高层住宅小区防火现状及消防安全管理对策探讨

王晰

摘要：高层建筑中的高层住宅因涉及人员多，人为及潜在的火灾致灾因素具有多样性和不可控性，所以在使用中物业管理的难度较大，使得高层住宅小区一旦发生火灾事故，就容易遭受重大损失。针对此类问题，分析高层住宅小区在前期设计和施工方面，以及竣工后物业管理和日常维护方面存在的问题和火灾风险，相应地探讨高层住宅小区在项目立项、图纸设计、施工、竣工、物业管理和人防、物防、技防方面能够采取的降低火灾风险的措施，以便能够引起人们对高层住宅小区火灾防范的重视，减少事故的发生。

关键词：高层住宅小区；防火现状；火灾风险；安全管理

当前，越来越多的人涌入城市，导致城市内的土地资源日益匮乏，人口密度不断加大。而高层建筑正好解决了土地有效使用和人口密度增大的矛盾，越来越多的高层商业综合体、高层住宅小区、高层公寓等出现在城市中。从安全角度来看，高层建筑存在着诸多先天难以解决的安全问题，以及从建筑施工开始到入住后持续着的安全问题，尤其是消防安全，始终是高层建筑的难点问题，这些都需要被妥善处理和谨慎对待。

1 高层住宅小区的消防安全现状

近几年来，高层住宅小区火灾事故呈现高发态势，并且容易造成重大损失。2019年6月16日，浙江温州乐清市铂金湾花园小区的一栋25层商品房发生火灾，起火部位为19层楼一户人家的内客厅，单层面积约185m2，造成3人死亡，5人受伤的严重后果；2019年12月22日，广东省中山市江南海岸花园小区的一栋27层高层复式建筑内的2401室起火，造成6人死亡；2020年元旦，重庆市加州城市花园小区的一栋30层住宅失火，从2层阳台烧到顶楼的30层，虽未造成人员伤亡，但发生在节日期间也令人触目惊心。

高层住宅小区的保有量和仍在建设的增加量的基数还非常大，几乎每时每刻都面临着防火的高压态势和失火后难以营救的窘境。因此，关注高层住宅小区存在的各种隐患情况和针对性提出相应的解决办法，能够有效防范事故的发生[1]。

2 高层住宅小区存在的先天问题

2.1  高层住宅小区建筑设计重视不足

高层建筑在建设初期，由于建设周期长、建筑工程量大，从人力管理到安全管控都是难题，需要付出大量的人力、物力、精力去维护，而为了节省开支，施工期间的消防安全往往无法得到有效保证。高层建筑建设初期的消防规划、消防设计和审核内容多，项目复杂，在审核过程中为了效益最大化和提高办手续的效率，人们往往对最初的消防设计重视不够。即使通过了设计审核，后期是否能够照图施工也是难以保证的，因此高层住宅小区很容易在楼栋防火间距、楼层防火分区、耐火等级、电气线路材质、管线的铺设以及小区消防车道等问题上存在先天问题。而一旦形成这类问题，后期就会难以整改，留下长期的火灾风险和隐患[2]。

2.2  高层住宅小区消防设施建设难度大

高层住宅小区的建筑规范要求较高，消防配套设施的建设又极大地增加了建设投入，使得消防设施在施工过程中容易发生偷工减料的情况。消防封闭楼梯使用的防火门质量是否经得住检验？防火门组件是否能够全部保证完整，以及使用中能否长期有人维护？一旦发生火情，高层住宅小区各楼层的防火门中有任何一个损坏后无法良好地关闭，封闭楼梯间会立即失去隔烟防火的功效。防烟楼梯间增设的增压送风系统会增加建筑工程的施工量，所以在施工时其重要性常常会被忽略而仅设置为风口。即使安装了增压送风系统，是否能够将其建设完整并且具有增压效果也难以保证，后期风口组件的维护成本也很高。除此之外，消火栓管道及水泵是否能够按照规范要求设计安装，水泵压力是否能够满足高层补水压力，后期消火栓组件能否在灾情发生时保证完好，这些在高层建筑的建设期间和后续物业的维护期间都是考验。侥幸的心理和建设维护的投入产出比极低，往往导致人为不作为的隐患，而一旦发生事故，又容易造成难以挽回的损失，两者之间的矛盾难以有效解决。

