“双重嵌入”视角下的“红色物业”建设：为何与何为

卢文刚　谭喆

[摘要]创建“红色物业”是党组织引导物业企业规范服务行为、提高服务质量、深入社区治理、构建“党领共治”的现代化社区治理格局的重要举措。基于嵌入性理论及物业管理实践探索提出“双重嵌入”框架。第一重嵌入为“党组织-物业服务企业”的双向嵌入，第二重嵌入为“红色物业-业主”的双向嵌入，双重嵌入均包括政治嵌入、文化嵌入、认知嵌入和结构嵌入。在“双重嵌入”分析框架中，基层党组织作为始终“在场”的角色贯穿“嵌入”的全过程，“红色物业”作为党组织与物业服务企业相互“嵌入—融合”的成果，体现为党建从“唱戏”向“搭台”转变，在“党领共治”的脉冲下，社区合力、行为监督、沟通协调和共同愿景既是构建和谐社区的重要因素，也是社区治理主体共同创造社区公共价值、助推城市基层和谐治理效能的基础要件。

[关键词]社区治理;物业管理;党建引领;红色物业;双重嵌入

中图分类号：D267.7文献标识码：A文章编号：1008-410X（2022）03-0038-10

一、问题的提出

新时代背景下，基层社会风险化趋势愈加明显，参与社会治理共同抵御风险的多元力量逐渐涌现，深入社区的物业服务企业便是其中一支。“十四五”规划明确提出，推动社会治理和服务重心下移、资源下沉，提高城乡社区精准化精细化服务管理能力，改进社区物业服务管理。住房和城乡建设部等部门发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《通知》）明确指出要“坚持和加强党对物业管理工作的领导”。可见，新时代背景下物业服务企业要从单纯的服务业发展为参与社会基层治理的重要力量。在党建引领的旗帜下，党组织与物业服务企业的“嵌入-融合”是政党延伸基层治理触手的柔性策略。

物业党组织作为基层党组织社区治理版图中的重要有机组成部分，两者间的互动已经超越了单纯的市场行为与契约关系。对此，如何既把握新时代的背景，又尊重物业服务经营管理、成长的基本规律;既凸显党组织的政治引领功能，又提升物业的服务功能，是当前物业行业党建工作实践和理论研究的难点和关键。强化基层党组织对社区物业服务管理工作的领导，能更好破解物业管理难题、短板弱项，不断提升居民生活幸福感，巩固人民安居乐业、社会安定有序的和谐局面[1]。

在实际业务工作中，物业企业基层员工流失率高、物业费收缴率低、物业服务质量参差不齐、物居矛盾冲突多发频发严重影响基层社区和谐稳定等问题屡见不鲜。面对现实问题，本文结合嵌入性理论，以广东省100家“红色物业”试点单位为研究对象，从双重嵌入的视角探究为什么要创建“红色物业”;基于双重嵌入探究开展好“红色物业”工作的基本方法策略，即“红色物业”服务供给如何与社区业主生活需求相满足，达到业主满意度上升和物业服务水平提升的双向奔赴与共赢;基于上述两个问题，结合广东省100家“红色物业”试点入选单位在此方面的具体工作举措，梳理总结“红色物业”建设的粤式做法、“广东模式”，以期为我国物业服务企业党建引领开展“红色物业”参与基层社区治理助推城市基层社会治理效能提炼“广东模式”的样本价值。

二、“红色物业”的界定及“双重嵌入”分析框架

（一）概念厘定：从物业到“红色物业”

“红色物业”这一概念最初于2017年武汉市第十三次党代会提出。“红色物业”始終以“党建引领”为鲜明主线，其建设目标在于通过发挥党组织对物业企业、业委会等的引领作用，规范各主体的行为，凝聚最大共识，形成有效参与[2]。学界对“红色物业”的解释侧重于对党建引领作用及内含“国家-社会”关系的说明。有学者认为，“红色物业”是指党组织在物业企业的全面覆盖，充分发挥党组织对物业企业的政治引领作用，推动物业企业更好地参与社区治理[3]。政府兜底与党员动员是“红色物业”的基本特征，从操作上来说，这种物业管理模式就是党的政治动员与物业服务的直接融合[4]。深入一线的物业服务企业同样对这一概念作出相关阐释：“红色物业”是指以党建引领物业企业实现管理服务提升及良性、健康发展，通过健全党建工作体系，以党组织为纽带，彰显党的政治色彩，强化党的政治属性，发挥党的政治功能，把牢物业服务的正确方向[5]（P1-7）。

