房地产企业税务筹划和管理研究

袁芬

摘要：随着新一轮财税体制改革的不断深化，房地产行业作为我国社会经济的支柱性产业逐渐被纳入“强监管”范畴，过去二十年以来，我国房地产行业长期处于野蛮生长阶段，不少房地产开发企业在高速扩张的过程中忽视了税务管理活动，但随着宏观调控政策的不断加码，房地产行业的市场竞争日趋激烈，房地产企业强化税务筹划及管理迫在眉睫。基于此，本文首先阐述了房地产实施税务筹划及管理的基本内涵与现实意义，随后深入分析了房地产税收筹划及管理中存在的问题，并针对性地提出了房地产税务筹划及管理工作的优化路径，以期为我国房地产企业开展税务筹划及税务管理工作提供坚实的理论依据。

关键词：房地产企业;税务筹划;税务管理;策略

房地产企业作为“纳税大户”，其经营活动涉及土地增值税、企业所得税等多个税种，税负成本历来是房地产企业成本的大头，但我国大部分房地产企业的税务筹划及管理水平普遍有待提升，企业无法凭借纳税筹划活动实现降低税务成本，优化资源配置的目标，可以说我国大部分房地产企业在税务筹划及管理工作中还存在着诸如税务管理意识淡薄、纳税筹划措施不合理、税务管理人才储备溃泛等诸多问题与困难，房地产企业管理层必须重视上述问题，及时制定优化方案、采取改进措施，切实提升企业税务筹划及管理水平，实现企业价值最大化。

一、房地产企业税务筹划和管理概述

（一）房地产企业税务筹划和管理的基本内涵

税务筹划是指市场经营主体在法律允许的范围内，对自身经营业务进行事前的统筹规划，通过递延纳税时间或减少纳税支出的方式，达到降低企业税负成本，以及提升企业经济效益的目的。对上述定义进一步延展可以发现，房地产企业的税务筹划一般具有以下几方面特征：

第一，房地产企业的税务筹划具备较强的政策敏感性。一方面，企业为达到降低税负成本的目的所采取的一系列税务筹划手段都必须符合国家相关法律法规;另一方面，国家出台的税务政策对房地产企业税务筹划工作的方向和内容具有很强的指向性和引导性。

第二，房地产企业税务筹划具有整体性。具体来说，税务风险广泛存在且长期存在于房地产企业的整个项目经营管理的过程中，税务风险具有类型多样、内容复杂的特点，因此房地产企业在进行税务筹划时必须从战略角度出发，提前对企业的经营活动的全部流程做好统筹规划，视具体情况选择能够使企业经济效益最大化的税务筹划方法[1]。

第三，房地产企业税务筹划以降低税务成本，规避税务风险为主要目的。房地产企业的经营范围广、项目周期长，因此风险管理是企业税务筹划工作的重要内容，企业必须认真处理好税务筹划过程中出现的各种风险，以保证最终实现降低企业税负成本的目的。

（二）房地产企业税务筹划和管理的重要性分析

房地产企业税务筹划工作的必要性，很大程度上是由房地产企业自身经营业务的特点所决定的。首先，房地产行业作为国民经济的支柱性，企业近年来正受到国家的严密监管，监管政策一再收紧，房地产企业面临着较大的政策压力，经营风险逐年升高;其次，房地产行业属于资本密集型行业，企业针对具体的房地产开发项目需要在开发经营过程中投入大量的资金，并且房地产开发项目的运营周期极其漫长，房地产企业基本上都承受着较大的资金周转压力，必须要通过税务筹划工作来降低企业的税负成本，保持企业运营资金充裕稳定;最后，我国房地产企业一般同时经营着多个具体的开发项目且项目多分散在全国各个地区，与此同时，房地产企业的经营范围涵盖了建筑、建材、制造等多个行业，其税务管理工作具备明显的复杂性，房地产企业必须要通过完善的税务筹划方案来提升其税务管理工作效率[2]。

