基于熵值法的城镇化评价及对房价的影响——以合肥市为例

高先务，刘梦真

（安徽建筑大学 经济与管理学院，安徽 合肥 230601）

我国的城镇化已不再单纯注重发展速度，重点转移到城镇化发展质量的全面提升上。城镇化发展质量的快速上升，造就了城市房地产市场的兴旺发达。住房市场的前景再次成为我国经济发展的关注重点。城市住房问题是发展与民生问题，关乎城镇化发展、社会稳定。以安徽省合肥市为例，对合肥市城镇化发展质量进行评价，讨论其对房价的影响，以期为住房价格政策及相关问题提供参考。

一、相关文献综述

（一）城镇化因素对房价的影响

杜冰等[1]基于城镇化效率的因素，对房价进行实证研究，认为城镇化效率对房价具有一定的促进作用，但是在房地产市场中，新型城镇化效率的区域性差异也体现得较明显。张延等[2]研究城镇化对房价的影响，结果表明城镇化率与房价具有显著的正相关关系。原丕业等[3]基于新型城镇化进程对城镇住宅价格波动进行分析，认为对住房价格波动影响较为显著的要素有人口、经济、产业和土地等。

（二）人口因素对房价的影响

金巍等[4]从经济高质量出发，研究人口结构对住宅价格的影响，结论表明经济水平上升，人口年龄结构对住房价格的作用呈“倒U”型走势。王旭等[5]以人口城镇化为切入点，分析人口城镇化对房价的作用机理，实证结果表明提高人口城镇化的水平会对房价的上升产生长期的积极效果。邓国营等[6]探讨住房价格对我国人口流动的影响，结果表明房价和房价收入比这两个因素的上升均对人口的净流入起负面作用。

（三）经济因素对房价的影响

黄华继等[7]为研究经济因素对安徽省房价的影响程度，构建房价经济预测模型，分析得到安徽生产总值GDP 与城镇居民人均可支配收入两者对房价的上涨产生正面效应。沈国云[8]对西宁市房地产价格主要影响因素进行实证分析，发现对房价产生负面作用的因素是贷款利率，而CPI 对房价起到正面的促进作用，对房价的影响相对较小。孟庆斌等[9]基于宏观经济因素，从长短期方面对房地产价格探讨，分析利率与经济增长率等对房价的影响作用，结果表明：提高利率会在一定时期对房价产生抑制作用，短期内会加快房价的波动；当经济增速快速上升时，会给地产业的投资与投机带来一定的负面作用。

（四）政策因素对房价的影响

刘正才等[10]基于“租购同权”政策对房价进行研究，认为此政策起到一定的抑制作用。刘雷[11]从限购政策和限售政策出发，提出打击投机性需求，从而有效控制房价上升。周文文等[12]以政策调控手段为出发点，如限购、限贷等，研究表明对房价产生长期稳定作用的有租售同权与贷款利率。

（五）财政因素对房价的影响

范建双等[13]探讨土地相关因素对城市房价的影响，结论显示：财政方面对房价的直接影响和空间溢出效应均为正向作用；从空间溢出效应分析，东中西部地区土地财政对房价的影响存在异质性。黄馨[14]基于地方财政支出和房价现状进行分析，认为地方财政的支出会对房价产生一定的正面效果，房价的上涨是由人均财政支出增加引起的。

随着城镇化发展质量的提高，人们对房地产刚性需求的数量快速上升，从而使得商品住房价格也快速上升。因此，探讨城镇化发展质量对住房价格的影响尤为重要。但目前主要是从城镇化、人口、经济等单因素对房价的影响进行探讨，基于城镇化发展质量对住房价格影响的探讨分析比较少见。参考城镇化发展质量的含义，建立城镇化发展质量的评价指标体系，利用熵值法[15]计算城镇化发展质量，采用时间数据模型分析城镇化发展质量对房地产市场的影响。

