长租房是住房租赁体系的“定盘星”

文/本刊评论员

长租房发展受到高度重视，2022 年《政府工作报告》再次强调“加快发展长租房市场”。在新时代推进城镇住房制度改革，建立健全多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的进程中，长租房是重要一环。

为了推动长租房发展，近年来各个部门、各级城市陆续制定实施了许多扶持政策，涉及土地、规划、税收、金融、公共服务、社区管理等领域。这些政策取得了不错的效果，但是也应该看到，当前长租房发展的突出瓶颈是政策体系不够健全，主要表现在一下几个方面。

其一，“长租房” 涵义广泛，定位不清。目前长租房的内涵和外延都比较模糊，有狭义和广义之分。从比较宽泛的角度看，这些房屋存在于住房保障和住房市场两大体系之中，前者主要包括公共租赁住房、保障性租赁住房，后者则包括多种形式的市场化租赁住房。其中，公共租赁住房和保障性租赁住房的政策体系已基本形成，但其他获得政府支持、由社会投资建设、长期用于租赁的住房，还缺乏明确的定位，扶持机制也不够明确。

其二，各自发力，合力不强。现有政策措施主要从供给侧发力，相对而言对需求端关注度不够，而且不同部门和不同领域的政策联动不足。“租不好房” 一直是近些年来大城市较为突出的问题，与此同时，一些从事住房租赁业务的市场主体在经营实践中又面临可持续发展的严峻挑战，普遍反映租金回报率偏低、经营成本较高。在长租房发展实践中，承租人的可负担和市场主体的可持续都遇到问题，深层次原因与政策体系不够完善密切相关。

其三，有关政策的集成度不高。长租房的来源渠道多元，形态各异，既有规范的居住房屋，也有各种经改造的非居住房屋，还有一些是“城中村” 房屋。缺乏政策集成的场景，政策效果没有得到充分展现。

在2021 年《政府工作报告》提出“规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担” 的基础上，2022 年进一步提出“加快发展长租房市场”，足以说明其重要性和紧迫性。当前的关键是要聚焦完善长租房政策体系。

首先，要明确长租房的“定盘星”定位。所谓“定盘星”，就是在经营服务的规范性、租赁关系的稳定性、租金定价的合理性、市场运行的有序性等方面形成标杆，能引领住房租赁行业的技术创新和进步。“什么时候长租房发展好了，整个住房租赁体系就有准星了”。

其次，在明确定位后，要抓住长租房政策体系的短板，强化政策配套机制，形成政策合力。当前，较为迫切的是抓住一个“牛鼻子”，让越来越多的长租房项目能实现赢利。只有项目能正常赢利，才会让更多的市场主体重视规范经营。为此，既要注重减轻各类税费成本，又要强化有效扶持，如金融、财政、项目审批等。通过激发市场主体的赢利动机，促进整个行业培育可持续发展导向。若正道不行，一些不法市场主体就会“捞偏门”，从而催生“劣币驱逐良币” 的乱象。

再次，要加强梳理典型案例，为政策集成找到合适的应用场景。探索行业对话和研究平台，吸引政策部门、研究界、从业者、租客群体等广泛参与，总结实施长租房政策体系的最佳实践，提炼可复制可推广的经验，通过行业内的分享，促进其扩散并带动创新，逐步推动长租房市场规范发展。