瑞士的住房合作社
——用价值驱动的企业打开对市场效率的狭隘想象

2022-07-22 01:22贾如君

世界建筑 2022年7期

贾如君

1 影响住房政策制定的底层价值观

为人们提供充分和得体的住房的政策，应如何被制定？看上去，这是一个可以给出量化最优解的问题。但是，玛嘉·艾尔辛加（Marja Elsinga）等住房研究者和哲学家贝南·塔比（Behnam Taebi）的合作研究指出，推动住房政策的是背后的价值观：底层的价值观（inherent value）转为可以执行的价值观（operational value），再转为标准（norm），最后转为具体的设计要求（design requirement）。住房是在不同层面上的多种底层价值观的交叠之处：它既是人们的基本权力[2-3]，是城市和社群可持续发展的关键[4]，又能带来大量的GDP 和就业机会，还常是个人最重要的资产，会影响人们的安全感和自治感。当这些重要的底层价值观互相冲突，或者丰富的底层价值观被单一化处理，就会造成住房政策失败[5]。

玛嘉·艾尔辛加等学者回溯住房政策的历史指出，每一代的主流价值观总在改变。在现代主义时期，人们相信功能分区，忽视了社区的运营和后期维护。失败促使人们转向住房权（right to housing），相信应由国家提供基础设施的服务，弱势家庭自主解决住房问题，包括建设和维持非正式的住区。从1990 年代到现在，则是新自由主义（neo-liberalism）在全球传播，对各国的住房政策产生了巨大影响[5]。

新自由主义推崇的市场效率导致公共住房被私有化，政府对价格管制放松、补贴减少。政府支持房屋所有权（如让抵押贷款更容易）或者支持投资者购房用于商业租赁。如果人们发现房价太贵，政府帮助他们最有效的方法是直接发钱给他们，且只应帮助最弱势群体。

1 合作社是公司法人的一种，在瑞士《义务法》（Obligationenrecht）下《公司法》（Gesellschaftsrecht）里的Art.828 ff.OR，有对合作社作为公司法人的规定

在欧洲，住房政策希望创造公平的市场竞争环境。凯梅尼（Jim Kemeny）提出，最终会形成统一的住房租赁市场（integrated rental market），在其中，非营利性业主与营利性业主的差别只有利润高低，没有租金管制，非营利性业主没有为中低收入者提供住房的特殊任务，也没有政府的支持和保护，非营利和营利性的业主之间进行充分竞争[6]。

但是，汉斯曼（Henry Hansmann）断言，非营利性组织因为不追求利润，所以没有动力降低成本，与营利性组织相比，成本总是更高，生产效率总是更低[7]。非营利性组织之所以可能继续存在，竞争优势是：股权不需要利润，所以可以提供低于市场价的产品[8]；信息的不对称性[7,9]和看上去值得信赖[10],使其可以欺骗和误导消费者付出高价。总之，在统一的完全竞争的住房租赁市场中，非营利性部门是低效的、不道德的、没有竞争力的[11]。

看上去，新自由主义自成逻辑，深刻塑造现实。但是，我们需要反复提醒自己，它是客观的真理，还是只是一种主观的价值观？事实证明，所有这些主流价值观，并不能很好地解决住房问题，那么下一代的主流价值观，会是什么？

新自由主义作为一种政治经济哲学，根植于新古典主义经济学对市场的理解。然而，经济学家玛里亚娜·马祖卡托（Mariana Mazzucato）在《万物的价值：经济体系的革命年代，重新定义市场、价值、生产者与获利者》中回溯经济学史，指出新古典主义经济学只是一个“现代版神话”。它的故事核心在于：不再像农业时代的重农主义者、工业时代的古典经济学那样，关注客观的经济活动，问什么是价值，讨论谁创造了价值应提高比重，谁过多地吸走了价值应降低比重，怎么重新把资源投入价值再生产，而是关注个体怎么做出效用（幸福感）最大化的主观选择，相信价格可以直接揭示价值，那么，如果价格越高，就说明创造的价值越多，生产力越高[13]。

玛里亚娜指出，按照这个神话，赚得越多的企业就创造了最多的社会价值，最有生产力，哪怕才因销售有问题的金融产品让成千上万人失去了家园和工作，而以非营利性价格提供补贴、建造基础设施、投资于医药研发和登月计划的政府则必须是不生产价值的累赘，这明显不符合事实。她明确指出，价格并不等于价值，新古典经济学的神话所塑造的经济系统是不正常的。社会应该暂停下来，重新问：我们到底在创造什么价值？我们应该用非GDP 的标准，来衡量经济体对真实价值的生产[13]。

