浅析房地产企业税务规划及风险防范

摘要：地产企业作为国民经济体系的重要组成部分，对国家经济发展有着重要推动作用。房地产企业为国家贡献了大额税收，同时也反映其纳税成本高、纳税负担重。相比其他行业，房地产企业除了需要缴纳增值税、企业所得税、城市维护建设税、印花税等常规税种以外，还需缴纳最高税率可达60%的土地增值税，这也是造成房地产业税负重的一个重要原因，因此进行税务规划非常有必要。房地产企业在开发及销售的过程涉及税种多、部分税种计算过程复杂，要求从业人员具有较高的专业知识，能全面掌握各税种的相关知识，否则将产生大量税务风险，因此税务风险防范也势在必行。本文围绕房地产企业税务规划及风险防范进行分析，以为实际工作提供相关思路。

关键词：房地产企业;税务规划;风险防范

房地产企业税务规划及风险防范作为企业税务管理工作的重要组成部分，对税务工作有着指导性、引领性的作用，只有将这两方面工作做好，才能更好地服务于整个企业的财务管理，推动企业高质量、有序发展，下面就围绕这两方面内容进行展开。

1 税务规划

房地产企业在进行税务规划时需要遵从合法性、事前性、整体性、成本效益性等原则。房地产企业必须在遵守现行国家税收政策及法律法规的前提下，在法律允许的范围内进行税务规划，以税法规定为准绳，不得超越政策法规。房地产企业在进行经济活动之前就要进行税务规划，因为税务风险通常是经济活动发生的过程中逐渐暴露的，如不提前考虑风险及应对措施，可能将给企业带来难以避免的风险及损失[1]。房地产企业应当充分利用好相关税收优惠进行合理的、整体性的规划，以达到进一步降低税务成本、提高投资效益的目的，从而实现企业总体税负最低、税后收益最大化、提高企业核心竞争力。房地产企业在不同的经营发展阶段涉及的税种主要有增值税、企业所得税、印花税、土地增值税、契税等，需要对不同阶段的各个税种进行合理规划。

1.1 增值税

在项目开发初期，房地产企业应当对整个项目生命周期的增值税税负进行测算。选择施工方时需要综合考虑项目增值税税负以确定施工合同增值税税率，如项目预期增值额较少，为避免形成后期进项税无法全部抵扣，可以通过甲供料或者清包工的方式，对施工合同采用简易计税。反之，项目预期增值额较多，为取得足够的进项抵扣，对施工合同可采用一般计税，以降低项目增值税税负。同时，对于发生的其他成本费用支出，除用于福利费、招待性质费用等不能抵扣进项税之外，应当尽量取得增值税专用发票进行抵扣，做到进项发票应取尽取、应抵尽抵。当企业达到增值税增量留抵退税条件时，应提前与主管税务局机关进行沟通尽快办理增量留抵退税，在享受国家税收政策红利的同时节约资金成本、减轻公司资金压力。

1.2 企业所得税

与企业生产经营相关的成本费用支出才能在企业所得税前进行扣除，企业在管理过程中应当严格区分相关与非相关支出，以减少非相关支出部分无法在税前扣除的风险。对于补充养老保险费、补充医疗保险费、业务招待费、福利费、工会经费等税法规定了税前扣除比例且不能结转以后年度扣除的，应该严格控制发生比例，避免超比例支出无法在企业所得税前扣除，增加企业税务负担。对于广告宣传费、职工福利费、公益性捐赠支出等超出了规定的税前扣除比例但可以结转以后年度扣除的，要做好相关内部管理及衔接工作，以后年度申报时需要注意纳税调整。注意工会经费支出必须取得工会组织开具的工会经费收入专用收据才能税前扣除。房地产行业由于开发周期长，部分成本费用实际发生了但是存在取得发票滞后的情况，在取得预售款收入即产生企业所得税纳义务的情况下，可以利用预提成本费用进行企业所得税税前扣除，但在项目结束前，需确保已取得上述预提费用发票。房地产企业资金不足时可以向其关联方借款，但是应当注意债资比的规定，超出规定标准的利息无法在企业所得税前扣除。