结合上述认识，本文认为“红色物业”这一概念主要包括两方面的核心内容。其一，“红色物业”强调“党领共治”，党建引领为“红色物业”服务工作的开展把牢正确的方向，街道社区党组织、物业企业、业主委员会、业主党支部等主体共同参与到“红色物业”建设及基层社区治理之中，通过政党与社会的良性互动实现共建共治格局的健全稳定。其二，“红色物业”是物业企业对自身身份的再审视与再定位。突发公共事件背景下社区物业在参与基层治理时主动担当，物业服务直接接触群众的“触点”优势得到发挥，物业党支部成为基层党组织面对面直接联系、服务群众的工作渠道和平台，其政治功能与服务功能得到融合与提升，成为破解基层治理“最后一公里”难题，实现基层社会和谐，助推城市基层治理效能的重要力量。

（二）研究框架：从“嵌入性”到“双重嵌入”

“嵌入性”这一概念最早由卡尔波兰尼提出，并将此运用于经济理论分析，认为“人类的经济嵌入并缠结于经济与非经济的制度中”，“对经济理论的分析要置于制度的框架之下”[6]。其后，格兰诺维特提出，理解经济行为需要考虑行为者在制度、文化、社会的嵌入性，并形成关系嵌入性和结构嵌入性的分析框架[6]。莎伦祖金和保罗迪马吉奥提出结构嵌入性、认知嵌入性、文化嵌入性和政治嵌入性框架[7]。后来的学者将嵌入性理论研究不断深化，并发展出水平嵌入和垂直嵌入[8]、业务嵌入性和技术嵌入性[9]等分析框架，用以描述经济对社会结构的适应。以上框架主要表现为单一方向的嵌入，即侧重某一主体对另一主体的嵌入行为[7]，分析框架主要是对单一主体主动嵌入行为的研究，针对被嵌入主体的研究描述较少。

随着国内外学者对嵌入性理论研究的不断深入，嵌入性理论已延伸并应用至工商管理、公共管理学、社会学等领域，对嵌入性理论的理解从“单向嵌入”发展到“双向嵌入”。有关嵌入性理论的研究从一方对另一方的影响转变为存在嵌入关系的主体间的互动双赢。对此，嵌入概念可以明确化为某一事物进入另一个事物之中的过程和状态：至少有两个被指认的事物，形成嵌入的前提;一个事物进入另一个事物之中，构成嵌入过程，嵌入强调了结构性;前者是如何进入后者的，构成嵌入机制;进入后的结果、双方的关系如何，形成嵌入效果[10]。“双向嵌入”理论主要展现为两主体间相互影响以形成关联的闭环，即若将这两主体视为独立部分，则双向嵌入机制使这两部分形成一个整体，从而发挥“1+1>2”的作用，而这始终是所形成的整体内部力场之间的融合与互动，缺少对于主体及整体所产生的外部效应的发现。

基于现有的理论研究及笔者的实践调研，本文提出“双重嵌入”概念。“双重嵌入”以“双向嵌入”为基础，用以描述多元主体间的嵌入与影响关系，其中，两两主体间存在双向嵌入关系，而“双重嵌入”更多体现为跨越式的影响，含有“借力使力”之意。“双重嵌入”分为第一重嵌入和第二重嵌入，在第一重嵌入形成后相互适应的两个主体共同对第三主体产生影响，即形成第二重嵌入（见图1）。

物业服务企业作为党组织“使力”的支点，既是被嵌入的主体，又是主动嵌入的主体。在第一重嵌入中，物业服务企业作为被嵌入的主体，“红色物业”即是物业服务企业与党组织相互嵌入逐步融合的具象化成果。经历第一重嵌入，物业服务企业的政治功能与服务能力得到提升，政党通过此嵌入过程进入私有产权业主的自我治理中，使得“墙外的公共治理”与“墙内的自我治理”之间的隔离被打破，“红色物业”体现了国家政党在基层社会治理中借助物业这一抓手行使其话语权。在第二重嵌入中，物业服务企业与业主构成相互嵌入的主体，“红色物业”的政治功能使其在组织、动员、应对突发事件等情况时具有一定的优势，在提升服务质量、维护社区稳定、融入社区治理方面也能发挥其特有的作用。由此，具有红色基因的物业服务企业与业主之间形成良性互动，而党组织始终嵌入—融入其中，体现了双重嵌入的主体间关系、嵌入过程、影响机理机制及链条。

