新形势下保障性住房对房地产经济发展的影响

文／俞允睿 上海兴港置业发展有限公司 上海 201306

引言：

我国的房地产市场规模越来越大，但与此同时，房价也呈现出连年攀升的态势。在这样的房地产经济环境下，住房问题也成为了社会发展中的重要矛盾之一。而保障性住房的产生，通过限制售价和租金，让广大群众的住房问题得以解决，从而改善民生质量。而从经济学的角度来看，保障性住房的介入，势必会对我国的房地产行业发展产生影响。所以结合新的发展阶段，探讨保障性住房体系的完善措施，也更加有利于我国房地产行业可持续发展与民生问题的平衡。

1、我国保障性住房的运行机制

1.1 总体原则

到目前为止，我国所颁发的保障性住房的文件已有很多，包括国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见、《廉租住房保障办法》、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》等等。在这些文件中都可以体现出我国关于保障性住房的运行原则，即以国家政策为统一指导，以各地区的住房规划为标准，以保障性住房的需求为导向，从而开展保障性的住房建设、经营和管理工作。当然虽然各地区的保障性住房运行都在国家政策文件的总体原则下进行，但是由于不同地区的收入和住房情况仍然存在明显的差异性，所以政策的实施标准也有不同，其中重点体现为中低收入者的界定上，不过总体的目标都是一致的，就是为了解决低收入者与住房困难群体的住房问题。

1.2 管理机制

首先，保障性住房主体的准入门槛，需要结合地区的经济状况和家庭的收入而定。毕竟我国的东、中以及西部地区的经济发展存在着明显的差距，整体来看，各地区关于保障性住房的门槛界定还是比较细化的，需要加强的是家庭收入审核，应将其纳入住房档案和征信系统之中，确保保障性住房的用户都是符合标准和要求的。但从上海实践来看，保障性租赁住房已从单纯家庭收入这单一标准，转变为本市各类单位中住房困难的人群。住房困难面积标准原则上按照家庭在上海市一定区域范围内无自有住房或人均住房建筑面积低于15m2确定。

其次，保障性住房主体的退出，也要根据入住者的家庭情况而定，比如家庭成员的变化，或者家庭收入的增加，也包括在入住的过程中入住者出现的违规违法行为，这些都可以作为保障性住房主体退出的依据。其中，不同的保障性住房也有不同的退出机制，比如廉租房和经济适用房之间就存在明显的差异性，前者体现出更多的保障性特征，而后者既有保障性也有商品性。

2、新形势下保障性住房对房地产经济发展的影响

2.1 对商品房开发规模的影响

2010年，我国的国土资源部也颁发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，《通知》中也明确表示要增加保障性住房建设的用地，同时也规定保障性住房的用地不可用于商业性的房地产开发。在十余年的实践中，保障性住房确实是对商品房开发规模形成了一定的影响，保障性住房市场的需求逐渐增大，但事实结合我国当今的房地产经济市场来看，商品房的开发规模仍然在连年攀升，在住房市场中保障性住房还没有取代商品房成为主流。

2.2 对房价的影响

结合我国近年来的房价发展现状来看，每年的涨幅仍然比较大，通过这样的房价波动情况可知，保障性住房对于我国商品房房价的影响还是体现为供应层面的。具体可以从如下两方面进行分析：第一，随着保障性住房的增加，商品房的开发土地也会随之减少，这就导致商品房的供应不足，虽然可能在短时间之内，商品房的价格会在保障性住房的影响下出现小幅度的下滑，但从长期的角度来看，这样的供需关系也会导致商品房房价持续提升。第二，当前我国的保障性住房普遍存在位置不佳的特征，无论是交通设施还是周边的配套设施，相比于商品房都有较大的差距，所以对于具有购房需求的用户而言，首选还是商品房，这也是商品房价格一直高居不下的主要原因。

