高铁客站周边地块业态分析方法

文 / 中铁第四勘察设计院集团有限公司 汤陵蓉 戴刘生 深圳市利德行投资建设顾问有限公司 陈光林 高俊

引言

近年来，我国高铁经济飞速发展，多地通过高铁客站建设和周边土地的开发，带动了片区及城市的发展，取得了成效。但总体来看，我国高铁客站周边开发仍处于初级探索阶段，部分城市高铁客站周边存在规划与城市经济及产业发展相背离，导致高铁客站周边出现客站与城市、产业发展不能协调发展的问题；部分城市高铁客站周边主要以房地产开发为主，没有产业支撑，导致高铁客站周边呈现规划业态单一、空城化等问题。如何在空间上合理布局业态，促进业态融合是项目的难点之一，它影响到整体运转效率。比较遗憾的是，国内对此项的研究少之又少。

高铁客站周边土地业态多样叠加，如何布局会影响到整体运转效率。目前，高铁周边地块不再局限单一业态，而是强调多元业态融合，这也就意味着其开发建设者不仅要具备物业组合开发能力，也要具备商业、办公等多业态的运营管理能力。

如何在空间上合理布局不同业态，促进业态之间融合也是项目的难点之一，然而国内对此项的研究寥寥无几。

2018年4月，国家发展改革委等4部门发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》（发改基础〔2018〕514号）。《意见》指出，大城市高铁车站周边地块可有序发展高端服务业、商贸物流、商务会展等产业功能，中、小城市高铁车站应合理布局周边产业，稳妥发展商业零售、酒店、餐饮等产业功能。各高铁站点周边地块还需结合客流需求、城市经济、产业基础等因素，因地制宜的进行业态配置开发，充分发挥高铁客站建设效益。

据了解，针对高铁客站周边地块的业态开发，目前是基于TOD开发理论进行的业态规模和业态构成研究，在具体分析过程中，最常用的是“案例比较法”、“圈层开发法”、“调查分析法”、“经济判断法”四种业态规模和业态构成分析方法。

从各方法的实际操作来看，运用“案例比较法”的准确性主要取决于对比案例对象，但目前高铁周边地块业态开发成功的案例较少，各个实际案例因地方政策、开发模式、现状环境的不同，业态差异性较大，能够找到与研究对象相同或相似的参照案例成为该方法的最大难题；“圈层开发法”主要基于TOD开发理论进行的分析论证，该方法较为笼统，更适用于站点辐射范围内处于待开发区域，对于站点周边已开发区域指导性相对较弱；“调查分析法”是对业态分析和构成分析较为准确的方法，此方法需要进行大量的收集和调研工作，该方法的准确性主要取决于调查分析的全面性和精准性。“经济判断法”主要通过假设开发进行的反向推算规模和业态构成，但此方法最大的弊端就是会导致客站周边开发房地产化较为明显。基于这种情况，本文将重点分析影响高铁周边地块业态因素，在各业态构成中找出关联性，结合目前分析方法中不足，进行优化并修正，总结出一套完整有效的高铁周边业态开发分析办法。

文献综述

高铁客站周边土地主要以TOD和TID模式进行开发，其业态布局一般规律是以高铁站为核心，从内到外划分三个发展圈层：第一发展圈层距离高铁站5-10min步行距离，主要发展高端商务办公功能，通常采用高强度开发模式；第二发展圈层距离高铁站10-15min步行距离，主要布局商务办公和交通配套功能，开发强度次之；第三发展圈层受高铁站间接影响，功能业态主要以互补性功能为主，开发强度较第一、二圈层低。

目前影响高铁客站周边地块开发业态的因素较多，排除主观控制的因素，目前影响业态的因素主要来自图1几个方面。

具体到高铁客站周边地块业态，可简单概括为居住、商业、商务、商服（酒店、公寓）、市政等几种。几种业态内在关联性相辅相成，具体内部关联性如图2。

针对目前国内高铁业态影响因子和关联性，现有的研究中，主要围绕上述几个影响因子进行分析和论证，在具体案例中，研究者采用的方法各异，有基于TOD理论的“圈层分析法”，主要将客站影响范围界定，按照圈层布局理论进行业态的分析论证；有针对业态影响性因子分析的“案例比较法”，主要通过案例，根据城市环境、区域环境、规划环境、经济环境、产业环境、开发规模等影响性因子进行权重分析论证，最终确

