经济要稳住的战略下，房地产如何有效作为？

李宇嘉

一、房地产稳定发展的逻辑基础

从数据来看，2022年上半年房地产业和建筑业对GDP的合计贡献率同比为-6.6%，其中房地产业贡献率为-13.6%。从支出法角度看，二季度房地产开发投资额对GDP的贡献率为-37%（房地产投资完成额增量与GDP现价投资增量的比值）。可见，今年上半年宏观经济受到房地产的拖累。从贯彻新发展理念、推动高质量发展、打造新发展格局、顺应新发展阶段主要矛盾的破解，必须要告别房地产依赖，不将房地产作为短期刺激经济的手段，并探索房地产发展的新模式。

但是，房地产行业和市场多年来高速发展、高位运行直至达到“庞然大物”并攸关全局的地位，近期快速回落导致相关主体（地方政府、金融机构、开发商、居民）过快收缩资产负债表，危及到經济社会发展大局，民生福祉和全体人民切身利益，必须要落实“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）。同时，我们要充分认识到，房地产是长周期行业，即便进入存量房主导供给的时代，即便城镇化速度变慢，基于人口流动、住房更新、消费升级等考虑，其对经济社会发展还很重要。

我国居民追求美好人居、安家置业的传统很浓厚。未来，还将继续推进新型城镇化，完善都市圈建设。另外，根据“七普”数据，住房设施条件还有改善空间，比如在乡镇、西部和东北等地，大量房屋需要更新。此外，在适应老龄化、新市民等需求方面，住房功能还有待提升，供应还要增长。因此，尊重行业和市场规律，不能忽视房地产的发展空间。今年以来，国家一直强调，要把稳增长放在更突出位置，扎实推动稳经济各项政策落地见效，房地产稳定是应有之义。

二、目前房地产行业和市场存在的问题

（一）政策纾困有所“钝化”

今年1-8月份，全国商品房销售面积累计同比下滑23%，降幅较1-7月份仅缩小了0.1个百分点。事实上，8月份地产在需求端纾困的力度非常大，比如5年期LPR再次大幅度下调15个基点，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房和二套房贷利率分别为4.15%和4.91%，降至近20年来的新低，信贷、限购、公积金等方面加大“一城一策”纾困力度的范围扩展到热点城市，热点城市积极松绑限购政策，南京、苏州、济南等下调二套房贷首付比例。但是，8月商品房销售下行幅度并未明显收窄，显示需求端较为疲弱。如果考虑到去年8月份楼市开始明显下行，形成了低基数效应，今年8月份全国商品房市场需求端疲弱的态势并未缓解。

（二）按揭买房的意愿不足

过去，每当利率下行、贷款宽松，限购退出，居民买房热情就会被激活。从2021年8月份开始，按揭利率连续12个月下行；除少数中心区外，热点城市限购基本退出，但居民中长期新增贷款自2021年5月开始，基本呈现负增长态势，月平均同比减少1826亿。同时，今年以来各期限档存款利率也在下行，但居民储蓄存款不断攀升，2022年8月，居民储蓄存款新增10.3万亿，首次突破10万亿大关，相比2018年翻了近一翻，同比多增2 . 8 8亿，同比增幅达38.7%。存款利率下降，按揭利率下降，但居民存款却在增加，按揭贷款在减少，背后彰显了居民买房的意愿不足。

（三）需求的不均衡性突出

今年上半年，主要城市新建商品住房套均面积首次突破120平方米/套，比去年同期增长了5平方米，也是同比增幅最大的一年，比5年前的2017年上半年和10年前的2012年上半年分别增长了13平方米和22平方米。其中，尽管有改善型需求大幅度增长的结果，但考虑到这些城市都是人口净流入城市，新市民的购房需求更加迫切，也折射出刚性需求并未有效释放的问题。

以深圳为例，目前深圳市存量商品住房套均面积不到90平方米，但今年上半年交易的存量商品住房平均面积为94平方米，新建商品住房交易面积更是达到了106平方米。考虑到目前深圳常住人口住房自有率只有30%，常住人口的平均年龄为32.5岁，刚性需求的基础较为扎实。但是，上半年商品房成交套均面积偏大，反映出刚性需求释放受到影响，住房购置需求不均衡。