需要说明的是，双重嵌入并不意味着第一重嵌入和第二重嵌入各自独立，相反，双重嵌入可以是在同一时间、同一空间发生，也可以存在时间或空间上的差异，这主要受物业服务企业及社区既有基础、完善程度、物业入驻时间、历史遗留等因素影响。

综上所述，本文拟借鉴莎伦祖金和保罗迪马吉奥提出的结构嵌入性、认知嵌入性、文化嵌入性和政治嵌入性理论框架，对所构建的“党组织-物业服务企业-业主”之间的双重嵌入进行分析，以期阐明“红色物业”的创建原因，梳理总结广东“红色物业”工作探索经验，即立足第一重嵌入回答为何要开展“红色物业”工作，立足第二重嵌入回答如何开展好“红色物业”工作。

三、双重嵌入：“红色物业”创建初心及

“广东模式”探索广东省“红色物业”创建工作致力于培育一批党建引领力强、行业带动力强、社会影响力强的“红色物业”示范性项目，引领物业企业积极参与城市社区治理，以“红色物业”政治功能和服务功能，全面推进党建工作全覆盖[11]。以党建引领为核心的社区治理体系与物业管理体系相辅相成，“红色物业”的可复制性与可推广性对于提高社区韧性，助推我国和谐社区建设具有重要作用。本文通过系统的调研，结合“双重嵌入”框架分析“红色物业”形成原因，总结广东省物业管理行业在“红色物业”建设方面的基本做法和经验，以期为助推广东省“红色物业”工作深入开展和对全国物业服务企业在加强与党组织融合、改善公共服务、参与基层社区治理等方面提供“广东样本”的启发、思考和借鉴。

（一）第一重嵌入：“党组织-物业服务企业”的双向嵌入

第一重嵌入描述的是党组织与物业服务企业相互适应与融合的过程，即“红色物业”的形成、创建原因。以嵌入性理论框架为基础，党组织与物业服务企业在政治、文化、认知、结构上构成“双向嵌入”。在第一重嵌入中，政治嵌入具体表现为社区物业成为国家政党在基层社区治理延伸的抓手，通过党对物业服务企业的政治引领，明确物业在社区公共服务、基层治理中的角色定位。文化嵌入即是指物业“以业主为中心”的服务导向与党组织为人民办实事的行动指南相贴合。认知嵌入实质反映的是党组织与物业服务企业互相认同与介入的程度。在基层社区党建工作的现实语境下，结构嵌入特指党组织结构与物业服务企业组织结构的互相嵌入，以形成社区治理各要素间的稳定组织结构（见图2）。

党组织与物业服务企业经由政治、文化、认知、结构的双向嵌入融合实现了“双赢”，物业服务企业政治功能与公共管理及公共服务功能提升，于内部实现理想信念引领、基础工作夯实、队伍凝聚力提升的良性循环，打造高质量党建体系;于外部实现党建与业务融合、业主满意度和品牌形象提升、企业改革发展业绩提升、基层社区和谐稳定的良性循环[5]（P1-7），党组织通过“双向嵌入”物业服务企业实现了柔性治理。在“党组织-物业服务企业”双向嵌入螺旋结构中，党的政治优势、组织优势和群众工作优势与企业的创新优势、竞争优势和发展优势相互吸收与融合，形成党建引领与企业高质量发展的良性循环。

