用好住房公积金增值收益促进房地产市场平稳健康发展

文／朱建 益阳市住房公积金管理中心 湖南益阳 413000

引言：

住房公积金制度是上世纪九十年代初，在我国城镇住房由实物分配向货币化分配的改革进程中，由上海创建并逐步向全国推广的。经过二十多年的发展，住房公积金制度为我国城镇住房体制顺利转轨，引导职工住房观念转变、提高职工住房消费支付能力、培育促进住房金融业发展和推动房地产市场的形成发展，发挥了巨大作用，在区域经济和社会发展中具有举足轻重的地位。

1、房地产市场对我市经济社会发展的重要性分析

（1）促进房地产市场发展是推动我市经济社会发展的需要。统计数据显示，2019年我市人均GDP 为40711 元，比全省平均水平（57459 元）低29.1%；2019年我市人均财税收入3004 元，同样比全省平均水平（4346 元）低30.9%；2018年我市城市化率为51.6%，低于全省（56.02%）和全国（59.58%）的平均水平。相较而言，益阳的经济社会发展水平偏低、城市化建设落后。在目前“房住不炒”的背景下，因为我国区域之间经济发展情况差异较大，所以中央对房地产市场调控政策为“因城施策”，实施全国一盘棋、不搞全国一刀切，由各城市政府根据当地房地产市场具体情况实行“一城一策”。工业化和城市化是地区经济社会发展的源动力，由此可见，益阳根据自身发展需要，促进房地产市场平稳健康发展并不违背国家住房调控政策总基调。

（2）促进房地产市场发展是增加我市财税收入的需要。2019年我市房地产开发投资占全市固定资产投资比重为11.3%，全年商品房销售金额206 亿元，占全市GDP 的11.5%。根据《关于益阳市2019年预算执行情况与2020年预算草案的报告》，2019年全市税收收入中，仅城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税、房产税等五个房地产行业相关税种就达到20.4 亿元，占全年税收收入的38.86%，这还不包括房地产行业所缴纳的增值税和企业所得税等。根据《关于2018年湖南省房地产市场形势的通报》，房地产税收地方分享部分占地方税收收入比重为41.8%的标准，考虑到益阳欠发达的实际情况，房地产行业对财税收入的贡献将会更大。

（3）促进房地产市场发展是改善我市群众居住环境的需要。虽然2017年益阳城镇居民人均住房建筑面积为50 m，高于全省（48.8 m，2018年数据）和全国（39 m，2018年数据）城镇人均住房面积，但由于益阳的城市化率较低（比全国低8 个百分点），农村进城购房人群（新市民）基数仍然很大。另外，益阳的规模小区和电梯楼基本是近10年才兴起，目前很多城镇居民仍然居住在步梯房、老旧小区、筒子楼等地方，采光、绿化、甚至卫生条件都不达标，所以很多益阳老市民也有新购住房改善居住条件的需求。

2、我市房地产市场当前房价的合理性分析

（1）房价收入比。根据《益阳市2018年国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2018年我市城镇居民人均可支配收入29123 元，商品住宅单价4320.61 元/m，人均住房使用面积58.1 m（包含农村居民），我市房价收入比为8.6，考虑人均面积未剔除农村居民，沿用2017年我市城镇居民人均面积50 平方米计算，益阳房价收入比为7.4，与全省平均水平7.2 基本持平。同期我国平均房价收入比为8.17，房价收入比最高的深圳达到34.2，是益阳的4.62 倍。

（2）房价租金比。根据市场调查，2018年我市商品住宅月均租金18 元/m，房价租金比为240（比值处于200-300 之间较为合理），而同期我国房价租金比最高的是厦门，2018年1月比值达到1100，是益阳的4.58倍，说明目前我市房价处于正常水平，居民投资房地产市场既能取得一定的回报，又无被房价套牢的市场风险。

