杭州市区商品住宅地价与房价因果关系实证分析

刘永胜，周小平

杭州市区商品住宅地价与房价因果关系实证分析

刘永胜1，周小平2

（1.杭州科技职业技术学院，浙江 杭州 310024；2.北京师范大学，中国 北京 100091）

住宅地价和房价的关系十分复杂，住宅地价房价比受国家制度、住房制度与政策、区域社会经济发展、城市基础设施完善程度、人口数量、财政收入等多种因素的影响。结合杭州市区商品住宅2000～2017年的地价和房价数据，深入研究杭州市区商品住宅房价与地价的因果关系，分析影响商品住宅地价房价比的因素及合理性，建议杭州住宅市场调控应建立房价与地价联动预警机制，同时注重“城市不同区域间协同联动”，取消相应的行政干预措施。

住宅地价；商品房价；因果关系；影响因素；杭州市

随着商品住宅价格的快速上涨，住宅市场一直是社会关注的热点、政府调控的痛点、学者研究的难点。2016年12月，中央经济工作会议明确了住房调控的总基调“房住不炒”，随后各地“因城施策”相继出台了形式不同但最严厉住房调控政策，包括限购、限贷、限售等手段。2021年12月，中央经济工作会议再次强调“房住不炒”之外，还特别提出要支持商品住宅市场更好满足购房者的合理住宅需求，因城施策促进住宅市场良性循环和健康发展。其中，“因城施策”在业内人士看来是未来较长时间里楼市调控的主基调，尤其是在房价持续上涨、涨幅未见回落的城市，地方政府严格调控措施将继续执行；而房价持续回落、销售不畅的城市，则地方政府出台温和的刺激或优惠措施，合理引导住宅消费，以促进住宅市场持续健康发展。住宅市场调控是历次政府工作报告中高频词汇，2022年《政府工作报告》指出今后住宅市场调控的方向，继续坚持“房住不炒”，积极保障住宅合理需求，稳地价、稳房价、稳预期，规范发展长租住房市场，逐步解决大城市住房问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解居住困难。住建部也提出需要建立地价房价联动机制，实现“三稳”。

杭州市连续20年都出现了房价和销量的持续增长，商品住宅价格逐年攀升，尤其是近几年价格涨势强劲。通过对商品住宅“房价、地价、地价房价比”的关系研究，探索建立一种商品住宅价格预警机制，为城市政府提供决策参考。

一、地价与房价关系研究综述

地价和房价的关系十分复杂，“地价与房价的关系”成为部分专家学者关注的焦点。一种观点认为是商品住宅价格的主动上涨引起了住宅用地价格的被动上涨，土地需求是一种引致需求；另一种观点认为是由于住宅用地供给政策的改变，使得住宅用地价格上涨，从而引起了商品住宅价格的上涨；还有部分专家认为商品住宅地价与房价相互影响，相互决定[1]；也有少部分专家认为商品住宅地价和房价没有相关性，相互独立，主要专家观点详见下页表1。

二、杭州市区商品住宅地价、房价及地价房价比数据来源与分析

（一）杭州市区2000～2017年商品住宅用地价格数据分析

根据杭州市地价动态监测公布的数据进行整理，按照平均容积率2.0，把土地单价转换为楼面地价（见表2），便于与住宅单价进行对比分析。从图1可以看出，杭州市区的楼面地价是平稳增长，但楼面地价增长率上下波动比较大。

表1 地价和房价关系论的主要观点一览表

表2 2000～2017年杭州市区楼面地价和增长率（单位：元/平方米）

图1 2000～2017年杭州市区楼面地价和增长率发展趋势

图2 2000～2017年杭州市区楼面地价和住宅单价对比

表3 2000～2017年杭州市区商品住宅单价（单位：元/平方米）

（二）杭州市区2000～2017年商品住宅价格数据

根据杭州透明售房公布的商品住宅价格数据（见表3），可以看出商品住宅的价格也是持续上涨，特别是2008～2011年和2015～2017年出现快速上涨，而楼面地价上涨平稳（见图2）。