以GDP 增长为中心的经济发展模式，也因威胁社会和生态，引发了对“可持续性”这一概念的创造和发展。学者们回顾“可持续性”的历史，发现其因缺乏概念澄清，在主流话语里，从最初激烈地反对经济增长，变为等于“可持续发展”，然后变成支持三大支柱模式（社会、经济、生态）里的“经济可持续发展”，又等同于支持“经济可持续增长”，即支持GDP 不断增长——而这本是“可持续性”所反对的[14]。因此，保罗.詹姆斯（Paul James）和利亚姆·马吉（Liam Magee）提出，我们所谓的持续（sustain），是想要让人类的社会能够持续。所以，可持续性只有一个明确的目标对象，是社会、社会生活。经济，并不能成为社会外的一个独立支柱，而只是社会人实现其社会性的方式之一。在此，经济不是指投入资本和劳动力来生产产品和服务，为有限的股东创造利润的系统[15]，而是指各种各样的“实践、话语和物质表达”[17]。经济发展对社会可持续性十分重要，但应包含丰富的组织形式。“我们认为，一个可持续的全球社会在很大程度上取决于对材料、技术和劳动力的重新组合和发现新的方式，也就是说，我们最紧迫的任务之一是对经济的形式、组织和运作进行创新和实验。”而不仅仅是“对经济本身的归纳和盲目的理解：一个由跨国的、高利润的和低税率的公司典型地占据的领域。”[17]

在理论上的反思还在继续，实践已先行。在瑞士，有多样化的公司形式，既有资本回报驱动的资本投资公司，也有价值驱动的合作社。我认为，这一事实，可以有力地支持玛里亚娜、保罗·詹姆斯和利亚姆·马吉的看法：为了让社会持续，经济应该包含价值驱动的经济组织形式。

2 瑞士非营利性的住房合作社

在瑞士的《公司法》里，“合作社”和“股份制公司” “有限责任公司”等资本投资公司一样，都是有经济目的的公司法人。合作社是“通过共同自助，来促进和保护一定的经济利益，可由数量不限的个人和商业企业组成”[18,20]（图1）。

但不同于资本投资公司，合作社有两个特点，使其在市场中有独特的竞争力[20]：

（1）合作社的股份数和股东数没有上限，可随时增减，“大门是敞开的”。因此，合作社特别适合大量在经济上的弱势人群，将资金集中起来，完成一项大的事业。

2 住房合作社是合作社的一种

3 住房合作社Zurlinden,Badenerstrasse 380合作社Zurlinden的共同理想是，实现瑞士联邦政府在能源方面提出的“2000瓦社会”的目标（现在瑞士人的平均能耗是6000W/人·年）社员、与社区合作的Migros超市和世界的其他公民之间签署了合同，并展示在立面上：“这幢建筑的居民都有责任，把能耗降到2000W/人·年。如违反合同，世界的其他公民有权要求社会上的平衡或经济上的赔偿。该合同归苏黎世司法管辖，适用于瑞士法律。——此建筑物的居民，世界的其他公民（Der Rest der Welt）”

（2）价值而非资本报酬驱动：无论购买股份多少，人人对公司事务的投票决定权平等，大股东无控股权，那么，公司章程在运营过程中会起到更大作用。这使合作社可不以大股东的利益最大化，而以实现共同价值观为目标。

比如，瑞士的零售商Migros 原是股份制公司，创始人Gottlieb Duttweiler 的经营理念是“公司为共同利益而努力，其成功使所有人受益”[19]，但他没有子女，担心自己过世后，公司在控股股东影响下失去创始精神，加上税务问题，在1941 年改Migros AG 为合作社（Federation of Migros Cooperatives），确定公司不以盈利最大化为目标，而关注可持续运营，兼顾文化、社会、环境等各方面。现在，Migros 已健康发展为瑞士最大的零售商。瑞士第二大零售商Coop 也是合作社。在银行业，就管理资产而言，瑞士第三大银行来富埃森银行（Raiffeisen Switzerland）是以合作社形式运营的。合作社Mobility 在汽车租赁业处于领先地位。合作社La Mobilière 是瑞士历史最悠久的私人保险公司。

