基于GIS的房地一体不动产权籍调查研究

彭劲松，李 娟，陈 琼，刘慧娟

(湖南环境生物职业技术学院，湖南 衡阳 421005)

农村房地一体不动产登记工作是我国重大决策之一，是认真落实党的十九大重要精神的体现，是保障农民权益，维护农村社会秩序稳定，推进乡村振兴发展的重要一项工作[1]。农村房地一体不动产登记工作的基础性工作是对房屋进行权籍调查，因此，原国土资源部2013年下发了《国土资源部关于进一步加快农村地籍调查推进集体土地确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2013〕97号)，加快推进农村房地一体不动产权籍调查工作，为后期不动产确权、登记和发证工作奠定基础[2]。本文利用GIS、无人机倾斜摄影测量、移动互联等技术，探讨了农村房地一体不动产权籍调查(以下简称权籍调查)流程，构建了不动产权籍调查数据库，开发了农村房地一体不动产权籍调查系统(以下简称系统)，实现了权籍调查数据的采集、处理、入库、展示、查询和统计等功能，全面提升了权籍调查的工作效率。

1 权籍调查存在的问题

1.1 农民权属意识薄弱，权籍调查工作推进困难

由于很多农村村民文化程度较低、思想保守，房屋的权属意识淡薄，房屋私自扩建现象时有发生，且大多数人认为只要房屋已建成，房屋的权属就明确了，十分抗拒再次对房屋权籍进行调查，导致权籍调查工作进度推进缓慢[3]。

1.2 房屋权籍反复调查现象普遍

房屋权籍调查包括两个阶段：普查、收尾。普查是项目组和村委会在一段时间内对该村房屋进行权籍调查；收尾是结束普查工作后对权籍调查结果进行统计，将未调查的房屋反馈给村委会，并确定下次调查时间。由于目前很多农民外出务工，常常无法在约定的时间内配合房屋权籍调查工作，因此，为了提高房屋权籍调查完成率，需多次进场进行反复调查，严重影响调查进度[4]。

1.3 历史发证宗地调查落宗难

历史发证宗地是根据历史发证宗地的档案库在地籍图上进行绘制的宗地。权籍调查一项重要工作是历史发证宗地与现状建立关联。但实际梳理档案库发现，历史发证宗地大多数没有坐标信息，只有文字描述和简单图形[5]。在调查过程中发现，历史发证宗地与现状差别巨大，并且还存在现使用人员和历史发证宗地权力人不一致等问题。

2 总体设计

2.1 建设目标

为提高权籍调查的工作效率，系统建设目标包括以下几方面。

2.1.1 运用先进的信息化技术和测绘手段助力权籍调查工作

在“互联网+”的大时代背景下，运用无人机倾斜摄影技术，实现农村房屋大规模采集，改变了传统外业人员利用RTK进行实地测绘的方式；运用GIS、GPS、移动互联、云计算等先进技术，实现权籍调查信息化和智能化管理，改变了传统纸质调查以及文档管理的方式。

2.1.2 构建统一的“一张图、一本账”不动产权籍调查数据库

建立权籍调查图、文、表一体化的数据模型，实现权籍调查数据“一本账”的组织和管理，构建不动产权籍调查数据库。根据不同区域和时间，采集、整合不动产权籍调查数据，构建配置灵活、定期更新的数据库，实现权籍调查数据在统一的标准规范下，开展标准化处理和入库工作，在“一张图”下进行展示、查询和统计。

2.1.3 搭建农村房地一体不动产权籍调查系统

通过梳理不动产权籍调查管理流程，搭建一套能采集、能展示、能查询统计的系统。系统包括PC端和移动端APP两子系统。PC端实现不动产权籍调查数据的展示、查询统计报表和考核评价等功能；移动端APP实现了不动产权属数据采集。通过两个子系统的配合协调，减轻了调查人员的工作量，有效地提高了动产权籍调查能力。

2.2 权籍调查流程设计

根据国家、省级关于权籍调查要求，梳理了权籍调查设计流程，包括三个重要部分：前期准备工作、工作底图制作工作以及权籍调查工作。权籍调查流程设计示意图如图1所示。

图1 权籍调查流程设计示意图

权籍调查前期准备工作主要包括资料收集,编写设计、实施方案等文档,宣传动员以及组织培训[6]。资料收集主要收集1∶500地形图、航空影像、地籍图、土地利用现状以及历史宗地图等，为后期工作底图制作和权籍调查提供基础数据支撑；编写权籍调查设计数据、实施方案、数据标准规范、作业要求等文档；宣传动员是由政府统一部署，层层组织，通过各种方式向村民传达权籍调查工作的重要性，如广播动员、会议动员以及海报动员等；组织培训是为了保障权籍调查工作的顺利开展，对人、才、物进行了充分的准备。