综上两个指标，目前我市房价水平基本合理，暂时不存在价格虚高、市场泡沫等系统风险。

3、用好增值收益促进我市房地产市场发展的效果分析

3.1 用好增值收益促进房地产市场发展的路径选择

正如房地产行业的“金科玉律”，房地产市场发展短期靠信贷支持、中期靠土地供给、长期靠人口红利。想要短时间内促进我市房地产市场快速复苏，最有效的方法就是增加住房贷款资金供给。统计数据显示，截至2018年底，我市个人住房贷款余额为220.29 亿元，占全市银行机构各项贷款余额的20.62%，远低于湖南省住房贷款余额平均占比32.91%，可见我市在个人住房贷款金融支持方面发展空间依然很大。2019年我市共发放纯公积金贷款和组合贷款46.81 亿元，占全市住房贷款比重为39.87%，当年接近40%的新增个人住房贷款是通过住房公积金（含住房公积金组合贷款）发放的。住房公积金除了自身发放贷款支持职工购房外，更重要的是通过住房公积金组合贷款能够让银行进行1:1 配资，按照目前组合贷款的占比，每增加1 亿元的公积金贷款资金供给，能够拉动银行0.86亿元住房贷款资金入市。

因此如何有效增加住房公积金贷款资金供给，可能成为补足目前我市住房贷款市场短板的突破口。要增加住房公积金贷款资金供给，在归集规模短期增长有限情况下，用好住房公积金增值收益将成为目前增加公积金贷款资金供给的主渠道。通过住房公积金存量贷款资产买卖也就是“公转商”贷款贴息，公积金中心把存量贷款资产打包卖给银行，由银行支付一笔购买资产转让费给公积金中心，此后打包转卖资产的还款收益归银行所有，公积金中心只需支付资产转卖和公积金贷款之间的利差即可，相关成本从增值收益中列支，整个过程无需还本付息，也不存在融资行为，没有金融杠杆风险，是短期增加住房公积金贷款资金供给的最有效方式。如果以存量贷款资产转卖方式增加住房公积金10～20 亿元的资金供给，再加上通过组合贷款撬动银行8.6～17.3 亿元的资金入市，合计可增加住房贷款资金18.6～37.3 亿元，将极大支持房地产市场融资需求。

3.2 用好增值收益促进房地产市场发展的社会效果

目前，益阳住房公积金中心按照“全力保障刚性住房消费需求、部分保障改善性住房消费需求、抑制和杜绝投资投机性住房消费需求”的贷款政策供给思路，构建了区别对待不同贷款次数、不同房屋套数、不同购房面积的差别化贷款政策，在2019年使用住房公积金贷款的家庭中，首次使用的占比高达88.77%，其中贷款前无住房的为86.72%，有一套住房的为13.28%；第二次使用的占比为11.23%，其中贷款前无住房的为31.06%，有一套住房的为68.94%。2019年，益阳发放纯住房公积金贷款和组合贷款共计46.81 亿元（含组合贷款银行部分），其中组合贷款8896 笔，住房公积金组合贷款申请占比达81.84%，拉动银行投入住房放贷资金20.71亿元，住房公积金贷款在撬动银行资金入市、带动商品住宅销售上作用越来越明显。如果增加10～20 亿元的住房公积金资金供给，预计今年可供贷款发放资金达到58～76 亿元（其中公积金中心提供资金31～41 亿元，拉动组合贷款合作银行提供资金27～35 亿元），全年可帮助12600～16600 户家庭解决住房问题，支持11200～14700 户中低收入家庭购房首套住房。

