从租赁住房需求看保障性租赁住房的发展策略

邵磊，谭远思，张婧

当前我国正处于城镇化的快速提升阶段，城乡经济发展的推拉作用形成了城乡人口迁徙的巨大动能。尤其是特大城市以及城市群的经济发展的规模效应和集聚效应，造就了庞大的劳动力需求和就业市场，同时也加剧了城市住房、公共服务、社会治理等供需层面不平衡、不充分的矛盾，房地产价格增长过快、可支付性降低、居住环境拥挤、居住权益缺乏保障等一系列问题逐渐突出，影响了城市宜居环境、营商环境、居民满意度和幸福感，降低了城市发展的竞争力。

针对这些问题，近年来房地产市场的调控和住房政策的结构性改革的力度不断加大。“十四五”期间，以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居成为重要目标，新市民和青年群体的住房问题又是其中重中之重。有调查指出，现在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决居住问题，然而租金付得起的房子区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实困难[1]。针对这方面矛盾，2020 年12 月中央经济工作会议要求，要重视解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题，努力做到住有所居、职住平衡。2021 年3 月政府工作报告中提出，尽最大的努力帮助新市民、青年人缓解住房困难。2021 年6 月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出加快发展保障性租赁住房，明确将保障性租赁住房作为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题的主要途径[2]。在加快推动租赁的方式解决住房问题的现实和未来趋势下，租住什么样的房，能否负担得起，能否住得稳、住得下、住得满意，这不仅仅是市场问题，还是住房保障需要回答的重要问题，也不仅仅是住房供应问题，而是要深入把握住房需求，并实现更精细化的住房资源配置和运行管理的问题。近年来，从供给侧全国和地方做了大量的探索，在住房的技术政策、多样化政策性住房、城市更新与土地利用等方面，均涌现了很多创新成果。但另一方面，从需求侧层面对社会经济快速发展中的新市民住房需求的调查和精细化认识却相对有限，不利于更高水平的供需匹配和政策引导。

1 调研新市民租赁人群家庭年收入情况

带着上述问题，清华大学建筑学院住宅与社区研究所和贝壳研究院联合开展针对特大城市中农民工、外来务工人员、城镇转移人口、新就业大中专毕业生等城市“新市民”的居住需求调查工作，本文针对2021 年调查的一些发现展开介绍和探讨。研究团队对北京、深圳、上海等30 余家各类长租公寓门店、经纪机构门店进行了实地调研，对管理人员、经纪人员和租客开展了深入访谈，对北京、上海、深圳、广州、杭州、天津等10 个城市开展了以机构化租赁住房为主的住户问卷调查，也包括了自有住房和私人散租等群体，共回收有效问卷6000 余份。

1 调研新市民租赁人群基本情况

本次调研6000 多位住户的整体情况来看，年龄结构偏年轻，未婚占80.5%。在已婚租客中，有48.4%的家庭有一个小孩，有17.0%的家庭有两个小孩。未婚的租客平均年龄25 岁，已婚无孩租客平均年龄29 岁，已婚有孩租客平均年龄33 岁。从户籍情况来看，本地户籍只占9.5%，新落本地户口占14.7%1），非本地户籍占75.7%，大城市的新市民租赁群体中主要是非本地户籍，也有少部分人群在当地落户。从受教育程度看，调研新市民租赁人群中学历水平较高，80%以上的租赁群体拥有大学专科以上学历。家庭年收入10 万以下的占比占57.2%，10-20 万的27.0%（图1）。这个收入水平在特大型城市中基本符合申请保障性住房的门槛。

从工作单位性质来看，新市民租赁群体中在民营企业、私营企业工作的占比较多，政府、事业单位、国有企业工作较少。其中调研租赁群体在民营企业工作的占比最高，约58.2%，其次为个体工商户、在国有企业工作，分别为11.8%、10.1%。从工作行业来看，本次调研租赁群体以从事IT/通信/电子/互联网行业为主，其次为房地产/建筑业、服务业（护理/美容/保健/酒店/餐饮/度假/旅游）为主。

2 深入访谈中发现的关键问题

为了能够更好地发现和提炼租客所关心问题，通过58 例深入访谈和文本分析，得到了租金价格、租赁品质、租赁服务、人际关系、住房保障和公共服务6 个重点关注的问题（图2）。我们看到在租赁住房中，租赁服务、社群人际关系、权益保障和价格与住房品质一样成为当前租客的痛点。这对深入认识租赁住房的特点有着重要意义，即租赁住房与自有住房的相比，其居住消费的需求特征和偏好有所不同，这在问卷调查中得到进一步验证。

