旧城TOD综合开发决策行为演化博弈研究

王俊杰，何寿奎

（重庆交通大学 经济与管理学院，重庆 400074)

0 引言

随着我国新型城镇化进程的不断深入，地区资源禀赋紧约束、土地低效利用等问题倒逼城市发展理念转变，逐渐形成城市扩张与优化并重、经济与文化共建格局。然而，城市存量更新项目存在投资回收期长、投资收益率低等特点[1]，导致社会资本参与意愿低，城市更新项目进展缓慢。此外，日常生活、工作出行等活动增加了人们对小汽车的使用频率，加上老旧地区规划格局制约，造成了局部地区的交通拥堵，从而影响了城市更新的效果。因此，城市更新亟需寻找一种新的模式。公共交通导向开发(TOD)模式能够促进城市多样性发展，提高居民出行效率，缓解城市交通拥堵。并且TOD综合开发能够带来周边地区的物业升值[2-4]，从而吸引更多的社会资本加入对周边老旧物业的改造当中，一方面可以解决政府融资难题、加快城市更新行动推进，另一方面能够促进老城区优化升级转型、缓解社会矛盾分化。国内部分学者基于香港、深圳、上海等地在TOD综合开发上的实践经验展开了案例研究，并提出要将TOD理念融入城市更新选址[5]、功能定位[6]、规划设计[7]等阶段，强调TOD模式应注重整合规划，以整合规划为抓手控制建设成本和抓住交通网络周边地区协同发展的机遇[8-9]。中国香港地铁在这一模式的基础上，利用“轨道+物业”的模式解决了城市轨道线路运营缺口难题，实现了轨道线路营收的正增长[10]。目前，关于城市更新与TOD模式结合的研究主要集中在对TOD案例分析[1]、土地供应相关问题[2-4]、TOD站点选址方面[1]，虽然TOD模式在我国取得了长足的进步，但TOD项目开发相关政策不完善、体制机制不匹配、土地及项目收益分配监管缺位等问题[11]日益凸显，造成了各地建设难度大、建设成效不理想。例如广州新塘TOD项目凯达尔枢纽国际广场由于投资方地产开发经验不足和政府政策扶持力度不够，导致项目融资困难，且周边配套公共设施开发不完善，未能形成对该区域有效的集约开发；深圳龙华区城市更新TOD项目在设计和建设过程均遵循了TOD理念，但由于没有完善的配套公共设施和对车位的限制，导致尽管轨道4号线分担了大量客流，却没有明显改善该区域的交通状况，政策决策机制不完善影响了TOD模式的实施效果。

学界关于旧城TOD项目综合开发决策行为的研究还比较少，因此，围绕TOD理念探讨旧城TOD综合开发模式的组织架构及各方利益关系，梳理决策主体的主要矛盾，应用演化博弈分析TOD模式下决策行为演化机理，模拟系统优化后开发商决策行为，为提升TOD项目建设成效提供决策建议。

1 旧城改造TOD综合开发相关方利益冲突分析

1.1 旧城改造TOD综合开发模式选择机理

以TOD综合开发契机促进旧城更新具有资源整合、政策互补的优势。首先，TOD不仅能够激发地区土地经济活力，为旧城更新吸引更多的社会资本注入，还能提升地区物业升值潜力，解决社会资本参与城市更新项目的投资平衡难题；其次，通过整合TOD项目财政预算与旧城更新财政预算，能够减轻政府在财政上的压力并精简拨款流程，但两者在合并过程中要注意规程上的合理和部门间的协调。TOD模式选择机理如图1所示。

图1 TOD模式选择机理Fig.1 TOD mode selection mechanism

1.2 旧城改造TOD综合开发模式组织架构及各利益方关系探讨

图2 旧城TOD综合开发组织架构及利益方关系Fig.2 Organizational structure and stakeholder relationship of comprehensive TOD in old cities