注：直线型“”指嵌入关系中党组织对物业服务企业的影响，虚线型“”指嵌入关系中物业服务企业对党组织的影响。

1.政治嵌入：响应社会治理重心下移的政治需要。基层社会治理是国家治理的重要基石，加强基层社会治理，对推进国家治理体系和治理能力现代化具有重要意义，社区治理作为基层社会治理的主要内容被摆在了突出位置。加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，意味着治理任务更加繁重，治理面临的困境也更加复杂。要提高社区治理效能，关键是加强党的领导。《通知》明确了物业管理工作要加强党的领导，融入基层社会治理体系。党组织的政治嵌入，即是通过嵌入性党建引领物业服务提高政治站位，指引物业服务向高品质方向发展。社区治理是国家话语在社区基层的延伸，将物业服务企业纳入社会治理体系，是对社会治理体系的充实完善与强化。物业服务的可及性、便利性、親民性与“最后一公里”特点使其在社区治理中的价值愈加凸显，物业服务企业成为执政党组织深入社区治理网络的重要抓手，开展“红色物业”工作是实现社区居民对美好和谐生活向往的重要举措。

2.文化嵌入：与为民理念高度契合。文化嵌入体现为物业企业社区服务“以业主为中心”的服务导向和党组织为人民服务、为人民办实事的行动指南相贴合。服务精准化、精细化是物业企业高质量服务的体现，切实把群众大大小小的事情办好是物业企业的服务目标，物业企业以业主为中心，需要在服务上做到“两情相悦”，而不是一厢情愿。物业服务要充分考虑到业主的主观感受，要思考是不是业主真正需要的服务，这与党为人民办实事的行动指南相贴合，即要做实事，做好事，解难事，不搞花架子，不做面子上的事，不做“摆拍”的事，物业服务企业与基层执政党组织的为民理念高度契合，这成为促使双方深度嵌入与融合的重要基础。

3.认知嵌入：把握时代脉搏的意识体现。认知嵌入实质反映的是党组织与物业服务企业互相认同与介入、融入的程度。新时代背景下，物业企业应对自身进行再定位与再审视，既要顺应行业规范与高品质发展的趋势，也要融入社会治理的大势。《通知》提出要推动物业服务企业成立党组织，即对物业企业进行政策指引。党组织在基层治理中天然具备三重角色，即政治角色、组织角色、服务角色，能够充分发挥引领作用、动员作用、协调作用和示范作用，在基层治理中与物业的角色形成合作与互补，物业可通过党组织的“红线”串联起千家万户，党组织内化于物业企业发挥触点优势。由此，物业管理行业的发展历程与党组织成长实现了“同频共振”。

4.结构嵌入：克服市场失灵与政府失灵的现实需要。物业企业作为市场机制下运作的主体，提供的社区物业服务却具有准公共物品属性，这种差异折射出物业企业市场化与社区服务公共性之间的矛盾。最初阶段的物业公司作为房地产企业的末端模块，其社区服务的主要思维就是协助地产主业赢得口碑。随着物业板块日益获得资本市场的青睐，物业公司开始具备自主经营、自负盈亏的能力，但也暴露出市场自发性、盲目性与过度逐利性的弊端，如物业服务质量总体偏低，一些新建住宅小区前期物业服务存在与开发商合谋损害消费者合法权益的行为，一些住宅小区共有产权收益、去向不明不白，维修基金被挤占挪用问题较为突出[12]。物业市场的失灵成为物业与业主之间矛盾爆发的导火线，这其中便需要一种力量来调解一触即发的物居关系。党组织在群众中具有信任基础，通过党建引领把体制外的社会参与冲动与价值“吸纳”到体制内来有序释放[13]，对物业形成监督和促成企业自律，能够让社区物业服务与管理这一薄弱环节成为满足居民需求、实现社区善治、夯实党的执政基础的重要手段。突出党建引领地位是保证公共服务的有效提供和社区治理和谐稳定的重要力量，党组织的方向指引结合市场配置资源的优势能够弥补政府在基层公共物品提供时出现的低效、浪费与滥用，这两者的双向嵌入—融合为有效解决社区治理中的市场失灵与政府失灵提供了帮助。

（二）第二重嵌入：“红色物业-业主”的双向嵌入

第二重嵌入阐述的是“红色物业”与业主之间的嵌入关系，也可以描述为“红色物业”与业主之间的“双向奔赴”。业主作为物业企业社区管理服务的对象，自然是对物业服务质量最具发言权的主体，通过双方的相互嵌入-融合，有助于实现双方的有效沟通、物居矛盾的减少、物业服务质量与业主满意度的共同提升（见图3）。

