农村房屋及土地执行的困境与出路

王子君，王 涵

（黑龙江大学 黑龙江，哈尔滨 150006）

涉农案件通常具有小标的、难找人、难找物、难处置的特点。这些特点也导致了农村地区执行难的问题突出。一些执行案件还具有双方都为农村村民、还有的具有亲属关系，这种类型的案件往往双方矛盾已经激化，不易调节。加之现有国家对于农村房产和土地的保护农民生产生活、宅基地与农村土地承包经营权属于集体或国家所有的政策与现有执行中加大财产处置力度的目的不相匹配，导致涉农案件往往无法执行到位。针对农村房屋及土地执行的困境，需要深挖导致困境的原因，提出解决对策，最后有针对性的破解。

1 农村房屋及土地执行的困境

随着涉农案件的不断增多，现有法律法规难以实现执行目的，即实现债权的目的。这是查找不到被执行人的财产，并且查找到财产也难以处置的双重难题。陷入如此困境，不仅使债权人的债权无法得到尽快实现，也使得对有财产但处置困难的被执行人没有惩戒措施所限制，有损司法权威和法律尊严。

1.1 农村房屋执行陷入的困境

现在人民生活水平不断提高，但是仍存在一些农村地区生活水平存在差距，靠务农赚取收入。在查找财产时，对于申请执行人提供的被执行人房屋的财产线索或者被执行人主动提出的房屋财产线索，经调查，农村房屋建筑在宅基地上的，法律规定可以进行查封。但是查封后就面临着处置和变现，如何处置、如何变现以满足申请执行人的债权成了法院头疼的事情。从中国裁判文书网上通过执行案件、宅基地为关键词进行搜索发现，从2014年至今，该类型案件突增，从几百件到上千件再到接近万件。这说明了涉农案件数量迅速增多，但是关键字为查封的案件仅有3000 多件，关键字为拍卖的案件更是少之又少，只有1000多件。这足以说明在实践中，农村房屋的执行难以处置。

农民对建筑在宅基地上的房屋享有所有权，依据物权法的规定，农民可以进行处分，法律并没有禁止农民出分房屋的禁止性规定。那么在执行过程中，房屋及其宅基地如何处置则是难题，因为《土地管理法》对于宅基地的申请资格进行了限制，只能以户为单位申请宅基地，转让后则不能在申请宅基地。这就产生了三个问题，一是该房屋为被执行人唯一住房；二是该房屋不是被执行人单独所有而是以户为单位共同所有；三是农村建在宅基地上的房屋有流转的限制，不像城镇房屋所有人都可以竞买，农村房屋只有本村村民才可以购买。当然，现今法律没有对于唯一住房不可处置的规定，但是处置起来容易激化被执行人与法院间的矛盾。对于共同所有的房屋要先确定被执行人所占有的份额，如何分割份额都是执行难题。在处置时流转的困境也使法院的前期工作可能为无用功，即到了拍卖处置建在宅基地上的房屋时却没有被执行人本村村民竞拍，导致房产流拍，不能变现，申请执行人如果不是本村村民也不能接收，这也是执行困境最根本的原因。

1.2 农村土地承包经营权的执行困境

农村土地承包经营权是由家庭联产承包，并未明确确定被执行人所占份额。农村土地承包经营权也是限制流转的，虽然被执行人只具有承包权，但该承包权也只能在集体户中进行流转。在《农村土地承包法》的最新规定中，土地承包经营权之上可以设立土地经营权，土地经营去可以有偿流转，受让人也并没有本村集体户的限制。那么，是否可以理解为土地经营权可以流转，如果可以流转，虽然法律没有明确规定是否可以查封、拍卖，但该经营权是否属于被执行人的其他权利，如果属于在理论上当然可以查封拍卖。但是在土地承包经营权上的土地经营权有偿流转、拍卖时如何保障被执行人的生活必须费用也是难题。因为大多数农民都以务农为生，那么其所享有的土地承包经营权就基本是其全部的收入来源，如果法院对土地经营权进行执行，首要面临的问题就是与国土资源部门进行沟通，征得协助部门同意查封，再次对被执行人以案释法，争取得到被执行人配合，对于法院的执行不反抗、无过激行为。