1.3 旧城改造TOD综合开发主体利益冲突

TOD模式目前仍面临建设标准不统一、政策制度不完善困境，贸然划定TOD片区容易导致TOD综合开发流于形式，出现恶意圈地和开发无序现象。要形成社会效益良好、功能导向突出的TOD片区，政府要积极发挥政策引领作用，提前开展土地整备工作，同时要求各开发主体遵循TOD理念进行开发。与普通开发模式不同，TOD综合开发更加强调整体利益，遵循TOD理念就意味着开发商需要在某些方面做出让步以实现整体利益最大化，然而开发商的逐利本性会做出使自身利益最大化的选择，造成开发商最优开发方案与TOD规划方案冲突，联通廊道的开发责任和所属权冲突以及接驳道路的规划冲突等问题。开发商参与项目的动机是为了盈利，而政府则希望从项目中收获更多社会效益，当开发商预期目标与政府预期目标不一致时，部分开发商可能会为了短期利益而采取一系列不符合TOD理念的行为，如不按规定商住比例开发，轻视配套设施开发质量等，最终造成TOD开发效果不佳。为了找到促进开发商高质量开发的均衡条件，建立房地产开发商与政府之间的博弈模型并加以分析。

2 旧城改造TOD综合开发模式决策行为演化博弈模型假设

2.1 基本假设

假设1：博弈主体为房地产开发商与政府。将政府、轨道集团及公众视为利益共同体，以政府为代表，作为参与博弈的一方；房地产开发商作为参与博弈的另一方。

假设 2：由于政府和开发商的信息不对称，双方的信息差可能会导致双方决策失误而带来负效应，因此双方均为有限理性主体。

假设 3：开发商群体的行为选择为“遵循TOD理念建设”和“不遵循TOD理念建设”；政府的行为选择为“实施激励约束机制”和“不实施激励约束机制”。

2.2 损益变量假设及模型构建

设iα(α= 1，2，3，4)为与开发商决策有关的损益变量，jα(α= 1，2，3，4)为与政府决策有关的损益变量，kα(α= 1，2)为对政府及开发商决策均有关的损益变量。其中，i1为开发商基础收益；i2为开发商基础成本；i3为开发商额外收益；i4为开发商额外成本；j1为政府基础收益；j2为政府附加收益；j3为轨道补偿成本；j4为政策机会成本；k1为政策激励损益；k2为政策惩罚损益。

其中开发商的收益和成本均具有长期性，且开发商遵循TOD理念建设相比不遵循TOD理念建设所获得的损益中，不包括政府实施激励约束机制给开发商带来的损益。需要特别说明的是，当开发商遵循TOD理念开发时，轨道集团的“轨道+物业”模式将具有良好的盈利能力，此时，视为政府不再对轨道集团提供可行性缺口补助，反之亦然。博弈支付矩阵如表1所示。

表1 博弈支付矩阵Tab.1 Game payoff matrix

3 政府-开发商决策演化博弈模型分析

3.1 开发商群体的策略稳定性分析

开发商遵循TOD理念建设的期望收益E11、不遵循TOD理念建设的期望收益E12，以及开发商群体的平均期望收益E1计算如下。

实现全民共同富裕是我国社会主义的本质规定和奋斗目标，但当前国内的高基尼系数问题却危及这一根本目标。旅游业所具备的就业岗位多、门槛低等诸多特征，可在国民经济的初次分配领域实现社会财富在区域间、高低收入群体间的有效转移，相较“社会财富的二次分配”等其他基尼系数调节方式能够同时兼顾社会公平与效率。因而，有必要从旅游市场、门票经济、假期制度和开发主体等方面调整旅游业发展战略，通过发展旅游业以减少社会贫富差异、化解国内高基尼系数危机。

开发商复制动态方程如下。

令F(x) = 0得：x1= 0，x2= 1，y*= (i3-i4) / (k1+k2)。

（1）当i3-i4＜ 0，即y*＜ 0 时，y-y*＞ 0 恒成立，故F′(0) ＞ 0，F′(1) ＜ 0。因此，x2= 1 是唯一演化稳定策略，这说明当开发商遵循TOD理念建设的额外净收益(i3-i4)为正时，无论政府实不实施激励约束机制，开发商始终会选择遵循TOD理念参与建设。

