杭州市养老地产影响因素实证研究：养老视角

王乾坤　陈丹宇

摘 要：在人口老龄化的背景下，养老地产将成为我国养老产业持续稳健发展的关键。以养老视角剖析养老地产，研究发现，认知度、医疗护理满意度、收入水平、健康状况、同子女距离、日常开支、文化程度等因素十分显著地影响着养老地产的发展。进一步研究发现，医疗资源丰富度、养老地产产业链和服务链的跨界融合度、医疗护理资源的保障度、多元化的居家养老方式、差异化养老服务度、“适老化”住宅规划设计科学度等方面是促进养老地产健康持续发展的关键。

关键词：杭州市;养老地产;需求意愿;影响因素;养老视角

中图分类号：F293.3        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2022）13-0054-04

引言

党的十九大报告提出了“老有所养”的新要求。在人口老龄化的背景下，房地产作为新型养老服务业的有效载体，为养老服务业提供了巨大的前景，而“地产+养老”的新组合更是房地产转型升级的重要发展路径。因此，养老地产到底如何发展、其决定的内在影响因素是什么、未来发展趋势是什么等问题，均值得进一步深入研究。现有的文献中，关于养老地产影响因素已有了有效的研究，如认为养老地产只有具备了良好的医疗服务、家政服务、社交需求、护理服务、便利的交通、购物配套设施等，才能够获得老年人的青睐（Giber et al.，1998）;养老地产的影响因素主要包括老年人养老方式的转变、消费水平的提升、人口数量的增加、居住环境的改变等（Lynn et al.，2008）;老人更倾向于永久性居住的方式和全天候的医疗护理服务等主要因素影响着患有痴呆症或多种疾病的高龄老人对养老地产的需求（Westerholm，2009）;老年人对养老地产具有适老化住宅需求的选择偏好和特点（杨巧，2013）;养老地产项目乃至这个行业发展的前进动力是养老服务品质的追求（张智勇等，2015）;通过Logistic回归模型分析得出，对养老地产来说最重要的影响因素是城市户籍，其他相对重要的还有职业、家庭收入水平、文化程度和养老方式等（康琪雪、张恒铭，2013）;通过调查数据研究分析，养老地产的选址深刻地影响着老年人的购买意愿（冯臻，2014）;国家政策、年龄、文化程度、户籍、子女数量、收入水平、认知程度等因素显著地影响老年人选择养老地产（黄孟丽、刘明轩，2017）;医疗卫生服务显著地影响着老年人选择何种养老服务，性别、年龄、文化程度等因素也对老年人的养老需求产生着作用（刘红等，2017）。

国内外学者对养老地产需求影响因素的研究较为深入，为我们进一步探索提供了有益启迪。但是，现有的研究中更多以地产为研究对象，缺乏从微观视角解析影响意愿的因素;定性研究和典型案例分析比较多，未曾形成系统性的概述，缺乏有效的模型实证。更值得考察的是，本文认为，养老地产的关键是养老，而养老本质上是一种生活方式。养老地产的核心是养老，应研发养老产品和服务，构建服务体系和运行机制，而不仅仅是开发房地产。因此，本文从养老地产的核心——养老为新视角，依据实地调研数據进行实证分析，揭示养老地产业发展的内在机理，剖析老年群体的养老需求，丰富对其的认识。

一、杭州市养老地产发展现状及问题

（一）发展现状

2017年杭州市老龄工作委员会办公室发布的《杭州市老龄事业统计公报》数据显示，老年人口基本情况如下：按户籍人口统计，截至2017年底，全市60岁及以上老年人口为167.18万，占总人口数的22.16%，增长5.06%;65岁及以上老年人口为110.44万，占总人口的14.64%;80岁及以上的高龄老人为26.97万，占老年人口的16.13%。由此可见，杭州市老年人口数量较大，增速快，老龄化程度较高，低龄老年人口占比大，养老服务的市场需求日益多元化，且需求量巨大，养老行业的发展迎来了新机遇。

杭州市养老机构现状：截至2017年底，全市已建立养老机构总数302个，其中公办养老机构104个，民办养老机构198个。全市养老机构床位数为69 764张，其中公办养老机构23 663张，民办养老机构46 101张，平均每百名老人拥有床位数4.2张。全市建成并正常运行的城市、农村社区居家养老服务日间照料中心有2 815家，老年食堂1 176个。

