行受市场环境、政策、商业周期等诸多因素的制约。房地产公司在项目的各个环节中都存在着一定的风险。如果不能正确地处理好风险，那么公司的利润率将会降低，甚至有可能导致房产项目的失败。房地产公司面临的最大风险就是资金链的崩溃。如果出现这样的问题，那么，房地产整个工程进度就会受到影响，而产业整合可以很好地解决这一问题。通过对工程风险的控制，财务一体化可以将其扼杀在萌芽状态。三是将两者有机地结合起来，增强了企业的项目开发管理能力。在城市管理和市场竞争日益加剧的今天，房地产企业面临着更大的竞争压力。业财融合是一种有效的管理手段，它能保持客户的满意度，并能更好地满足客户的需要，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出[2]。

二、房地产企业财务融合现状及问题

（一）房地产公司的融资渠道单一，其投资成本较高

房地产项目开发的时间相对较长，每一个项目都是一笔巨款投入。大部分房地产企业拿到项目后，都会尽快办理建设土地使用证、工程规划许可证、施工证等相关证件，并通过银行的抵押/信用贷款来保证工程的顺利进行，同时公司需要支付巨额的利息给贷款银行。如果不能及时得到投资的回报，公司会面临巨额的利息负担和银行日益严格的监管，从而对房地产企业未来的运营产生很大的影响。相对于前几年的飞速发展，房地产业已经进入了一个成熟、平稳的发展时期。在全国实行限购后，一些城市的商品房出现了一定的库存，一些公司很难通过预售来收回资金，资金回笼慢，不能及时支付工程款，影响工程进度，这就导致房地产企业的财务风险逐步上升。例如，2020 年10 月，安徽省某房地产企业因市场环境、自身素质等原因，出现了资金困难，不能按时还款，因而将土地使用权抵押到了银行，导致在签订了买卖合同后，业主无法按时取得房子的产权证书。这不仅对买方的权益造成了很大的影响，也对房地产企业的信誉造成了无法挽回的影响。此外，有些房地产企业往往会在同一时间内进行多个项目的开发，这就要求房地产企业需要更加严格的财务融合，规避经营和财务风险。如果缺乏有效的运营手段，很可能会造成财务上的管理混乱，资金链的断裂，从而引发市场震荡[3]。2021 年恒大债务暴雷是房地产行业乃至中国经济的一个黑天鹅事件。中国房地产行业的高周转、高负债，在国家出了三道红线的政策后，明显加大了房地产企业的财务资金风险。一些大型房企纷纷违约暴雷，导致中国房地产板块的持续低迷，新房、二手房成交量均明显下降。因此，我们需要更加严格的业财融合，管控财务风险，保证房地产企业的正常运转。

（二）财务管理重视程度不够

部分房地产企业缺乏对企业的内部财务融合的关注。房地产企业在项目开发初期，由于项目开发、保密等原因，并未告知财务部门在拿地过程中的相关事项，未让财务部门参与拿地测算等，不能及时预判拿地的财务及税务风险。另一方面，部分公司高管思想还停留在财务后勤岗位，仅负责会计做账、税务申报等基础工作，因而在融资、税务筹划等方面的投入相对较少。这些情况导致我国房地产开发企业中的财务人员专业素质不高，缺乏对财务管理的认识，使得房地产公司的业财融合工作难以适应。

（三）预算管理不到位

房地产行业是一个高风险、高收益的行业，因此，房地产项目的预算管理显得尤为重要。在房地产企业的运作中，大部分企业的财务预算与房地产项目的发展规划并不紧密地联系在一起，而预算金额又不能全面地保障房地产项目的运作。此外，目前一些房地产企业并未建立健全的财务审计制度，仅对财务收支进行了简单的核算，无法对其进行评估和引导。同时，由于预算管理不力，造成了一些房地产企业在经营中的成本控制没有达到预期的目的，从而造成了房地产项目的资金管理失控。虽然房地产市场的发展具有一定的弹性，政府也会根据不同的情况，对楼市进行相应的调控，但是部分房地产企业在进行预算时没有充分考虑到这些风险，从而使其产生的效果无法及时地传递，给房地产企业造成巨大的损失。

（四）信息化管理程度低

由于我国房地产企业具有地域经营的特点，因此，大多数的房地产开发工作都是由本地的中小型公司来完成。在国家政策的推动下，一些大的房地产集团公司得以在全国范围内进行开发和施工。在大公司的信息化管理系统中，对项目公司的管控难度较大，集团公司和项目公司的信息互传困难，在房地产企业的运营发展过程中，财务管理的方方面面都受到影响，低信息化的财务管理无法有效地促进房地产企业的整体工程建设，难以进行财务的融合[4]。