住房合作社（housing cooperative,或housing co-operative），是合作社的一种（图2）。合作社提供的住房产品和服务，叫做合作社住房（Cooperative housing，或co-operative housing）1）。世界各地的住房合作社有3 种主要的形式：租赁（rental or leasing）、市场价（market value）、有限或零产权的可负担住房的合作社（Limited or zero-equity affordable housing co-operatives）2）。但它们的共同点是 “成员共同拥有和/或管理成员们所居住的住房。它不只是一个可以待着的地方，而是家”[28]。

在瑞士，住房合作社是租赁型的。在股东与合作社间，存在两层关系：

（1）购买合作社股票，成为合作社的股东（社员）：作为合作社所有房产的共同拥有者之一，股东有对合作社所有房产在建设、运营等各方面完全平等的决定权。

（2）入住合作社的房产：合作社作为公司法人，持有合作社房产的所有权。股东与合作社签订租赁合约，合作社承诺始终以成本价提供住房服务。因为租客也是房东，所以权益被更好地保障，亲属可能获得股东继承权和优先权，很有归属感和安全感[20]。

也就是说，合作社的股东，集投资、建设、运营、居住者为一体。

合作社可以是营利性的，也可以是非营利性的2）。在瑞士，绝大部分的住房合作社是非营利性的[20]，即按政府颁布的公式，按成本租金[20]。这不是政府强制，而是基于一个基本的商业逻辑：当投资者也是最终消费者，就不需要从自己身上获取利润。

非营利性的合作社，可以有盈利，只是盈利必须造福所有股东，以使房产保值增值的方式回馈股东投资，比如设立更新基金、团结基金、节能环保基金等各种基金，而不允许以现金方式流入个人腰包。合作社的股票是一种实物股[20]。

作为价值驱动的企业，非营利性的住房合作社，在所有方面，都打破了新自由主义和新古典主义经济学对于市场效率的神话。首先，非营利性的合作社在公司治理上非常透明、高效。作为公司股东，消费者可以获得公司的成本报告，了解和监督产品的品质和价格。股东可以参与产品的投资，开发和运营管理的全部流程，为自己长期提供个性化、价廉物美、不断更新、维护良好的住房产品和服务。苏黎世市的数据显示，与市场平均水平相比，非营利的住房合作社的设施条件更好（图4），但价格远低于营利性部门（图5）。而且，随着土地和人力成本上涨，非营利性合作社的成本租金的价格优势会变得越来越明显（图6），能为越来越广泛的中低收入群体服务。

合作社因有高价值的土地、极小的空置率[20,21]，是受欢迎的贷款对象。按照1924 年苏黎世市政府颁布并应用至今的《关于支持非营利性住房建设的原则》（Grundsätze betreffend die Unterstützung des gemeinnützigen Wohnungsbaues）[20,34]，苏黎世州银行（ZKB）可为住房合作社提供最高94%的贷款，这也是苏黎世市养老保险基金会投资保值的最稳妥方法之一[20]。今天，私人银行、机构甚至个人投资者都在与苏黎世州银行竞争，出售抵押贷款给合作社[21]。

其次，按照新古典经济学的逻辑，在分配住房上，只可能有两种方式——要么按价格分配，价高者得，要么按需分配，在政府的强制下，谁穷弱谁得[11,22,35]。但一个明显的反例是，苏黎世市的Kraftwek 1 合作社，没有政府强制，在章程中写入了“致力于寻找针对终身居所、无障碍居住和多元文化混居的创新解决方案”的价值观[20,23]，并设置团结基金，用来帮助合作社中的较低收入者能支付房租[20]。这样能提高利润率吗？不能。这样公司风险最小化了吗？没有。但是投资者感觉，我在实现我所认同的好的生活，正确的生活。这是一种比追求利润，更为根本和原始的强大实现动力。现实是，人们不是只有在被付钱或被政府强制的时候，才能表现得对他人良善。在人们共同认同的价值观里，有很多善良温暖的部分。当企业提供符合价值观的产品，包括善良和温暖，会自然有市场吸引力和竞争力。理论的错误在于，假设只有一种动力是可靠的——追求利润。这限制了对基于丰富人性的经济的想象力，对丰富有情的人类生活现实有极大的破坏性。

