建筑工程规划条件核实测绘面积技术指标勘测探讨

何景南，何淼

(珠海市测绘院，广东 珠海 519015)

1 引 言

在建筑物规划条件核实阶段，成果中各项规划面积技术指标是城市规划主管部门对城市建设工程报建审批后管理的重要环节，同时也为加强城乡规划管理和保障城乡规划顺利实施的重要保障。对于一栋复杂的建筑物报建有多种功能和技术指标，在进行规划条件核实测绘时，测绘的各项规划技术面积指标如果不能在报告中进行详细、准确、系统的汇总，规划主管部门无法快速、准确判定哪些楼层、部位存在违(改)建情况，成果中各项报建和现场测绘规划面积技术指标对比情况，对于规划部门在验收管理阶段提高效率和审批发证具有非常重要的依据。

2 规划技术指标测绘应注意的事项和要求

建筑物报建审批的图纸及许可证中所列各项规划技术面积指标，为规划主管部门依据设计院计算的规划技术面积指标为主进行审批；建筑物规划条件核实阶段，成果中各项规划技术面积指标依据现场和报建功能测绘；在建筑物现场完全按报建图纸所建的情况下，报建技术指标和核实阶段测绘成果中各项规划技术指标也会存在偏差，有时偏差还比较大，产生差异的原因有多种因素造成的。

2.1 人防地下室面积规划技术指标测算注意事项

人防地下室主体边界划分：当人防地下室四周均为自墙时，人防地下室结构外围外表面为人防地下室的主体边界；当人防地下室四周一部分为自墙、另一部分与普通地下室共墙时，自墙部分的结构外围外表面和共墙部分的人防地下室外表面为人防地下室的主体边界。人防地下室的自墙墙体面积和人防地下室与普通地下室的共墙墙体面积，全部计入人防地下室主体建筑面积。

2.2 普通地下室面积规划技术指标测算注意事项

普通地下室主体边界划分：当普通地下室四周均为自墙时，普通地下室结构外围外表面为普通地下室的主体边界；当普通地下室四周一部分为自墙、另一部分与人防地下室共墙时，自墙部分的结构外围外表面和共墙部分的普通地下室内表面为普通地下室的主体边界。普通地下室的自墙墙体面积全部计入普通地下室主体建筑面积，普通地下室与人防地下室的共墙墙体面积不计入普通地下室主体建筑面积。

2.3 建筑物地上各功能技术指标测算方法及注意事项

(1)根据建筑物报建审批图纸和现状，按墙中线绘制出各图元基本单元，依据报建和现状功能统计出地上各功能区套内建筑面积，如办公、住宅、酒店、商业等功能各套内面积数据。

(2)统计列出地上共有建筑部位图元和其图元面积，如梯间、走廊、配电间、卫生间等共有建筑面积数据。

(3)在建筑物首层布设的消防控制室、变电房(移交市政或整个小区共用)、共用卫生间(整个小区共用)等共用设施，在报建设计和实际使用中不占用走廊、梯间等共有建筑空间，其规划技术建筑面积指标为套内建筑面积加上其相邻的半墙面积之和；物业管理用房和业委会用房等小区共用设施建设在二层及以上，在报建设计和实际使用中不占用其他层走廊、梯间，自身有专用的梯间和通道，其规划技术建筑面积指标为套内建筑面积加上其相邻的半墙面积及自身专用的梯间和通道面积。

(4)对于超高层建筑物中的避难区间，建设在首层及以上公共架空空间，避难区间和公共架空空间是供人民特殊时期使用和公共休闲使用，其规划技术建筑面积指标为套内建筑面积加上其相邻的半墙面积之和。

(5)对于地上有多个功能区的建筑物，部分共有建筑面积同时供多个功能区使用，如梯间、卫生间等，依据本节(1)(2)绘制图元和计算的面积数据，计算出各功能区套内和共有建筑面积数据，在计算各功能区建筑面积时一定注意共有建筑面积合理、合规分摊；分摊计算公式如下：

其中∑&Si为各单元参加分摊的建筑面积；&Si为各单元参加分摊所得的分摊面积；∑&Si为参加分摊的地上共有分摊面积总和；∑Si为参加分摊的各功能区地上建筑面积总和；&Si为某单一功能区参加分摊的建筑面积，&Si为某单一功能区参加分摊所得的分摊面积，K为面积的分摊系数；各功能区建筑面积规划技术指标为各功能区套内面积加上各功能区参加分摊所得的分摊面积(&Si)。

3 结合实际某栋局部分层图各功能技术面积指标计算进行说明

某小区报建一栋综合楼，地下为普通地下室和人防地下室，1-2层为裙楼，二层以上为塔楼，有商业、普通办公、酒店式办公等功能；结合房屋部分分层图如图1～图7所示。

图1 2层平面勘测图

图2 2层平面勘测图

图3 1层平面勘测图

图4 3层平面勘测图

图5 4-7层平面勘测图

图6 标准层平面勘测图

图7 屋面层平面勘测图

3.1 实例面积指标测算方法和说明

根据层图中标注的各图元各功能，依据2.3章节中技术指标测算方法和公式，进行各功能面积技术指标计算。主要规划技术指标面积计算如下：

(1)人民防空面积技术指标：由-2层人民防空范围线围合，但在围合面积中应扣除非人防功能面积，扣除人防区域范围内地下车库、设备用房、梯间面积，由人防范围内使用面积+结构面积+口部外人防专用通道面积+各类战时使用竖井面积构成。

(2)普通办公面积技术指标：由1层梯间、办公大堂1面积+2层以上梯间、前室1+楼梯1+各层办公套内+所使用的管道井面积+天面层面积。

(3)酒店式办公面积技术指标：由1层梯间、大堂2部分面积和1层以上梯间3部分面积+1层以上梯间、前室2部分面积+各层酒店办公套内+酒店办公所使用的管道井面积+天面层面积；其中1层梯间、大堂2部分面积及1层以上梯间、前室2部分面积和梯间3部分面积由酒店办公面积和商业面积按比例分摊取得。

(4)商业面积技术指标：由1层梯间、大堂2部分面积+手扶梯面积+梯间4面积+1层以上梯间3部分面积+1以上层梯间、前室2部分面积+各层商业套内+商业所使用的管道井面积；其中1层梯间、大堂2部分面积及1层以上梯间3部分面积和1以上层梯间、前室2部分面积由酒店办公面积和商业面积按比例分摊取得。

(5)公共设施建筑面积：对于该栋建筑物由于基本都在首层，在报建设计和实际使用中不占用走廊、梯间等共有建筑空间，其规划技术建筑面积指标为套内建筑面积加上其相邻的半墙面积之和。

3.2 实例面积指标测算结果和说明

根据以上计算规则和说明，主要各功能计算面积技术指标计算结果如表1所示：

表1 规划条件核实部分面积指标汇总表

4 结 语

在进行规划条件核实各功能区建筑面积技术指标测绘时，复杂的建筑物由于消防和实际的需要，有些共有建筑面积虽然和其他功能区相联通，但实际使用上主要供某一功能区使用，这些共有建筑面积可直接划归到该功能区面积技术指标；在进行各功能区建筑面积技术指标测绘时，共有建筑面积归类、分摊应考虑和不动产测绘共有面积分摊基本保持一致；对于一栋综合大厦，前期验收阶段各功能区建筑面积技术指标和后期不动产测绘报告中各功能建筑面积差异较大，企业无论在房屋销售、地价核交会产生一系列的问题。