二、房地产企业税务筹划和管理中存在的问题

（一）纳税观念淡薄，缺乏税务筹划意识

过去的二十年中，我国的房地产行业处在高速增长阶段，大部分房地产企业对税务筹划的重视程度有限，但随着近年来房地产市场竞争日益激烈，政策监管环境进一步收紧，越来越多的房地产企业开始推进税务筹划工作，但目前来看，绝大部分房地产企业的税务筹划工作开展状况并不理想。出现上述状况的原因主要是因为房地产企业管理层对过去资本野蛮扩张的发展方式的依赖性过高，部分房地产企业的管理层始终没有意识到纳税筹划活动对削减涉税业务成本、规避业务涉税风险的积极作用。在这种观念的引导下，不少房地产企业在组织架构、管理制度和技术手段等诸多层面都没有为纳税活动做好准备，企业的税务筹划工作缺乏统一引导和科学统筹，税务筹划能力被大大削弱。

（二）纳税筹划活动风险管理长期缺位

帮助企业规避自身涉税业务可能诱发的风险既是房地产企业开展税务筹划的内在动因，也是税务筹划工作的最终目的之一，所以风险管理是房地产企业税务筹划工作的重点内容。房地产企业的经营活动具有鲜明的行业特点，其业务经营范围广泛、前期资金投入巨大且投资回报周期很长，加上近两年随着国家对房地产行业的宏观调控力度越来越大，房地产企业所面临的经营风险、政策风险及其他未知风险将贯穿税务筹划工作的整个流程。当下我国部分房地产企业的内部控制体系尚不健全，尤其是风险管理机制在税务筹划工作过程中长期缺位，容易出现企业的稅收筹划方案与国家相关法律法规存在冲突或由于筹划方法使用不当，最终导致房地产企业的政策性税务风险和经营性税务风险不降反增。

（三）税务管理水平低，纳税筹划方案实施不彻底

房地产企业税务管理水平的高低在一定程度上决定了纳税筹划方案最终实施效果的好坏，房地产企业的经营业务涉税情况较为复杂，相应的税务筹划工作也具有相当高的挑战性，企业既要处理好诸如土地增值税、企业所得税等关键税种的筹划活动，还要协调好企业不同涉税项目之间的利益关系，这就要求房地产企业必须要针对税务筹划工作做好制度创设、人才储备等辅助措施，同时要企业战略层面上做好纳税筹划活动的长期规划。当下我国部分房地产企业在开展税务筹划工作的过程当中明显存在诸如涉税信息沟通不畅、财务核算工作不完善等问题，整体上严重影响了税务筹划工作质量;更严重的问题在于不少房地产企业的税务管理人员在制定纳税筹划方案时并没有区分不同涉税业务和税种，税务筹划工作较为笼统，导致具体的纳税方案的实施结果不佳。A454633D-32A1-4E98-A45D-25CA4BA35F87

（四）税务筹划与管理工作缺乏人才支撑

税务管理人员是企业税务筹划及管理工作的主要执行力量，房地产企业税务筹划工作的复杂性对税务管理人才的知识储备和专业素质提出了较高要求，可以说税务筹划人才队伍的专业性决定了房地产企业税务筹划的工作效率与工作质量。但就当下大部分房地产企业税务筹划与管理工作实践来看，专业涉税人才的培养和储备明显不足。现阶段房地产企业的税务筹划及管理工作一般多是由财务管理人员负责，一方面这样的安排极大地增加了企业财务管理人员的工作负担;另一方面由于财务管理人员的专业技能不能完全满足税务筹划和管理工作的实际要求，对纳税筹划活动的最终成效有一定的负面影响。此外，房地产企业的人力资源管理体制也有待完善，由于部分房地产企业缺乏健全的绩效考核制度和人才激励机制，税务筹划及管理工作质量与管理人员的工作积极性得不到保证。

三、房地产企业关键税种的纳税筹划方案的优化措施

（一）土地增值税的纳税筹划方案

由于房地产企业的业务性质，土地增值税占据了企业税负成本的绝大部分，房地产企业有必要完善土地增值税的纳税籌划方案，实现降本增效的目的。土地增值税的纳税筹划方案主要包括以下内容：

第一，合理利用税筹优惠政策。税法规定：增值率小于20%的普通住宅小区，免征土地增值税。假设X房地产公司2020财年普通标准住宅开发项目的总营业收入为4亿元，其中符合税法规定可供扣除的项目金额为3亿元，此时增值额度占扣除项目金额的比例为25%，适用税率为30%，按照税法规定X房地产公司2020年应该缴纳的土地增值税为增值额的30%即10000万元*30%=3000万元。但如果X房地产企业的税务管理人员妥善利用“普通标准住宅开发项目其增值额未超过扣除项20%的免征土地增值税”这一免征分界点合理规划企业的相关税费，并且避免出现销售收入少计的情形，对开发项目进行装修或增加整体配套措施来提升项目可扣除金额到3.4亿元，则此时X房地产公司的开发项目增值额度占扣除项目金额的比例不足20%，X公司可以免征土地增值税并节省3000万元的税务成本。

