房地产企业土地增值税筹划刍议

韩科玺

【摘  要】论文详细介绍土地增值税筹划对房地产企业的影响，通过研究与调查，明确房地产企业筹划土地增值税的现状，根据企业现存的筹划问题，提出5项优化该类企业土地增值税筹划的有效措施，包括设置扣除项目金额、合理优化商业环境、提升税务筹划人员的专业性、设计项目筹划周期及加强筹划风险认知，从而有效提高房地产企业土地增值税的筹划管理效果。

【关键词】增值税筹划;土地增值税;项目筹划周期;房地产企业

【中图分类号】F299.23;F812.42【文献标志码】A【文章编号】1673-1069（2022）05-0176-03

1 引言

当前，随着房地产企业数量的逐步增加，房地产企业应提高对国家颁布的相关土地政策的重视程度，合理筹划土地增值税，对相关政策的及时了解和充分利用，可以有效提升房地产企业的内部效益，从而更好地正向影响企业的后续经营管理，增强其整体市场竞争力。

2 土地增值税筹划对房地产企业的影响

2.1 有助于提高资金管理水平

土地增值税筹划方案的应用可以在一定程度上提高房地产企业的资金管理水平。实现资金管理水平提升的主要原因是土地增值税筹划方案具有一定的科学性，在应用该方案时，通常与房地产企业的内部资金管理状况相结合，强化对方案实施信息数据的获取和管控。针对土地增值税筹划方案来说，有关部门应全面探索和改进筹划的内容，恰当地筹划资金成本管理的相关内容，通过应用合理的管理手段，有效地规范资金使用范围。因此，在筹划方案的指导下，资金使用状况变得更加合理，对房地产企业的资金使用效率产生积极影响，有效地提高资金管理水平。

2.2 有助于缓解企业运营负担

在完成土地增值税的整体筹划后，房地产企业的内部负担可以得到适当缓解，其具体表现在内部经营管理的状况上。例如，在筹划土地增值税的过程中，房地产企业的整体税负将大大减轻，同时，可以提高房地产企业税务工作的效能，企业管理层可以把更多的资金投入正常的生产经营当中。在这一举措的影响下，房地产企业的发展将处于良性状态，因此，房地产企业在日常工作中应更加重视土地增值税的筹划工作，利用合理合法的筹划手段增强企业的内在发展活力。

3 房地产企业土地增值税筹划的现状

3.1 费用扣除较模糊

房地产企业在筹划土地增值税时，有关部门应适时关注费用扣除等内容。部分企业在执行费用扣除任务时，会随意选择扣除的方法或金额，这使得项目核查更加困难。例如，部分房地产企业在扣除费用时，虚报工作量，导致项目各个环节的计算方法应用出现较大问题，严重影响了土地增值税筹划管理的效果。为了缩减施工周期，部分企业管理层在进行费用扣除时，针对部分管理项目仍然存在虚假扣费等问题，相关工作人员在筹划土地增值税期间，将车库管理费等作为住房成本费用，在成本价值的影响下，房地产企业的会计工作产生较大漏洞，若未对该类费用进行及时规划，对税收筹划结果会产生较大影响。

3.2 商业环境不完善

房地产企业要想在整体经营过程中提高税收筹划的效果，需要高效完善所处商业环境，利用对商业环境的合理控制与优化来提升其综合效益。在部分房地产企业的具体税收筹划过程中，管理者没有对其内部经营环境给予合理的关注，导致其内部经营环境与税收筹划状态不一致。在二者各方面条件不一致的情况下，难以提高税收筹划的效果。此外，房地产企业在进行税收筹划时，应适时明确多项筹划内容。然而，目前一些企业的税收筹划没有与企业的实际情况相结合，导致其税收筹划存在不同程度的问题。在这些问题的影响下，当前房地产企业的经营环境与商业环境较难达到理想效果，而企业的综合效益、经济效益也很难获得有力的保障。

3.3 税务筹划人员的专业程度不足

部分房地产企业在税收筹划的过程中受到多方面因素的影响，具体的税收政策没有得到准确的落实，这极易为税收筹划的实施带来较大的困难。如果税收筹划项目中断，不仅要更换管理人员，而且要对此后的税收筹划进行更为严格的控制。因此，企业管理层应采用适当的手段提升税务筹划人员的业务素养。部分房地产企业的税务筹划人员在执行相关任务时受到自身能力水平的限制，其掌握的税收筹划方法很难与项目核算的具体内容相结合，这一现象给企业的税收筹划带来了更大的困难，企业的整体工作效率大大降低。换言之，针对房地产项目实施税务筹划时，如果没有选择专业的税务筹划人员，或者在日常工作中没有合理控制和提升其业务水平，企业的税务筹划就很难达到理想的水平。

