团地今昔——日本社会住宅发展研究

张昕楠，张雨，宗士淳

1 团地社会住宅概况

二战后，日本经济的高速发展导致地方人口与资本大量向城市集中，与此同时战后损毁的城市亟待修复，战后重建与人口膨胀的双重压力使日本住宅市场面临着巨大的挑战。基于上述背景，日本大城市开始探索保障性社会集合住宅的建设；同时，政府介入住宅市场并设立官方保障性住宅营建机构、颁布相关法律法规，为低收入人群修建了大规模的保障性社会集合住宅以缓解日趋严重的住房短缺问题。

1950 年代中后期,日本的官方住宅营建机构“日本住宅公团”开始大规模建设被称为“团地住宅”的集合住宅[1]。不同于过往日本传统的住宅形式，高度现代化的户型及丰富的公共设施、低廉的房价与官方机构的保障等因素使得团地住宅在20 岁单身年轻人至40 岁的家庭中接受度极高。日本住宅公团的推动与极高的社会接受度使得团地住宅在当时得到迅速推广。1960 年代，团地住宅建设进入高峰期。日本在短时期内建设了大量的团地住宅为中坚劳动者提供居住空间，以解决低收入流动人口的居住困境。据日本总务省公布数据，截至2021 年，日本共建造保障性社会团地住宅约217 万户，其中包含机构租赁用房约74 万户[2]。日本保障性社会团地住宅的地域分布[3]如图1 所示。

1 日本保障性社会团地住宅地域分布图，张雨根据《UR出租房屋存量团地住宅类型清单》整理

进入21 世纪以来，在团地住宅老朽化以及日本社会“少子高龄”问题的影响下，团地住宅面临着空置化、老朽化等一系列亟待解决的问题[4-6]。其间，伴随着阪神大震灾以及东日本大震灾等自然灾害的发生，保障性社会住宅的开发方针由大规模开发转向改造、再生既有团地住宅。近年，日本各地方政府及相关机构做出不断的尝试，并提出了一系列再生策略。

2 昭和初期的同润会青山公寓

3 日本住宅公团建立的第一个团地：金冈团地

4 住宅·都市整备公团建设的三田站团地

5 都市基盘整备公团整备的新田团地

6 UR都市机构建设的屋敷前地区灾后复兴团地住宅

2 营建机构与系列法规

随着团地住宅建设的展开，为保障建设过程中的效率与质量，日本政府的主导成立了相关的团地营建机构并颁发了系列团地建设法律法规。本文系统性地梳理了二战后80 年间团地营建机构及系列法规的变迁过程，归纳总结不同时期的团地住宅建设目的，以探索日本社会住宅发展历程。

2.1 营建机构

保障性社会团地营建机构的历史起源于解决灾后和战后的住房短缺问题。其后，营建机构顺应时代的发展历经了多轮整改与变迁，应对不断变化的社会问题即时调整机构职责，推动了日本社会住宅建设及城市更新。

（1）同润会

1924 年，以关东大地震赈灾为契机，日本政府使用社会募捐作为启动资金创办了以“住栋复兴事业”为主要任务的同润会。同润会作为最早的官办团地营建机构，初步将欧美与苏联的现代主义建筑引入日本，并融合日本本土建筑元素，在现代主义的建筑思想、材料形式的影响下，针对灾后复兴集合住宅进行建设与开发（图2）。

（2）日本住宅公团

1955 年，为应对二战后人口增长带来的住房短缺危机，日本政府颁布《日本住宅公团法》并创办了日本住宅公团。日本住宅公团以“提供租赁住房、按揭住房及提供宅地”[7]为主要任务，为中坚劳动者及低收入群体建设保障性用房，解决了约420 万户住宅短缺的问题（图3）。

（3）住宅·都市整备公团

1981 年，以开发高质量的团地住宅、城市的更新开发为主要任务，日本住宅公团与宅地开发公团合并，形成了新的团地营建机构——住宅·都市整备公团，其主要负责城市基础设施的更新与重建，引导团地住宅的商业化趋势来提高团地住宅的建设质量（图4）。