近年来，疫情断断续续，对刚性需求集中的服务行业冲击比较大，收入预期和工作前景受到影响。同时，很多地方机关国企或事业单位紧缩财政支出，影响到新入职员工的刚性需求。同时，截止到8月份，70城新建商品住房和二手房价环比已连续下跌12个月，居民对房价上涨的预期减弱，购房的积极性明显降低。但与此同时，高收入行业（金融、高科技和咨询等）受疫情影响较小，在货币环境友好、部分高档新房项目定价合理的情况下，买房或换房的意愿较强。

（四）供给端的冲击比较大

近期，部分民企债务风险显现，商品房需求端较为弱势，房地产企业外源融资（贷款和发债等）和内源融资（销售回款）双双收紧。1-8月，房企到位资金累计下跌25%，企业资金链比较紧张，导致购置土地、新开工的积极性明显下降，甚至出现“不拿地、不开工”的现象。截止到今年8月份，全国土地购置面积连续15个月下滑，新开工连续13个月下滑。值得注意的是，即便近期全国商品房销售面积同比跌幅有收窄迹象，但土地出让和新开工的跌幅仍旧在扩大。

究其原因，“保交楼”进入攻坚期，根据部分城市披露的信息，“保项目、不保企业”的保交楼原则逐渐清晰。专项借款或纾困基金介入的是资金能平衡或资产大于负债的项目，以确保资金能顺利和全身而退，其他项目只有自我解决资金“硬缺口”才会有推进的希望，部分项目或许要走破产的处理路径。由此，房地产风险处置开始进入攻坚期，风险暴露面或进一步扩大。

另一方面，房地产企业风险预期仍旧存在的话，首先导致金融机构对开发商的融资继续偏紧。8月份，开发商到位资金中，销售回款（定金预收款和按揭贷款）占比达到51.6%，今年以来第一次超过50%，主要原因是外源融资紧缩，内源融资占比被动升到了50%以上。同时，风险暴露导致购房者对期房的接受度下降，开发商不得不坚持“降价促销”的策略以保障资金链。新房降价加剧市场预期转弱，加剧对开发商资金链紧张、新房交付难的担忧，对需求端也不利。

三、当前稳定房地产运行的形势判断

2021年下半年以来，房地产呈现全链条的下行，从土地出让、新开工到商品房销售和竣工交付等，各个环节均持续明显下行。客观来讲，这种下行有前期快速上涨后的短期惯性回落（或称周期性回落），也有金融、土地长效机制落地实施的影响，如贷款集中度政策下，要求银行严格控制信贷投向地产的规模和占比，资管新规下压缩涉房类信托和资管的规模；土地供应要求限制地价、“地价-房价联动”、自有资金拿地等，前期“高周转、高杠杆”运作的开发商风险暴露等等。但是，供需两端各环节持续一年多的下行，且幅度并未明显收窄是不正常的。

特别是，目前房地产全链条下行有两个明显的问题需要关注。一方面，土地出让和新开工连续1年多下行，拖累了开发投资，不利于全社会固定资产投资稳定。今年1-8月份，房地产开发投资下跌7.4%，连续5个月下跌，并创下累计最大跌幅（除2020年上半年疫情之外）且跌幅在扩大。作为房地产开发投资先行指标，土地出让和新开工继续下行且下行幅度加大，意味着今年四季度和明年开发投资将继续下行，且跌幅仍会继续加大，这对全社会“稳投资”是不利的。

另一方面，供需两端形成了下跌的负反馈循环。供给端推进“保交楼”，处置风险的力度在加大，导致金融机构对开发商融资的风险担忧加大，开发商缩减拿地和开工，且不得不降价促销以保卫资金链，不利于市场对期房交付的预期和买房的选择；需求端居民买房意愿不强，导致销售回款不足，资金链得不到缓解，制约外源融资好转，制约开发商拿地开工，不得不降价促销。

需要引起注意的是，近期国家一直强调信贷增长的稳定性，并通过降低MLF（中期借贷便利）和OMO（公开市场操作利率）等长短期政策性利率，引导银行增加对实体经济的信贷投放，满足居民合理住房贷款和实体投资需求。但是，市场主体的信贷需求比较弱，今年以来单月中长期贷款新增额同比月均减少3266亿。这其中，房地产市场下行对“宽信用”有明显阻碍。特别是，土地和房产价值下降，销售规模下降，通过抵押品效应，降低了金融机构风险偏好，导致地方政府、开发商、银行、购房者资产负债表出现收缩，整个社会出现流动性陷阱的迹象。总之，当前房地产行业和市场已经局部“市场失灵”，需要调控之手进行及时的干预。