定研究对象业态构成；有针对各业态均衡性进行的“经济判断法”，通过经济开发可行性确定业态构成。有以需求为主导的“需求导入法”推算，按照商业饱和度、人均需求面积进行业态的推算。

由于中国高铁客站周边地块开发受影响因素较多，目前的研究方法都有一定主观因素，并未从实际的定性到定量的转变，目前各方法均存在一定的局限性。

高铁客站周边地块业态分析方法模型建立和局限性

案例比较法

案例比较分析主要是寻找较为相似且较成功的案例，进行分析比较，制定权重分析因素，确定项目开发业态规模和配比。该方法主要是应用于项目初期阶段，该方法能够快速的吸纳成功案例精华，形成相对合理的业态规模和业态配比（见表1）。

计算公式：业态规模PX=(P1*A1*B1+P2*A2*B2+P3*A3*B3+P4*A4*B4)*X

该方法的局限性，主要来自案例的甄选过程，不同案例受外在或内在的影响因素较多，各案之间存在较大差异，案例对比选择不恰当将导致项目业态规模和配比不合理。

调查分析法

通过政策指导、实地调查、网络调查等手法进行调查搜集信息，制定相应的评价因素加以分析的方法。该方法主要是应用于项目策划定位阶段，分析修正过程较为复杂，适用于土地规模已确定，或遵循政策指引按照开发规模要求，进而采用该方法的应用确定业态开发比例，较为符合城市发展规划（见表2）。

计算公式：

Sn：所求业态比例；n：不同业态类型；

该方法主要是在站在城市规划和城市发展的角度进行的分析，整个业态的分析偏向对规划的判断，调查分析方法较为复杂，实际落地操作层面有所欠缺。

圈层开发法

圈层开发法就是借用TOD发展理念，将高铁客站周边按照圈层划分，不同圈层配置不同的业态，根据站点类型的界定确定各圈层业态构成。该方法适用于新建高铁站房周边地块开发，在项目开发前期制定相应策略指导圈层地块业态布局和开发强度，用于指导片区土地业态和强度规划（见表3）。

开发规模：

市中心高铁站是城市人群集聚最多的高铁站点，站点周边土地开发容积率高，其中站点第一圈层土地建筑容积率为5-11，第二圈层土地建筑容积率为5-8，第三圈层土地建筑容积率为3-5。

城市边缘高铁站周边土地开发相对市中心高铁站周边土地开发容积率低点，其中第一圈层土地开发达5-7，第二圈土地开发达3-6，第三圈层土地开发1-3。

城市外围高铁站第一圈层土地开发容积率3-5，第二圈层土地开发容积率2-5，第三圈层土地开发容积率小于或等于1。

该方法较为偏理论指导，属于通用型办法，对物业开发具备一定指导因素，但实际落地效果较差。

经济判断法

从客站开发运营补亏经济平衡进行推算土地规模和业态构成。该方法主要是从整个高铁客站可持续发展为基础建立的模型，应用于项目前期土地获取阶段，进行的业态初步判断和规模判断，从开发可行性角度判断，为后期引入投资人做的分析论证（见图3）。

业态规模构成：通过高铁客站建设运营进行全生命周期财务平衡模型测算，结合区域房地产市场情况，反推出土地业态开发规模和构成。

业态配比修正：根据测算规模代入开发销售模型修正，模型用数字代替业态构成是否平衡，模型采用的符号定义如下；X（容积率）；S（用地面积）； r、c、g、s（用地类型，分别代表居住、公共设施用地（商业办公、文体娱乐、医疗卫生、教育科研）、市政公用设施和其他（公共绿地及道路用地））；D（销售比）；E（租赁比）；Y（类型招商费用站项目租金的比）；F（每平米土地获取成本）；H（每平米建安成本）；J（税金）;N（销售年期数）；P（年出租率）。