（4）都市基盘整备公团

1999 年，住宅·都市整备公团更名为都市基盘整备公团，在日本政府的主导下以阻止城市边界蔓延为主要任务，进行城市基盘整备以完善基础设施，同时负责租赁住宅管理与维护业务。都市基盘整备公团不再进行团地住宅的建设与销售，机构任务由供给团地住宅转换为城市基盘整备（图5）。

（5）UR 都市机构

2004 年，都市基盘整备公团与地区振兴整备公团的地方都市开发整备部门合并为独立行政法人都市再生机构，即UR 都市机构（Urban Renaissance Agency）。UR 都市机构以城市更新建设与老旧团地改造为主要任务，推动老旧团地的地域活化，并推动民间机构参与团地再生事业，共同构建国际化都市。现今UR 都市机构负责包括租赁住宅、销售住宅等在内的团地住宅的管理与运营，同时着手解决早期大规模建设的团地住宅所带来的城市遗留问题[8]（图6）。

本文对团地营建机构的变迁历史进行了系统性梳理，通过其不同阶段的目标人群及机构任务进行分析来探讨二战后至今团地建设目的的变化[1,4,5]（表1）。

2.2 政策法规

UR 都市机构成立之前，日本政府出台了三大住宅政策以保障团地住宅的建设，着手于解决战后和高速发展阶段严峻的现实问题。UR 都市机构成立之后，其作为独立法人机构重新确立了机构法与总则法，以确保团地再生事业的推进。各阶段相关团地建设法规的概述[6-10]如表2 所示。

（1）三大住宅政策

三大住宅政策分别为1950 年出台的《住宅金融公库法》、1951 年出台的《公营住宅法》和1955 年出台的《日本住宅公团法》，形成了战后日本住房政策的“三大支柱”[6]。

表1 团地营建机构变迁

表2 团地建设政策法规概述

1950 年，日本政府颁布了《住宅金融公库法》以向中低收入人群提供长期低息贷款来建造或购买住宅，补足了大量国民因经济贫困而无法新建或改造住房的资金缺口，其主导机构金融公库服务于政府的住房政策，而非盈利机构。

1951 年，日本政府颁布了《公营住宅法》以保障经济贫困国民的最低生活质量并明确规定“解决低收入者的住房困难是地方政府的责任”[10]。基于此法地方政府建造了大量保障性社会团地住宅，以低廉的价格租赁给低收入群体。

1955 年，日本政府颁布了《日本住宅公团法》并设立日本住宅公团，在三大城市圈及其周边地区大规模建设团地住宅，同时负责土地整理、城市开发等业务。《日本住宅公团法》开创了新的集合住宅模式以容纳涌入城市的中产阶级。

目前，《公营住宅法》在不断的更改下仍在运行，《住宅金融公库法》与《日本住宅公团法》随着相关机构的消逝已废除。

（2）UR 都市机构相关法规

UR 都市机构以公营住宅法中协助国家和地方政府，建造足够满足健康、文化生活的住宅，并将其以低廉的租金出租给住房困难的低收入者，从而帮助稳定人民生活和改善社会福利的基本目的为宗旨。2004 年，由都市基盘整备公团与地域振兴整备公团合并成立了UR 都市机构并设立《独立行政法人都市再生机构法》。在该法中明确了名称、宗旨及业务范围等事项，并以该法为根本法制定了UR 都市机构总则法。

《独立行政法人都市再生机构法》中明确了UR 都市机构支持因城乡变化而落实不到位的城区改善和出租住房供应，旨在通过改善城市功能和生活环境来应对社会经济条件的变化从而振兴城市。该立法中提出，UR 都市机构从都市基盘整备公团中继承出租房屋管理等相关的业务，确保提供稳定的出租房屋，为城市的健康发展和人民生活的改善做贡献[8]。

三大住宅政策与UR 都市机构相关法则的出台（图7），从金融、土地资源利用、建设及入住标准等方面确保了团地住宅建设与团地再生事业的稳步进行，共同保障了日本低收入群体的居住需求。UR 都市机构的相关法则的颁发推进了多项团地社会住宅的改建事业，解决了团地住宅更新过程中缺乏相应政策的问题。