二、城镇化发展质量对房价影响的理论分析

（一）经济城镇化对房价的影响机制

追求经济城镇化高质量发展会对房地产市场产生不同方面的影响：一是经济城镇化的高质量发展使得经济大环境稳定增长，是房价上涨的动力；二是居民人均收入水平上升、居民住房购买力提高，城市居民生活条件改善而产生的住房需求不断提升。

（二）人口城镇化对房价的影响机制

人口城镇化率的提高所造成的主要现象是人口大规模地从农村转移到城市，人口对住房需求增加进而会对房价产生一定的影响。人口大范围地从农村向城市流动，致使房地产市场供需结构失调，表现为城市住房需求大于供给，城市房价快速上涨。

（三）社会城镇化对房价的影响机制

我国是教育大国，随着家长对子女教育的重视，人们对住房周边的配套学校更加关注，也就是所谓的“学区房”。教育资源对房价起到了一定的影响，判断一个城市教育资源状况的优劣可以从政府财政教育支出来看，财政教育支出的比例越高，教育资源的质量越高，对周边房价也有一定的促进作用。

三、城镇化发展质量评价及对房价影响的模型构建

（一）研究方法

目前对城镇化发展质量的评价方法众多，如主观评分法、综合指数法、熵值法、因子分析法等，其中主观评分法、综合指数法有较强的主观性，可能产生较大的差异；熵值法、因子分析法等客观性较强。基于此，采用熵值法对合肥市城镇化发展质量进行综合评价。

1.熵值法

熵值法用来表示随机变量的不确定度，可以反映出指标信息熵值的效用价值，对城镇化发展质量评价中的各项指标进行计算，通过无量纲化后的平移值与权重来评价城镇化发展质量。

2.无量纲化处理

针对不同属性的指标，处理公式分别如下：

正向指标

max{Xij,...,Xmj}与min{Xij,...,Xmj}则为全部年份第j项指标的最大值与最小值。式（1）、式（2）中X'ij为无量纲化后的数值。令X'ij平移后记为X"ij，X"ij=X'ij+z，其中z设为0.0001。

3.熵值法计算

首先依据信息熵ej计算差异系数dj和权重Wi；再计算城镇化质量评价得分Hi。公式分别如下:

4.VAR模型

采用VAR 模型的相关理论与研究方法，探讨合肥市城镇化发展质量与合肥市房价的关系，主要的计量经济方法有：（1）根据ADF 检验对时间序列数据进行单位根检验，判断是否是单整序列；（2）构建VAR 模型，为确保实证模型结果可行性，对其稳定性进行分析；（3）基于VAR 模型，通过脉冲响应、方差分解这两个计量经济模型，分析当期和未来的影响，同时预测变量对冲击产生的贡献度。

（二）变量选取及数据说明

用合肥市住宅商品房平均价格代表其房价水平（记为Y）。数据表明：合肥市住宅商品房均价由2001 年的1522 元/平方米上升至2019 年的14086元/平方米，2019 年的房价是2001 的10 倍左右，可见房价增速幅度十分显著。

表1 城镇化发展质量评价指标体系

在构建城镇化发展质量评价指标体系时，以数据可获得性、代表性原则为前提，从经济、社会、人口3 个方面出发，采用复合指标构建城镇化发展质量评价指标体系，从中细化出7个具体指标，构成评价合肥市城镇化发展质量（记为X）的指标体系。城镇化发展质量评价指标体系及权重详见表1。

（三）测算经济发展质量综合得分

表2是通过熵值法测算得到的合肥市城镇化发展质量的得分。2012 年之前合肥市城镇化发展质量评分低于0.0531，2012 年之后在国家政策的影响下，其综合评分逐步提高，2019 年达到0.1474，表明合肥市不再单一看重经济发展速度，开始追求经济的高质量发展。

表2 合肥市城镇化发展质量综合评分

（四）建立VAR模型

采用向量自回归模型（VAR），以合肥市城镇化发展质量综合得分和住宅商品房平均价格分别代表合肥市城镇化发展质量（X）和合肥市房价水平（Y）。为降低异方差的可能性，对X、Y 分别取对数后记为LNX、LNY，构建向量自回归（VAR）模型，表示为：