计算公式：

业态构成需满足年投资利润率达到10%，低于10%就低于行业开发标准，需调整各业态比例。

该方法主要是前期数据获取难度较大，对各级政府和参与单位要进行合理的权益梳理，前期的数据不稳定将导致后期推算规模业态偏差较大，但该方法过于偏重房地产化。

经验论证法

经验论证法也可称为专家评价法，是通过学者们总结的业态规模，通过行业专家对项目的评价和分析进行修正项目的业态构成。该方案适用于收集到项目的内在和外在因素，结合有一定基础的方案构思，通过专家论证，修正并完善整个方案。

根据国内高铁客站周边地区开发经验，站区周边常见业态包括商业、办公、商务服务、居住和市政等功能，结合国内外高铁客站周边土地开发常见业态类型，可得出各类型站点土地开发业态配比如表4。

其中：商务服务包括酒店、酒店式公寓、商务休闲等；

根据专家评价意见，结合站点特色禀赋、政府需求、开发商意愿，市民期望等各个因素，及时科学合理的调整参数配比，形成一个动态的业态优化组合过程。一、二、三线城市根据城市特点，可结合站点类型特征，灵活机动优化各类业态占比；该方法的局限性主要是对项目内外在环境调研要非常细致，若信息搜集不当或不准确会导致专家对方案的判断，最终影响整个业态的构成。

需求导入法

根据人口规模和需求推算各业态开发规模和业态构成，从而确定地块的业态构成。该方法结合了规划人口，考虑片区饱和度，适用于项目土地获取时进行的初步判断（见表5）。

该方法的主观判断因素较强，需获取的数据较多，计算的偏量会存在一定变量。

业态分析方法模型合理化应用

高铁客站周边地块业态开发影响因素较多，不同站点开发个案性较强，参考受到一定局限性，结合目前高铁客站周边地块内部关联性分析，我们对模型进行组合，总结出在不同时期，运用不同模型的研究方法，并形成一套完整的高铁客站业态分析应用方法。

尚未立项前（土地获取阶段）

需求导入法+案例比较法+经济判断法

项目立项前的要点是初步判断项目开发的可行性，用需求法初步推算各业态开发规模和业态构成，再通过案例比较法寻找较为相似且较成功的案例，进行分析比较，对项目开发业态规模和配比作进一步确认，用经济判断法从客站开发运营补亏经济平衡角度对土地规模和业态构成进行修正。

项目已立项（定位策划阶段）

圈层开发法+调查分析法+经济判断法

要点是对立项前的可行性进一步的论证以及业态的细分，用现有的圈层开发法指导圈层地块业态布局和开发强度，用调查法通过政策指导、实地调查、网络调查等手法进行调查搜集信息，制定相应的评价因素对业态构成进行修正，最后通过第二次的经济判断法对项目的经济平衡做出调整。

计算公式：

Sn：所求业态比例；n：不同业态类型

业态配比修正：根据测算规模代入开发销售模型修正，模型用数字代替业态构成是否平衡，模型采用符号定义如下；X（容积率）；S（用地面积）； r、c、g、s（用地类型，分别代表居住、公共设施用地（商业办公、文体娱乐、医疗卫生、教育科研）、市政公用设施和其他（公共绿地及道路用地））；D（销售比）；E（租赁比）；Y（该类型招商费用站项目租金的比）；F（每平米土地获取成本）；H（每平米建安成本），J（税金）;N（销售年期数）；P（年出租率）。