3.3 用好增值收益促进房地产市场发展的经济效果

根据数据测算，在不使用增值收益增加资金供给的情况下，2020年我中心预计可供贷款资金为21 亿元，按照目前组合贷款86.43%的占比计算，可拉动合作银行提供资金18.15 亿元，2020年通过住房公积金个人住房（组合）贷款可以提供放贷资金39.15 亿元。如果使用增值收益进行“公转商”贴息10 亿元，2020年我中心可供贷款资金为31 亿元，加上拉动合作银行提供的26.79 亿元资金，预计2020年通过住房公积金个人住房（组合）贷款可以提供信贷资金为57.79 亿元；按照贴息资金使用成本165 万元/亿元计算，增加10 亿元资金供给的贴息利差为1650 亿元，约占当年增值收益的10.3%，加上之前“公转商”贴息资金余额13.63 亿元（全年需贴息2248.95 万元），合计共占当年增值收益的24.4%，不足全年增值收益的1/4。假如使用增值收益进行“公转商”贴息20 亿元，2020年我中心可供贷款资金为41 亿元，加上拉动合作银行提供的35.44 亿元资金，预计2020年通过住房公积金个人住房（组合）贷款可以注入市场信贷资金为76.44 亿元，是不进行“公转商”贴息情况下的2 倍；按照贴息资金使用成本165 万元/亿元计算，增加20 亿元资金供给的贴息利差为3300 万元，约占当年增值收益的20.6%，加上之前“公转商”贴息资金今年应贴利息，合计共占当年增值收益的34.68%，接近全年增值收益的三分之一。如果通过存量贷款资产转卖方式增加10～20 亿元的住房公积金资金供给，预计2020年通过住房公积金个人住房（组合）贷款可实现住宅销售面积160～211 万m（约占2019年住宅销售面积的43%～57%），实现住宅销售金额83～110 亿元（约占2019年住宅销售金额的47%～62%），将极大促进我市房地产市场发展。

4、用好增值收益促进我市房地产市场发展的可行性分析

4.1 增加住房公积金贷款资金的市场需求分析

虽然目前行政事业单位等体制内职工基本都拥有自住住房，但非公企业人员、灵活就业人员和进城务工人员等很多群体都没有解决住房问题，他们对住房贷款的资金需求仍然很大，这点从近几年我市购房人群主体也可以看出。根据我市目前城市化率，如若达到全省平均水平，将有22 万人从农村转移到城市，定会释放巨大的市场购房需求。而目前无房的群体大多属社会中低收入阶层，很多商业银行也不愿意为他们提供住房贷款，相较而言，他们的还款能力更低，对贷款利率也更为敏感（我市住房公积金最高贷款金额为35 万元，期限为30年，按公积金贷款和商业住房贷款的基准利率测算，平均每笔公积金贷款可节约利息支出12.04 万元，平均每笔贷款月还款额比商贷低334 元），何况商业银行贷款利率大都有上浮，公积金贷款节省利息支出空间将会更大。商业银行的拒贷以及较大的贷款利差促使灵活就业人员等中低收入群体更加青睐住房公积金贷款，目前灵活就业人员成为我市住房公积金贷款主体，2019年贷款发放金额和笔数占比分别达到32.59%、32.97%，对公积金贷款资金需求量很大。

4.2 增加住房公积金贷款资金的供给分析

4.2.1 扩大制度覆盖拥有政策依据和实践经验

灵活就业人员和自由职业者缴存住房公积金，早在2005年住建部等三部门就出台了《关于公积金管理若干具体问题的指导意见》，规定进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金，可见该部分人群通过缴交公积金享受低利率贷款，在国家政策层面是有相关依据的。但一直以来基于思想认识和贷后管理难度等因素影响，全国各地公积金中心都没有推行此类政策，直到近几年在住建部的大力倡导下，很多公积金中心才陆续制定灵活就业人员缴存政策。益阳公积金中心实施灵活就业人员缴存政策时间较早，2010年起就开展了个人自愿缴存业务的探索，2019年末灵活就业人员缴存人数达到2.63 万人，占全市实缴人数的12.17%。在目前存量贷款中，灵活就业人员贷款2.1 万笔，贷款余额为42 亿元，分别占35.22%和39.85%。为满足新市民的住房融资需求，市公积金中心积极探索用好增值收益增加贷款资金供给的作法，2016-2019年累计通过贴息增加资金供给23.35 亿元，目前贴息资金余额13.63 亿元，极大满足了市场住房融资需求。

