公园城市背景下的TOD综合开发实践——以成都陆肖TOD项目为例

文／崔晋 成都轨道城市投资集团有限公司 四川成都 610000

引言：

纵观城市发展史，不同历史时期的社会背景、政治经济和科学技术等因素都孕育出不同的城市发展策略。当下，公园城市作为全面体现新发展理念的城市发展高级形态，城市发展模式及价值观念不断转型升级，从“产城人”到“人城产”、从“城中建园”到“园中建城”、从“空间建造”到“场景营造”，突出公园城市绿水青山的生态价值、诗意栖居的美学价值、以文化人的人文价值、绿色低碳的经济价值、简约健康的生活价值和美好生活的社会价值。在建设公园城市的诸多策略中，依托轨道交通进行的TOD综合开发因其“站城一体、功能复合、绿色低碳、便捷高效”的发展理念，成为践行公园城市的重要抓手和有效途径之一。

1、公园城市与TOD综合开发

1.1 公园城市的时代背景

2018年2月，“公园城市”理念，指出要突出公园城市特点，把生态价值考虑进去，努力打造新的增长极，建设内陆开放经济高地 。成都，基于得天独厚的自然生态本底、灿烂丰厚的历史文化底蕴、系统完善的城市基础设施，为人与自然和谐发展、城园相融提供了重要的空间载体、人文条件和物质基础。

根据2021年11月29日四川省人民政府印发的《成都都市圈发展规划》（后文简称《规划》），成都都市圈将构筑多层次、网络化、功能复合的“一心一屏三网三环多片”生态空间格局 ，开展生态共建环境共治，探索生态价值转化有效路径，重塑天府之国茂林修竹、美田弥望的大美城市形态。从《规划》内容可见，构建都市圈尺度的生态空间格局对公园城市形态产生“点——线——面——体”系统性的积极影响。

“公园城市”的特征和内涵，既体现在人所可以感知的城市美学表象，也体现在人与城市空间互动相容、绿色出行、低碳生活的精神内核。新的城市环境及语境也对未来城市发展带来新的思考和要求，传统城市基于既有用地红线条件下的建筑、景观、交通、绿地等要素进行梳理，重形态、轻业态，不同的城市区域呈现相对碎片化的、分离的城市状态。如今，公园城市通过绿色低碳的公共环境和崇尚自然的价值理念赋予传统钢筋混凝土城市生命力，重新定义了以人为本的可持续发展模式，促进现代城市向更高能级转型升级。

1.2 TOD综合开发

TOD理念自彼得·卡尔索普先生于20世纪90年代提出至今逾30年，其以公共交通为导向的开发模式在全球多个城市予以实践。作为城市公共交通的代表——轨道交通，近10年进入高速发展、持续建设的快车道，一座座“轨道上的城市拔地而起”。截至2021年，成都轨道交通已经开通运营里程558公里，日均客流量约400万人次，根据规划，至2035年将建成1666公里36条线路的轨道交通线网。轨道交通集合了人流、物流、信息流、资金流，引领城市发展格局，依托成都市强大的线网规划和城市资源，TOD综合开发顺势而为，对轨道交通站点周边土地高效利用，重塑城市空间形态。2018年，成都拉开TOD开发大幕，先后完成《成都市TOD综合开发专项规划》和《成都市TOD综合开发战略规划》，对轨道交通线网714个站点分级分类，实施全域TOD开发战略，优化城市空间结构，革新资源配置，提升空间品质，改变出行方式，提高综合效益。

串点成线，连线成网的全域TOD模式，将城市原有单中心集合向多中心分散，职住分离向职住平衡转变，潮汐交通向绿色出行发展。

1.3 公园城市与TOD综合开发的耦合关系

TOD综合开发在东京、香港、新加坡等世界级城市取得了巨大的成功，成为TOD模式的全球典范。这些城市为成都TOD开发提供了参考范本，不同于东京、香港TOD模式的高强度、高密度，成都因其公园城市的独特基因和魅力，作为TOD开发的后起之秀，成为率先将公园城市理念与TOD综合开发相结合的城市。而公园城市与TOD综合开发之间的有机耦合关系，可归纳梳理为：