杭州市养老地产行业在探索中取得了辉煌的成就，涌现出大批养老地产项目，其中不乏典型案例，这些成功的项目显示出养老地产的发展历程如表1所示。

（二）发展问题

1.养老地产认知度不够。老年人获取信息的渠道比较狭窄，方式比较单一，加之对于新事物的理解能力和接受能力较弱，所以老年人对养老地产认知度较低，这影响着老年人对养老地产的购买意愿。

2.医疗护理服务不周全。目前，养老地产除基本生活服务外，还关注老年人的精神文化生活，但是对老年人医疗护理服务的投入还很欠缺，半失能、失能、失智老人的医疗照顾容易被忽视，术后老人的康复护理工作做得也不到位。

3.居家养老方式不受重视。养老地产在其发展的过程中更多地采用机构养老的方式，忽视了我国传统文化中老年人对于“家”的特殊感情，使居家的养老方式被弱化。

4.养老地产的选址不科学。受传统“养儿防老”观念的影响，子女或亲属带给老年人内心的愉悦是任何人和服务都无法代替的，老年人更倾向于缩短同子女居住地的距离，就近居住。目前，大多数养老地产因土地的因素而独立建设，在选址上存在着一定偏差。

二、杭州养老地产影响因素实证分析

（一）数据与模型

笔者以杭州市主城区（上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区）作为调研区域，对主城区50岁以上老年群体进行问卷调查和实地访谈，共发放问卷350份，实际到手问卷332份，问卷回收率为94.86%，有效问卷317份，问卷有效率为90.57%。本文基于文献综述和实地调研对影响因素进行理论推导和选取，选取了性别、年龄、收入水平、生活照顾、医疗护理水平、精神文化、文化程度、健康状况、认知度、日常开支、同子女距离、子女数量等12个影响因素作为回归模型的解释变量，采用二元Logistic回归模型进行实证分析，选取年龄和性别作为控制变量，根据选取的变量因素对杭州市50岁以上老年人购买养老地产的意愿及影响因素进行实证分析。

Logistic回归方程为：

（1）

其中，xi表示各个解释变量，？茁i代表着各个解释变量的回归系数，？茁0是常数项，因此式（1）可转化为：

（2）

其中，x1表示性别，x2表示年龄，x3表示收入水平，x4表示日常生活照顾满意度，x5表示医疗护理水平满意度，x6表示精神文化满意度，x7表示文化程度，x8表示健康状况，x9表示认知度，x10表示日常开支，x11表示同子女距离，x12表示子女数量，？茁0表示常数项，？着表示随机项。

（二）变量与赋值

实证分析过程中，为了减少误差，排除影响程度较小的选项，并合并自变量中出现几率较小的选项，进一步整合、赋值，变量赋值情况如表2所示。

（三）信度与效度

为保障样本数据的科学性和可靠性，需要对样本数据进行信度效度检验，采用SPSS信度分析、KMO（>0.6）样本检测和Bartlett（<0.05）球形检验。

结果显示，Cronbach’s alpha数值为0.79，大于0.7，故此该量表具有很高的内部一致性，可信度较强见表3。

据KMO与Bartlett球形检验表可知，KMO检验值为0.797，0.797>0.6，符合要求，Bartlett球形检验的显著性概率是0.000，表明问卷的效度结构较好，可以支持软件分析，具体结果见表4。

（四）结果与分析

分析结果，具体如表5所示。

1.对养老地产的认知度越高，购买意愿越强烈。老人对养老地产产品的形态、养老服务质量和内容有了更多的了解，如果从中满足了自身的需求，享受人性化的生活照料、专业化的医疗护理和多样化的文化娱乐，便会有意愿购买养老地产。

2.对养老地产的需求随着收入水平的提高而增加。老年人经济收入持续增长，可供老年人支配的资金增多，老年人更愿意将宽裕的收入用于购买养老地产服务及产品，其购买欲望和購买能力都呈现上涨的趋势。