四、房地产在“稳增长”中要有效作为

夯实“房住不炒”，不以房地产作为短期刺激經济的手段，这些都是对房地产领域的顶层设计。但是，将房地产作为一个行业看待，无论国内外，由于其规模较大、链条较长、涉及面广，对上下游相关产业带动效应强，对国民经济发挥着举足轻重的作用，称得上是支柱产业。基于当前房地产形势，迫切需要落实“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期），落实房地产在“稳增长”中有效作为。

（一）尽快止住供给端对房地产稳定的冲击

本轮房地产下行，相比过去最大的不同就是供给端冲击，即房地产债务违约引发金融机构涉房信贷紧缩，以及开发商缩减拿地、开工，并导致交付困难，引致和弱化居民对期房或买房的信心，这也是行业负反馈循环的触发点。因此，房地产要稳定，首当其冲就是要尽快止住供给端对房地产稳定的冲击。首先，要切断违约风险的预期扩散波及到健康的企业，建议加大信用保护工具对民营示范房企发债融资的信用增级，提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保，以中债增进公司等国资信用来修复市场信用，从而阻断境外恶意做空和违约预期扩散。

其次，积极创新政策工具箱，夯实地方属地责任和房企自救的“主体责任”，推进“保交楼”和存量风险的化解。如果说上面讲的是阻断传播增量风险，那么这里讲的就是存量风险化解和“软着陆”。建议各地按照市场化、法制化的原则，依据存量问题楼盘“保交付”资金来源、项目进度、剩余货值等不同，制定“一盘一策”的处置方案。在最大限度地企业自救的同时（自我解决资金缺口），对资不抵债的及时启动破产，以尽快止住供给端对房地产稳定的无谓冲击。

再次，加快推进国企、城投平台所获地块的开发进度。去年以来，为稳定土地市场，各地集中供地中，国企和城投平台纷纷进场拿地，占到22个热点城市集中供地的60%以上。但根据统计，目前多数地块并未进入开发环节，一方面导致开工下降，拖累开发投资，另一方面也造成国企和平台企业资金链紧张。建议主要为非地产主营业务类的国企、城投平台积极引入代建方，发挥各自优势提高商品房供应效率；或推进地块与产业、新基建综合开发，实现地产对稳投资的关键作用。

（二）创新政策纾困思路，挖掘需求端潜力

一是各地要提高需求端政策的精细化程度。国家屡次强调，要支持刚性和改善性住房需求，近期很多地方针对多胎家庭、新市民、老年人等群体，针对房企促销、金融支持等，都制定了精细化、差异化的措施，比如，北京针对老年人的实际需求，推出中心区老破小房屋置换外围养老功能的新房项目，父母可以与子女为贷款共同申请人；比如，长沙推出“租购联动”，打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”；比如，湖北省推出保租房项目“先租后买”；广州对新商品房项目备案价进行调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%，调整为可“上浮10%、下浮20%”等。这些政策针对性很强，都是在市场调研和摸清需求新情况的基础上推出的精细化政策。

目前，从人均住房面积、户均住房套数来看，住房需求基本满足，但这是总量层面的满足，考虑到人口在区域迁徙上的变化，以及部分区域存量住房供应效率不高，居民住房消费仍处于升级过程中，结构层面的需求仍旧存在，潜力仍旧很大。但是，从目前各地需求端纾困的政策基调来看，寄希望于“一招鲜”的措施来促进市场回升，其精细化程度不够、对症下药的治理不到位，无法实现供需匹配。下一步，必须要在摸清市场需求的基础上，多措并举方能达到效果。

二是促进存量房流转，推进市场良性循环。目前，由于新建商品住房降价促销，二手房交易环节冗长、税费成本高、户型设计陈旧，主要城市二手房交易明显下降，在总的住房交易规模中的占比从高峰时期下降了一半左右。基于二手住房低总价、分布广的优势，二手住房交易下降，对于满足刚性需求和“卖一买一”的合理改善需求，促进市场良性循环都是不利的。近期，有的城市在推进二手房交易“带押过户”，存在抵押的房产不用提前还贷就可以完成交易、过户，并发放新贷款，降低了交易周期、交易成本，建议各地住建和金融管理部门联合起来推广这一做法。另外，近期青岛和贝壳平台联合推出“优鲜卖”：开发企业帮助购房者锁定意向房源，贝壳平台帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速旧房销售，尽快将二手住房售出，以办理新房购买流程。这些精细化的措施，各地都可以借鉴和实施。它们代表着一种政策逻辑，即创新政策工具的结构深化水平、提高政策颗粒度，才能提高效力。