7 系列法律法规变迁

3 团地社会住宅的发展

日本保障性社会团地住宅的建设具有相应的标准化设计规范，其住宅设计理论研究也取得了历史性的成就。日本社会住宅的发展策略，在户型的标准化设计演进，以及不同阶段的建筑、规划和技术应用方面可以得到完全的反映。

3.1 标准化设计

为保证团地住宅建设的秩序与效率，日本团地住宅建设形成了一系列标准化设计。户型标准化设计始于1947 年的高轮团地建设。作为战后复兴住宅，其首次采用了全面钢筋混凝土结构，住宅户型则统一为两室一厨的2K 户型1）。此后标准化设计研发出了改良版的1948 户型和全尺寸公屋设计的1949 户型，但仍为2K 户型设置。之后的1950 年标准化设计研发的50B、50D、50P 等户型也未有大规模改动，住宅内私人领域与公共领域划分十分模糊。

8 51C型平面，引自参考文献[12]

9 团地住宅标准化设计的变化，引自参考文献[12]

10 户山团地概况，引自市浦住宅规划株式会社官网

11 户山团地户型平面

建筑师西山夘三于1942 年提出的“食寝分离”理论，对二战后日本住宅公团产生了重要的影响，并成为了之后51C 型标准化设计的源型。“51C 型”为1951 年“C 型公共住房标准设计”的简称，日本住宅公团在当时设计出了A、B、C 三种公共住房标准设计户型，其中的C 型公共住房标准设计融入了“食寝分离”和“卧室分解”等理论，由其特殊的平面布局及户型理论被定义为日本住房史上的一个重要案例[11-12]。

“51C 型”是一个面积约为40m2左右（12 坪）的两居室住宅（图8），在同年的三类标准化设计住宅中面积最小，具有一个开放式的餐厅厨房，即在大厨房空间内安置餐厅功能。

51C 型的“食寝分离”理论指将就餐功能与就寝功能分开，引入“Dining Kitchen”（DK）理念，在厨房内设立用餐空间。“卧室分解”理论则是指分隔家庭中父母与孩子的睡眠空间。不同于传统的日本居住模式，51C 型户型建筑理论中明确了私人领域与公共领域之间的界限，将辅助空间集约化统筹在一起。在物资稀缺与住宅短缺的时代背景下，该户型满足了住户吃睡分离和个人空间的要求，由各地政府广泛建设，成为了当时最常见的团地住宅户型[11-12]。

图9 为1948-1954 年间的标准化设计平面图，由于政策与时代要求的更改，不同户型中的功能空间结构及位置也在不断调整。各种辅助功能空间的大小与位置在7 年的标准化设计中被不停调整，但51 年后的户型标准化设计大都以51C 型为基础进行延伸。

在时代背景和社会需求的影响下，户型标准化的应用为团地住宅的大规模生产以及高效的建设奠定了基础，加快了保障性社会团地住宅的建设进度。

3.2 保障性社会团地住宅代表案例

自1950 年代开始，日本建设的保障性社会团地住宅在用地、类型、技术和营建目标方面也发生着变化，笔者选取了4 个保障性社会团地住宅作为代表性案例，进行分析梳理以探索其发展趋势。

（1）东京都户山团地住宅

户山团地住宅位于东京都新宿区户山2 丁目（图10），建设于1948 年，用以解决二战后的住房困难，被视为东京团地住宅的起源。不同于多数团地住宅，户山团地住宅位于市中心，周边交通便利且公共设施完善。

户山团地被用于建设冬季应急住宅，始建阶段的主要建筑类型为木制单层房屋。该团地共有35 栋建筑，约3700 户套型。由于防火防灾不足，户山团地于1968-1976 年逐渐被改建为中高层住宅。改建后共有3683 套住宅，其中包括都市住宅 （中高层） 3348 套，公用事业单位住宅（高层） 335 套，户山团地内的户型有1LDK2）与3DK3）（图11），面积在33m2～43m2不等。

户山团地的居住人数在高峰期可达到1 万人，但随着时代的发展，大量年轻人搬离户山团地，且根据东京市相关政策，仅有低收入人群、60 岁以上的人或残疾人才能入住，该团地内部人口现今仅为高峰期的一半。户山团地面临着居民高度老龄化的困境，老年人口占比为总人数的50%，且由于建设年份较早缺乏无障碍设施，建筑老化也是其现有弊端之一。