2.3  高层住宅小区火灾载荷高

小区入住使用后，建筑物往往要经历住户的装修阶段。随着大量的易燃可燃装修材料源源不断地进入建筑物内，大量具有良好可塑性和颜色多样性的高分子材料被用于建筑物頂部、墙面、阳台、地面等部位，直接降低了建筑物整体的耐火等级，大大提升了高层住宅小区火灾载荷。并且，由于住户各自装修的内容无人管控，仅考虑美观舒适而选用的材料繁杂，更增加了火灾隐患的不确定性和火灾风险的不可控性。

2.4  高层住宅小区外保温问题难以有效解决

高层建筑外墙普遍进行外保温处理，而外保温材料的耐火等级却没有进行强制管控，针对建筑外墙保温材料的要求仅仅限于氧指数和可燃性的检测。现行法律法规对高层建筑外墙保温缺少明确的限制和禁止，很多生产外保温材料的厂家在加工环节无法保证材料的防火性能。在施工时，由于外保温材料外侧还会覆盖一层加强层和饰面层，导致外保温材料施工安装完毕后，只要不发生外保温燃烧事故，便无人理会材料的耐火情况。而一旦发生火灾事故，火势通过可燃易燃的外保温材料进行导热，再加上高层建筑竖向空气对流效应，很快就能形成竖向蔓延，造成立体燃烧。

3 高层住宅小区后期使用中存在的问题

3.1  高层住宅小区维护难度大

高层住宅涉及的消防设施、消防器材种类多，细节要求高，而从利润角度出发，高层住宅小区在施工安装过程中往往会出现施工队伍隐瞒实际安装报价的问题，存在偷工减料、以次充好的情况，这导致了后期许多问题的发生。高层建筑内楼梯间、管道井等部位的防火门安装质量不高，使用不久就会出现问题；消火栓箱尺寸不规范，导致消火栓门无法有效打开；消火栓头使用非铜构件，经过验收时的水流测试后很快会发生锈蚀，导致后期无法使用；报警探头灵敏度不高，接线粗糙，容易导致报警末端频繁误报，甚至出现脱离点位。在后期的物业管理中，由于误报频繁，又会导致主机故障或者人为关闭的情况发生；消防电梯为了减少建筑工程量不设置底部排水，电梯安装线路不与控制室联动，导致操作后无法直降；建筑内线路敷设为简化工程，将需要强切的线路省去，导致报警后或者发生事故后无法自动切断。除此之外，灭火器的配置数量不足或者以次充好，应急灯安装亮度不够或者电池使用寿命无法满足需要的情况也是屡屡发生。

3.2  高层住宅小区住户消防安全意识不足

当前，高层住宅小区住户的消防安全意识仍存在明显不足，常常发生在高层建筑楼梯间的公共区域堆放生活废品等物品的问题，严重挤占了消防通道的空间，威胁到人群疏散的畅通安全，并且此类问题仅靠物业管理难以有效解决。而一旦发生火情，电梯关闭，通道拥堵，人群难以有效疏散，人们甚至会因为公共区域内放置的易燃可燃物品引火上身。其次，小区内停车位的紧缺也使得大量私家车辆进入小区后无法有序停放。为了限制住户随意停放车辆，小区物业常常设置障碍物、栏杆等划分区域，无形中破坏了消防车通道的合理性，导致消防员在出警救援现场需要临时进行拆除，消防车才能够通行，这极大地延误了灭火战机[3]。此外，由于电动车停车区域并不是在高层住宅小区的设计中强制要求的，所以很多小区没有设置电动车停车区域，导致使用电动车的住户无法找到合适的停车位置，于是便推着电动车入户充电。有些住户甚至将电动车停放在过道和楼梯间内，使用拉线和线板进行充电。这类现象在近几年里时常发生，极大地危害了公共消防安全。