4 带厨房住房的产权和设施配置，苏黎世市，1950住房合作社的住房质量，常会高于市场平均水平，来源：苏黎世市统计局，第60册，1954

5 住房的平均月租金（单位：瑞郎／m2）,苏黎世市，2000非营利性住房的价格平均比商品房便宜22%-30%，最高便宜55%。其中大部分是合作社住房，来源：苏黎世市统计局，分析表3/2004

6 住房合作社稳定在成本房租，时间越久，价格优势越明显，房产价格（单位：瑞郎／m2），苏黎世市，1957-1975，引自苏黎世市统计局年报

7 中型住房合作社Basler Genossenschaft对于居住密度的规定[20,24]。该规定混合了根据房间数来限制入住人数，和根据面积来限制入住人数。瑞士最大的住房合作社ABZ也采用了类似的规定。

8 Kraftwerk1住房合作社的户型设计创新：用多样化的空间组合，满足各种人群的需求，实现章程里“多元文化混居”的价值观[23]，引自参考文献[25]

事实上，合作社按照具体市场情况来决定如何设计章程，吸引和选择企业的投资者和消费者。常用的分配住房的标准之一是公司的资金能力、居住密度。小型的非营利性建房者，会把资金安全放在首位，倾向于不规定居住密度，以吸引足够多的入住者。而大中型的非营利性建房者，多位于住房紧张的大中型城市，需求者众多，资金风险小，多会规定居住密度，以保证宝贵的住房资源能得到充分利用[24]（图7）。

合作社分配住房的标准之二是价值观。1980 年代前，合作社主要以价廉物美吸引投资者；1980 年代后，合作社越来越按照对理想生活的价值观来吸引和选择投资者：比如高度混合的社区、环保的社区、有公共食堂的社区、职业女性的社区……因为价格低于市场，空置的风险被降至最低，所以合作社有余地来测试新的共同生活的形式[21]。与流行的定式思维相反，在合作社，非营利性不仅不意味着粗制滥造、批量复制，反而保护和激发了在价值和设计上的大胆创新（图8）。合作社反应了主流价值观又具有价值观多样性的住房产品，吸引了各种收入阶层的投资者，一起投资、创建和维护自己的生活，很好地避免了贫富隔离。

最后，汉斯曼宣称，如果不是因为非营利性组织比营利性组织的生产效率更低，非营利性组织市场的份额应该要比现在要大得多[25]。但数据显示，非营利性组织的市场占有率，取决于政策是否支持。合作社的股东多是资金弱势群体，所以在其启动阶段，高度依赖政策支持。在苏黎世市，住房合作社的建设量与市政府提供的资金支持几乎一一对应（图9）。虽然市政府最重要和有效的支持方式是市场利率的贷款（图10），不造成财政负担3），却能决定合作社是否能建设[20]。

而政策由价值观决定。在苏黎世市，支持合作的政策在 1920 年代、1940 年代和 1990 年代后期赢得了重要的政治胜利，导致合作社住房显著增加[21]。1950 年，瑞士就联邦延长二战中对非营利性住房的补贴（包括贷款和赠款）发起了公投。因为有利于供应住房、提升就业、对抗通货膨胀、维持出口业竞争力，广泛的政治团体支持联邦补贴非营利性住房——包括左翼政党、大部分的资产阶级政党（只有自由民主党除外）、租户和合作社、瑞士城市协会（Schweizerischer Städteverband）、大多数的城市居民。但是，在“瑞士住房和土地所有者全国协会”对“自由的住房建设”的呼吁下，54% 的选民以微弱的优势否决了联邦继续给非营利性住房补贴，导致之后合作社住房显著减少。主要否决来自农村地区的选民，因为他们认为从补贴中获得的收益远低于城市地区[26]。这些农村地区的选民，一定没有想到，随着城市化进程，他们或者他们的后代，很可能正是这些城市中的非营利性住房的最大受益人。又一次，自由主义的狭隘的故事获胜，塑造了现实，而新自由主义又用现实证明自身为真理——这不过是一个自我实现的预言。

9 苏黎世市政府对非营利性住房建设（除公租房）的资金支持及新增建设量，1907-2007 （局部）市政府的资金支持中，绝大部分是市场利率的贷款[20]，但资金支持量与合作社的建设量几乎一一对应，引自参考文献[20]

