房票买房，影响几何？

严跃进

近期关于房票的讨论明显增加，成为房地产政策中的热点和亮点。购房者以及机构投资者都发出疑问，这是否意味着房票政策重要性在增加，各地是否又重启了棚改货币化工作？对于房票的理解需要客观全面，既要理解这项工具落实的初衷，也要分析其对于各个参与主体的影响。

多城出台房票新政

房票政策之所以成为热点问题，在于郑州的政策文件。6月20日，郑州市政府发布了《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》。此次政策明确，郑州中心城区的棚户区改造将推行房票安置，对被征收人使用房票购买商品住房，给予安置补偿权益金额8%的奖励，且不计入家庭限购套数。总结来说，郑州此次房票政策有两个重要特点。第一，这是全国比较系统介绍房票政策的文件。其他一些城市虽然也提及过房票，但很多是附属于其他政策之上的，而郑州则是出台了专门的文件介绍了该政策，说明非常重视房票这项工具。第二，郑州出台房票政策也不是偶然的，其今年多个文件和场合其实都提及过。比如说在今年3月1日，郑州市政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》。此次政策明确，实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。从这里可以看出，郑州其实已经对货币化安置的工作有了新的部署，而房票也属于货币化安置的一项重要工具。

当然恰是郑州的房票案例，所以也使得大家更关注房票政策。相关的统计和梳理可以看出，今年上半年全国至少有20个城市出台了房票政策。当然，出台最早的则是四川宜宾。宜宾在今年1月6日发布了《宜宾市关于建立房票安置制度丰富征地征收住房安置补偿方式的通知》。此次政策明确，房票票面金额为安置补偿权益货币量化总金额与房票安置奖励之和，房票安置奖励具体金额由各区制定房票安置实施细则予以落实。被征收人选择购买政府商定商品房的，可享受政府商定的价格优惠;被征收人选择购买定向商品房的，套型面积应按宜宾市中心城区征收集体土地定向商品住房相关政策控制。

而到了下半年，各地房票的政策也依然有出台。比如说7月5日，宁波海曙区发布了《海曙区房屋征迁安置房票实施办法（试行）》。此次政策规定，被征收人持房票在海曙区内购买商品住宅、二手住宅及政府安置房的，给予房屋价值补偿部分6%的购房奖励。购买上述房屋总金额未达规定比例的，按实际已购房屋金额占总金额比例，同比例支付相应奖励金额。此类政策规定说明，房票政策确实成为各地积极采用的一项重要政策。

房票的流通机制值得关注

对房票的作用或机制的理解，关键还是要看房票的流通情况。从房票的物理特征来说，其类似于一张票据或旅游景点的门票。该票据上会印制一些核心的内容，包括房票的名称如 “某某市房票安置资金凭证”、动拆迁项目名称和征收协议编号、动拆迁户的姓名和身份证号等。同时房票还会有存根和须知内容，包括房票不允许自行买卖、房票收回的条件等提醒。该房票是由动拆迁部门支付给动拆迁户的。

当某个城市要对城中村或城郊进行动拆迁时，就要对动拆迁房屋进行评估，比如说评估价是100万元。此时地方政府会遇到一个问题，即若是直接赔偿100万元则可能财政压力比较大。但若是开一张100万元的房票收据，可能动拆迁安置户不会乐意接受。所以此时就会在赔偿方面加入奖励的机制，如奖励5万元，此时房票的金额即为105万元。这样，购房者就会变得有动力和主动性去领取房票，也积极配合房屋动拆迁工作。当购房者拿到这个房票的时候，就可以去售楼处、房展会、房屋超市等场合购房。而购房的时候，若发现房子标价是90万元，那么就可以拿这个房票去支付，买下这个房子。

此时就会出现一个小问题，即房票其实是没有用完的，即还剩15万元。这15万元的房票当然也不能作为废纸废除了，否则购房者领取房票就吃亏了。购房者当然也可以把这个多余的房票去地方财政部门进行兑付，但若这样，那5万元的奖励可能是无法兑付的。所以反过来，购房者就会想办法把这个房票给用完。怎么用？比如可以买大一点的房子，或者买个停车位或商铺，总之房票最终可以用完。

而对于房企来说，其收到105万元的房票以后，就可以去财政局要求兑付或变现房票，即要求政府支付给房企105万元。但在实际过程中，地方政府可能不会直接一次性支付105万元，可能会分批支付。而且此类支付的资金，也是要进入房企预售资金监管账户的。这一点和传统房企预售的模式很相似。至此，房票从地方政府手上签发，经由动拆迁户和房企，最终又流回到地方政府的手上。

房票将影响三类主体

从房票的流通过程可以看出，房票其实涉及三类参与主体，即地方政府、动拆迁户和房企。换句话说，我们可以基于这三类主体理解房票所产生的影响或作用。

对于地方政府来说，其签发房票的好处是明显的。最直接的影响是，其可以减少直接的现金支付，同时也确保动拆迁工作按期完成。理论上，按前面的例子，财政部门需要在签发房票的时候就需要准备105万元的准备资金，但实际过程中，由于房票的最终兑付存在时间差，类似1―2年，所以这样就使得地方政府支付的资金压力减少。而由于签发了房票，动拆迁工作就加快了，确保了政府此类工作事项的更好完成。另外，此类房票的资金最终还是流入所在城市，也确保了地方政府财政资金不会外流。总体上说，房票政策的推行，不是简单地刺激住房消费的概念，和目前各地的救市政策还是有差异的。

对于动拆迁户来说，其最大的受益就是获得了奖励，类似既有赔偿资金的10%左右的规模。有些地方政府在动拆迁工作中，还会附带其他奖励，比如说给予安置户临时过渡的房源，以确保其短期内有房可租。同时，一些参与房票安置工作的房源，无论是动迁安置房还是普通商品住房，其价格方面都会比市面上的房源便宜。尤其是普通商品住房以更低价格销售，更容易吸引购房者入市，进而实现了购房消费。而且各地为了保障此类动迁安置户的权益，也明确利用房票进行购房，和传统的限购等政策无关，即不列入限购方面的资格审查。此类政策，都会使得购房者乐于选择房票的方式来进行购房。

对于房企来说，其参与房票方面的工作，也有助于加快去库存。由于持有房票的购房者普遍会把房票转化为购房行为，所以这就意味着，一个城市动拆迁过程中，其实也会释放出一批具有较好购买力的购房者和购房需求。从这个角度看，房企也需要把握住这一批优质的营销资源。同时，房企在营销过程中，可能会发现一些去庫存压力大的大户型会卖得更好。这是因为有此类房票的奖励政策，购房者购买力会增加，自然也会买更大户型的房子。所以总体上说，房企学习和关注房票政策，也是当前提振销售业绩的一项很重要的工作。