但是由于我国现行的法律没有关于对农村承包经营权是否可以执行的明确规定，只能通过其他条文进行体系解释，最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题意见第254条规定：“强制执行的标的应该是财务和行为”，从执行标的的限定中，是否可以理解为土地经营权属于被执行人的财务，农村土地承包经营权是农民对于其承包的土地进行占有、使用、收益的财产权利，农民虽然作为承包方，但却不能随意进行处置，农民不享有处置的权利，享有的是用益物权，享有财产所有权相关的财产权。实践中，由于法律没有明确的规定，对于农村土地承包经营权是否可以执行，土地经营权是否可以执行没有明确的规定，土地经营权进行有偿流转的可能性也非常小，这也使执行过程中没有明确的法律依据，并且涉及到农民的土地问题，容易造成农民过激行为。加之法律有规定了农村集体所有的土地使用权不得出让、转让、或出租用于非农业建设，国家保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。这些法律规定使得执行中困难重重，实现申请执行人债权的目的难以达到。

1.3 财产处置变现的困境

农村的宅基地与土地在政策上都具有对于农民的保护，最大的困境就是受政策限制影响。在对农村被执行人农村房屋进行处置时，全部都涉及对房屋所附着的宅基地一并进行处理。农村房屋的转让只能在本集体经济组织内进行，也就是在本村村民中进行，还有一个限制就是必须以户为单位并且本户还没有宅基地的村民才能购买，这样在房产拍卖时造成了农村房屋不能像城镇房屋一样进行自由流转。这就导致了变现难度增大，即使被执行人拥有房产也不能是财产变现以偿还申请执行人。除了政策上的限制导致的困境就是农村房产和土地经营权拍卖之后无人购买。现今经济发展越来越快，城市化水平也越来越高，对于务农人员大多数都是老年人，年轻一代多在城里务工，而老年人多已经具有自己的宅基地，在对房产拍卖时具备条件的不会买，不具备条件的买不到。对于土地经营权的拍卖，由于农民个人从事耕种的越来越少，本集体经济组织对于拍卖的关注自然也少。在农村还有一种房产属于违规建筑的房产，没有证照，因其属于违规建筑，不能买卖与变现，即使查找到被执行人在农村的房屋，也不具备处分条件。

1.4 农村的房产与土地

由于流转的限制不能采取以物抵债的方式偿还申请人的债权，这使得申请执行人实现债权的途径又减少了。如果申请执行人具备本集体组织村民的身份，那么被执行人可以选择将房屋在法院的主导下以物抵债的方式偿还债务。但是在现实情况下，申请执行人一般不具有本集体经济组织村民的身份。

1.5 现有的强制措施具有强有力的惩戒措施与财产查控措施

对于农民来说，现有的财产查控与惩戒措施对于农民所起的作用效果甚微。对于房产现有查控措施只能查到有证房产与联机备案房产，对于农村宅基地房产，总对总与点对点都无法查询到。对于农民存在家中的现金、收获季节收获的农产品现在还没有有效的查控措施，除非申请执行人提供了财产线索或者被执行人主动交代。如果被执行人不配合财产的查明与处置，法院还可以对被执行人采取限制高消费与失信被执行人名单的强制措施，但是这两个强制措施对于长期务农，不离开农村的被执行人来说基本没有任何威慑力，对于限制高消费的高消费本身农民也不可能去消费。对于贷款的限制，农民很少进行贷款，他们一般都在农村乡里进行现金借贷。对于拘留农村被执行人反倒觉得反正有地方，有吃的，也就待个几天就行了。罚款更是不用说，反正无钱缴纳，也并不在乎。对于宅基地房屋和土地的执行更是觉得没有强制力，不配合的情况时有发生。

2 农村房屋及土地执行的必要性

2.1 实现申请执行人债权的必要

对被执行人的财产进行查找和处置的目的是为了实现申请执行人的债权，申请执行人的债权如何实现，一直是执行所要解决的问题，在涉农案件中，被执行人的财产除现金与银行存款外，多数只有农村宅基地上的房屋，如果不对宅基地上的房屋进行处置，那么就放任了被执行人这种欠债不还的行为，使申请执行人的债权无法得到实现。

2.2 维护司法权威的必要

如果生效的判决不能得到有效的执行，这将有损司法权威。正是有强制执行制度的约束与保障，才使得生效判决得以实现给付内容，判决不将成为一纸空文。使得人民对于司法有了信任，相信司法是保障其合法权益的最后一道防线。民事强制执行制度对于法院的审理来说，具有很强的保障作用，也使得法院审执制度得到有效的确立。维护司法权威不再是空话，通过切实保护申请执行人权益，打消被执行人气焰，维护司法尊严。

正是有民事强制执行制度来保证判决得以实行，才使国家的裁判制度具有制度权威，并进而建立起人们对于整个法律制度的信心。只有法律制度深入人心，不止深入到申请执行人心中，也深入到每个被执行人心中。这样不光能使申请执行人较为轻松的实现债权，也能使被执行人主动履行生效法律文书确定的义务。进而双向促进执行，为解决执行难贡献一份力量。这样就不会产生大量的生效法律文书由于农村房屋宅基地与土地有执行阻碍得不到有效执行。使法律文书的权威得到保障。