1.3 印花税

房地产企业在项目开发过程中一般会涉及签订建设工程合同、购销合同等各类合同，对开经营开发过程中签订的各类合同应该区分是否属于印花税计征范围，属于印花税计征范围内的，在合同签订时应注意价税分离，将不含税价及增值税分别列示，以避免以含税价作为计征依据。对同一合同中涉及不同税目税率的经济事项应当分别列示金额、增值税税额，以避免无法区分而从高适用税率。

1.4 土地增值税

房地产企业开发项目在达到土地增值税清算条件后，应按照国家税收政策规定及时进行清算。土地增值税以国家相关部门审批的开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。土地增值税进行分期清算可以实现错峰调节，延缓税金流出时间。房地产企业开发项目既包含建造普通标准住宅又有其他房地产开发的，应分别核算计算增值额，以充分利用对于增值率未达到20%的普通标准住宅项目可享受土地增值税免征的优惠政策，但相关开发项目成本费用归集需要进行区分。

1.5 契税

根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，契税计税依據为成交价格，包括出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。在实务中，需要重点相关项目是否足额缴纳税金，尤其是拆迁补偿费、市政建设配套费应计入计税依据缴纳契税，并在规定的期限内申报缴相关税金，避免因漏缴或延迟缴纳而产生滞纳金及罚金。

2 房地产企业税务风险防范

2.1 产生税务风险的原因

2.1.1 风险意识不足、缺乏有效的风险防范措施

在房地产行业整体税负较重的大环境下，房地产企业为严控纳税成本，纷纷加快推进税务规划工作，但是在规划工作推进过程中，部分企业及相关人员风险意识较弱，未能重视相关税务风险并制定措施进行应对。部分企业仅以通过税务规划可获取的目前利益为导向，而忽视了隐藏的税务风险，导致在后续工作中各类风险频繁发生，又缺乏积极有效的应对措施，促使税务规划无法发挥出既有效能，不仅没有达到税务规划目的，反而使企业陷入风险的漩涡。部分房地产企业在税务规划工作中，虽树立了风险意识并采取了一定措施防范风险，但是未能将税务规划风险防范作为一项常态化工作，也为未来风险的爆发埋下了隐患。

2.1.2 相关人员职业技能不足、政策法规研读不透彻

房地产企业进行税务规划，应在政策法律法规允许范围内规范操作，才能规避相关风险。由于现代经济发济迅速，国家也在不断出台和完善税务政策，如果企业不能及时掌握更新的税务政策，那么面临的税务风险将会大增。企业要想进行税务规划，首先应当具备有相关技能的从业人员，并对政策法规熟练掌握。但是当下现实情况是房地产企业在税务规划过程中，部分从业人员虽然具备一定专业财务和税务知识，并可以处理一般性税务规划问题，但是在政策法规研读上，因研读能力缺乏而无法透彻理解现行法规政策。从而在具体的税务规划工作中，只能立足于片面知识来进行税务规划工作，无法实现纳税整体成本效益的有效控制目标。另外，房地产企业税务规划人员对政策法规研读不透彻，也容易在具体的工作中引发政策性风险，使得房地产开发企业未来遭受不可估量的损失，也会影响其稳定、长远发展。

2.1.3 缺乏明晰的全面性的規划思路

通常而言，在房地产企业税务规划工作中，无论是基于收入角度来规划，还是基于开发成本角度来规划，都是具有较强的可操作性。但是在具体的规划工作实施过程中，相关工作人员对如何开展规划工作缺乏明晰的规划思路，无法全面性进行考量，就可能造成某一税种税负降低而其他税种税负增加。甚至在具体的工作中往往会使用错误方式来开展纳税规划工作，不但没有达到税务规划的效果，反而使企业面临被税务机关、稽查机关查补的风险。缺乏明晰的全面性的规划思路是企业税务管理方面的重大缺陷，这种缺陷的长期存在会引发大量风险。