3.4 项目筹划周期不合理

鉴于房地产项目的施工周期较长，在实际建设期间，部分房地产企业未能合理设计项目筹划周期，税收筹划的效果将难以得到有效提升。在土地增值税的内部筹划中，相关部门应适时明确与该筹划管理相关的各项数据信息，并利用对数据信息的准确控制来提高筹划管理的效果。在部分房地产企业的实际税收筹划过程中，工作人员没有为筹划管理设定合适的运行和操作周期，导致相关人员获取的数据和信息不准确，严重制约了房地产企业土地增值税的筹划管理工作，降低了筹划管理的效果。在不合理的项目筹划周期的影响下，房地产企业的综合效益也将大大降低，因此，不合理的項目筹划周期将极大地影响房地产企业的经营管理质量。

3.5 缺乏筹划风险意识

在日常经营过程中，房地产企业应合理关注其内部经营和发展状态，如果统筹规划工作不具有整体性，将为企业未来的经营管理带来更多的风险，在无形中降低企业的经营效益。在部分房地产企业进行土地增值税总体筹划的过程中，工作人员没有意识到筹划工作中包含的各类风险，在缺乏筹划风险意识的前提下，极大地降低了土地增值税的筹划效率，增加了土地增值税筹划的风险，极大地削弱了内部员工的主动性和积极性，降低了房地产企业的整体经营管理效果。值得一提的是，在房地产企业实施土地增值税总体筹划的过程中，随着时间的推移，一些政策内容会产生较大变化，如果工作人员在实施全面管理的过程中，不能根据政策内容的变化做出适当的调整，一些筹划内容和手段将难以符合当前土地增值税政策的实际情况和具体要求，限制其筹划管理的效果。

4 房地产企业土地增值税筹划的优化措施

4.1 设置扣除项目金额

针对房地产企业筹划土地增值税所采取的措施来说，相关部门应根据实际情况设置扣除项目的具体金额。具体来说，结合最新修订和出台的土地增值税政策文件，扣除项目金额的价值将极大地影响土地增值税筹划的质量。相关部门应在日常工作中加大对该类扣除金额的合理控制力度，并利用对该项数值的管理来缓解现有的土地增值税税收压力。在筹划土地增值税的过程中，相关人员应采取适当的措施，增加房地产企业的税后收入，并通过对该收入的合理控制，提高土地增值税的筹划应用效果。在清算土地增值税内部的各专项内容时，要及时分析当前房地产企业的实际发展状况，科学完成与房地产土地增值税相关的专有项目扣除工作，提高土地增值税筹划的专业性。第一，房地产项目中土地增值税可扣除项目内容包含与业主相关的学校、幼儿园、停车场等基础配套设施，建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;第二，在罗列具体的扣除项目时，房地产企业管理者可以适时观察工程安装费用中质保书内罗列的各类项目，对该类项目的扣除金额应进行合理控制，在完成费用扣除后，应利用专用发票作为对该项费用扣除的证明;第三，房地产企业在关注土地增值税内的扣除项目时，可将销售中心与职工居住板房作为扣除项目，通过合理的计算对项目进行抵扣，在该项举措的引导下减轻土地增值税带来的税收压力，加快房地产企业的发展速度。

4.2 合理优化商业环境

房地产企业在实际运营期间，不动产是房地产企业实现生存与发展的主要经营内容，且土地和房屋具有不可移动性。在土地增值税内部筹划的过程中，房地产企业应合理优化商业环境，借助内外部环境的完善提高土地增值税的筹划效果。对于房地产企业开展的土地增值税筹划工作来说，若想改善企业内部筹划的状态，应该结合我国的税收法律法规，即在土地增值税筹划过程中，要精准找出其内部的扣除项目与多项优惠政策，并且在这一理念的指导下，有效提升土地增值税筹划的质量。在开展土地增值税筹划工作时，应将《土地增值税暂行条例》作为筹划的依据。普通房屋在进行内部销售时要严格考量免税额与售价收益的平衡性，并进行适当的核算和筹划，以提高土地增值税的筹划管理效果，防止出现部分房屋高价出售等不良现象，提高此行业经营管理的稳定性和健康性。此外，房地产企业在进行市场开发时，对于内部土地增值税筹划问题，应选择合适的利息扣除标准，借助对标准政策的合理执行，降低应纳税额和融资成本，提高房地产企业整体经营管理的科学性。在商业环境改善之后，房地产企业应该在日常经营中合理加强土地增值税的筹划管理，并通过适当减轻税负来提高经营管理的可持续性。