（三）杭州市区2010～2020年商品住宅地价房价比数据分析

2000～2011年杭州市商品住宅地价房价比总体呈上升趋势，期间有一定幅度波动，其主要原因如下：1.随着土地资源的减少，对土地的集约利用程度不断提高，使得地价房价比总体下降；由于房改取消福利分房，在老百姓生活水平逐步提高的背景下，改善居住条件已经成为普通老百姓改善生活的重要因素，商品住宅出现供不应求状况，供需矛盾十分突出，导致房价不断被抬高，也促使这一时期地价房价比不断下降。2.国家的住房政策变化较大，由2005～2006年的限制政策，到2008～2009年的鼓励政策，再到2010～2011年的比以往力度更大、持续时间更长的限制政策，这段时间内的房价波动较大，故商品住宅地价房价比也随着房价的波动而起伏。2012～2015年杭州市商品住宅地价房价比呈上升趋势，其主要原因如下：1.这段时期，杭州市的房价水平逐步企稳，相对与以往大量储备土地不同，大多数开发商拿地后选择立即开工及预售，实行高周转；2.由于住宅库存压力较大，购房者对房价增长预期不高，房价也并没有达到开发商当初拿地时的预期；3.历年土地价格累积增长，导致地价占房价的比重逐步提升。2016～2017年杭州市商品住宅地价房价比呈逐年下降趋势，其主要原因是这两年房价涨幅较高，开发商拿地又在前几年，同一区块地价与房价存在时间差，且开发商卖房时间晚于拿地时间，因此商品住宅地价房价比有所下降(见表4、图3)。

表4 2000～2017年杭州市区商品住宅地价房价比

图3 2000～2017年杭州市区商品住宅地价房价比

三、研究方法

根据《杭州市2017年度地价状况分析报告》中公布的2000～2017年商品住宅用地楼面地价和杭州透明售房网统计的商品住宅销售价格，对数据进行实证分析，即先对数据进行单位根检验以验证数据是否在同阶平稳，然后进行回归分析、协整检验以验证两个变量间是否存在长期关系，并采用格兰杰因果检验验证变量之间的因果关系[2]。

（一）数学模型建立

为了研究杭州市区商品住宅价格对楼面地价产生的影响，建立如下数学模型：

（二）ADF检验

经济统计学检验数据时间序列是否平稳性的方法有ADF检验，该检验方法的分析过程如下所述。

首先定义模型为：

表5 变量的ADF检验

通过比较ADF检验值与5%的临界值，若ADF检验值小于5%的临界值水平，则表明在0.05的显著性水平下拒绝存在单位根的原假设，变量是平稳的，反之，数据是不平稳的。LN(PL)的ADF检验值为-2.470，大于5%的临界值-3.000，因此，LN(PL)序列是拒绝存在单位根的原假设的，LN(PL)是不平稳的。依次类推，LN(PF)、LN(PL)均是二阶平稳的。

（三）EG检验

为了检验LN(PF)、LN(PL)变量间是否存在协整关系，需要用EG检验法进行检验验证。首先，若PF(t)与PL(t)是一阶单整序列，即ΔPF(t)和ΔPL(t)是平稳的，建立OLS回归方程：

PF(t)＝α＋βPL(t)＋u1（3）

进行估计，得到残差序列：e＝PF-α+βPL（4）

其次，检验et的平稳性。若et为不平稳，则PF(t)与PL(t)是非协整的，反之则是协整的。

1.OLS回归

对LN(PF)和LN(PL)之间的关系进行回归分析，得到如表6所示的结果。

表6 OLS回归模型

LN(PL)=3.0962+0.6587*LN(PF) （5）

模型的拟合优度检验：R2=0.8814，模型的拟合优度达到88.14%。

T检验：T值为10.90，概率值p为0.000，由于概率值小于5%，因此，在5%的显著性水平下，变量是显著的。系数值为0.6587，说明商品住宅价格对楼面地价的影响是正向的。

2.协整检验

对OLS回归分析的残差进行ADF检验，若ADF检验是平稳的，则表明PF、PL之间具有长期均衡关系，证明PF、PL变量间存在协整。对模型进行ADF检验以检验残差项是否平稳，如表7。

表7 残差ADF检验

通过残差的ADF检验可得，ADF检验值为-1.855，10%的临界值为-1.600，ADF检验值小于10%的临界值，prob值为0.100，因此在10%的显著性水平下，拒绝存在单位根的原假设，即残差项是平稳的，因此，PF、PL变量具有长期协整关系，PF与PL存在稳定均衡关系。