10 苏黎世市政府为私人非营利性建房者提供的公共资金支持中的不同工具的比例，1907-1932，引自参考文献[20]

3 国际合作社运动

合作社并不只是瑞士市场的组成部分。合作社是一个历史悠久、规模庞大的国际运动，中国也参与其中。

1844 年，英格兰出现了现代的第一个合作企业——罗奇代尔公平先锋会。织工们不满高价、劣质掺假的食品，为自己提供低价的基本商品，并用盈余造福社区。1895 年8 月19 日，伦敦第一届国际合作社大会举行，成立国际合作社联盟，以明确定义、加强经济合作。1896 年，联盟宣布在政治上中立，在一战、二战时，成功避免了成员们在政治观点上的分歧，使合作社成为唯一具有国际公认定义的企业组织形式：“合作社是受价值驱动而不仅是利润驱动的企业，它共享国际上公认的原则，通过合作共同建设一个更美好的世界……创造可持续的企业，带来长期的就业机会和繁荣。”[27]

现在，合作社是一个庞大的经济部门：联盟成员来自112 个国家，包括318 个组织，代表全球约300 万个合作社，覆盖所有经济部门。超过12%的地球人口是合作社成员，为 2.8 亿人（10% 的就业人口）提供工作机会。中国也有4 个合作社是该联盟的成员——中华全国供销合作总社、福建省供销合作总社、中国工合国际委员会、江苏省供销合作总社[27]。

在住房领域，联盟设置了分支机构“国际合作社住房组织”（Cooperative Housing International，简称CHI）。在其2012 年报告里，介绍了在22 个国家的住房合作社的发展概况：奥地利、比利时、加拿大、捷克、埃及、爱沙尼亚、法国、德国、匈牙利、印度、爱尔兰、意大利、挪威、巴基斯坦、波兰、葡萄牙、西班牙、瑞典、瑞士、土耳其、英国、美国[28]。

2021 年，瑞典，合作社占总住房存量的24%，超过了私人租赁（占总住房存量14%）[29]。同年，挪威合作社占14%的总住房存量，与私人租赁齐平[29]。奥地利非营利性住房占租赁住房市场的56%，其中70%是住房合作社提供的[35]。这是全国平均数据，在经济繁荣的大城市，非营利性住房的市场占有率往往会更高。

在欧洲，非营利性的住房合作社，正扮演越来越重要的角色。根据“欧洲住房”（Housing Europe）组织的报告，欧洲各国的住房政策千差万别，但有明显的共同趋势。在需求方看来，内部和外部的移民流向经济繁荣的大城市，老龄化、家庭规模变小、独身和单亲家庭增多，所以在大城市，对负担得起的住房（affordable housing）和社会住房4）的需求不断增长、多样化，还常需要就业、社会融入、保健等配套服务。供应方在大城市提供负担得起的住房，随着土地和人力成本上升，以及现有存量的老化和私有化，变得越来越有挑战。供不应求的缺口持续存在并扩大，给财政可持续带来巨大的压力。所以，在大多数欧洲国家，住房政策的共同趋势是去中心化——供应可负担的住房和社会住房的责任，被中央/联邦政府下放给地方政府，地方政府则寻求与广泛的非营利性的社会机构合作，包括住房合作社、住房协会5）、基金等，以求以财政补贴尽可能少的方式，灵活高效地满足大量、多样、变化的对可负担住房的需求[30]。比如，苏黎世市最新的住房政策目标是，到2050 年底，在租赁市场中，非营利性住房的占有率要继续提高到1/3[31]，其中大部分是合作社。

新冠疫情进一步加强了该趋势。专家指出，因为失业和收入下降，对负担得起的住房和社会住房的需求，将进一步不可避免地增加。《欧洲稳定与增长公约》已被暂时搁置。“欧洲住房”组织建议，欧盟成员国可以利用时机，实施《欧洲的社会性权力的支柱》（European Pillar of Social Rights），通过福利政策和投资社会住房，保持居民的收入[29]。经济合作与发展组织在《住房和包容性增长》中指出，“当各国在COVID-19 之后规划经济复苏的道路时，对社会住房的建设和翻新的投资，可以成为更可持续、更具包容性的经济复苏的一个核心。”[32]这并不是一个新的想法。在一战和二战时，营利性部门的经济活动有限，欧洲各国通过大规模地建设非营利性的可负担住房和社会住房的政策，拉动经济、创造就业、维持出口业优势，成功地转危机为机遇，实现战后更强健、可持续地发展[20,26]。如前所述，住房合作社正是欧洲市场中可负担的住房和社会住房的主要供应者之一。