第二，利用增值税发票进行纳税筹划即企业采取分期付款的形式，企业之间通常的结算方式为现金采购、赊购、分期付款三种方式。如果货物材料已经验收，货款未全部付清，作为供货方此时是不能开具增值税专用发票。如果房地产企业未及时取得增值税专用发票，就会增加增值税税负从而增加企业税负负担。但是可采用分期付款的方式取得增值税专用发票，并且根据相关法律规定，采取分期付款方式取得货物，进项税额抵扣的时间为分期付款的每个付款曰，这样操作就可以产生递延增值税税负的好处，以缓解企业纳税压力，以获得延续纳税的时间价值[3]。

（二）企业所得税的纳税筹划方案

企业所得税是除土地增值税之外，房地产企业的另一项主要税种，也是纳税筹划活动的重点关注对象。房地产企业的企业所得税纳税筹划方案主要包括以下几项：

第一，成立独立销售子公司，物业子公司。对于房地产集团企业，集团总部可以成立销售子公司和物业子公司的方式将集团的管理支出通过子公司进行税前扣除，以销售子公司为例，集团母公司可以向全资销售子公司提取不超过当年销售额2%的总机构管理费用在税前予以扣除。

第二，房地产企业可以合理利用筹资活动降低企业的税负，债务融资的比例越高则企业的负债率越高，较高的债务融资比例会导致企业的利息抵税额度更高，这在一定程度上降低了企业的所得税应税额度，但房地产企业要合理安排融资方式，避免过高的企业负债率影响企业的正常经营。

四、房地产企业税务筹划和管理工作的优化路径

（一）树立正确纳税观念，培养纳税筹划意识

房地产企业要想税务筹划及管理工作取得良好成效必须首先扭转对税务筹划的认知，培养企业全体职工的纳税筹划意识，帮助企业树立正确的税务管理观念。房地产企业管理层必须摆脱对传统发展模式的依赖，认真分析当下房地产行业的发展趋势，要充分意识到税务筹划及管理工作对规避涉税风险和降低企业经营成本的积极作用。随后企业管理层要在上述观念的引导下进一步优化企业治理结构，加大对税务筹划与管理工作的财力、物力投入，为企业的税务筹划与管理工作营造良好的内部环境。具体来说，房地产企业分别要做好以下几项工作：第一，房地产企业要着力调整现有的组织架构，在董事会、监事会的领导下设置专门的税务筹划及管理委员会，从战略层面上强化对税务管理活动和纳税筹划活动的统筹与协调;在企业内部及下属子公司或项目组要成立税务管理部门或税务管理办公室，负责制定具体的税务管理条例和纳税筹划方案。第二，企业要加强对税务筹划及管理工作的财力、物力支持，财务部门要做好针对税务筹划及管理工作的预算，给相关职能部门调拨一定的运营资金，物资采购部门要为税务筹划与管理委员会和税务管理部门配备专门的办公场地和办公设施[4]。

（二）梳理涉税业务，贯彻税务筹划原则，提升管理水平

房地产企业的纳税筹划活动具有一定的复杂性，所以房地产企业在推进税务筹划及管理工作的过程中必须采取相应的措施来提升税务管理水平，并在纳税筹划活动中贯彻相应的工作原则，确保房地产企业能够从整体角度出发协调好具体纳税筹划活动之间的利益。一方面，企业必须强化制度建设和技术支撑，对纳税筹划活动提供坚实的基础保障。关键职位权责分离制度、预算管理制度、资金管理制度及完备的信息系统能够使房地产企业的税务管理人员在纳税活动开始前对企业涉税业务进行全方位的梳理以便于后续工作的开展。另一方面，房地产企业纳税筹划活动的复杂性决定了税务管理人员在制定具体的纳税筹划方案时必须遵循一定的工作原则，从整体层面上对税务筹划工作作出合理的规划与安排：其一，房地产企业的纳税筹划活动必须遵循合法性原则，税务管理人员应当在国家相关法律法规允许的范围内制定并实施具体的纳税筹划方案[5]。其二，房地产企业的纳税筹划活动必须遵循综合性原则即要以实现企业利益最大化为筹划目标，协调好不同税种的纳税筹划方案的利益关系。A454633D-32A1-4E98-A45D-25CA4BA35F87