2.1.4 企业内部制度建设不够完善

房地产企业一般针对每一个开发项目会成立一个项目公司，公司成立时各项规章制度需要建立，虽然有投资方的管理制度进行参考，但由于每个项目所在区域、开发类型等实际情况不尽一致，仍然要根据公司实际管理需要建立并完善内部管理制度。重大税务事项如项目税务规划、重大税务风险提示应当由公司制定决策程序并按程序进行管控，必要请还应该当由第三方鉴证机构出具意见，如若内部管控制度不建全，则可能导致重大事项未经过风险评估及必要的决策程序便开始实施，缺乏有效的管控措施，使得企业税务风险产生，对公司发展带来不利影响。同时，内部管控制度不完善，在风险发生之后无有效的处罚机制，使相关人员产生随意意识，将使企业内部管理产生混乱，为公司发展埋下巨大风险。

2.2 税务风险防范对策分析

2.2.1 增强相关人员税务规划风险防范意识、制定有效的风险防范措施

房地产企业在税务规划工作中，应当认识到风险与收益是并存的，这就要求相关工作人员应具备强烈的风险防范意识，才能在实践中予以有效措施来防范纳税规划风险。具体而言，房地产企业在税务规划工作中，可以通过分析行业内税务风险防范失败的案例，吸取教训对相关人员进行意识形态教育。也可以充分借鉴行业内优秀的企业的做法，并在实践中结合企业实际情况制定风险防范措施，以使税务规划风险得以有效控制。行业内优秀企业在税务规划工作中所采取的风险防范措施总结如下，一是在企业内部设立税务规划风险防范部门，并配以有资格、有经验的工作人员，负责税务规划风险因素分析、排查和消除工作。二是加强税务规划风险防范制度建设，通过制度指导和规范来保证税务规划风险防范工作常态化。三是企业内部建立激励奖惩措施，对税务规划用心做、做得好、风险防范到位的单位或人员给予一定的激励，对只应付工作、胡乱规划、风险防范不到位的人员进行惩诫，在树立员工风险意识的同时提高积极性。增强税务规划主体工作人员的风险防范意识，不仅能有效发挥出纳税规划风险防范作用，进而保证纳税规划工作发挥出既有效益，更能推动房企业稳健、有序、持续发展。

2.2.2 配备具有相关职业技能的工作人员，深度研读相关政策法规

过硬的职业素质与技能才能承担起税务规划的相关工作，房地产企业涉及的税种多、金额大，应当配备专业的人员进行税务管理，培训一支素质高、执业能力强的人才队伍，同时在工作中还要不断提高相关人员的职业能力，如聘请专业机构进行定期培训，到其他企业进行交流学习，以他人之长补已身之短。也可组织对相关岗位人员进行定期考核，对不能胜任的人员应该及时进行进一轮培训或调转至其他岗位，绝不能因为人员问题而造成公司税务负担加重、税务风险频发。同时还应加强对相关政策法规的深度研读，以保证税务规划及其风险防范工作在现行法律允许框架内，以发挥出税务规划最大作用来实现企业降本增效[2]。房地产企业财务部门可指定专人或成立研究团队负责梳理与企业相关的税务法律法规并随同政策的变动而进行更新、解读，对一些有争议的政策积极与税务机关、咨询机构进行沟通，避免因单方误解而使政策操作上出现失误。同时加强政策研究与具体规划工作人员的配合，高质高效开展税务规划工作。对于规划工作人员，也应当加强对政策的研究学习，达到企业内部财务人员素质全层次提升，培养优质的财务团队，为企业后续发展提供强劲动力。