4 中国的住房合作社

我国原来由国家为所有人供应住房造成财政不可持续，1980 年住房制度改革开始，国家鼓励单位职工以住宅合作社形式集资盖房，帮助国家逐渐退出住房供应[20]。1992 年2 月14 日，国务院颁布《城镇住宅合作社管理暂行办法》。但是，按照该暂行办法住宅合作社有以下特征：

（1）不是参与市场竞争的价值驱动的公司：靠单位组织，需政府划拨资源；

（2）不是非营利性的：住宅合作社是“不以盈利为目的公益性合作经济组织”，但同时“合作住宅由社员个人出资建设的，其产权为社员个人所有”。实际上，社员可通过转卖低价的合作社住房而大量套利。

然而，随着市场经济深化，越来越多的群体无法通过单位组织的住宅合作社获得住房，合作社成为特权，危害社会公平和财政可持续。1998 年，我国叫停党政机关的福利性住房分配，住房供应全面商品化。从此，住宅合作社不再有政府部门负责管辖登记，名存实亡[20]。

2003 年后，因房价过高，我国至少30 多个城市出现了“个人（非单位组织的）合作建房”，在组织的目标和形式上，与瑞士非营利性的住房合作社高度相似，只是苦于没有适合的法律形式——在1993 年才第一次通过的《中华人民共和国公司法》里，只有有限责任公司和股份有限公司这两种形式。2007 年两会期间，约90 名全国人大代表，接受17 个城市个人合作建房团体的委托，向全国人大会议提出了4 项有关议案，主要建议是，调整1992 年的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，以能规范和监督个人合作建房，未果。所以，个人合作建房只能按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》供应“商品房”，实行预售许可制度，与合作社“了解股东需求、筹款、拿地、建设、为股东提供成本价的住房服务”的自然流程格格不入，这给非营利性合作社在中国的发展，带来了巨大的风险和阻力[20]。

国际合作社住房组织秘书长朱莉·拉帕尔梅（Julie LaPalme）指出，在东欧的前共产主义国家，如波兰，也有类似情况，法律对合作社的实践不利。她指出，在东欧主要是因为，希望在价值观上与共产主义时期切割，于是更激烈和绝对地拥抱了1980 年代后流行的新自由主义。而这些新自由主义政策，大多是国际货币基金组织/世界银行的贷款条件，以及美国经济学家为新当选的不精通经济学的政治家提出的。当投资打开经济体，产生全新的贷款市场，又进一步加强了新自由主义对现实的塑造力[33]。

5 结论

从1980 年代起，按照新古典主义经济学的逻辑，新自由主义作为主流价值观，在全世界各国强有力地塑造政策，包括住房政策[5]。它造成各种危机和人类真实的痛苦，促使学者们反思这一现代神话，提出新的价值观：经济不应该关注价格（GDP）增长，而应关注如何生产真正的价值[13]；为了让社会能持续，经济发展应包含更丰富的目标和组织形式[17]。

本文指出，在瑞士有多样的公司模式，既有资本回报驱动的资本投资公司，也有价值驱动的公司“合作社”，可以有力地支持这种反思。本文指出，瑞士的非营利性的住房合作社至少在以下方面，不符合关于统一租赁市场理论的讨论里基于新古典主义经济学的判断[6-11]，打破了新自由主义关于市场效率的狭隘想象，值得进一步研究。

（1）企业效率：非营利性组织不一定总是比营利性组织低效。住房合作社的股东，集投资、建设、运营、居住者为一体。合作社对股东账目透明，可以提供价廉物美、定制化、有归属感安全感、可持续运营的家园。与需要利润又成本不透明的营利性组织相比，非营利性的住房合作社在生产效率和节省财政补贴上，有比较优势。

（2）企业驱动力：利润不是唯一可靠的动力。为自己和为所爱的人，创造我所认同的好的、正确的生活，是一种比追求间接的利润，更为根本和原始的强大实现动力。

（3）住房的分配：不必然只有两种方式，在市场中按价分配，或者在政府强制下按需分配给弱势群体。价值驱动的合作社用多元文化混居等价值观吸引和选择客户，形成公司竞争力，用市场的方式按需分配，能有效地避免贫富区隔。