第二重嵌入即是阐述如何开展好“红色物业”工作，不同的嵌入因素下体现不同的嵌入行为。以广东省100家“红色物业”试点单位实践为例，政治嵌入主要表现为通过党建引领下的工作、阵地、制度建设等实现柔性治理，建设和谐社区;文化嵌入体现为党建思想、企业文化、互联网文化与社区文化之间的融合;认知嵌入描述“红色物业”在党建思想规范下的自律自觉;结构嵌入则是指党建引领下社区治理主体间的嵌入与有机融合。在“红色物业-业主”双向嵌入螺旋结构中，党组织的角色和功能优势内化其中，助推物业企业合规经营提高服务质量，助力良好的物居关系及和谐社区的形成。

1.政治嵌入：党建引领共建和谐社区。政治嵌入即党组织借助物业企业这一抓手，通过党建引领物业企业深入基层物业项目，参与社区治理，减少物业纠纷，维护社区稳定，建设和谐社会。政治嵌入的嵌入行为具体表现为健全党建工作、布局党建阵地、发展党员队伍，同时政治嵌入也体现为政治资源与政治环境对物业服务企业的影响。

一是突出政治功能，完善党建制度。完善党建工作制度，建立并落实“三会一课”、“主题党日”等支部工作制度，要正常开展党建活动，建立台账，有成果总结及改进工作计划，要加强对物业服务人员的理论宣导，以常态化的工作推进与制度约束来突出和提升“红色物业”的政治功能。如市奥园物业协力推进社区“大党委制”，以社区大党委联系社区中心党委、中心党委联系网格党支部，再由此细化至楼宇、党小组、党员，由此形成的“六级联系制”网格化管理模式将群众诉求在社区处理、问题在社区解决、矛盾在社区化解。社区“大党委制”也是社区党委通过政治文化宣传及思想政治教育对物业企业的一种政治资源嵌入，确定了社区党建的领导地位，为融合共建、共治创造了条件。

二是营造红色氛围，规范党建阵地。党建阵地建设是提高党建质量、增强党员归属感的重要举措。规划党建活动场所、布置相关设施设备、常态化开展组织活动等，是党建阵地建设的基本要求。在此基础上，更要体现党建阵地的特色化，结合当地历史文化，融入当地历史红色基因，与当地实际情况相挂钩，体现思想的先进与内涵的丰富。以中电物业第四党支部为例，他们在提供服务的某小区大门、公共区域、物业服务中心办公室进行整体规划设计，在小区党务事务公开栏内张贴“党建引领服务群众，打造和谐红色物业”海报，将红色宣传全面铺开。又如，广纸银页物业协同社区居委在某社区基于片区“纸城”的红色历史文化搭建造纸科技科普历史文化长廊[14]，重描广州造纸集团风采，打造“沉淀过去，立足现在，砥砺前行”的红色阵地，营造浓郁的党建氛围。

三是認同红色身份，推动队伍建设。推动队伍建设，是指物业企业要成立党组织或有物业服务企业项目党员参与的住宅小区联合党组织，自觉接受所在街道社区及物业服务企业上级党组织领导，与街道（社区、住宅小区）内各类组织有序衔接、充分互动，通过设置党员示范岗、党员责任区等示范窗口，提高党组织内党员政治素质，增强党员身份认同，发挥党员的先锋模范作用。推动队伍建设着重于两方面。一方面，推动党员队伍建设。广州长建物业公司党支部以党员亮岗为主线，项目负责人、支部书记、服务窗口、关键岗位等敢于亮岗，充分体现了党员队伍的身份认同与身份自信。另一方面，打造志愿者队伍。志愿者队伍是党建队伍建设的重要板块。碧桂园服务韶关武江分公司党支部积极组建党员志愿服务队，开展“红色物业”管家建设，主动帮助业主解决“急难愁盼”问题，体现了党员的先锋模范作用。

2.文化嵌入：文化润养助力“红色物业”提质增效。文化嵌入表现为显性和隐性文化嵌入，隐性的文化嵌入是党组织与物业企业潜移默化的影响，显性的文化嵌入则表现为明确的文化活动与文化产品的产出与输出[10]。在“红色物业”工作开展的现实语境下，文化嵌入即指党建思想、企业文化与社区文化的融合，辅之以互联网文化的便民性优势，显性的文化嵌入即是社区文化活动的开展和便民科技的使用，隐性的文化嵌入则体现为党建思想及公共精神在社区治理中的影响。