4.2.2 各地中心有先进的做法和经验

上海（购买租赁住房）。上海住房公积金中心利用增值收益中廉租房建设补充资金，先后于2011年、2012年收购了两个公共住房租赁项目约28 万m共3881 套住宅，用于向符合公租房条件的公积金缴存职工出租，并委托专业运营机构管理，帮助困难群体改善住房条件，取得了良好的社会效益。这种利用公积金增值收益投资公租房的举措是公积金多渠道使用增值收益的积极探索与实践。

长沙（购买公租房）。根据湖南省政府2014年第38 次常务会议精神，湖南省直住房公积金管理中心从2014年开始，利用2013-2015年的住房公积金增值收益购买了994 套公租房，以解决省直单位干部职工的住房困难问题。

克拉玛依（购买经济适用房作为公租房）。2013年，新疆克拉玛依住房公积金管理中心在学习借鉴上海经验的基础上，使用住房公积金增值收益10329 万元购买克拉玛依市区配套齐全、地理位置比较好的经济适用住房288套（建筑面积3.44 万m），并将所购住房性质转为公共租赁住房，以解决引进的高端人才和新分配大学生阶段性住房困难。公租房的产权归公积金中心所有，管理办法由组织部制定，具体管理由机关事务局负责。

苏州（补贴缴存职工）。苏州市住房公积金中心于2013年起对长期未使用住房公积金的职工根据未使用年限按照不同比例予以补贴，并明确补贴金额在当年度住房公积金业务支出中列支。2016年苏州住房公积金管理中心又两次对长期未使用住房公积金的补贴规定进行调整，重新确定了补贴比例。截至2020年末，累计向33.29 万名符合条件的职工实施补贴29991.75 万元。

4.2.3 贴息成本列支符合相关财务制度

根据相关规定，“公转商”贴息可以从住房公积金业务支出中列支的，《全国住房公积金2018年年度报告》显示，当年“公转商”贴息、融资成本等其他支出50.79亿元，成为继支付缴存职工利息、委托贷款手续费之后的第三大支出项。虽然“公转商”贴息致使增值收益降低，从而减少了建设城市廉租住房资金的拨付，但很多公积金中心都开展了“公转商”贴息业务，都在增值收益中进行成本列支，所以此种做法从制度和实践上都符合相关要求。从目前我市的实际情况来看，即便2020年再增加20 亿元的“公转商”贴息，公积金中心的支付能力仍然不存在问题，并且随着后期归集资金余额规模的增长，完全可以回购“公转商”贴息贷款，从而减少业务支出，增值收益也就上来了。

4.3 增加住房公积金贷款资金的风险管理分析

（1）政策风险。如何支持住房公积金制度尚未覆盖的灵活就业人员群体贷款购房，是短期内促进房地产市场发展的关键。而将灵活就业人员纳入制度覆盖在国家政策层面是有政策依据的，前些年我中心对灵活就业人员实行“即缴即贷”政策，个人只需一次性补缴以前年度欠缴的住房公积金，就可立即享受住房公积金贷款政策，虽然目前因资金流动性原因，政策改为正常缴存6 个月才具备公积金贷款资格，但在特殊时期，完全可以再次争取实施灵活就业人员“即缴即贷”政策，促使我市房地产市场快速复苏。

（2）运营风险。实施“公转商”贴息，贷款的偿债主体仍然为借款人，公积金中心没有偿债责任和压力，只需按期支付贴息利差，此外“公转商”贴息贷款的资产风险已经转嫁到银行，贷款的逾期催收、呆损核销等全都归银行负责，公积金中心不再承担任何贷后责任和风险。但是由于“公转商”贴息增加的资金供给大部分都用于支持灵活就业人员等群体贷款购房，虽然公积金贷款都实施了所购住房的抵押保证担保，但此类贷款申请人家庭收入低、工作流动性及收入不确定性大，从而导致贷后管理麻烦，增加了公积金中心的业务量和管理难度，当然这个也可以通过给予公积金中心政府奖励、专项绩效等方式解决。

结语：

综上所述，通过存量贷款资产转卖增加住房公积金贷款资金供给来促进房地产市场发展，无论是从需求端还是供给侧，抑或风险管理方面，都具备操作可行性。