基于混合功能发展的工业遗产更新模式研究*

吕林声 江海涛

(山东建筑大学建筑城规学院，济南 250101)

在城市存量更新的背景下，由于城市边界的延展扩张，旧工业片区成为新城区发展的主要目标之一，工业遗产更新成为地段级更新的主要领域。由于各级城市的发展进程差异，中小城市常以大城市更新案例为参照，尤其常借鉴功能命名的更新模式，例如博物展览模式、文创产业园模式等。参考这种更新模式，往往存在一般性和特殊性衔接不足，不能以实际问题、项目现有条件引导更新等脱离实际等问题，从而引发后期运营不济、资金消耗过度、场地资源浪费、城市肌理断裂等不良后果。文章试图以功能混合发展视角探讨城市工业遗产更新模式，以更新主体功能为研究对象，探讨主体功能之间的功能混合，不涉及从属功能和基础的配套功能。通过解读运营状态优良的工业遗产更新案例，分析归纳其可供借鉴参考的功能混合模式。

1 工业遗产更新模式面临的挑战

工业革命作为推动人类文明发展进步与生产生活方式转变的社会重大变革。工业设施发展演变过程中，作为厂区物质资本的建筑、设施、设备逐渐败落，产能变化引起的优势生产转移又造成人力资本的相对流失，同时工业生产所带来的环境污染资源消耗使得厂区自然资本劣化，逐渐从工业设施衰变为工业遗产。

《巴拉宪章》在指导工业遗产保护利用时，将遗产主要分为：保存较为完善，仅需进行日常的修缮维护的“维护类遗产”；由于建成后功能多次调整或内部空间不适于当今工业生产，其厂区建筑遭到不同程度的衰败与破坏的“改建类遗产”[1]。根据我国工业遗产价值评定体系，我国“改建类遗产”占工业遗产的比例较大，多失去原有科学技术价值，但仍部分履行其工业生产职责。工业遗产更新模式主体，通常意义上为“改建类遗产”。受城市中新旧动能转化及生产工艺设施更新等客观条件限制，“改建类遗产”的更新大多通过保留特征性物质要素和审美体验回应城市考古线索，更改内部空间结构，转变遗产功能以适应时代要求。

1.1 工业遗产更新模式分类

模式，是理论与实践的中介环节，是对指导主体行为的一般方式的规律性概括总结。具有一般性、可操作性、规律性、普适性等特征。在模式应用中需结合实际情况，通过对具体要素与结构的调整，将一般性和特殊性衔接使模式具有可操作性。

旧工业片区的更新与再利用模式，根据现有文献研究分类方式：根据主体开发功能可分为博物展览馆更新模式、文化创意产业区更新模式、工业遗址公园更新模式、高新技术及创新产业区更新模式、工业旅游区更新模式[2]；根据城市群视角可分为散点更新模式、平台更新模式、锚固更新模式[3]；根据工业用地层级可分为城市级更新模式、区域级更新模式、地段级更新模式、建筑单体更新模式。

1.2 工业遗产功能置换模式的局限

业内学者在研究城市旧工业区时，一般从“时间”和“功能”层面解读：时间层面，城市旧工业区较早在城市中形成，并具有较长的发展历史；功能层面，城市旧工业区的功能和性质不再适应城市当下的发展状态，并且因其功能滞后引起相关性的经济社会问题。研究旧工业区转型更新，一方面是社会功能更新，包括产业结构调整、城区功能变化、社会发展目标变更；另一方面是物质形态更新，包括城市布局、用地以及路网的调整，和基础设施、建筑及绿化景观的改造。又鉴于社会功能影响物质形态，“功能”在更新问题中占据核心。反映在相关文献[2，4-5]中，直观表现为对更新模式的探讨常以更新主要传统功能命名，例如博物馆或展览馆、文化创意产业聚集区、工业遗址公园等。

随着城市存量更新发展进程的加速，开发主体的功能单一化暴露出系列问题：下岗职工生活保障不足、不能有效平衡各方利益、有形资产增值保值受到限制等等，均揭示工业遗产改造功能千篇一律、改造手段匮乏[6]。现如今土地混合利用与功能混合发展的研究已然成为指导城市旧工业区丰富工业遗产更新方向的依据。