3.3  高层住宅小区物业从业人员素质有待提高

在高层住宅小区日常使用的维护管理中，消防工作往往被人为地忽略。由于高层建筑内报警探头数量较多，常常会因为施工或者人为因素发生误报。许多物业工作人员对此认识不足，在报警系统报警后，操作人员常常只是进行简单的消音复位，而并不去查询具体报警的部位和情况，甚至在夜间对报警系统采取关停的方法求得片刻安静。有些报警点位由于发生故障，长时间报警得不到有效解决，一旦另有点位报警，自动消防系统发生联动，操作人员就会手足无措。因此，自动消防系统、消防水泵的设施日常被设置为手动操作也是司空见惯的情况。而一旦在火灾发生时无法第一时间启动相关区域的消防设施，采取及时防、灭火措施，很容易贻误灭火时机，使事故扩大。

4 高层住宅小区的消防安全管理对策

城市高层住宅小区的消防安全管理是一项复杂的工作，需要国家、社会、企业齐心协力，共同参与、全民共建，才能筑起高层的“防火层”。

4.1  将消防安全与高层建筑其他的安全统一进行研究考量

高层住宅小区从最初的图纸设计开始，就应当将消防安全与高层建筑其他的安全统一进行研究考量，既要满足使用便捷，又要符合工程效益的需求，更要把各类安全问题摆放在最重要的位置。在防火间距、消防车通道、地下停车场等先期平面布局上应该用长远的眼光去对待，从设计上要考虑后续使用中可能会存在的问题，提前策划、研究好；在耐火等级、楼梯间设置、外墙保温材料等方面应该从严从细，马虎不得。要从源头把好关，从源头降低高层火灾风险，以免留下日后发现了也难以解决的困难；建筑完工后的验收工作更要严格按照设计图纸进行比对，因建设过程中出现的问题导致改变设计施工的情况，应当充分论证可能引发的后果，提出解决方案，需要及时修正的问题绝不能拖在入住使用后修正，应在住户入场前予以妥善解决[4]。

4.2  加强监管

在高层建筑的立项审批、图纸设计、施工过程、竣工验收方面应当加强监管，确保高层建筑从诞生到使用整个过程的每一个环节都能够顺利过渡，确保每一个环节都按照“安全为先”的思路向下一个流程延续。不符合消防设计安全的，坚决不能进入施工阶段；未按照设计图纸内容施工和对消防内容擅自改动施工的，坚决不予验收；未经验收合格的高层建筑坚决不允许入住使用等。而这就需要相关部门介入并强化监管職责，如：建立工程档案留档备查；建立配套的监管制度和可行的监管方式，加强事前管理；完善失责追责体系，对在高层住宅小区建设中出现的任何一个环节的安全问题及时进行责任查处。

4.3  强化物业管理单位的主体责任

从接手高层住宅小区管理开始，物业就应该全面负责起小区的消防安全管理，对小区的平面布局、建筑结构、消防设施情况、入住人员素质等方面都应当有所掌握和了解。对于楼道内日常堆放物品、停放电动车的问题，以及管道井内放置可燃物品、住户使用易燃易爆品的情况，消防车通道占用堵塞、居民业主私自损坏消防设施的行为，物业都应该及时发现、提醒和采取措施。对于高层建筑存在的先天问题，物业应当及时研究解决方案并及时向住户公开，动态发现的问题应该及时解决，而这些都依托于物业管理制度的完善和物业管理人员的责任心、素质和业务水平。一方面，物业管理企业应当加强自身的消防自查体系建设，要有详细可行的消防工作方案，配套足够的小区消防专兼职人员，制定合理的自查排查和整改任务计划，保证有可靠的消防整改经费；另一方面，住建、应急、公安等对高层住宅小区有监管职责的部门应该对物业管理企业进行及时检查督促，及时发现和纠正物业管理中存在的安全隐患问题，及时督促整改和追查整改成效，将事故隐患遏制在未发生前。