（2）东京市杉并区阿佐谷团地住宅

阿佐谷团地住宅位于东京市杉并区成田东部，于1957 年由当地的日本住宅公团开发建设（图12）。与大多数布局拥挤的团地住宅相比，阿佐谷团地住宅的特殊性在于其建地率为40%，住宅区内保留了大量绿地用以公共空间建设，代表了该时期的社区规划理念[13]。

该团地住宅由350 个住宅单元构成，其中包含7 栋共计118 户的钢筋混凝土结构中层住宅和45 栋供给232 户的混凝土砌块结构长屋住宅。相较于其他团地住宅，阿佐谷住宅采用了由前川国男设计的三角形屋顶样式的排屋住宅，并于团地内部设置大量公共的绿地。其排屋住宅仅有两层，平面布局面积均为50m 左右，排屋加强了屋顶与横梁厚度以支撑结构（图13）。

12 阿佐谷团地概况，引自参考文献[13]及团地步行者机构（日：公団ウォーカー，英：Codan Walker）官网

13 阿佐谷团地住宅构造图及户型平面

14 蓬莱团地位置图，引自参考文献[14]

15 蓬莱团地概况

16 滩之滨团地区域划分，引自参考文献[15]

公共设施与住宅的严重老化自1985 年起成为了阿佐谷团地面临的主要困境，住宅·都市整备公团曾尝试改建阿佐谷团地，但由于居民的反对未能成功。此后，克服了周边居民的反对以及高昂的建设成本等困难后，2016 年，阿佐谷团地被拆除后重建为公寓住宅。

（3）福岛市蓬莱团地住宅

蓬莱团地住宅位于福岛县福岛市南部（图14），是在日本经济高速发展时期被建立起来的一组钢筋混凝土结构团地住宅。1967 年福岛市面临9000 户住宅短缺的困境，福岛市政府创立了团地开发项目以应对人口增长，该项目将蓬莱团地区域划分为城市化地区。蓬莱团地总面积约为225hm2，内部有14 栋共计520 户的钢筋混凝土结构住宅（图15）。约40%的面积用以建设住宅，由公共住宅用地、学校用地、私营公司以及公园和道路等公共用地组成。

近年来高龄化与少子化导致蓬莱团地内部住户骤减，空心化已成为其严重问题。现有的问题主要集中在住户数量的不断减少与老龄化的严重加剧[14]。由于基础设施和建筑物的老化，现市政府拟计划将现有住宅改建为南进住宅和北进住宅，并在规划用地南北两侧集中规划停车场，以满足居民的生活所需。

（4）神户市滩之滨团地住宅

利用GC-MS方法对采用混凝-加核絮凝组合工艺处理前后的废水进行定性分析，GC-MS全扫描参数值见表3。

滩之滨团地住宅位于兵库县神户市东部的新城开发区（图16），是阪神淡路大地震震灾区重建工程的核心项目。其住宅楼由多位建筑师分别设计，形成了租赁住宅、养老机构、市民住宅于一体的特殊局面。

其住宅楼采用钢筋混凝土结构建造，于1998 年4 月– 1999 年9 月年间陆续建成。作为灾后恢复公共用房在新市中心提供了高密度的社会住宅，以院落式的布局安插了大量中层建筑（图17），共计提供住房1890 套。

该团地内约80%的居民由灾后临时住所搬迁而来，但随着地震灾害带来了遗留问题，社区内部居民对福利体系的依赖程度较高，且滩之滨团地住宅内部老年人与残疾人占比高于普通城区，拥有较多难以自主生活的居民，对无障碍设施的需求较高，团地内部缺乏相应的基础设施[15]。

如表3 所示，基于上述各阶段典型团地住宅案例的概述，对建设年份和建设地点的差异与特点进行整理。新建团地不再以解决住房困难为目的，转为灾后重建工程建设，住宅类型和建设材料也逐渐稳定为中高层和钢筋混凝土结构。由上述案例可知，最早建设于1948 年的户山团地住宅位于市中心，但随着土地的不足团地住宅逐渐转向郊区建设，1998 年出现建设在神户人工岛上的滩之滨团地住宅，团地住宅的建设用地逐渐由城市内部转为郊区或人工岛新城。