（三）建立健全监管机制，控制税务筹划风险

房地产企业在进行税务筹划及管理工作的过程中要特别注意税务风险的防控，这要求房地产企业要进一步完善内部控制体系，严格履行税务风险识别、评估及控制程序。具体来说，房地产企业要从以下几方面着手达到上述目的：第一，内部审计工作是房地产内部控制体系的核心，也是控制纳税筹划风险的根本手段，因此企业必须通过设置独立内部审计部门、提升审计人员专业素质与引入外部第三方审计机构等多项举措保证企业内部审计工作的独立性与专业性。第二，完善风险识别系统是强化税务风险管理的直接手段之一，房地产企业需要对纳税筹划活动中容易诱发税务风险的各项关键指标加强监控，例如宏观政策的变更、主要竞争对手的近期动向以及企业的基本财務状况和业务状况等[6]。第三，在确保企业能够及时识别涉税业务中的关键风险指标后，企业还需要严格落实风险评估程序并制定相应的风险应对预案，方便企业对识别出的风险进行有效控制。风险识别程序的重点在于评估方法和评估标准的选择和确定，房地产企业在根据涉税业务的内容确定风险要素权重体系后，风险管理部门就可以采取定量分析与定性分析相结合的方法对识别出的风险要素进行权重评估并及时启动风险应对预案。制定风险应对预案旨在对风险进行有效控制，这是风险管理的重点工作，风险应对预案会根据风险类型的变化而制定不同的风险控制措施，当下常用税务风险控制措施主要有风险转移、风险减缓及风险接受等。

（四）培养和引进专业的税务管理人才

专业的税务管理人才是房地产企业推进和落实税务筹划及管理工作的主导力量，企业必须完善人力资源管理体系，进一步完善各项保障措施从而加强对税务管理人才的引进与培养。首先，房地产企业在税务管理人才引进环节要进一步拓宽人才引进渠道并提升人才聘用标准，具体要注意保证人才准入考核的公平、公正和公开，避免企业内部形成裙带关系;此外，房地产企业必须根据业务实际需要招聘合适的人才，不能在人才引进工作上陷入“唯学历论”。其次，房地产企业在税务人才的培养和使用环节要重视发挥人力资源管理体系的作用，详细来说，企业在引进税务管理人才后要做好后续的教育培训工作，通过开展职业技能培训保证税务管理人员能够快速适应工作岗位和工作内容。与此同时，房地产企业还需要做好定人定岗工作，在保障税务筹划及管理工作顺利运行的情况下，企业要合理设置工作岗位并按照岗位的实际需要选定合适的人才。最后，房地产企业要加强人力资源管理配套制度建设，提高税务管理人才留存率。这就要求房地产企业要制定科学人才激励机制，主要包括合理的绩效考核制度、荣誉晋升制度和公平的薪酬体系，从制度层面上保障企业员工的合法利益、激发员工的工作积极性，提升员工对企业的认同感和归属感。

五、结束语

综上所述，当下我国房地产企业的税务筹划及管理工作尚且存在一定的优化空间，企业管理层必须从改变税务管理观念、强化涉税风险管理、完善人力资源管理体系和健全税务管理制度四方面入手，切实提升房地产企业的税务管理水平，针对企业自身的实际业务情况合理制定纳税筹划方案，帮助房地产企业有效降低税负成本，规避税务风险。

参考文献：

[1]郑良."营改增"背景下房地产企业税收筹划研究——以L公司为例[D].合肥：安徽大学，2017.

[2]姜鉴航."营改增"背景下房地产企业税收筹划方案研究——以烟台ZH地产公司为例[D].济南：山东大学，2017.

[3]华佳.关于房地产企业税务筹划若干问题探讨[J].财会学习，2019 （05）：70+71.

[4]张会萍，刘如，翟清文.房地产企业纳税筹划分析——以宁夏L房地产开发有限公司为例[J].财会月刊，2015 （08）：67+72.

[5]骆静霞.房地产企业纳税筹划问题研究[J].财会学习，2019 （02）：06+07.

[6].周上靖"营改增"背景下B房地产企业纳税筹划问题研究[D].蚌埠：安徽财经大学，2018.A454633D-32A1-4E98-A45D-25CA4BA35F87