1.3.1 构建公共空间

公园城市的“公园”，即生态的外部公共空间环境，面向公众开放的公共空间场所。借鉴东京、香港TOD模式，围绕轨道交通站点进行土地集约、功能复合的站城一体开发，这部分土地承载起人们生产、生活的物质实体空间，但较之东京、香港，成都相对宽松的土地资源可以在建筑集约布局后，释放另外一部分土地作为外部空间为人们提供休闲游玩、活动交往的生态环境，包括近人尺度的街头绿地、中观尺度的社区公园、宏观尺度的城市绿廊、山地水体、田园景观等，随处可见的公园城市要素，让人、城市和自然相融共生，形成TOD成都模式。

1.3.2 实现绿色低碳

公园城市与TOD模式的共性之一就是倡导绿色环保、低碳出行的交通方式。截至2021年，成都轨道交通占机动出行的分担率约50%，准时便捷大运量的轨道交通大幅改善人们的通勤时间，TOD项目地铁站点与公共交通无缝换乘，地下空间互联互通、地面城市绿道织补成网，共同构建起绿色生态的慢行体系，切实满足最后一公里的交通需求。“B（单车）+M（地铁）+W（步行）”的出行方式串联起不同城市场景，打造高效畅通“上班路”与舒适漫游“回家路”。

2、公园城市背景下的陆肖TOD综合开发

2.1 项目背景

2018年，在轨道交通引领城市发展的重要阶段，成都做出了大力实施轨道交通场站综合开发的重大战略部署，并作为践行新发展理念的公园城市重要路径之一。通过对全域轨道线网站点周边土地资源梳理，站点分级分类，对714个站点和105个车辆基地进行TOD综合开发。

陆肖站TOD综合开发项目位于成都市高新区，站点为已建6号线与规划22号线换乘站，项目一体化城市设计范围约1408亩，总建筑面积约190余万平米。策划方案经过对片区产业规划、人口资源、项目SWOT分析，将陆肖TOD定位“以轨道交通为引领、以公园社区为特色的城市中央活力区”，集合商业、酒店、办公、学校、住宅等功能业态，辐射高新南区，聚焦新川科技园、大源商务区高薪高知的新经济人群构建“智慧商务、城市乐活、城市交际”三大功能板块，打造诗意栖居之园、事业发展之地、生活安居之所，营造工作、消费、生活、游憩场景高度融合的产城一体城市空间。

作为首批实施且第一个落地的TOD示范项目，在前期规划设计阶段，对TOD理念和公园城市理念的落实进行了探索和研究。通过一体化城市设计塑造城市外部空间和建筑形态，通过对既有控制性详细规划的修改对城市设计成果予以落实和补充，调整用地性质、转移容积率、控制建筑高度、增加路网密度、营造慢行步道，城市设计的“定型”与控规修改的“定性定量”相结合，保证了上位规划到实施建设的一脉相承。

项目原控规中（图1），轨道交通站点核心区用地除两块商业用地外，以商业兼容居住用地为主，其中商业用地容积率4.0，商住用地容积率2.5，用地性质单一，用地规模及开发强度均质。基于策划方案的一体化城市设计，根据TOD圈层模式及原则对片区功能及形态予以调整和引导。在城市功能布局方面，一是以人为本，以轨道交通吸附的强大客流为导向，对片区产生影响和关联的若干线索（如区位、交通、人口、产业、公共服务配套设施等）进行了系统梳理，形成100M范围内商业服务业向站点集中，100-300M布局商务办公、科创空间和公共服务设施，300-700M布局住宅、绿地等人居休憩空间的城市功能布局。在城市空间形态方面，核心区集约高强，通过具有识别性的建筑族群塑造区域地标，营造现代摩登的都市氛围，建筑高度向外围舒缓降低，穿插住宅、学校、广场等开敞空间，营造宜居宜人的公园社区场所。