4.4  加强人防、技防措施

高层建筑的火灾风险高、防控压力大，稍有不慎就可能因小火酿成大灾。因此，高层建筑需要在消防安全上形成多角度、多细节地全面覆盖，以便将火灾风险降到最低。首先，物业管理人员的自身素质应当加强。要提高物业服务人员的岗位门槛，尤其是负责安全工作的人员更要有相应的素质和能力，要具备检查和发现火灾隐患、掌握初期火灾扑救和疏散引导、开展消防宣传的能力，还要有一定的消防设施使用保养的常识，对日常接触到的灭火器、消火栓、应急疏散器材应当具备最起码的检查和判断能力。其次，要调动小区全体居民共同应对高层火灾风险的积极性。在日常疏散通道的维护、消防车通道的清理、楼道内消防设施的维护方面，居民是发现和管理的第一条防线，因此，居民自身的消防素质和意识需要通过多方面的工作来提高。最后，有条件的物业应当增加物防技防措施，如利用智慧消防的相关措施，安装电气线路远程监控系统、安装防火门感应、安装音视频与居民手机信号共享等设施，将日常容易出现问题的部位和方面进行常态化监控，及时发现，及时解决[5]。

4.5  加大消防宣传培训力度

通过日常开展消防安全知识宣传和定期组织居民及从业人员的培训工作，不断提高全员防范火灾的能力和素质。通过扩大消防宣传的影响力，形成人人都能关注自身消防安全，关注他人和社会消防安全的良好局面。大力提倡居民住户绿色装修、减少大功率电气设备，降低建筑整体用电负荷。结合节假日开展有针对性的消防宣传和入户宣传工作，使居民能够自觉地维护高层住宅的消火栓、自动报警探头、防火门、管道井、消防通道、消防车通道等消防设施，能够积极配合物业开展安全排查和整改工作，积极参与各类消防演练和疏散逃生技能知识的学习，以此提高抵御、防范高层住宅小区火灾风险的整体水平。

高层住宅小区的火灾事故随着社会的发展日益增多，高层建筑的火灾风险也逐步被社会所注意，相信通过众人不懈的努力，在更有效地利用好高层建筑的有利之处外，还会有更多、更好的举措遏制高層建筑火灾事故的发生。

参考文献：

[1]李学美，任伯帜，刘新华.城市高层建筑火灾消防及安全逃生策略研究[J].中国安全科学学报，2009，19（8）：61-66.

[2]杨宝宽.浅析高层建筑火灾成因及其预防对策[J].甘肃科技，2007，23（10）：l34-135+157.

[3]侯纲，侯如松.高层住宅火灾的特点和火灾自动报警系统设计的探讨[J].建筑安全，2004（7）：37-39.

[4]陈蔚.高层建筑火灾中人员安全疏散的特点及对策[J].科技信息，2007（35）：62.

[5]冷雅军.影响高层民用建筑消防安全疏散的因素及对策[J].消防科学与技术，2003（S1）：23-24.

Discussion on the current situation of fire prevention and fire safety management countermeasures in high-rise residential communities

Wang Xi

（Tianjin Binhai High-tech Industrial Development Zone Fire and Rescue Brigade，Tianjin 300450）

Abstract：High-rise residential buildings are prone to suffer significant losses in the event of fire accidents because of the diversity and uncontrollability of human and potential fire-causing factors， and therefore the difficulty of property management in use. To address such problems， we analyze the problems and fire risks in the preliminary design and construction of high-rise residential communities， as well as in the property management and daily maintenance after completion， and accordingly discuss the measures that can be taken to reduce fire risks in high-rise residential communities in terms of project initiation， drawing design， construction， completion， property management and human， physical and technical prevention， so as to draw people's attention to fire prevention in high-rise residential communities and reduce accidents.

Keywords：high-rise residential district; fire prevention status; fire risk; safety management