（2）当i4-i3＞k1+k2，即y*＞ 1 时，y-y*＜ 0恒成立，故F′(0) ＜ 0，F′(1) ＞ 0。因此，x1= 0 是唯一演化稳定策略。在此情境下，无论政府实不实施激励约束机制，开发商不遵循TOD理念开发的净收益始终大于开发商遵循TOD理念开发的净收益，因此开发商始终会选择不遵循TOD理念参与建设。

（3）当 0 ＜i4-i3＜k1+k2，即 0 ＜y*＜ 1 时，(y-y*)的值正负性未知，故需分情况讨论：若y=y*，则F(x) = 0，F′(x) = 0对所有x的值恒成立，此时开发商的所有策略选择均处于稳定状态。若y＜y*，则F(0) = 0，F′(0) ＜ 0；F(1) = 0，F′(1) ＞ 0。故x1= 0是开发商群体的演化稳定策略。同理，若y＞y*，则x2= 1是开发商群体的演化稳定策略。

3.2 政府的策略稳定性分析

政府实施激励约束机制的期望收益E21、不实施激励约束机制的期望收益E22，以及政府的平均期望收益E2分别计算如下。

政府复制动态方程如下。

令G(y) = 0得：y1= 0，y2= 1，x*= (j4-k2) /(j2-k1-k2)。

当x=x*，则G(y) = 0，G′(y) = 0对所有y的值恒成立，此时政府的所有策略选择均处于稳定状态。若x＜x*，则G(0) = 0，G′(0) ＜ 0，G(1) = 0，G′(1) ＞ 0。故y1= 0是政府的演化稳定策略。同理，若x＞x*，则y2= 0是政府的演化稳定策略。

3.3 博弈系统均衡稳定点分析

联立F(x) = 0，G(y) = 0可以得到该博弈系统的5个局部均衡点。局部均衡稳定性分析表如表2所示。

表2 局部均衡点稳定性分析表Tab.2 Partial equilibrium point stability analysis

4 决策行为演化仿真分析

为进一步说明模型的有效性，利用软件对模型进行仿真分析。假设开发商遵循TOD理念开发的额外净收益为i3-i4= -50元/m2；政府实施激励约束机制获得附加收益为130元/m2；政府发布政策需要付出的机会成本为80元/m2；政府为了激励开发商遵循TOD理念开发、约束不规范开发行为，设定税收减免或土地优惠为30元/m2，违规罚款60元/m2。设为组合1：i3= 90，i4= 140，j2= 130，j4=80，k1= 30，k2= 60。

4.1 系统优化前开发商决策行为演化仿真分析

在政府奖惩水平(y= 0.2)较低时，处于各个水平的开发商都向着不遵循TOD理念开发的方向演化，随着政府奖惩水平的不断提高，开发商选择遵循TOD理念开发的概率不断增加，但即使在政府奖惩水平较高(y= 0.8)的状态下，仍然存在开发商不遵循TOD理念开发的可能，此时单纯地提高政府奖惩水平已无法使演化结果变得更好，接下来需要对系统参数进行优化。系统优化前不同开发水平开发商的演化轨迹如图3所示。为了更好地观察系统演化方向的变化，以p= (x+y) / 2的轨迹来描述系统的演化轨迹，当博弈双方演化到(1，1)点时，p= 1，当博弈双方演化到(0，0)点时，p= 0。双方初始水平设为(0.5，0.5)。

图3 系统优化前不同开发水平开发商的演化轨迹Fig.3 Evolution track of different levels of developers before optimization

4.2 开发商、政府的策略对系统演化结果影响的仿真分析

4.2.1 开发商策略对博弈双方演化结果的影响

根据复制动态方程可知，与开发商有关的变量有i3，i4，两者之差为开发商遵循TOD理念建设时获得的额外净收益。其他条件不变的情况下，改变额外净收益的大小，观察系统演化方向的变化。额外净收益对系统演化结果的影响如图4所示。当开发商额外净收益不断增大时，系统的演化方向逐渐从策略Ⅳ转变为策略I，演化速度逐渐加快。