一是拓展便民服务，彰显惠民情怀。数字化智慧物业建设直击传统模式小区物业管理服务的痛点，以科技赋能，提升物业智能化，打通居民“最后一公里”生活服务，使服务可及度与对需求的反应力大幅提升，互联网文化的优势由此发挥。广州珠光物业某社区在党支部牵头下在小区内实现AI视频联网监控、智能门岗管理及数字对讲系统;广州和顺物业党支部建立数字化物业服务平台，集通知、缴费、报事报修、停车管理等多个功能，互联网文化便捷了业主生活，物业借助科技力量积极回应业主个性化需求，提高了服务质量。

二是担起红色责任，关照弱势群体。党建文化的注入意味着“红色物业”要承担更多为民服务的责任。“红色物业”要担起红色责任，如吸纳社会残疾人员就业，支持社区和各类社会组织开展扶贫济困、居家养老等活动，建设服务性、公益性、互助性社区组织，在社区内形成守望相助的和谐氛围[15]。以公元物业清远分公司党支部为例，他们主动承担社会责任，聘用残疾人上岗就业、积极投身精准扶贫助学活动、探望小区孤寡老人、开展爱心捐款活动，并为社区老人、儿童配置活动场所，充分展现了党建引领下“红色文化”对物业服务人员公共精神的润养。中海物业深圳公司党支部组织志愿服务队投入脱贫攻坚工作，并探索脱贫攻坚的新路子，以抗疫助力脱贫，以助农防止致贫，是物业企业坚持党建引领，彰显政治担当、责任担当的充分体现。

三是繁荣红色文化，创新社区活动。“红色文化”作为一种隐性的文化嵌入，体现了党组织对物业企业内外部环境及组织成员价值观潜移默化的影响，通过文化的嵌入与影响指导行为，促使物业工作人员提供诚心服务，促进物居关系之间的黏合。例如，中海物业广州公司党支部协同街道、居委、派出所等主体开展覆盖全龄段的社区活动，以满足个人处于社区这一集体中对认同感和归属感的潜在需求。又如，中海物业佛山公司党支部通过“随手帮一把”“早送晚迎”等活动，拉进了物业与业主之间的关系。“红色文化”的繁荣是党建文化嵌入的成果，通过开展社区集体活动的方式激发居民志愿精神、公共精神、集体意识外显，促进和谐社区邻里关系、物居关系的形成。

3.认知嵌入：打造牢不可破的“红色物业堡垒”。认知嵌入是指红色物业与业主之间的联系程度。基于新时代背景下对物业企业提出的高质量发展要求，这里的认知嵌入特指党建引领下物业企业的企业自律与服务自觉。打造牢不可破的“红色物业堡垒”，即要做到防线内部没有“蚁穴”，防线外部没有“破口”，由此形成的业主认同将直接导向有效的认同与合作，通过物业管理服务与居民认同之间的良性互动和正向互促实现多方“共赢”。

一是强化党风建设，树立红线思维。法律是准绳，物业服务企业在党建引领下要加强廉洁建设，树立红线思维。遵守法律法规、规范用工、严格落实安全生产措施、严格履行物业服务合同约定的服务内容和服务标准、及时受理处置业主投诉是提高业主满意度的基础。树立红线思维，服务上不打折扣，执行上不搞变通，这是所有物业服务企业立足社区实现可持续发展的基础。对此，要加强党建与物业业务相结合，将廉洁、合规建设作为物业企业落实岗位责任制的主要内容来抓，时刻警醒物业党员廉洁自律，以党建的纪律性克服市场盲目性、自发性、逐利性的缺陷，营造社区物业服务的合规廉洁氛围。

二是主动融入社区，对接治理需求。认知嵌入行为具体表现为物业企业的服务自觉。物业企业积极融入社区治理，热心参与社区公益活动，主动协助街道社区党组织开展工作并做好突发事件应急管理服务，是对党建认知嵌入的阐释与深化。例如，碧桂园生活服务佛冈党支部通过联合教育部门在社区开展关爱退休教师活动，协助居委會开展人口普查、疫情防控工作，并设置专项工作群跟进。又如，清远万科华府物业服务中心积极做好突发事件应急管理服务，建立多级突发报送机制，高度关注疫情防控、“水火梯电”等安全作业事项，通过开展抗洪演练及汛期战备、场景化防火演练等活动，将风险防控及应对做到常态化、严谨化。