4.3 提升员工工作水平

房地产企业在筹划土地增值税的过程中，若想提升增值税筹划的专业性，在日常经营中可设置专业且独立的筹划部门，在该部门内部进行适当的税务筹划培训。房地产企业受自身规模的影响，可以根据自身经营管理的规模设置税务筹划部门，同时，需要在日常工作中培训税务筹划人员，利用该类人群的专业性解决土地增值税筹划中遇到的各种问题，提高土地增值税筹划的质量。一般来讲，在培养专业税务筹划人员期间，房地产企业管理层需为其设置专业目标，利用对该目标的不断完善来提升税务筹划人员的综合素质，提高土地增值税筹划管理的科学性与专业度，为房地产企业的整体管理提供有力保障。企业管理层在提升税务筹划人员素养的过程中，应为该类人群设计专业性较强的职业技能培训，在该项培训中要帮助企业受训人员及时关注税收政策与财务管理等内容，在实际工作中要利用对内部各经营活动的强化来加强整体的经营管理与开发控制，提升企业税收筹划工作的专业性。在房地产企业内部各部门人员的日常工作中，应利用适当的沟通渠道，提高沟通频率，更好地了解企业经营管理的内容，并对内容进行合理控制，以提高实现税收筹划目标的概率。在这一举措的指导下，企业要切实提高税务筹划人员的综合素质，进而提高房地产企业的综合效益。

4.4 设计项目筹划周期

房地产企业在开展土地增值税统筹规划期间，相关部门应结合企业内部经营的实际状况来设计项目筹划周期。通常情况下，在开展税收筹划之前，需适时明确税收筹划的整体状态，鉴于房地产项目的建设应用周期较长，若仅针对某一阶段进行筹划会给企业内部经营带来不同程度的风险，造成企业的经济损失。房地产企业在进行整体的税务筹划时，要合理管控项目筹划周期，借助对整个生命周期各个阶段的合理管理来提高税收筹划工作的整体效率。在设计项目筹划周期的过程中，工作人员需及时关注企业内部的经营管理数据，合理分析其经营数据信息对企业税务筹划的影响。面对不同时期的税务筹划工作，企业管理层应采取具有针对性的措施，提高管理效率，更好地体现税务筹划的效果。房地产企业在日常经营时若开展战略筹划，应利用合理的管理工作革新内部工作人员的战略筹划管理意识，在具体工作中与相应的标准化方法相结合，更好地考虑土地增值税筹划对企业战略规划的影响，提高规划管理的专业性，解决税务筹划中遇到的各种问题，有效增强问题解决的合理性和针对性。房地产企业在开展土地增值税筹划工作期间，项目管理人员不仅要适时考量其带来的经济效益，而且要利用有效的举措来完成对经营管理成本的认知转变，借助对经营成本理念的合理贯彻来促进该类企业发展质量的提升，确保税收筹划工作对企业发展产生正向影响。

4.5 加强筹划风险认知

房地产企业在进行税务筹划工作期间，要适时加强筹划风险认知，利用对这一风险的高效预判和精准控制来提升房地产企业的发展水平。一般来讲，房地产企业在日常经营期间，需保障土地增值税筹划管理工作的合法性和合规性，在此基础上开展有效筹划，通过税收筹划获得更多的经济利润。在观察多数房地产企业内部的税负状况与经营情况后可知，无论是财务人员还是管理者都要正确认识税收管理的推动作用，根据相关数据信息的具体变化来关注税收政策的变动情况，对可能出现的统筹规划要素实行综合考量。房地产企业的管理者在日常经营中应适时明确土地增值税相关政策的具体要求，对税务筹划可能产生的风险进行合理管控与规避，最大限度地保障企业内部的经济利润。在开展企业风险管理的过程中，房地产企业的管理层应针对内部管理人员和基层员工进行专业的业务风险培训，并根据业务风险培训的内容提高员工的风险防范和应对能力。在房地产企业实施税务筹划的过程中，内部管理者应及时明确内外部环境的具体变化，逐步提高学习能力和适应能力，增强税务筹划的风险意识，并将风险管理意识与企业的具体发展战略相结合，从而使管理工作計划的制定更具针对性，从而合理提高税务筹划的质量和水平。

5 结语

综上所述，房地产企业在筹划土地增值税的过程中，相关部门应利用具有针对性的举措有效控制其可能面临的各项风险，不仅要对税务筹划人员的综合素养进行合理提升，有效提高该类人群的专业性，而且要切实改善企业整体的经营环境，通过对各类影响因素的科学控制，有效提升房地产企业的内部经营水准和纳税规范性。

【参考文献】

【1】张闻静.房地产企业的土地增值税筹划[J].中国市场，2022（9）：155-156.

【2】张燕.基于风险管控的房地产企业税务筹划分析[J].中国乡镇企业会计，2022（3）：21-23.

【3】杜文敏.房地产企业土地增值税纳税筹划分析[J].财会学习，2021（36）：136-137.

【4】徐礼芳.营改增后关于房地产企业土地增值税清算的思考[J].财经界，2021（34）：165-166.

【5】兰娟.房地产企业土地增值税筹划问题研究[J].城市学刊，2021，42（6）：7-12.