（三）增存并舉，推进保障性租赁住房筹集建设

一是探索保租房“先租后售”模式，提高投资的积极性，促进可持续发展。对于新建模式建设的保租房可以低租金供应给3-4亿的新市民，未来再以较低的价格并辅以租金抵购房款的形式，由新市民买下来，转化为完全产权的商品房，让新市民分享城市化的红利。“新市民”变成“真市民”这种身份转化，关键在于有没有一套合适的房子。在旧模式下，高举高打的房地产提供不了这样合适的房子，但也导致循环受阻。这就需要新模式，才能让地产良性循环起来。具体路径上，建议将存量的沉淀资产（比如商办、公寓）调整规划后转换为保租房。

过去，各大城市建了一大堆华而不实、大量空置的商业办公和公寓。与其空置，不如调一下规划，补上配套，以较低的价格“先租后售”给新市民。如果存量物业利益瓜葛盘根错节，那就搁置一旁，政府以半价出让土地，建设“先租后售”的保租房，解决新市民住房需求的同时让高房价软着陆。对地方政府，尽管损失了短期土地出让金、税收，但换来固定资产投资、地产上下游稳定和繁荣，也为商品房带来后续可持续的购买力，可谓失之东隅，收之桑榆。我国房地产再稳定10年都没有问题。更重要的是，此举换来内需和消费释放，城镇化和经济转型水到渠成。

二是城市外围未开发且难以去化的项目，将“保交楼”和保租房发展结合。“十三五”及2021年，多数城市外围区域出让了很多地块，且是在开发商快周转、全国化布局时期出让的地块，地价较高并有过度和泡沫化出让的嫌疑。今年以来，一二线城市外围地块项目折价现象非常严重，但也难以实现去化，主要原因在于供应量大且房价较高，规划的产业项目并未有效落地。比如，广州的增城区、花都区、从化区等都有类似项目，建议国企或城投平台以折价买过来建设保租房，一方面可以帮助企业回笼部分资金，用于企业其他项目保交楼，另一方面折价方式购置降低了保租房建设成本，也能通过保租房来留住和吸引产业人才和工人、吸引和留住城市服务人员，从而有助于园区招揽工人。具体方式上，也可以采取“先租后售”模式。

三是逐步向新模式转型，探索房地产平稳发展的长效路径。近20年，传统的商品房市场可谓快速发展、单边上涨、高举高打，并已经在“十万亿+”级别销售额的历史最高位上运行了6年。从人均住房面积、城镇化潜力、人口结构变化等供求关系考量，难以长期维持这一规模。但同时，结合国外发展经验，住房还有很大发展前景，但必须要探索新模式，这就是针对3-4亿新市民需求的保障性租赁住房，存量房屋适老化等功能改造、配套更新，基于人口迁徙的都市圈住房开发建设，基于城乡融合的县域房地产发展，基于美好生活的二次装修和家装消费等。

单单从3-4亿的新市民来看，这一体量就相当于目前我国中等收入人群的体量。他们已经“落脚城市”，但还没有“扎根城市”，关键之一就在于有没有一套房子。当下，必须要全方位降低成本，推进公共服务均等化（比如“租赁赋权”），助推他们能低成本低扎根城市，住房供给侧改革，推进公租房、保租房、共有产权等三位一体的住房保障体系建设，目的就是让他们低成本地、体面地在城市安家，这将对未来商品房市场形成支撑，也是未来我国住房可持续发展的根基。

这是一个系统工程，需要供地环节降低供地成本，单列租赁用地，园区和新区要规划租赁配套；需要加快存量房屋改造为保租房的“堵点攻坚”（消防认定、民用水电）；需要金融机构建立租赁融资的产品体系，与新市民住房相关融资需求对接，实现金融业务和新模式共同成长；需要国企承担功能性责任（基建投资、公服补短板、区域开发），在公共配套上加大投入力度；需要教育、医疗等部门推进基础教育和医疗卫生服务的均等化。唯有此，房地产才能实现对稳经济的持久贡献。