2.2.3 立足于企业实际情况制定全面明确的纳税规划方案

企业中税务规划事项如果没有明确的方案，无异于无方向的向前行走，将始终无法达到目标。房地产企业之所以开展税务规划工作，就是为企业降低税务风险的同时提高经济效益，那么根据企业实际情况提前制定好纳税规划方案，对于保证工作的稳定性和持续性，促进纳税规划工作发挥出最大效能，保证房地产企业的经济效益持续增长有着不可替代的引领作用。由于每个项目所面临的税务环境、管理要点不尽一致，在项目初期企业就应当组织内部团队对项目全生命周的重要税种情况进行规划，形成特定项目税务规划方案，用以指导相关人员后续工作。在税务规划方案完成之后，可以及时组织专家来评估规划方案的科学合理性和合规性，以保证规划方案的可行性和可操作性，从而为最大限度发挥税务规划效能提供保障，避免出现前期花费大量人力财力物力，最终税务规划方案却无法落地的情况发生。在实际操作中，如果发生与制定规划方案时所处经济、税务环境重大改变时，应当及时对规划方案进行更新。[3]

2.2.4 加强内部制度建设

房地产企业加强内部制度建设，可以促进税务风险防范能力的提高。一方面，加强财务制度建设，重视会计核算手段的创新，突破传统的会计核算方式，开发运用信息化技术不断提高工作的有效性和精准度。随着现代科技技术的发展，房地产企业应当基于大数据理念来建立财务数据中心，有效运用信息技术手段来精准开展税务管理分析工作，以高质高效地分析运用财务数据，及时发现税务管理风险并做出预警，建立一套操作性强、便于控制的內部财务报告组织信息系统，不但有利于及时智能发现企业所面临的税务风险，加强企业在同行业中的竞争优势，也有利于将部分人员从目前的工作中解放出来，有更多时间和精力进行政策研究及自我能力提升。另一方面，加强内部审计制度建设，内部审计部门应当独立于企业财务部，有自主管理的权限，可直接向公司领导汇报审计过程中发现的重大风险，防止企业内部舞弊现象发生，隐瞒重大风险事项。内审部门应定期对各项目进行财务及税务审计，发现企业涉税风险，同时关注税务规划方案进展情况，发现存在未执行或执行有偏差的情况应当及时与责任人进行沟通并落实整改。同时针对重大涉税事项企业应当建立单独的风险防范体系，如重大投资、重大资产购置、重大资产处置等应当具有专门的管理过程，企业内部在做好规划的同时，需要聘请外部专业机构进行复核，以防止重大事项处理不当产生的税务风险。[4]

2.2.5 建立良好的税企关系

在日常工作中，企业需要加强对主管税务机关工作程序的了解，随时关注当地税务机关税务征管的特点和具体方法，加强与主管税务机关联系和沟通，争取在税法的理解上与税务机关取得一致，一定要针对具体的问题具体分析，针对企业内部无法确定的事项时，特别在某些模糊和新生事物上的处理应尽量得到税务机关的认可，建立良好的税企沟通机制。[5]

总而言之，房地产企业应当高度关注并重视税务规划工作，以期实现企业经济效益的最大化。在具体的工作中，税务规划工作往往伴随着一定风险。因此，房地产企业应增强相关人员税务规划能力及风险防范意识、立足于企业实际情况确定规划思路及方案，促进纳税规划效能的实现，有效提高房地产企业在同行业中的竞争能力，为房地产开发企业稳定、长远发展奠定良好的基础。

参考文献

[1]陈志锋.浅谈企业的税务风险和会计规避方法[J].财经界，2014（03）258，288.

[2]苑会颖.浅析企业税务筹划风险及防范对策[J].中国商贸，2014（8）113-113，114.

[3]张帆.基于内部控制的企业税务风险防范探讨[J].改革与开放，2011（12）76-77.

[4]许艳青. 加强行政事业单位的内部控制制度建设之思考[J]. 财经界，2014（30）：109-109，115.

[5]王丽棉. 新时期行政事业单位内部控制策略分析[J]. 行政事业资产与财务，2019（8）：49-50.

作者简介：李维，（1990.8-），女，民族：汉，籍贯：四川省南充市，学历：本科，职称：会计师，研究方向：税务。