2.3 对开发区域的影响

在我国保障性住房的起步阶段，多数都是建设于郊区新城的位置，所以无论是交通、教育还是医疗设施，都不够健全。所以这样的开发区域则很难对商品房市场形成明显的影响，不过近年来我国也开始重视保障性住房开发区域的调整，更多好地段也开始用于保障性住房的开发。而开发格局的转变，也让保障性住房在房地产市场中的竞争优势更加明显，如果商品房的质量和服务不能持续得以优化，那么保障性住房也会慢慢取代商品房成为市场中的主流。

2.4 对房地产企业的影响

国家为了改善民生质量，在住房问题上投入了大量的精力，而保障性住房的建设，就是其中的重要途径。更多的商品房开发商也在进行转型，致力于开拓保障性住房的市场。比如当前很多企业也从拓展融资渠道的视角进行切入，从而形成了房地产市场的保险资金以及信托基金等金融产品，通过这样的方式来保证自身的核心竞争力。也有很多房地产企业进行了组织架构的调整，实现了对施工单位、营销商以及建筑设计企业的整合或者合作，通过构建战略联盟的方式对市场中的风险予以防控，并且也积极培养高端人才，为发展战略的顺利实施提供人力资源保障。此外，还有一部分房地产企业重新调整了企业文化，逐渐向以经营为中心的发展模式转变，通过打造服务，构建品牌，来拓展市场规模。可见，不同的房地产企业也根据自身的实际情况应对保障性住房对房地产企业的影响。

3、新形势下完善保障性住房体系的政策建议

3.1 案例介绍——中国（上海）自由贸易试验区临港新片区租赁房项目

3.1.1 土地概况

用地面积为21333m2，容积率为2.1，总建筑面积为44799.3m2，土地用途为Rr4 四类住宅组团用地，含公交枢纽站，建筑面积为2400m2；建设600 套租赁住宅（系建交处意见，最终以土地出让合同为准）。

3.1.2 项目区位

拟计划在S2 沪芦高速公路下至申港大道第一个交叉入口处北侧建设租赁住宅。该地块位于临港新城主城区核心教育、居住、生活区，南侧毗邻申港大道绿化带，东临叶菊路，西邻水华路，北邻玉柏路。地块交通便捷，距离S2 高速路口零距离，距离东侧滴水湖仅3.5km。同时，地块位于上海电力大学、上海电机学院、上海建桥学院、上海海洋大学、临港新天地等购物、娱乐中心环抱的中央位置，具有较为集中的教师、学生、办公、商业资源。地块东侧、南侧地块拟规划建设为商业综合服务用地以及商品房住宅用地等。

3.1.3 目标客群

用户拟锁定为临港新城主城区企事业单位办公人员、临港新片区大学、中小学教师。

拟计划与中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会（以下简称：管委会）签订合作协议，全面支持临港新片区人才安居。

拟计划与新片区所支持产业名录里的公司签订合作协议，例如特斯拉（上海）有限公司、积塔半导体、中芯国际、宁德时代、上海电气集团股份有限公司等，结合用人单位需求，提供员工居住整体解决方案。

3.1.4 技术指标

水华路04-02 地块南临申港大道绿化带，东起叶菊路，西至水华路，北抵玉柏路，用地性质为Rr4 租赁住宅用地，用地面积21333m2。

3.1.5 周边产业发展情况

2020年10月17日，临港新片区管委会官方批复：《申港大道（随塘河西～沪城环路）改建工程可行性研究报告》，工程全长约1.6km，采用“主线跨线桥+地面辅道”形式，其中申港大道随塘河至冬涟河段主线抬升，双向4 车道。建成后，申港大道主线将在塘下公路、水华路、叶菊路上方形成高架桥，水华路、叶菊路将南北贯通，大大提升区域通行能力。

此前，2020年7月2日，临港主城区沿申港大道两侧进行了规划调整，商业和公共服务设施用地将向申港大道和沪城环路集中布局，打造地区中心。围绕申港大道和沪城环路，将新增多个住宅地块（配有公共设施和基础教育资源）：以申港大道为中轴线，南北两侧拟建设5 块商品住宅区，限高均为60m；在沪城环路-申港大道交叉口设置高100m 的商服地标建筑，打造地区商业中心。未来，沿申港大道将形成集商业配套、公共服务、基础教育资源于一体的临港主城区门户形象，形成“商、住、教”示范区，同步带动周边大学园区和居住区繁荣和活力。