17 滩之滨团地概述

表3 保障性社会团地住宅案例比较

作为保障性社会住宅，上述案例内的团地住宅均为过渡性住宅，随着住户的变迁，团地的日益衰败而逐步陷入贫困化。现阶段狭小且交通不便的老旧团地已迈入功能转换的进程，团地更新改建逐渐成为团地营建机构的主要任务。

18 1972年多摩新城全景

19 多摩新城团地住宅再生实例，引自参考文献[19]

20 多摩新城再生策略，引自参考文献文献[18]

21 土地交换等因素下的城市功能搬迁，引自参考文献[18]

4 团地社会住宅的再生

进而21 世纪，日本大部分已建成的保障性社会团地住宅开始出现大量社会问题，如远离工作场所及支持生活的基础设施不足等。针对此问题，UR 都市机构开始研讨团地社会住宅再生举措，并在多摩新城团地住宅的更新中进行尝试。

4.1 多摩新城团地起源及发展

1964 年，东京市政府出台了《南多摩新城建设开发基本方针》5），由东京市的日本住宅公团在城市郊区进行多摩新城大型团地的建设。多摩新城团地位于东京市西南方向的多摩丘陵，横跨八王子、町田、多摩、稻城4 个区域，占地约为3000hm2，是日本现有的最大团地之一（图18）。

由于多摩新城的面积巨大，在开发初期，日本住宅公团对其进行了分阶段开发，这致使整个团地内的住宅区新旧程度不一。老旧社区内人口流失严重且现有居民高度老龄化，公有设施及住宅均出现了不同程度的老化，建设年份过早也使得基础设施建设不能满足现今的需求[16-17]。

目前UR 都市机构正在主导多摩新城内进行团地再生改造，通过对团地的更新重建来活化地域，以将青年人重新带回多摩新城、实现不同世代居民之间的共生为目标。

4.2 多摩新城团地再生举措

UR 都市机构在分析研究市场动向的同时，致力于推进多摩新城团地的再生以及减少租赁住宅的存量，并推出了一系列团地住宅再生策略。根据地域及开发类型等因素，UR 都市机构确立了“全面改建”“部分改建”和“集约处理”这3 种团地再生途径[8]，其再生举措的典型案例如图19 所示。

在团地住宅的更新改建方面，UR 都市机构采用与地方公共团地合作的方式，根据多摩新城内部各个老旧团地所在地理位置、团地规模以及住户收入水平等综合情况进行全面改建或部分改建的团地再生举措。同时，基于多摩新城人口流失严重和人口老龄化趋势，UR 都市机构在再生的团地住宅项目中新增了短期康复设施，主要提供社区护理、搬迁支持等服务。

在团地住宅区域更新中，UR 都市机构主导了多摩新城团地住宅周边及其中心的空置商店的再生与利用，通过增加商业吸引力来实现地域活化与区域再生。同时采用用地集约化、简约化、清理废弃土地等举措进行多摩新城土地整备。

根据UR 都市机构的 《住宅再生·再编方针》6），多摩新城内的团地再生项目促进了居民的参与，吸收并容纳了现有居民对团地住宅的整改期望，将团地住宅更新为住户交流沟通的共同体。

随着越来越多的团地住宅重建项目的完成，住户对团地再生事业的认可度逐年升高，除重建以外的再生方式如“城镇更新建设”和“建筑精细化”也逐渐被社会所接纳。此外，在多摩新城团地内部，通过购买旧住宅随后进行翻新改建的民间自发行为也逐年增加。

除却UR 都市机构外，2013 年7 月，在日本政府的主导下形成了由东京市政府、UR 都市机构、相关领域研究人员、民间组织和多摩新城多方所组成的“多摩新市镇再生审议会”7），简称为再生审议会，对多摩新城的团地再生事业进行规范和指导。该阶段的再生策略如图20 所示。