2 混合功能发展

在建筑与城市规划领域，混合功能相关概念对应英文名词有“Mixed Land Use”、“Mixed-Use”及“Mixed-Use Development”。就概念界定而言：部分学者研究具有兼容性土地和空间用途所形成混合的用地状态，研究对象为“土地”，其限定词为“混合利用”；而另一类文献针对有目的的土地和空间改造达成混合状态的过程，研究对象为“规划项目”，将“混合功能发展”作为研究的关键词[7]。“混合功能发展”强调通过主动的改造和建设对土地和建筑进行综合性开发，是动态发展过程的研究，其对象具有“规划性”和“兼容不同使用功能”的核心特征。

针对“混合功能发展”研究方向，参与混合的功能可分为基本功能(Primary Use)和从属功能(Secondary Use)。区域发展中的基本功能指可长期吸引人流，为区域提供发展活力的功能；从属功能是为区域既定人员提供基本服务的附属性功能。混合功能发展强调三种及以上的基本功能的混合，例如商业、文化、教育等，各部分间步行连接密切，不探讨从属功能[8]。各基本功能之间即互利互补，又相对独立，均具有营利性和推动力。其规划要求为：在统一的规划和开发下整合各部分功能的形态与功能，使整体在类别、规模和密度等方面协调一致[9]。在我国城市规划领域，基本功能的混合一定程度上可理解为土地用地属性大类的混合，例如工业属性、商业属性和文化属性等。但区别于城市规划管理部门划分的城市用地分类与规划建设用地标准，混合功能发展侧重在既定土地用地性质区域内综合规划项目的功能混合研究。

2.1 发展推动

近年我国现阶段城市更新已由“土地增量”“强度增量”为主导逐步转化为以“制度与技术”增量为主导，进入到“合作投资”阶段时期。城市更新由关注物质空间提升的旧区改造转向以重塑空间环境、提高城市品质为目标，引入开放共享、融合发展理念，强调空间功能的复合性与空间组织的临近性。推动政府、市场、居民合作参与，在保留城市原有历史文脉基础上，推进区域的混合功能布局和理性增长。城市的多样性发展和日益综合的社会生产活动，促使土地的混合使用、兼容性控制成为规划研究的热点。

从雅各布斯提倡的城市多样性，到《马丘比丘宪章》推行的综合的、弹性的规划控制，至“紧凑城市”、“新城市主义”、“精明增长”鼓励土地混合策略的使用[10]。城市综合开发的价值观，促使各国开始探讨适宜的开发和再利用政策。美国于1975年出台《Mixed-Use Developments: New Ways of Land Use》土地混合使用策略，混合功能发展成为城市理性发展的工具，结合实践逐渐倾向应用于小型地域规划，并在以公共交通为导向的发展模式、以传统邻里社区为导向的发展模式与绿色开发模式构成中居于要位[11-12]。新加坡于1995年提出并试行具有强土地兼容性的“白地”(White Site)政策，即开发商在“白色成分”属性土地内，可根据开发的需要，自由改变各类用地的性质和比例，以达更优质的发展效果。

2.2 政策指引

土地使用兼容性内涵为不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，以及同一土地在使用性质上的多种选择与置换的可能性[13]。《中华人民共和国城乡规划法》附表：土地使用兼容性规定一览表(2011城市用地分类)中清晰说明不同用地类别的土地兼容性使用。以“允许设置”、“不允许设置”及“允许或不允许设置，由城市规划行政管理部门根据具体条件和规划要求确定”三项标注，为城市土地用地类别的混合使用提供依据[14]。根据工业用地相关兼容性设置允许可得：工业用地与居住、公共管理与服务、商业服务业主要城市用地类别之间存在兼容发展的可能(表1)。在城市存量更新的背景下，工业遗存有机会不局限于工业生产类别功能，探讨其多功能混合的更新模式。