三、房地产公司财务融合的重要意义

房地产在中国的微观经济中占有举足轻重的地位。房地产业与建筑业、材料业、制造业、服务业等诸多领域有着紧密地联系。中国的房地产业起步比较晚，但是现在已经出现了许多大的地产公司。尤其是在大、中、二线城市中，房地产业的竞争优势尤为突出。近几年，由于国际大环境的变化，房地产市场的优胜劣汰是伴随着房地产政策的调整而形成的。大型房地产企业通过资本、规模等优势，不断地拓展自己的市场份额，中小型企业缺乏竞争优势，很多都被迫退出。房地产企业的财务融合状况影响其生存与发展的重要因素，宏观调控政策的变化使得其财务状况不容乐观。因此，研究如何有效地解决企业财务融合风险是非常有必要的。在新的环境下，加强对房地产行业的风险防范与控制，提高房地产经营的质量，都是非常必要的。由于传统的家庭住宅观念，房屋是家庭的核心，当前房地产行业中，随着一些房地产企业的纷纷暴雷，极易导致客户对房地产业缺乏信心，从而对房地产业的健康发展产生不利影响。加强对房地产企业财务融合风险的分析与防范，对促进房地产公司的健康、有序发展具有重要意义。

四、加强房地产企业财务融合的对策分析

（一）增加企业资金来源渠道

房地产公司在运营过程中需要大量的资金，仅靠自身的流动资金难以满足公司的运营需要。所以，大多数的公司都是在负债运营。一旦出现资金链断裂，就会对公司的正常生产和运营造成很大的影响。如果不生产，债务就会不断增加，这样的恶性循环会使管理者们负债累累。所以，公司不能仅仅依赖于银行的贷款，更要注重自身资金的流动性，以及后期的预售资金回笼。要防范财务风险，就需要扩大融资渠道，寻找多位合作伙伴，团结互助。

在银行的帮助下，中小型房地产企业也可以与有足够资本的大型房地产企业进行合作，通过合作，获得一定的运营收益，同时也可以通过投资来发展企业的业务，降低企业的财务风险。同时，他们还可以从企业的固定资产或者不动产中获得贷款。

在网络时代来临的今天，一种新型的网络融资模式，即众筹，可以很好地解决公司融资困难的问题。公司团体或雇员也可以预先加入项目的经营中，通过法律上的众筹或证券化的方式，在必要时建造符合合伙人需求的建筑工程，并能批量生产。此外，通过债券融资、股权融资等融资渠道也是可行的。房地产企业要细心进行管控，将公司所面临的资金风险由大化小，逐个击破，防止出现资金链断裂而无力偿付的情况。

（二）强化财务人员的意识，完善财务融合制度

转变传统的管理理念，把财务融合作为企业经营的一个重要环节，予以充分的关注。在日常的项目运营中，财务经理要充分地参与，而不能只是一个后勤单位。在房地产开发中，资金的运用是多方面的，为了使资金的及时有效地管理和调配，财务经理必须与各方进行协调。企业财务管理人员的素质是影响企业经营绩效的重要因素，必须加强对其专业素质的培养，以提升其经营管理水平。房地产企业应建立健全的财务管理机构，加大对房地产项目的财务管理能力。企业要把财务管理能力作为衡量企业员工的重要指标，必须建立和完善人力资源系统。通过对员工的能力与专业素质进行调研，发现其潜能，使其发挥其最大价值，降低其不必要的经济损失，在财务人员选择过程中，项目财务经理必须认真甄别。一旦选定，在没有特别理由的情况下，尽量不进行变更，以确保财务及管理层始终参与到项目的发展中。信息时代的来临，企业必须顺应时代的发展，构建符合企业和社会发展的信息管理体系，为企业采购适当的ERP 系统，把房地产企业的工程立项、合同、人工、财务等信息紧密地结合在一起，从而实现对项目各个环节的管控，从而使企业的管理者能够及时地发现和处理各种问题，减少企业的人力资源和资源的浪费，从而减少企业的管理费用[5]。

（三）完善企业预算管理制度

房地产投资项目是一个涉及大量资金的项目，合理的项目预算能够极大地促进公司的资金运用。房地产开发企业要结合自身的实际，编制预算，以满足市场需求。制定合理的预算管理体系，对公司工程建设进行合理的规划，把预算评审与各部门的业绩考核有机结合，使各部门之间能够协同工作，协助企业财务经理进行预算管理，保证工程的顺利进行。在施工中要对工程的质量进行严格的控制，对问题进行全面的分析，确保施工进度，防止因返工等因素导致的材料、人员的浪费。

（四）加强房地产市场风险预估与分析

由于国家政策调控和经济发展等因素的影响，房地产行业的发展受市场的发展会发生巨大的变化，公司也会面临着财务危机。所以，在运营中要对市场进行及时的调研，对国家政策的变化进行有效的分析，并适时地制订出合理的发展规划。可以设立一个专门的调查团队，负责收集市场的资料，了解市场动态，对市场风险，地域情况，国家政策等进行充分的准备工作。

五、结语

在房地产开发过程中，加速房地产企业的财务融合，对于企业的发展具有积极意义，既可以避免潜在的风险，又可以提高企业的经济效益，增强市场竞争能力，促进可持续发展。当前，房地产企业业务信息传递不及时，业务部门参与融合积极性不高，财务人员综合素质不高，影响了业财融合的发挥。期望通过改革管理模式，实现内部信息共享，形成统一的经营目标，提高房地产企业的财务融合一体化经营，实现企业的可持续发展。