2015 年10 月再生审议会编制了《多摩新城振兴方针》8）以对多摩新城的团地再生事业进行规范和指导，促使公民与政府外的地方公共机构及民营组织参与多摩新城的再生城市规划中，共同推动更新举措。该方针将9 个再生项目列为城镇发展再生策略：更新生活基础设施以满足当地需求、促进住宅小区再生、应对少子老龄化、公共设施的维护、加强防灾能力、创造性的创新、应对环境问题、加强广域交通基础设施、适应技术创新[19]。基于上述城镇发展再生策略，多摩新城进行了城市功能搬迁（图21）。

多摩新城的团地再生举措倡导对城市功能进行合理布局，针对地形和高程差异将城市改造为符合老年人出行方便及区域需求的宜居场所[19]。通过土地交换及其他方式利用公用土地重新分配城市功能。同时政府通过引导居民的自助行为，推动公共社会共同参与团地的更新改造，加强对租赁住房居民的支持以解决居住困难居民的住房问题。

5 结语

标准化、即时性与大量性的建设，使日本团地社会住宅在特定历史时期解决了特定社会群体的居住问题。然而，随着时间的推移与社会的发展，其现状越来越暴露出对当下社会需求支撑的不足（表4）；高度老龄化的住户群体、衰败严重且难以更新的基础设施、留学生等外国人群体的增加等因素导致现阶段团地住宅已不再适应社会的发展趋势[14,16,17,20]。当代，日本政府的保障性居住政策重点，已经由大量住宅供应转换至提升居住质量；团地营建机构的主要任务，也转变为推进都市再生、促进住宅更新改建，满足联合国可持续发展目标（SDGs）。

老旧团地的更新改造再生事业主要由UR 都市机构主导，通过加强与地方公共组织和民营企业之间的合作来促使民间力量参与团地的再生。现行的团地住宅再生举措如表5 所示[1,4,5,13,15-19]。

日本保障性社会团地住宅在建设初期欠缺对城市规划及未来住房需求的考虑，大量散落在城市周边的团地住宅带来了城市边界的无规则蔓延和土地碎片化等城市问题，正在老去的团地住宅成为了阻碍社会进步发展的一大弊端[4]。基于上述背景，日本政府与UR 都市机构采用了新的更新策略对老旧团地进行活化再生，使其焕发新的生机。

UR 都市机构在团地更新的过程中加强了与地方公共组织及私营企业的合作，如“UR× 隈研吾”的团地更新合作项目（图22）。该项目在对建筑物或地区进行更新前制定新的团地再生策略，用以实现地域更新与居民生活方式变革，最大限度地发挥集聚生活的优势并更新团地形象。

日本保障性社会团地住宅开发经验可为我国的保障性社会住宅的开发与规划提供有益的参考，我国可借鉴其社会住宅建设政策及标准化设计体系，建立高效高质量的社会住宅建设体系。基于我国国土辽阔的特点，应根据各地域的生活需求、文化特色进行地域性标准化设计，符合本土居民的行为心理需求。并考虑住户老龄化因素，在标准化设计中增添无障碍设施和适老化基础设施。

表4 日本保障性社会团地住宅现存问题

UR 都市机构建立的租赁体系解决了团地内部空置房屋无人租赁的困境，也将年轻人重新带回团地。特别是日本早期团地住宅建设过程中历经的坎坷，也提醒我们在社会住宅建设初期就应当将城市规划与住宅更新纳入考量，为未来住宅更新与适老化改造留存空间。社会住宅本质上是保障性与集合性住宅交集的“公共记忆”，在未来的城市空间中，可持续发展的社会住宅或许能成为应对老龄化社会以及房屋空置等问题的有效途径之一。□

22 “UR×隈研吾”团地再生策略

注释

1） 1K、1R、2K、2DK、2LDK 等表示房间和数量的符号，例2K表示厨房和房间之间有隔断，为两室一厨（K）。

2） LDK 指的是 Living-dining-kitchen，厨房和房间之间没有隔断，可以作为一个房间使用。

3） DK指的是Dining-kitchen，即厨房餐厅共用空间。

4） 原名为《南多摩新都市建設に関する基本方針》，东京都政府颁发。

5） 2007年，UR都市机构编写并颁布了《住宅再生·再编方针》。

6） 原文为“多摩ニュータウン再生検討会議”。

7） 原文为“多摩 市ニュータウン再生方針”。