通过对农村房产及土地的执行能够使法院反思产生困境的原因，对于政策阻碍、如何有效执行，变通执行，在实践中寻找平衡申请执行人与农村被执行人利益的办法。也能倒逼制度优化。通过总结实践中出现的难点、盲点，对于政策规定提出意见、建议，更好的反作用于涉农案件的执行。

3 农村房屋及土地执行的出路

3.1 执行农村房屋的出路

3.1.1 拍卖变卖被执行人房屋 通过拍卖被执行人房产，使房产变现。只有变现之后申请执行人的债权才能得到满足。所以，拍卖涉农案件中农村房屋是在被执行人没有其他可供执行财产情况下穷尽执行措施必须进行的处置行为。在启动拍卖前法院应该做好农民的以案释法工作，减少其抵触心理。如果被执行人能够配合本院拍卖，并帮助法院寻找本村符合条件的购买者使房屋顺利的得到变现。也可以通过发挥村基层组织作用，发动基层组织对房屋拍卖的时间、房屋的状况、起拍价、瑕疵等在村民中进行宣传，动员符合条件的有购买意向的村民进行竞价，最终促成拍卖的成交。

3.1.2 强制执行农村被执行人房屋的使用权 如果法院对于各方的情况都进行了考虑，发现被执行人的农村房产确实不适合通过拍卖进行处分，可以通过执行被执行人在农村的宅基地房屋的使用权。或者房屋经过法院的拍卖变卖流拍后，考虑对申请人的债权尽可能的保障，也可以将被执行人的房屋交给申请人适用，或者将房屋的使用权进行作价收取房屋使用费，将房屋使用费交给申请执行人以偿还债务，也是实现债权的一种方法。这也是根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》【法释〔2015〕5号】第492条规定“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。”该种情形下，主要看申请执行人的意愿。另一种情形是，如果房屋通过司法拍卖、变卖等方式无法处置，房屋还能租出去并且收取租金的，可以通过强制管理的方式执行房产的使用权，该种情况可以将收取的租金作为偿还申请执行人债权的一种有效的执行方式。对于租金的价格如何界定可以选择让当事人对价格进行协商，如果协商不成可以对房屋使用价值进行评估，根据评估报告确定的数额进行拍卖，租赁期限最长不超过20年，使用期届满被执行人可以收回房屋，如果还未偿还完申请执行人的债权，当事人双方可以重新协商使用价格。协商不成的和上述程序一样重新评估拍卖。

3.2 执行农村土地经营权及其收益

农村土地承包经营权是指公民、集体对于集体所有的土地或者国家所有由集体使用的土地进行占有、使用、收益的权利。农村土地的所有者是集体，承包方不是土地的所有权人，不能对其承包经营的土地行使处分权，只能行使占有、使用、收益权，这种承包经营权属于物权法上所指的他物权、用益物权，是与财产所有权有关的财产权，农村土地承包经营者享有的这种物权，可以产生收益，转换为财产，作为强制执行的标的。所以，由于承包人不是土地的所有权人，对于被执行人承包的土地，只能通过强制执行其承包土地产生的权益来满足债权。也就是说农村土地经营权是可执行标的物，被执行人承包土地所产生的收益、农产品等都属于可执行的财产，法院可以通过执行农村土地经营收益来偿还被执行人的债务，满足申请执行人的债权。但是此种收益较为隐蔽，其承包土地进行耕种，只有在收获季节才能收取到土地种植物所换取的收益，如果通过银行转账，法院通过系统查控，对于银行卡内的存款可以进行冻结，但是农作物和现金结算等财产还是属于隐蔽性较强的，较难发现的财产。这就需要提高被执行人的法制意识，积极履行还款义务。

3.3 加强对农村被执行人的威慑力，提高执行工作效果

对比一切的外力作用，不如让被执行人从内心就受到法律的约束，当收到法院生效的裁判文书，确定其需要履行还款义务时，法律能对被执行人产生威慑的效力，促使其主动的、积极的履行还款义务。当然，如何让农村的被执行人产生主动还款的意愿，需要法院因人施策，对于农村的被执行人要对其采取具有农村特色的执行措施，农民最在意的应该是其耕种土地和土地上的作物的收成，如果农村被执行人不履行还款义务在保障其生活最低水平时可对其购买种子、农用设备进行限制。对于外出务工的农民，在春节前后返乡时节将是最好的执行时间。农村是熟人社会，挨家挨户都相识，如果将其失信情况通过村公告栏与村广播室进行播报，促使其还款，效果可能更佳。