表1 工业与其他性质用地兼容性

2015年国家为促进新型产业发展，引导新型产业的用地规划，相应出台《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》《产业用地政策实施工作指引》，提出了“新产业、新业态用地以及兼容性混合功能用地”概念[15]。进一步引导各省市对于混合土地策略的探索与制定，相关政策主要分为两类：一为科技研发类，在公共设施用地(C)类中增加小类“科研设计用地(C65)”，以上海、南京为代表；二为产业升级转型类，在工业用地(M)类下增加中类“新型产业用地(MO)”，以深圳为代表[16]。通过政策落实，国家及各级地方政府正在鼓励不改变原有用地质、促进土地用途兼容及功能复合的发展策略。

2.3 理论基础

相关混合功能发展项目，英国学者Rowley依据规模和尺度，将项目分为建筑单体、建筑群体、街道及公共空间和片区四类。美国规划协会根据功能空间混合方式提出竖向混合功能、水平混合功能及混合功能步行区，Hoppenbrouwer和Louw将其有拓展到共享维度和时间维度[17]。根据实现途径划分，一是保护已有混合功能环境、二是改造现有严格功能分区结构、三是规划功能混合新城区。

以城市规划空间尺度划分为基础，通过对混合功能发展类别的梳理可得：在城市尺度下混合功能发展以水平混合为主，在建筑尺度上以竖向混合、时间维度为主，到区域尺度即可探讨全部功能空间混合方式，因此区域是混合功能发展的核心尺度。结合混合功能发展实现途径，改造现有严格分区结构类别更适于在当今城市更新语境下探讨。我国现阶段城市更新已由“土地增量”“强度增量”为主导逐步转化为以“制度与技术”增量为主导，进入到“合作投资”阶段时期，在保留城市原有历史文脉基础上，推进区域的混合功能布局和理性增长[18]。更新增量获取尺度由城市到区域、社区逐步缩减，而存量更新目标下，区域级和社区级更新项目占比较大。近年学界对于城市更新区域级问题的探讨主要聚焦于“工业遗产更新”“老旧社区改造”“城中村整治”“历史街区保护”“中央商务区开发”几类。故而工业遗产更新可作为应用性实践，在混合功能发展研究领域进行分析梳理，以探索更适宜的再利用改造策略。

3 工业遗产的混合功能更新模式

在以功能为切入点研究工业遗产更新利用模式时，一些学者基于当今城市的功能融合发展，提到诸如“综合开发模式”“综合改造开发区型”等的更新类型。此种类型适应的场地，一般占地面积较大、人员结构复杂、产业集中分布、利益相关者众多，同时其工业遗产还具有一定的社会影响力，承载城市历史文脉延续和城市文化展示的使命。混合功能更新模式正是在此基础上，挖掘已有的“综合开发模式”，按照混合的主要功能类别，分析各类型实践的侧重方面，进而统筹归纳为相应模式。

3.1 文化、居住、商业混合模式

汉堡市作为德国工业中心城市自20世纪80年代起逐步向商业和服务业城市转型。爱乐音乐厅位于的易北河岸在“港口新城”规划目标的指导下，由西向东分10个特色主题板块逐步开发，总周期约25年。开发模式既缓和了资金投放压力，又促进了功能的混合开发。

易北爱乐音乐厅坐落于港口码头最西端，被打造为新城的文化地标(图1)。Kaispeichers A码头仓库是汉堡承载海港城工业历史发展背景的工业遗产。其优越的地理位置，启发建筑师利用建筑的标识吸引力，激发城市人群的集聚效应，以维系区域的持续性活力。项目在区域设计导则的指引下，充分考虑功能混合的更新模式，将工业仓储功能置换为文化、居住和商业三类功能。

图1 港口码头西端的易北爱乐音乐厅

从建筑标识性这一重要目的出发，赫尔佐格和德梅隆打破常规的工业遗产保护利用模式。从建筑改造手法层面，仅保留文物保护级别的仓库立面和基座，上方置以似海浪般起伏的玻璃界面，区别于场地周边建筑物的高度及形象，以确立其标志性。原有的红砖仓库被改造为立体停车场和音乐培训区及音乐厅后台区域。新建部分以音乐厅为核心，两侧分别设置244个房间的威斯丁酒店和45间高级住宅片区。中部衔接的开放平台区域置有餐厅、酒吧、画廊等商业休闲空间。