3.对医疗护理满意度显著地影响着养老地产购买意愿。老年人的身体机能随着年龄的增长而下降，身体状况持续下降，患病率不断上升，加之老年疾病患病人数逐年增加，医疗护理渐渐成为养老生活中必不可少的环节，因此老年人对于医疗护理的需求更加强烈。

4.老年人越发重视养老居住地同子女的距离。子女在老年人养老生活中扮演着十分重要的角色;同子女距离的远近意味着老年人养老生活安全感的高低，同时，距离更近也更能够帮助子女了解老年人所享受的养老服务。因此，老年人在选择养老地产养老时，特别在意选址与子女之间的距离。

三、结论与建议

（一）医养结合是未来养老地产发展的主流趋势

随着年岁增加，老年人身体机能持续退化，免疫力不断下降，慢性病、心脑血管疾病、阿尔兹海默症等老年多发病症严重地影响着老年人的养老生活。因此，在养老生活中，医疗护理成为关键要素。医养结合型养老地产就是以地产作为媒介，将医疗资源和养老资源有机地结合起来，打破养老和医疗之间的分割界限，把生活照料和康复关怀融为一体，真正做到把“医”和“养”相结合，实现老有所养、老有所医。

（二）居家型养老地产成为重点发展的地产

受传统“养儿防老”观念影响，居家养老依然是最受老年人喜爱的养老方式。居家养老涉及的老人数量十分巨大，同时，老年人极难改变自己的生活方式和习惯，不愿意离开过去的生活环境;我国社区养老和居家养老紧密相连，老年人花费了较长时间在社区内已经建立了成熟的朋友圈和人际关系，不愿轻易打破这种关系;日常开支也影响着养老地产的需求意愿，老年人的开支有一大部分是用于家庭日常生活，甚至其还肩负着包括子女在内的家庭全部生活花费，反而更愿意接受居家型的养老地产，因此发展居家型养老地产是未来养老地产的重点。

（三）认知引领养老地产需求意愿

虽然老年人接受新事物的能力较弱，但是随着了解程度的提高，老年人也愿意接受新事物，且持续能力较强;老年人获取信息的途径比较闭塞，接触养老地产的机会较少，这在一定程度上降低了其对养老地产的购买意愿。实地调研情况显示，大多数老年人对于了解养老地产服务和产品持有积极的态度。因此，要增强老年人对于养老地产的需求意愿，就要提高老年人对养老地产的认知度，让养老地产获得更多的关注，让养老地产服务被广泛熟知，这样养老地产才能够长久地发展下去。

参考文献：

[1]  Giber K.M.，Moschis G.P，EuehunL.E.Planningto Move to Retirement Housing[J].Financial Services Review，1998，（4）：291-300.

[2]  Wang T.，Lynn D.The U.S.Senior Housing Opportunity：Investment strategies[J].Real Estate Strategy，2008，（33）：159-185.

[3]  Westerholm B.Population development and the need for housing for elderly people in Sweden[J].International Journal of Integrated Care，2009，（5）：9.

[4]  冯臻，国云丹.中国未来养老地产发展的研究与探索——基于长三角地区养老需求调查的实证研究[J].兰州学刊，2014，（9）：122-128.

[5]  黄孟丽，刘明轩.基于需求偏好的养老地产发展策略研究——以南京市为例[J].市场周刊（理论研究），2017，（2）：58-59.

[6]  康琪雪，张恒铭.居民购买养老地产意愿及其影响因素[J].财经问题研究，2013，（12）：41-45.

[7]  刘红，熊伟，杨玲.成都市城区老年人健康状况及养老需求调查分析[J].实用医院临床杂志，2017，（5）：229-232.

[8]  杨巧.人口老龄化背景下我国住房需求变化趋势与养老地产发展研究[J].金融发展研究，2013，（11）：28-32.

[9]  张智勇，赵俊，石园.养老服务集成商的服务质量决策分析[J].管理工程学报，2015，（2）：160-166.

收稿日期：2021-03-09

作者简介：王乾坤（1990-），男，河南夏邑人，助理研究员，硕士，从事专注城市问题、养老地产等研究;陈丹宇（1964-），男，浙江德清人，土地资源管理学科负责人，教授，博士，从事区域经济、土地经济学的教学与研究。