工作底图制作工作是利用资料收集的各类数据，进行整理、标准化和分析后，确定权籍调查的范围和对农村房屋进行预编栋号，最后完成工作底图。

权籍调查工作包括房地测量和房屋权属调查两大核心工作。首先，房地测量是利用“无人机倾斜摄影测量+外业核实”的方式，绘制现状宗地图和房屋平面图，并根据要求计算建筑面积、宗地面积。其次，房屋权属调查在收集房屋和权利人的身份证、户口簿、权利证明材料以及其他证明材料的基础上，开展权属调查，主要包括四个步骤：确定指界人或者工作小组、界址认定和边界认定、权属状况确定以及填写权属调查表。最后，将两大成果进行质检，质检通过后，录入数据库中，最终形成农村房地一体权籍调查成果数据库。

2.3 数据库设计

根据《地籍调查规程》的设计要求和标准规范，构建不动产权籍调查数据库，以满足系统功能结构的设计和开发工作。不动产权籍调查数据库包括五大数据库，覆盖地理信息、房地空间、权属数据、权籍调查过程中出的文本、照片以及视频等数据和运维管理数据。不动产权籍调查数据库设计示意图如图2所示。

图2 不动产权籍调查数据库设计示意图

3 关键技术

3.1 基于无人机倾斜摄影的房地测量技术

传统权籍调查进行房地测量工作时，通常使用RTK和全站仪等设备进行房屋和地籍图的测绘，但目前由于农村空巢现象十分严重，很难进入房屋内部进行测量，此外，传统测绘方式还是受天气、技术人员等影响，导致房地测量的周期长、效率低。本文基于无人机倾斜摄影技术，结合外业核实，实现房地测量。通过无人机倾斜摄影技术[7]，制作正射航空影像和农村三维实景模型，从而实现房屋测量、图件编制以及面积量算等工作，大大提高了房地测量的工作效率。基于无人机倾斜摄影的房地测量流程设计示意图如图3所示。

图3 基于无人机倾斜摄影的房地测量流程设计示意图

3.2 基于移动端APP无纸化的房屋权属调查技术

传统权属调查工作通常是村委会事先通知村民，并让村民准备好相关资料，随后调查工作人员驻场进行调查，但在实际调查过程，会有如下困难和问题，一是村民外出务工且思想上不重视，导致村民很难一次到齐；二是调查过程采用纸质登记和资料收集，导致有些字迹潦草无法辨识，还造成了大量纸张浪费。因此，本文利用移动互联、COR自动识别等技术，在平台上开发移动端APP子系统，实现权属信息的录入和上传等工作。该方法可以通过拍照，分门别类的上传各种照片和文本，如，房屋现场照片、权力人的身份证和户口本等信息，还可以利用自动识别技术，智能化自动识别纸质权属资料并录入，无需手动填写，降低人工录入的错误率。基于移动端APP无纸化的房屋权属调查流程设计示意图如图4所示。

图4 基于移动端APP无纸化的房屋权属调查流程设计示意图

4 系统实现

系统包括两个子系统：PC端子系统和移动端APP子系统。PC端子系统实现了权籍调查成果展示、查询、统计和分析等功能，移动端APP子系统实现了权籍调查数据的采集、编辑以及上传下载等功能。

4.1 权籍调查成果“一张图”展示

系统将权籍调查的成果在统一的坐标体系进行叠加，从而实现了基础地理信息数据、土地利用数据、权籍调查空间数据等在“一张图”上进行展示，主要包括地图基本操作、图层控制、多屏对比等功能。

4.2 权籍调查成果查询统计

权籍调查成果查询和统计主要包括空间查询统计和属性查询统计两部分。空间查询统计包括点选查询、矩形框查询统计以及多边形查询统计等，从而查询统计出一定范围的权籍成果，可以查看其详细信息和统计报表；属性查询统计包括精准查询统计、模糊查询统计以及属性字段组合查询统计，如，房屋建成年份、性质以及宗地面积等属性字段进行查询统计。

4.3 权籍调查数据采集管理

权籍调查数据采集部署于平板或手机移动端上，实现数据的采集、浏览和上传下载等功能。数据采集包括两方面内容:一方面,采集房屋权属信息，如房屋坐落、权力人、建筑面积、房屋性质等；另一方面,上传房屋、权力人相关照片、文档和电子签名等附件信息。数据采集完毕后，可以在平板或手机上浏览数据成果。点击上传功能，可以将成果上传至服务器。

5 结语

农村房地一体不动产权籍调查工作涉及广大村民的利益，是保障农村社会秩序稳定的一项重要工作。本文利用先进的技术和测绘手段，改变传统权籍调查的方式，重新梳理了权籍调查的流程，构建了不动产权籍调查数据库，开发了房地一体不动产权籍调查管理系统，实现了数据的采集、展示、查询和统计等工作，大大提高了权籍调查的效率，缩短了权籍调查的时限，为农村房地一体不动产确权登记发证工作提供了详实、准确的数据支撑。