从建筑功能层面，为达成建设城市地标、建立社区集群的目的，建筑的文化属性逐渐清晰，“音乐厅”这一承载汉堡市民文化认同感的功能被灌注到这座建筑中来；同时为平衡政府部门和投资者的利益关系，注入短期投资回报率高的居住和商业功能。(图2)。

图2 混合功能分析

3.2 新型产业、商业混合模式

位于纽约布鲁克林滨水遗产区的海军造船厂更新主要包含77号大厦改造项目，72号码头改造项目，92号大厦改造项目以及128号、123号、28号建筑共同改造项目。由于战后财政紧缩，造船厂关闭并被政府收购，为复兴传统工业衰败区，以打造制造业发展示范区为目标的更新计划于2004年实际推行。项目更新定位为新型产业园区和自由贸易区。

77号大厦为厂区核心更新项目，多元化的办公空间、优质的设施环境以及关税减让政策促使以科技、服务类为主的新兴企业大量入驻(图3)。建筑总面积约9 hm2，1～16层竖向主要分成三个区域：1～3层的食品加工售卖区，4～9层新型工业生产区以及上层的多用途商业办公区。项目的商业部分主要分布于底层和顶层，底层五千多平方米的商业面积被“罗斯和女儿”百年连锁店租用，并陆续驻入其他6所美食连锁企业。顶层的商业办公空间采用社区协作办公空间及公共开放空间的有组织多模式设计，结合屋顶露台的休闲空间，优化传统商业办公空间的使用逻辑。新型产业的生产空间位于建筑的中间楼层，设计师将原有完全开放的空间重新规划分割为适宜亲切的尺度，为新兴产业多样化的生产办公模式提供了丰富灵活的创意空间[19]。

a—改造前；b—改造后。

强调绿色建筑技术与历史建筑风貌的工业遗产改造，不仅形成洋溢竞争力的新型工作场所，也产生充满吸引力的的商业空间。新型产业和商业两类基本功能的融合发展，使厂区建筑重新焕发生机、获得市场价值，并推动整个区域的复兴与可持续发展。

3.3 文化、商业、教育混合模式

意大利都灵林格托工厂原为欧洲最著名和现代化的汽车生产基地，是欧洲工业发展的重要历史见证。由于第二产业的衰退，林格托工厂于20世纪80年代由Renzo Piano进行设计改造，并以激发城市居民公共生活、推动区域经济复苏为目标。社会功能目标的变更，促使原有工厂建筑在改造为商业中心的基础上，加建会展中心、菲亚特办公楼、都灵理工大学汽车学院三个新体量，承载文化、商业和教育三类功能[20](图4)。

图4 林格托工厂改造后组成体量示意

林格托工厂单体改造保留建筑主体结构和外观，而内部空间被重新定义，分割组合为多种类型：商业服务的购物中心、会议厅、酒店以及文化服务的礼堂、影剧院、画廊、书店。各功能相互独立，可在同一时间同一空间发生复杂多样化的行为活动(图5)。会展中心和都灵理工大学汽车学院分别加建于原工厂东西两端，两者扩展了林格托工厂的社会服务目标，从城市人文及历史环境出发，提升了项目的区域发展等级。2006年设计的奥林匹克步行桥连接林格托工厂与铁路对面的齐尼达街，充分体现了设计者对市民公共生活的关注。

图5 林格托工厂混合功能分析

4 结束语

工业遗产混合功能模式的提出，立足于更新改造项目服务城市、服务市民的原则，在挖掘项目自身发展优势的基础上注重多样性，结合社会需求和公众意识，以推动城市区域的复兴与发展。模式的功能主体间具有协同发展、相互促进的良好关系。模式应用过程中，需建立“项目资源”和“社会功能”的对应体系，以实际情况作为基础，以模式作为参考，实现工业遗产的有效更新和持续发展。