3.1.6 临港新城住房租售市场

2019年8月6日，国务院《上海自由贸易试验区临港新片区总体方案》公布后，临港新片区房价快速上涨，二手房市场曾经出现50000 元/m2高位。2020年1月起，受新片区实施房地联动价格以后，新房价格基本维持在33000 元/㎡左右，二手房市场回落。但与此同时，市场化房屋租金价格一路走强。

临港新城2021年10月一室户平均租金1722 元/月。

临港新城2021年10月二室户平均租金2416 元/月。

临港新城2021年10月三室户平均租金3172 元/月。

通过调研临港新片区三家单位租赁房项目市场运营情况，结果显示50%-100%的客户比例为大客户（临港地区高校及产业园区相关企业），临港主城区市场平均租金为1.0-1.2 元/天＊m2，每年增幅3%，平均回收周期为50-70年。室内装修标准1000-1800 元/m2，出租率为85%以上，户型配比一房（50 ㎡），二房（70m2），三房（90m2）为5:4:1，商业配套比例为计容建筑面积的10%。

3.1.7 新片区租赁房相关政策及管委会要求

水华路04-02 地块预计2020年11月在上海土地市场网发布挂牌公告信息，临港管委会建交处原则上同意上海城投兴港协议拿地。

管委会建交处意见：需提供2400m2公交场地，用于三条公交线路使用。

管委会规资处意见：2400m2的公交枢纽站可以“架空层（通道）-即在2400m2地上加顶盖”的方式进行方案征询及审批，不作为计容建筑面积。

租赁房项目优先为在临港新片区工作人员提供合理住房安居和居住配套保障，并由建设方统一实施内部100%全装修。

租赁房项目将严格按照“只租不售”模式，在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。土地不得整体或分割转让；房屋不得整体或分割转让，仅用于出租。

运营主体建立管理及服务平台，对租赁住房进行统一管理，禁止转租、改变用途、群租及其他违反相关规定的行为。受让人应参照政府相关规定，在运营细则中予以明确。

房屋租金应按本市租赁市场管理有关规定实施，按照不高于市场同类房源租金水平制订，租金价格可根据市场租金变化情况适时调整。

3.2 基于临港租赁房项目的房地产经济发展的政策启示

3.2.1 保证保障性住房开发资金

从临港租赁房这样的保障性住房项目可以发现，相比于商品房的房租，保障性租赁房的租金要低处很多，这对于抑制房价的野蛮生长，优化国内的房地产秩序具有积极的导向意义。而且当前我国的保障性租赁房以及住房规模还是无法满足用户需求，所以更加需要持续增加保障性的住房资金投入。目前来看，我国的保障性租房建设资金主要有两个渠道，一是财政资金，二是开发商的资金。所以既要保证这两个渠道的资金充足，同时还要保证这些资金的使用效率。首先对于政府拨发的财政资金而言，要做到合理规划，根据中央以及地方政府的政策进行保障性住房的建设，资金使用要遵循“好钢用在刀刃上”的原则。同时，政府还要在保障性住房上保持投入的积极性，加强保障性住房周边配套设施的完善。最后政府不仅仅要考虑到政绩问题，更要关注民生，保证资金都能够用于解决老百姓的住房问题上。而对于开发商的资金，目前的使用比较受限，比如商品房的融资渠道，包括房地产企业的贷款或者购房者的按揭，这些在保障性住房中的开发建设中都没有体现。