3 租住需求特征与租金可负担性

租客都租住在什么样的住房中？居住条件和满意度如何？居住选择和就业以及家庭生命周期有什么关系？租金负担有什么特点？通过对问卷的进一步分析，有如下发现：

2 租客关注的重点问题

3 租赁的不同建筑类型占比图

4 调研城中村租赁住房、改建租赁住房和产业园租赁住房

5 各类型租赁方式比例3）

6 自住与整租在居住面积上的差异以及各租赁方式下人均租赁面积

7 调研租赁群体曾经换房原因

8 租住与自住在通勤时间上的差异

9 不同租赁方式下的租金水平情况

3.1 住房类型

本次调研并不对住房本身的结构和特征进行描摹，而是聚焦调研人群的对居住需求的各种反馈。从调研人群所居住的住房类型看，有64%的租赁群体居住在普通住宅中，18%住在商办性质房屋或非宅改建的租赁住房中，12%居住在城中村（图3、4）。

3.2 整租与合租

此次调研数据显示，超过一半群体选择合租模式，包括以间和床位合租的两种方式，其中以床位为基本单元合租的占16.9%（图5）。这种情况在不同城市中有较大差异，以北京为例，租赁住房市场中小户型、集中式公寓供应有限，多房户型与租客单身家庭结构不匹配，且整套住宅的租金较高，多数租赁群体还是选择合租这种性价比更高的租赁方式；但在深圳，城中村住房在房主的改造下，基本上都是厨卫功能完整的小套型，合租现象就少很多。有些城市对多房户型中起居室能否改造成居室（简称“N+1”）有着不同的规定2），这也直接影响到合租套型中起居室的用途。在不同的租住模式下，人均的居住面积有着显著的差异（图6）。

调研发现，自有住房群体和租住群体在居住满意度上的差别是明显的，前者的满意度高于后者近20%。这非常清晰地揭示了租赁住房这种模式在居住感受上的落差，也在一定程度上解释了为什么很多人还是以自有住房作为未来生活目标。因此缩小租赁住房和自由住房在居住体验上的差距，正是租赁住房发展所面临的挑战。

3.3 平均租住时间

本次调研显示，租赁群体在当前住房平均居住时长为12.8 个月，整租租客平均居住时长最长，达到为15.6 个月，按间合租租客平均居住时长为11.2 个月，按床位合租租客平均居住时长为9.3 个月。由此可见，居住稳定性和租住模式或者居住面积水平也有一定的相关性。通过进一步分析发现，影响居住时间、更换住房的原因虽然很多样，比如工作变动、家庭结构变动、寻求更高质量的住房、更好的社区关系等，但事实上价格是租赁群体换房的原因中占比最高的，不仅仅是租金上涨的问题，住户收入或者支付能力的变化也同样导致对价格的敏感度的变化（图7）。

3.4 平均通勤时间

除了价格，另一个影响换房的主要因素就是工作变化，占15%。在住户深入访谈中发现，围绕工作地点来选择住房是租赁群体的重要决策依据。通过问卷进一步统计，租赁群体平均通勤时间在15 分钟以内的占比达34%，比自有住房群体比例高。值得关注的是，部分租赁群体也会选择较长的通勤时间。调研群体中，租赁群体通勤时间在30 分钟到1 小时区间内的占比为27%，超过1 小时的占比7%，也均高于自住群体。针对这种现象，在深入访谈中发现，通过调整区位和通勤成本，是租客降低租金开支的重要方式（图8）。

3.5 家庭生命周期对租赁需求的影响

调研发现，家庭生命周期对租赁需求是至关重要的。从未婚单身、未婚有情侣、已婚无孩、到已婚有孩，租赁群体家庭整租比例从31.8%提升至75.3%（图9）。但另一方面，租住的已婚有孩家庭平均租金支出2863 元/月，相较已婚无孩家庭均有下降。针对这个发现可能的解释之一是已婚有孩家庭随着家庭成员的增加，生活消费迅速增加，从而在消费结构中需要降低住房开支。调研数据显示，结婚和小孩出生是家庭结构变化中的两个重要阶段，租赁需求也会随之发生变化。影响不同生命周期租客换房的前四大原因为：租金价格、居住面积、建筑及装修品质以及通勤便捷性。对于未婚群体来说，租金价格均为首要考虑的因素，占比超过20%；对已婚有孩家庭由于需要养育支出，租金价格、居住面积成为重要因素，同时通勤便利性成为4 项因素中重要性最低的因素。另外，随着家庭成员的增加、家庭生命周期的改变，工作和生活更稳定时，相应的也需要更稳定的居所。其中在整租的家庭型租客中，平均在当前房屋居住时长已达到27 个月。

10 租金收入比分布情况

11 各种住房支持政策下的居住满意度的情况

3.6 租金可负担性

国际上一般采用租金占收入的百分比来衡量租房的可负担性。可负担性一般理解为在满足了食品、服装、交通、医药和教育等必要开支后，用于住房消费的能力，通常业界及学术界以租金支出不应超过收入的30%作为衡量可负担性的标准。