三是严格规范管理，强化民主监督。规范化经营及民主化监督是筑牢“红色物业堡垒”内外部防线的保障。通过建立业主投诉受理、处置和反馈制度，及时处理业主投诉和意见建议，建立多渠道的内外部监督机制，推动物业党员内部自查，业委会、业主有效参与监督，冲破缺少监管状态下物业服务自然法则思维的桎梏，实现业物联动、品质共管。例如，珠海万科物业党支部建立了物业服务公开制度，就房屋及配套设施完好率等21个项目设置管理标准，制定指标测定依据并分门别类说明管理目标实施措施要求，为物业服务人员严格规范管理提供了规范性指标。又如，广州长建物业公司党支部于宣传栏公布业主（住户）投诉处理流程，设立住户投诉及回访记录表、设置业主意见箱，主动开展物业服务质量评价调查，积极解决业主纠纷，多次获得“诚信单位”等荣誉。认知嵌入促使物业企业在党建纪律作风的规范下严格服务及管理，提高其接受监督、提供服务的自觉性，由党建引领把握物业企业前进方向，是物业企业在党中央和行业政策指导下的积极求变。

4.结构嵌入：建立“交叉任职”制度促进“红色互联”。“红色物业”在基层社区治理体系中的结构嵌入体现为社区治理合力的形成。社区主体如同单独分布、各自活动的“点”，“点”之间缺少形成合力的驱动力，其基于自身利益考虑的行动甚至会破坏社区内的稳定。形成社区治理合力的关键，就是执政党的基层组织在协作治理网络建构中的“编织人”角色能否激活。建立党建联建、“交叉任职”制度，即是“红色物业”激活“编织人”角色的实践。

一是深化主体联动，建立“交叉任职”制度。党建引领物业服务企业“交叉任职，双向进入”指的是物业住宅小区或物业服务项目党组织负责人担任社区党组织兼职委员，有助于多元主体协商议事工作开展，形成联动分析、联动巡查、协商共治的有效治理局面。党组织负责人在交叉任职中发挥了作用，既拉近了物业与社区的关系，也实现了街道社区党委引导组织规范运行。以公元物业清远分公司党支部为例，其支部书记兼任街道社区支部委员副书记一职，在其任职期间，协助业委会组织召开会议，了解居民诉求，并号召党员宣传利民工程，最终顺利解决了修建外围停车场及动用维修基金修整下水管道等大型小区公共事务，增强了党员在群众中的影响力。又如，通过在小区内实行“三个交叉”，即社区党委委员与党支部书记交叉、党支部书记与楼栋长交叉、物业公司党员与小区项目负责人交叉，鼓励党员“一人双岗”参与自治，有效统筹了社区党员力量，平衡社区内的利益冲突，积极化解了矛盾纠纷。

二是促进红色共建，运行联建制度。“红色共建、党建联建”体现为物业党支部主动建立与街道社区、行业、小区内党组织常态联系制度，积极开展党建联建活动，通过建立社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会或物业管理委员会及物业服务企业议事协商机制，共同商议涉及物业服务管理的重要事项，有效防范化解物业管理矛盾和纠纷。例如，清远万科华府党支部主动参与街道社区支援服务队，协助开展防诈宣传等联建活动，设立“红小屋议事厅常态议事机制”，关注小区热点难点问题，组织小区业主党员代表、热心业主代表，针对小区重要事项进行联合商议，在小区游乐园改造、沥青路沉降开裂修复等问题上达成共识，有效促进了物居平等对话和社区联建。

四、结论与讨论

“双重嵌入”分析框架阐释了“红色物业”工作中党组织、物业服务企业、业主乃至社区之间的嵌入动因及嵌入—融合关系，并以嵌入式党建的方式从政治、文化、认知、结构四个维度推动物业服务企业积极求变求强，由此表现出的具体嵌入—融合行为在不同的维度产生不同的影响及成效（见表1）。