式（7）是由LNX、LNY 构成的二维列向量,c 是由2个常数项构成的二维列向量,p为所建模型滞后阶数,Di是由所有变量在滞后i 期时的回归系数所构成的2X2矩阵,εt为二维误差列向量。

四、城镇化发展质量对房价的实证分析

（一）变量检验

检验数据的稳定性，结果见表3，各时间序列均稳定。

（二）滞后阶数的确定与模型稳定性检验

为精准反映各变量之间的关系，要先对模型最优滞后期数进行确定，以AIC 和SC 最小原则为基准，确定所建立VAR 模型的最优滞后期数为1 阶。对模型的稳定性进行AR 根检验，AR 根图标检验结果如图1 所示，所有根模的倒数＜1，即均在单位圆内，可以判断研究的模型是稳定的，选取的变量之间构成长期稳定关系。

表3 单位根检验结果

图1 模型AR根检验图

（三）脉冲响应分析

为探究分析合肥市城镇化发展质量对房价的冲击影响，对所建立的向量自回归模型进行脉冲响应分析，得到脉冲响应图，如图2。

图2 LNY对LNX的脉冲响应图

图2显示，在房价对城镇化发展质量的响应过程中，对内生变量城镇化发展质量（LNX）一个标准差的冲击，在滞后0.5期开始对LNY 产生影响，且这种影响是一种长期正向性的。这表明提高城镇化发展的质量，对合肥市的住房价格产生长期的正面影响，对合肥市房价具有一定的推动作用；但是从0.5期到2期，是一个下降的状态，2期之后趋于平稳。

（四）方差分解

通过脉冲响应可以看出城镇化发展质量对房价的冲击会产生正的影响，但是对房价的影响程度需要对LNY 进行方差分解（表4），在1 期的时候，城镇化发展质量和房价本身都对房价产生了贡献度，城镇化质量的贡献度期初就达到了5.883804%，之后一直处于下降的模式，到第5 期就下降到了2.888810%，相对而言波动起伏较大，所以后期城镇化发展质量对房价的贡献度较小。

表4 LNY方差分解表

五、结论和讨论

（一）结论

通过建立理论并用实证检验的方法，探讨分析城镇化发展质量对房价的影响，得出以下重要结论：城镇化发展质量对城市房价产生长期且显著的正向影响，这种影响会促进合肥市住房价格的上升；开始时期影响较大，后期作用较小。

此种现象的原因主要是人口城镇化的比例加大，住房需求增大，房地产市场处于供不应求的状态，房价就有上升的趋势。现代社会人民生活质量逐步提高，人们的可支配收入逐年增加。国民经济发展日益增强，国家对教育和城市建设的固定投资额逐年加大，使得城镇化发展质量提高，城镇化发展质量的提高带动了城市房价的上升。城镇化发展质量的提升会带动房价的上涨，但是房价的过快上涨需要调控，防止房地产市场崩溃。政府应采取相关政策进行调控，以此来保证房价的平稳，比如限购政策和限售政策，所以后期城镇化发展质量对房价影响较小。

（二）讨论

城镇化发展不再一味注重发展速度，而是速度与质量并头前行，使得城镇化发展有一个从量到质的飞跃。城镇化发展质量与房价需要同时关注，在提高城镇化发展质量的同时也需要把房价把控到位，让两者同时发展。结合两者之间的影响提出以下建议：一是提高城镇化发展质量。高质量的城镇化发展有利于房地产市场的和谐，有利于房价的稳定发展。城镇化发展质量的发展涉及众多方面，不能只是追求发展速度，更要注重质量。二是政府要注意房地产市场的调控，保证房地产市场的供给需求平衡，建立以市场为主满足需求的住房供应体系。

当前，我国的房地产行业正面临转型，我国城镇化发展质量仍处于初步阶段，城镇化发展质量为房地产市场带来了机遇的同时也带来了挑战，如何使二者之间协调稳定的发展，需要继续深入分析。