调研发现，多数租客的租金收入比在30%以下（图10）。但这与事实上的居住满意度和对租金的态度有较明显的差异。通过进一步研究发现，仅仅用租金收入比来衡量住房负担，无法充分反映租客租住的房屋条件以及租住满意度等住房消费质量问题，很多租客会选择通过牺牲居住面积、私密性、通勤时间等条件来换取可负担的租金水平。因此从数据体现出来的租金收入比合乎可负担标准，但居住水平却可能有较大牺牲。

调研还发现，住房补贴政策对租客的居住水平与满意度产生很大影响。超过两成的租客由单位提供宿舍、补贴或获得政府补贴。将租赁群体所接受的来自单位与政府的支持分为以下几种类型：单位提供宿舍（无论是否还接收别的补助）、单位补贴、政府补贴，单位政府同时补贴，这些补贴减轻了租客的在居住方面的支出负担，也因此提升了租客的满意度。

4 从居住需求看保障性租赁住房的发展策略

随着新型城镇化的推进，未来仍有大量新市民涌入城市。住房租赁市场是他们进入城市的第一落脚点，也是他们实现市民化的重要支撑之一。从调研的初步发现来看，发展保障性租赁住房在 “租得起”和“住得好”之间的矛盾还是非常突出的，自有住房和租赁住房的居住体验差异很大。如果这种状况迟迟得不到扭转，反而会形成更为突出的“住房过滤效应”[3]，加大居住水平的差异，导致住房与社会阶层分异。其次，租住仍是只能够作为一种短期、阶段性的选择，对“租购同权”的推动和发展不利。“十四五”期间，发展保障性租赁住房是人口净流入大城市的重点工作，为更好地支撑新市民、青年人的租赁需求，构建一个“租有屋、价可担、居而安”的租赁市场，从以下5 个方面提出未来发展建议：

4.1 把握需求的多样性，高水平供需匹配

通过此次阶段性调研，我们发现当前我国新市民的构成以及相应的居住需求处在一个不断变化的阶段。以信息技术为代表的产业革命改变了产业形态和生产方式，新经济、新模式也构建了新的劳动力市场。如今的“蓝领工人”已经与传统意义上的制造业工人有着很大的不同，有关“零工经济”现象的研究和“新蓝领”的概念4），针对快递小哥、网约车司机等群体给予了新的定义。信息产业中所需要的大量IT 人员更是催生了空前规模的信息技术劳动力市场。这些群体作为特大城市运行服务和产业升级的生力军，成为新市民的重要组成。如今的农民工和传统建设模式下的农民工也出现了变化。随着建筑产业现代化技术的提升以及用工市场的短缺，农民工的收入和技能均比以前有较大改善。应该说，当前的新市民群体是一个和城市产业升级、劳动力优化提升密切相关的群体，多样化、差异化程度更大，对生活质量提升、个人成长发展的诉求更为强烈。因此，全面兼顾租赁群体短期与长期、过渡与安居的居住需求，提升整体租赁居住水平是非常必要的。

首先从提升居住体验出发，改善“经济性整租”，主要在于持续增加小户型的租赁住房供应，特别是一居室、开间的供应，降低合租比例；其次，考虑低收入人群实际租赁需求和租金可支付性，针对产业园、快递小哥等“新蓝领”群体的需要，增加集中式宿舍型租赁住房的供给，结合租赁企业提供的管理服务，提高宿舍型租赁住房居住舒适度和安全性；第三，全面优化租赁住房权益的保护，持续推进租购同权的探索，保障租赁群体应享有的公共服务权益，特别是子女上学的权益。只有解决了教育同权问题，才能真正解决人的城市化问题；第四，提升租赁住房的品质和灵活适应性，实现租赁住房的可持续发展。当前我国还没有出台有关租赁住房质量的底线标准，在当前涉及非居改造、商办厂房改造等多种类型用地和建筑用于保障性租赁住房供应的现实中，有关设计、建设、运行、维护等系列技术标准和法律法规都不健全，亟待重塑我国有关居住建筑在标准规范、技术应用、管理运行等方面的体系框架。

4.2 充分重视保障性租赁住房的市场稳定性与可支付性

当前我国保障性租赁住房的主要方向在于引导社会力量参与，既是市场行为，又具有保障的性质。当前我国在住房供需的规划和相关公共政策方面的改革刚刚起步，对租赁住房市场的引导和调控还有很多需要建设的空白。比如在租金管控方面，国际上一些国家限制租金价格或限制租金价格上涨的政策早已有之，国内部分大城市也在“十四五”时期提出了租金管控目标，但在租金管控具体执行细节上和租赁住房可支付性上仍需要进一步深化研究，包括信息公开、动态监测、价格指数、政策评估等系列工作。