四、研究结论与建议

（一）结论

由于我国实行的是国有土地全民所有和农村土地集体所有的土地所有制，住宅的供给也是多样化的，主要是商品住宅。但杭州市在商品住宅用地供给时，采取了不同的“限地价、限房价、竞配套、限售”等不同的出让供地方式，对商品住宅市场产生不同程度影响，使得商品住宅地价与房价的关系更为复杂。对杭州市住宅市场情况分析来看，本文认为社会保障体系的不完善、人口的流动迁移、商品住宅供给结构不合理和资金流动性充裕，再加上我国特有的家庭居住文化的影响，使得目前住宅需求表现出刚性和改善并存的特征。从商品住宅开发项目和投资报酬率来看，住宅市场特别是在商品住宅价格上升的时期，商品住宅供给是价格非弹性的。因此不能简单地得出商品住宅用地价格的上升将全部或大部分地转嫁给购房者的结论[4]。通过实证模拟分析，得出如下结论：首先，杭州市区商品住宅价格与楼面地价存在因果关系，短期内是楼面地价影响商品住宅价格，长期是商品住宅价格影响楼面地价，从而验证了土地需求是引致需求的理论。其次，在商品住宅价格持续走高的预期下，高价住宅用地的必然出现，它是通过土地供给市场竞买方式产生，是开发商或投资方自愿竞标的结果，我国垄断土地一级市场或住宅用地供给不足不是直接原因。本文的理论分析表明，只有控制商品住宅价格上涨，商品住宅用地价格才会得到抑制。如果以控制商品住宅价格为目的来抑制商品住宅用地价格，首先调控政策有效性有限，短期有效，长期无效；其次会增加城市政府对城市住宅土地市场的行政干预，进一步加深城市住宅土地市场的扭曲，不利于城市土地资源的有效配置[5]。

（二）建议

本文通过对杭州市区2000～2017年的商品住宅价格、楼面地价及地价房价比等相关数据的实证模拟分析，并对数据进行相关检验验证得出“杭州市区商品住宅价格与楼面地价存在因果关系，短期内是楼面地价影响商品住宅价格，长期是商品住宅价格影响楼面地价”的结论。根据杭州市商品住宅价格与楼面地价的关系，为实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，提出以下商品住宅调控政策建议：

1.构建杭州市区商品住宅地价与房价联动机制。通过建立杭州市区商品住宅大数据库，打通数据孤岛，构建以商品住宅地价房价比0.4作为重要参考指标的杭州市区地价与房价联动预警机制，作为制定各区域年度商品性和保障性住宅用地供给计划的重要参考依据，也可以作为各区域修订国土空间规划的参考依据。

2.构建以经济手段为主的多层次调控政策体系。取消一刀切的限购、限价、限售、限贷等短期调控政策，短期内构建以职住平衡的区域普通商品住宅限购限贷和非普通商品住宅自由购买的调控政策体系；长期建立以税收、金融、社保等经济手段为主、法律手段为辅的多元多层次的动态调控政策体系。

3.完善以商品住宅为主的多元化供给结构体系。杭州市作为准一线城市，在推动区域经济发展的同时，更要科学合理地做好各区域土地储备和住房规划，取消程序复杂、社会管理成本高、长期不合理的土地出让竞价方式。利用杭州市区地价与房价联动预警机制，完善以商品住宅供给为主的多元化供给结构体系。在商品住宅价格上涨过快时，适时增加保障性公共租赁住宅的供给，延缓低收入群体和新增城镇居民的购房需求。

4.完善以信用为主的商品住宅市场的监管体系。政府应坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”“保持商品住宅市场持续健康发展”的原则，将个人购房售房各类信息及资金来源等纳入个人信用体系、企业对商品住宅预售资金及质量品质的管理等分别与企业信用体系，完善商品住宅市场的监管体系，规范商品住宅市场秩序和市场行为。

[1]周小平,秦振扬,赵松.中国住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素[J].中国土地科学, 2019,33(1):40-48.

[2]郑娟尔,吴次芳.地价与房价的因果关系—全国和城市层面的计量研究[J].中国土地科学,2006(6):31－37．

[3]李子奈.高级应用计量经济学[M].北京:清华大学出版社,2012．

[4]曲波.房价、地价与土地供应的前因后果[J].中国土地,2005(5):7-9．

[5]况伟大.房产税、地价与房价[J].中国软科学,2012(４):25-37．

F293.332

A

1672-1047（2022）03-0072-05

10.3969/j.issn.1672-1047.2022.03.19

2022-05-16

浙江省访问学者教师发展项目“杭州市区地价与房价空间关系研究”（FX2018138）。

刘永胜，男，湖北随州人，副教授，北京师范大学访问学者。研究方向：建筑经济。

[责任编辑：吴祝平]