“双重嵌入”分析框架中，基层党组织作为始终“在场”的角色贯穿于“嵌入”的全过程，“红色物业”作为党组织与物业服务企业相互“嵌入—融合”的成果，其不是简单成立党组织即可，“红色物业”的成功创建与开展也并非是物业服务企业的“独角戏”，而体现为党建从“唱戏”向“搭台”转变，与时俱进地推进党基层领导方式的转变[16]。在“党领共治”的脉冲下，社区合力、行为监督、沟通协调和共同愿景既是构建和谐社区的重要因素（见图4），也是社区治理主体共同创造社区公共价值、助推城市基层和谐治理效能的基础要件。

“红色物业”凸显党建引领下的物业服务企业在协同多元主体、参与社区治理中的巨大潜力，党组织链接起物业服务企业与业主、社区居委会等主体，促进“割据零散”管理问题的解决，也促成新时代背景下物业服务企业的再审视、再定位与再提升和高质量发展。面向未来，“红色物业”应始终坚持党建引领，以党建引领强化社区治理主体间的赋能，促进社区主体平等沟通、有序协调与行为监督，激发多元主体协同参与社区治理动能，精准对接社区治理需求，将物业企业精细化优质管理服务的良好基因融入社区治理体系，通过组织“在场”将党的思想理论优势转化为实际治理效能，形成善治的社区治理共同愿景，从而促成精细精准、温暖温馨的现代社区治理格局，助推城市基层和谐治理效能达成。

我国物业管理行业应跟紧中国城市化快速发展的步伐，着眼于构建共建共治共享的现代化社会治理新格局，促进和谐社区建设。广东省“红色物业”工作是一次探索性先行示范，其通过完善党建工作制度、规范物业服务行为、拓展便民利民服务、提高物业服务质量，实现了维护业主合法权益，推动多元互联共建，以党建引领物业企业，用优质服务更好惠及民生福祉的目标，可以说，广东省“红色物业”创新试点工作为全国“党建+物业服务企业”的实践探索提炼了“广东模式”价值与示范。

需要注意的是，不同地域和不同小区的物业管理模式、小区资源基础、社区治理体系存在较大差异，“红色物业”的“广东模式”具有一定的“粤式”体质和环境独特性，在全国“红色物业”工作仍存在區域特殊性面前，“红色物业”“广东模式”仍需要进一步检验、深化与优化。以“广东模式”作为样本，各地区在选择物业管理模式、开展“红色物业”工作时仍需综合考虑地方特有之因素，在党建引领、服务为本、规范化、智慧化、低碳化等物业发展大主题下，结合地方社区特色，用心提供服务，总结治理经验，提炼出具有可推广性、可复制性的地方性探索经验，在国内物业管理行业形成“群雁效应”，营造“比学赶超，共推共促”的良好氛围，在凝练各地物业管理行业“红色物业”工作模式的基础上催生出具有世界影响力的高质量发展的中国特色物业品牌。

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“Red Property” Construction on the Perspective of

“Dual Embeddedness”： Why and What

——Based on the Analysis of 100 “Red Property” Pilot

Units in Guangdong Province

Lu Wengang， Tan Zhe

Abstract：The establishment of “red property” is an important measure for Party organizations to guide property enterprises to standardize service behavior， improve service quality， deepen community governance， and build a modern community governance pattern of “party-led co-governance”. Based on the embeddedness theory and the practice of property management， this paper proposes the “dual embeddedness” framework. The first embedment is the bi-directional embedment of “Party organizations-property service enterprises”， and the second embedment is the bi-directional embedment of “red property-owners”， both of which include political embedment， cultural embedment， cognitive embedment and structural embedment. In the analysis framework of “dual embeddedness”， the role of Party organizations as always “the present” runs through the whole process of embedment. “red property”， as a result of “embedment-integration” between Party organizations and property service enterprises， is reflected in the transformation of party building from “singing opera” to “setting up a stage”. Under the pulse of “party-led co-governance”， community cooperation， behavior supervision， communication and coordination， and common vision are not only important parts for building a harmonious community， but also the basic elements for community governance subjects to jointly create community public value and boost the effectiveness of urban grassroots governance.

Key words：community governance， property management， party building leadership， red property， dual embeddedness