（4）非营利性组织的市场占有率：不取决于生产效率高低，而是取决于政策是否支持，而政策基于价值观。非营利性部门较低的市场占有率，是自由主义思想自我实现的预言。

然而，合作社不是瑞士独有，而是中国也参与其中的古老而浩大的全球化运动。住房合作社作为其分支，在欧洲各国，是负担得起的住房和社会住房的主要提供者之一，在城镇化和新冠疫情的背景下，扮演着越来越重要的角色。

最后，本文概述住房合作社在中国的情况，希望中国可以变危机为机遇，借鉴国际合作社运动的成功经验，采用有效政策支持住房合作社转型为价值驱动的企业，推进建设可负担的住房，发展基于人性的丰富、广阔、有创造性的健康的经济，让社会得以持续。□

注释

1） “合作社住房”不是“合作住房”。“合作社（cooperative,co-operative）是一种公司法人的专有名称。Collaborative housing是一个更宽泛的概念，包括合作社、co-housing等形式，也许可以翻译为“协作型住房、合作住房”。

2）住房合作社的定义主要来自其在法律上的结构：合作社成员通过组织的股份，集体地拥有住房，而不是单独拥有住房；居民直接或通过民选代表以民主方式管理住房。主要有3种住房合作社：第一，出租型或租赁型合作社(Rental or leasehold coops)，由租户民主管理。他们平等分担运营出租住房的费用，或租赁他人所有的建筑物的费用。在出租型合作社，租户可以参与管理房产，与传统的向房东租赁的单个租户相比，有更多的权力。另外，非营利组织也可购买建筑物，将其出租给买不起股票的低收入者。与个人独自拥有住房相比，集体拥有住房可以节省大量资金，并可以帮助个人避免丧失赎回权（foreclosure）。第二，市场价格的合作社（Market-rate co-operatives）：居民按市场价格购买股份。股份的成本包括：一揽子的抵押贷款、抗风险的储备金、维修和其他的运营成本、保险、税收等。单位也按市场价格转售。第三，有限或零产权的可负担住房的合作社（Limited or zero-equity affordable housing co-operatives）：合作社接受政府的赠款和补贴，使低收入者能负担得起合作社的股份。法律会限制在出售合作社股份时的收益，以使住房能永久性地负担得起。通常，是已经住在房中的低收入的租户同意通过非营利性组织，以合作社的形式，集体购买他们已经在租用的建筑物。这个组织，通常是持有土地所有权的信托基金，将土地从投机市场上移出来。这是能永久性地对抗住房金融化、有长期收益的很好的方式。合作社有营利性的，也有非营利性的。国际合作社住房组织支持的是非营利性的合作社，因为营利性的合作社，不符合国际合作社联盟规定的合作社价值观。来源：https://www.housinginternational.coop/resources/how-to-start-a-housing-co-op/

3）比如，成本租金的计算方式，由苏黎世市的《租赁规定（Mietzinsreglement）》(841.150)规定。它非常简单，适用于非营利性住房开发企业拥有的大部分公寓。最高允许租金=资本金支出+其它支出=总投资额（Anlagekosten）×参考抵押贷款利率（Verzisung，由联邦政府住房部门公布）+建筑物投保额（Geb.ver.summe）×运营率(Betriebsquote,一般是3.25)。

4）负担得起的住房（affordable housing)，一般定义为可供购买或租赁的住房，其价格是大多数人可以承受的。常用标准有，住房成本——租金或抵押贷款，加上水电费，占家庭总收入的 30% 或更少。社会住房（social housing）:欧盟成员国缺乏对“社会住房”的共同定义，因为它们“社会住房”的住房状况、概念和政策千差万别。但“社会住房”的定义有一些趋同的要素：i）存在对公益的特殊任务；ii）通过其建设、管理、购买和出租来增加负担得起的住房的供应；iii）有对目标群体的定义，与社会经济或在其他方面的脆弱性有关。在有些国家（如瑞典），因为住房政策的一个重要作用是避免社会隔离，所以拒绝使用“社会住房”这个概念。合作社是私人持有住房所有权又能提供负担得起的住房，所以在欧盟各国，其统计方式方式不同：有时被统计为“住房所有权”的一部分，有时被统计为“社会住房”的一部分，有时单独列出“合作社”类别进行统计。来源：参考文献[30]