3.2.2 深入贯彻落实土地政策

在房地产市场之中，土地是最为基础也是最为重要的资源，所以土地规划、土地政策也会对保障性住房的开发建设形成深远的影响。不过从整体性的角度来看，保障性住房土地规划的终极目标都是一致的，就是为了缓解居民的住房压力。具体而言，做好保障性住房的土地规划工作，需要从如下四方面展开：第一，确保年度建设用地供应足够充分，明确保障性住房在年度土地出让计划中的整体比例，注重提升中心城区的供地比例，从而提升土地投资计划的科学性；第二，加快保障性租赁房建设与运营。除打击囤地现象外，应在土地出让合同中合理安排项目竣工时间，通过这样的方式来保证每年有一定数量保障性住房投用，起到房地产市场稳定器的作用；第三，探索新型土地出让金制度。在传统的房地产市场之中，土地的招拍挂制度一直遵循着“价高者得地”的原则，但是保障性住房用地一般投资回报率不高，土地出让金是保障性住房比较大的成本支出，可以探索分批缴纳土地出让金的形式，达到减轻企业成本的目的；第四，增加多种类型土地的释放形式。除了鼓励新建全自持租赁住房外，应引导其他符合条件的租赁住房，以政府引导、 自愿申请为原则，由区房屋管理部门认定后纳入保障性租赁住房管理。

3.2.3 调节租赁房市场

房地产的稳定发展，除要解决房价上涨过快问题外，房租上涨过快问题也必须要得到有效的控制。结合临港租赁房项目可以发现，越来越多的保障性住房或者租赁房也呈现在市场之中，而且相比于过去的保障性住房，现在的保障性住房无论是地段还是居住环境，都有很大的提升。此外，过去的保障性住房的目标对象主要集中在贫困地区，而如临港新片区这样的高新区，租赁房的目标客群也涵盖了当地的高校老师、企事业单位人员和高新企业的员工，随着这些高素质群体的入住，会让保障性住房的竞争力更强，有利于抑制市场化租房租金上涨过快的问题。一个区域的市场化租赁房市场价格上涨与房价上涨都是相辅相成和互相作用的关系，住房管理部门在监管房价的同时，管理与限制新房房价和购买门槛，往往对市场化的租赁房市场租金监管无能为力。而保障性住房的迅速崛起，可以很好平衡好群众民生问题与房地产行业发展之间的关系，让我国的保障性住房与商品房的结构占比得以优化，在缓解居民住房压力的同时，也可以发挥出房地产行业的经济带动作用，只有这样，我国的房地产行业才能得以健康可持续性的发展。

3.2.4 重视公积金和个人信贷作用

我国地域广大，各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均，此外，各地经济发展水平、居民收入状况、住房消费习惯等有较大差异。科学研究制定公积金与个人信贷贷款政策，兼顾不同地域、不同层次的需求是政府、人民银行、各商业银行等共同的责任。管理部门和金融机构应在公积金提取、个人信贷等方面支持合理的保障性租赁住房租金支付需求，畅通相关租金支付通道。

3.2.5 推进房地产企业进入积极性

房地产企业要有“百家争鸣”的竞争，才会有“百花齐放”的繁荣。政府对房地产企业的态度不应是房地产市场好就打压，市场低迷就出刺激政策推动，而应该在宏观经济健康发展的大格局下，不断支持房地产企业良性发展，为房地产企业提供好优质的服务。这就要求，一是要在中央统一政策下，因地制宜采取对保障性住房投资的税费减免等政策，促进保障性住房市场平稳发展。二是要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，进入保障房市场，合理制定租金价格。三是要支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。

结语：

新形势下我国的保障性住房对房地产经济也产生了重大的影响，比如商品房的开发规模得以压缩，房价持续走高，保障性住房的开发建设正在向优质地段转变，而且房地产企业也从多个方面进行转型。所以在本文的研究中，也对临港保障性租赁房项目进行简要的介绍，其中包括土地概况、项目区位、目标客群、技术指标、周边产业发展情况、临港新城住房租售市场等等。并基于当前的保障性住房现状，为我国房地产经济发展提出一些政策性的建议，如下：一是保证保障性住房资金充足；二是深入贯彻落实土地规划；三是调节租赁房市场；四是重视公积金和个人信贷作用；五是推进房地产企业进入积极性。