计算公式：

项目实施阶段

调查分析法+经验论证法+经济判断法

重点补充调查其他因素的影响，例如：开发模式、开发主体、资金筹措、开发周期等。

在对国内外客站周边土地开发业态配比研究的基础上，可得出各类型站点土地开发业态常见配比如表11。

结合项目所在城市等级、经济实力和房地产结构等因素，优化新建高铁客站业态比例，详见表12。

根据专家评价意见，结合站点特色禀赋、政府需求、开发商意愿，市民期望等各个因素，及时科学合理的调整参数配比，形成一个动态的业态优化组合过程，同时一、二、三线城市根据城市特点，可结合站点类型特征，灵活机动优化各类业态占比；

经济判断法修正

业态配比修正：根据测算规模代入开发销售模型修正，模型用数字代替业态构成是否平衡，模型采用符号定义如下；X（容积率）；S（用地面积）； r、c、g、s（用地类型，分别代表居住、公共设施用地（商业办公、文体娱乐、医疗卫生、教育科研）、市政公用设施和其他（公共绿地及道路用地））；D（销售比）；E（租赁比）；Y（该类型招商费用站项目租金的比）；F（每平米土地获取成本）；H（每平米建安成本）；J（税金）;N（销售年期数）；P（年出租率）。

计算公式：

注：本次测算将加入前期调查的开发模式、融资成本、利益分配、项目实际情况进行利润率计算。

研究结论

研究成果

本文在我国轨道交通建设与城市化进程加快的背景下，针对高铁客站周边地块业态开发建立的理论模型，对以后高铁客站周边地块开发业态具有相应的指导借鉴意义，具体应用到实际项目中还需结合项目的实际情况进行单独的分析论证。

本次研究首先是针对高铁客站周边地块业态构成的规律进行分析，总结国内高铁客站周边地块业态开发不足和空白之处，并以国内外目前成功的案例作为分析总结，剖析影响高铁业态分布的因素，并对各业态分布的关联性进行分析，总结目前研究业态的方法与不足，最后构建了完整一套高铁客站周边地块业态分析方法模型，主要研究成果可以概括如下：

需求导入法+案例比较法+经济判断法

项目立项前是初步判断项目开发的可行性，用需求法初步推算各业态开发规模和业态构成，在通过案例比较法寻找较为相似且较成功的案例，进行分析比较，对项目开发业态规模和配比进一步确认，用经济判断法从客站开发运营补亏经济平衡角度对土地规模和业态构成进行修正。

圈层开发法+调查分析法+经济判断法

对立项前的可行性进一步的论证以及业态的细分，用现有的圈层开发法指导圈层地块业态布局和开发强度，用调查法通过政策指导、实地调查、网络调查等手法进行调查搜集信息，制定相应的评价因素对业态构成进行修正，最后通过第二次的经济判断法对项目的经济平衡做出调整。

调查分析法+经验论证法+经济判断法

项目开发阶段运用调查法进行修正，更多调查项目实际地块情况、开发情况、资金情况等，经验法通过行业专家对项目的评价和分析进行项目业态规模和配比的最终修正，同时通过专家修正结果运用经济判断法第三次对项目的经济平衡做出调整。

不足与展望

高铁客站周边土地开发涵盖面广、影响因素多，任何城市开发大体量综合体项目，本来就是非常复杂的过程，而城市发展是一个动态过程，所以本文研究仅仅是一个基本思路的探讨。

由于各城市发展的持续性与不确定性，高铁客站业态的构成还需要结合各区域特色及历史文化，进行针对性的分析与论证，合理开发规模及业态的构成仍需要根据项目的不同进行独立的分析判断。

针对具体项目在开发的过程中还需保证一个弹性空间，供发展时根据每个城市的实际情况，进行适时地变化，从现状出发，将高铁站充分打造成城市发展的新增长极，形成城市的活力发展区。

结语

本文主要结合我国国情与现状，重点分析高铁客站周边开发业态的影响因素，对目前业态分析模型在应用中的不足提出改进优化建议，并制定一套较为完整分析办法，为高铁客站周边业态发展规划提供一定方向，由于各城市发展的持续性与不确定性，高铁客站业态的构成还需要结合各区域城市特色及历史文化特点，根据项目的不同进行独立的分析判断，从而更加合理的确定开发规模及业态。