图1 原控制性详细规划

在根据城市设计成果对片区控制性详细规划法定化的过程中，对涉及4个控规单元总计约118公顷土地控规进行修改。如何在控规修改方案中体现TOD设计理念及公园城市理念成为本次调规工作中的重点和难点，其中重要破题思路就是——容积率转移。容积率反映开发强度，是项目开发最重要的经济技术指标之一，合理控制容积率是政府协调经济发展与保障城市生活品质的重要手段，容积率转移即在项目总体开发体量保持平衡的情况下，允许一块土地上可建设的部分或全部容积率转移至另一块土地上。

项目调规方案首先将第一圈层的核心区用地调整为高强高密的商业用地，指标根据城市设计体量反推，站点西侧商业用地容积率4.0-6.6，站点东侧商业用地容积率调整为2.5，用地平衡后平均容积率为3.89，满足《成都市规划管理技术规定》（2017）对中心城区形态分区核心区商业容积率≤4.0的要求。同时，第二圈层细化为环境优美的住宅用地，容积率控制在1.8-2.5，根据服务半径，配套学校、幼儿园等公共服务设施，强化了以陆肖站为核心的圈层空间结构（图2）。

图2 修改后控制性详细规划

通过对陆肖片区地块性质调整和容积率转移（表1），TOD开发建设以及公园城市呈现产生以下积极影响：

表1 项目用地性质调整前后指标对比表

（1）优功能。混合用地即住宅兼容商业用地大幅减少，转化为住宅及商业用地，高容积率地块向轨道交通站点集中，利于形成集聚效应，将地铁客流快速导入生产空间和消费场景，做强商业价值。多元业态与社区配套紧密结合，一站式覆盖“衣食住行”需求。路网密度增加，地下空间互联互通，织补繁荣慢行绿道体系。站点800m半径范围形成“自我循环”的城市生命体，培育形成未来城市副中心。

（2）树形象。空间形态是容积率内在逻辑的直观表现，最终体现在建筑高度和开发强度上。总量平衡下的容积率转移，打破均质化和趋同性的城市形象，沿城市主干道，陆肖站形成50-80m、80-120m、120-150m、180-210m几个高度区间错落有致的城市天际线（图3），并在TOD核心区聚集形成视觉焦点。

图3 建筑高度控制示意图

（3）加绿量。依托站点100-300m范围内集约开发，外围圈层退让出开敞空间，增加大量城市绿地、绿廊、广场和公园，形成“外部有园，内部有院”的公园城市景观。构建水绿成网、层次丰富的公园体系，实现市政道路公园化，配套设施公园化，建筑底部公园化，地铁生活公园化，第五立面公园化（图4）。

图4 项目下沉广场实景图

（4）增配套。调减住宅兼容商业用地之后，陆肖站TOD一体化开发片区新增幼儿园、小学、中学各一座，同时对原有社区养老设施、日间照料中心等配套设施进行整合，形成3个社区中心，满足不同年龄段人群功能需求。

结语：

最近几年，国内建设轨道城市的浪潮将TOD模式推到城市发展的前台，TOD也为城市注入新的活力，在这个背景下，公园城市与TOD的结合相辅相成，可持续发展的绿色生态理念不断赋予城市新的内涵。公园城市作为系统性的高级城市形态，涉及要素方方面面，包含内容丰富具体。

陆肖站作为轨道交通线网中的一个支点，通过TOD模式，在规划设计阶段构建了未来城市空间形态的理想模型，陆肖TOD实施地块总计22个，通过前期策划及上位规划——一体化城市设计及控制性详细规划调整，对项目做了整体统筹，严格约束容积率、密度、商业兼容比例、建筑高度区间、视线通廊宽度、下沉广场数量、公共服务配套等指标，保证了在分期开发阶段的预期性和落地性。目前已经进入建设实施阶段，各类建筑在建规模超过50万平米，距离理想，愈发临近。陆肖TOD作为一个长期有效的实践，其所经历的从蓝图到营城的嬗变，为建设美丽宜居公园城市提供了规划设计方面的路径，其最终的目的还是回归到人，为美好生活赋能助力。