从租金可负担的角度，应当尽快完善细化住房补贴标准、税收减免、资源使用补贴等系列政策。对中低收入家庭、重点行业从业人员通过精准施策的租金补贴的方式，提高租赁住房的可支付性。租金补贴需要结合家庭收入、家庭人口、抚养子女和老人、患病等方面设置精细化的补贴标准，并随着经济水平的发展动态调整补贴标准。通过税收减免等方式鼓励单位以提供宿舍的方式或者提供租房补贴的方式解决员工居住问题。对符合改建或改造流程的非居住房屋改建租赁住房或城中村租赁住房的水电气热价格给予优惠，按照居民标准执行。

4.3 加强租赁关系的稳定性和租赁方式的灵活性

租赁与购房相比有更强的灵活性，但是在租赁的稳定性和租赁基本居住权益的保护方面仍需加强。首先，需逐步完善租赁相关的法律法规，保障租赁的基本居住权益和稳定的租赁关系；第二，规范住房租赁市场秩序，加强住房租赁市场主体管理，打击租赁市场乱象；第三，明确规定房地产经纪机构和住房租赁企业的市场准入机制及从业人员资质要求，建立房地产经纪机构和住房租赁企业信用机制和评价机制；第四，在稳定的租赁关系下，也需要保持租赁方式的灵活性。鼓励提供更加灵活的居住方式满足租赁群体合理的调换需求，如提供租期长短不同的产品、对于长期稳定租赁的群体提供灵活续租、换租和退租服务等。

4.4 提升租赁住房的品质和服务，鼓励机构化租赁住房发展

随着“租购并举”的提出，住房租赁行业迅速发展，租赁企业日趋专业化、规模化，特别是在一线城市住房租赁企业提供了多样化创新的租赁模式和租赁产品。未来在重点发展保障性租赁住房的工作中，住房租赁企业也将扮演重要角色。租赁企业提供了“一张床、一间房、一套房”等适应多层次居住需求的租赁产品，较好满足不同人群的居住需求。在住房品质方面，通过新建、装修或翻新后入住的租赁产品，整体提升租赁产品的建筑装修质量。在主题细分方面，有的租赁企业还会针对租客个性化特征，打造特定主题租赁住房，例如萌宠公寓、青年社交公寓以及电竞、主播、SOHO、健身等主题房间。

调研数据显示，机构化租赁中的租客在按间合租、按床位合租、整租等不同租赁方式上对于居住安全的满意度为66%～70%，均高出租赁个人房东房源租客超过10 个百分点。在疫情期间，许多集中式长租公寓承担起一部分社区管理的职能，协助社区积极进行租客备案、体温测量和行程上报等工作，同时通过标准化通风、消毒等防疫流程，保障租客健康安全。另外，机构化租赁对于楼内公共空间和房屋内装修有具体的消防管控措施，如公寓房间内和楼道中安装烟感报警器并定时检查、严格管控拒绝电动车进入楼道等，有效保障了公寓的消防安全。

住房品质和租赁服务的提升带来了更好的居住体验，对于租住满意度提升有积极作用，未来可从以下几方面持续进行改善和提升：一是明确租赁住房类型和适用标准，设置租赁住房最低标准，如居住面积、通风、采光的要求等；二是明确合租房屋标准，如合租房屋的基础要求、对居住人口的限制、对于安全的保障措施等，进行合租房屋备案，提高租住安全；三是明确租赁服务范围和内容，精细化各类租赁服务的收费标准，引导提供多样可选择、质价相符的租赁服务；四是鼓励住房租赁企业发展，通过更加精细化的产品和服务，进一步提升居住品质。同时在公共服务供给和治理模式上进行创新，依托租赁企业成立租赁社区党支部，充分发挥社区居民和社区社会组织的力量，通过多样化的社群活动与多种形式的社团组建，增加新市民的“组织感”与“归属感”。□

注释

1）指原来非本地户籍，通过人才引进或积分等方式落户，成为本地户籍居民。

2）“N+1”是在一定标准下将客厅或主卧改造后，作为一间房单独出租使用。在居住面积、消防条件、建筑要求上有多项标准。

3）整租是一个人或者一个家庭整体租下整套（间）住房；按间合租指的一人或两人一起租住一套住房中的一间房；按床位合租，如多人间合租，租客租下的是一间公寓内多个床位中的其中一个

4）零工经济虽然是一个目前普遍接受的术语，但其定义还是相对松散的，综合各种不同的定义，有两点是共通的：工作是在一个相对自由的市场体系中，任务的内容、时效性和绩效是灵活的和临时的。企业与个人的所谓的雇佣关系是不固定的，存在着多样性。