图4 额外净收益对系统演化结果的影响Fig.4 Influence of additional net income on system evolution

4.2.2 政府的策略对博弈双方演化结果的影响

从政府方的复制动态方程可以看出，政府实施激励约束机制同样存在收益和成本，政府附加收益过小或政策机会成本过大都会改变政府实施激励约束机制的程度。政府附加收益对系统演化结果的影响如图5所示。政策机会成本对系统演化结果的影响如图6所示。在其他条件不变的情况下，增大j2或减小j4都会推动系统向策略I演化。

图5 政府附加收益对系统演化结果的影响Fig.5 Influence of extra gain of government on system evolution

图6 政策机会成本对系统演化结果的影响Fig.6 Influence of policy opportunity cost on system evolution

在其他条件不变的情况下，只改变政策激励损益(k1)的值，当政府群体初始水平为0.5时，无论如何提高对开发商的激励程度，系统都不会向策略Ⅰ演化；而当政府初始水平为0.85时，适当提高对开发商的激励程度能促进系统向策略Ⅰ演化，且政府对开发商的激励程度为16.447时，系统向最优点演化的速度最快，但当激励程度超过26.988后，继续提高k1的值则会导致系统向策略Ⅳ演化。激励政策对系统演化结果的影响如图7所示。惩罚政策对系统演化结果的影响如图8所示。保持其他初始条件不变，随着k2的值不断增大，系统逐渐向策略Ⅰ演化，且演化速度随着k2的值增大而增大。

图7 激励政策对系统演化结果的影响Fig.7 Influence of incentive policy on system evolution

图8 惩罚政策对系统演化结果的影响Fig.8 Influence of punishment policy on system evolution

4.3 系统优化后开发商决策行为演化仿真分析

假设开发商主动承担起企业社会责任，与各参与方精诚合作、并积极贯彻TOD理念，从而降低了矛盾冲突，使其额外净收益提高了50%；政府在整合相关部门资源、加强部门沟通、精简TOD政策制定流程后，政策机会成本降低了5%，同时，为了增强开发商的TOD理念，把对开发商的惩罚和奖励分别提高10%和5%，由于优化后的项目将取得更好的成效，因此政府附加收益提高了10%。根据以上优化条件，即得到组合2：i3= 105，i4=130，j2= 143，j4= 76，k1= 31.5，k2= 66。系统优化后不同开发水平开发商的演化轨迹如图9所示。

对比图3和图9可知，系统优化后，即使在奖惩水平较低(y= 0.2)的情况下依然存在向策略Ⅰ演化的群体，当奖惩水平提高到一定程度(y≥0.4)，各个阶段的开发商都选择向策略Ⅰ演化，且优化后开发商收敛速度较优化前开发商的收敛速度更快。相比优化前无论如何提高奖惩水平都无法使所有开发商群体向策略Ⅰ演化的情况，优化后的系统明显能使开发商更快、更容易地达到理想状态。

图9 系统优化后不同开发水平开发商的演化轨迹Fig.9 Evolution track of different levels of developers after optimization

模型分析及仿真结果表明：①开发商对额外净收益较为敏感，有利可图的市场环境是开发商群体遵循TOD理念建设的最佳保障，当额外净收益不足以达到开发商心理预期时，政府的奖惩机制同样能促进开发商的正向演化。②TOD项目为政府带来的附加收益越多，政府越愿意加强激励约束政策的奖惩力度，而随着政府政策发布成本的降低，开发商遵循TOD理念建设的比例也不断增多。③增大惩罚值能促进系统正向演化，在一定范围内增大激励值也能促进系统正向演化，但超过这个范围增大激励值则会导致系统负向演化。

5 结束语

旧城TOD综合开发具有权属复杂、利益相关方众多的特点，为保障TOD项目建设成效，需要调控开发商不遵循TOD理念开发行为，政府一方面应赏罚并举，通过监管、激励政策调控开发商决策行为，另一方面应规范土地供应政策、创新土地出让模式，设计合理的利益协调、风险分担机制，并完善土地税收制度。同时，发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励以多方合营的形式吸引各方资本与轨道集团形成开发团体，商业用地及经营性项目通过市场机制形成价格，项目可行性缺口补贴通过市场竞争确定，项目选址与绩效付费引入社会公众评价和第三方评价机制，并通过动态调整内部股权结构解决不同主体间利益冲突。