不动产市场法评估中税收权益影响与修正思考

■ 周 越 柴 山

（坤元资产评估有限公司，浙江杭州 310007）

一、不动产价值的增值税税务权益影响及市场法修正

（一）不动产交易增值税概述

不动产交易涉及的税费主要有增值税及附加、土地增值税、企业（个人）所得税、印花税、契税等。其中，增值税是主要税种之一，也是其他税费计算的重要基础。

2016年5月始，建筑业、房地产业等四大行业营改增改革全面推开，房地产建造及交易等纳税人由原来缴纳营业税改为缴纳增值税。考虑到营改增政策过渡及税负衔接，针对一般纳税人转让其（以开发、直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式）形成的不动产行为，实行了一般计税方法及简易计税方法两种征收办法；针对小规模纳税人、个人、其他纳税人转让（其购买或自建等）不动产涉及的增值税缴纳行为，区分全额、差额缴纳情形，对增值税计税方法进行了一系列规制。此外，不动产形成及交易中亦涉及到相应增值税减免情形。由此，鉴于交易各方性质、不动产形成途径与时间、类型、地方税收政策等的多样性，加之交易中约定的（增值税等）税负承担（如卖方净到手、买卖双方各自承担等）方式各异情形，如何充分收集信息，将交易实例与待估对象的价值内涵修正一致，已成为不动产评估中至关重要的一环。

根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》第二条“公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格”、第十六条“公允价值是出售该项资产所能收到或者转移该项负债所需支付的价格”规定，会计意义上的公允价值更多的是聚焦于“卖”经济行为之上的脱手价值；而根据《资产评估价值类型指导意见》第四条“市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额”阐述可推断，不动产的主流评估价值类型系建立于交易之上的价值，即“买”或“卖”经济行为之上的价值。可见，市场价值与公允价值存在一定的差异，除却“卖”的脱手价值类型外，部分经济行为中，尚存在“买”的进入价值或重置价值类型。但笔者认为，在不动产评估领域，若不考虑企业整体价值评估中对于外购不动产需计入契税等交易税费等情形，结合当前不动产市场总体供求情况分析，两种价值类型并无实质差异，均更倚重买方基于自身禀赋的出价而非卖方报价，并牢牢锚定于买方的理性决策。基于此，以下主要从买方角度出发，分析市场（交易）价格中增值税等税务权益的影响，以此为后续市场法评估奠定基础。

（二）买方角度的增值税税务权益内涵

以单项不动产交易评估为例。营改增后，由于卖方（为房地产开发企业、其他主体等）经营业务类型、（为一般纳税人、小规模纳税人、个人等）纳税人性质、（一般计税、简易计税、免税等）计税方式、不动产原取得方式和时间、（经济行为实现过程中）买方取得的不动产交易凭证（发票）不同，同一含税价值（价格）可能意味着不同的增值税税务权益价值，造成不动产的不含增值税税务权益价值（价格）出现差异，进而影响买方当前及后续（交易或价值）运营价值。因此，买方往往会拨开增值税税务权益的面纱，梳理各不动产不含增值税税务权益报价，以此为基点展开后续博弈。由此，将不同增值税税负内涵的交易价格统一还原为不含增值税税务权益价格，实为不动产交易的基准价格逻辑，市场法评估亦须锚定该等交易实质，通过分析修正，还原交易实例的不含增值税税务权益价格，进而开展后续评估。

由上文可见，从买方角度来看，营改增后不动产含增值税价值内涵包含两部分，即不动产增值税税务权益价值及不动产的不含增值税税务权益价值，即：

不动产不含增值税税务权益价值=不动产含增值税价值-不动产增值税税务权益价值

不动产增值税税务权益，即附着在增值税发票等税务机关认可的交易凭据上的，会为其记载的不动产买方带来（包括但不限于现时或未来增值税抵扣权益等）经济利益的对应权益。交易中是否开具发票，是增值税普通发票还是专用发票等，发票或凭据上的交易额能否抵减，抵减的金额及节奏如何……这一系列的问题，都可能影响增值税税务权益价值。

相反，卖方的税务权益来源于其历史交易中取得的发票凭证，或经济活动中形成的相应权益，属于卖方的既有利益，除非在完全卖方市场条件下，通常对交易定价无实质影响。

综上，如何从买方角度厘定不动产增值税税务权益价值，并将含增值税价值（价格）修正还原为不含增值税税务权益价值（价格），成为决定市场法评估成败的关键之一。

（三）市场法评估中不含增值税税务权益价值（价格）的确定

以常见的不动产转让评估为例。

1.评估前的准备工作

市场法评估之初，需做好下述准备工作：

一是交易实例及评估对象在经济行为实现过程中的增值税涉税事项的调查工作。需要调查的内容主要包括：（可比交易实例及待估不动产）卖方的纳税人资格（一般纳税人、小规模纳税人或个人等）、卖方是否为销售自行开发房地产项目的房地产开发企业，计税方法（一般计税方法或简易计税方法）、原始取得方式（购买或自建等）、取得凭据（是否具备符合税务规制的发票或凭证等）、适用税率（增值税率或征收率）、（交易实例及本次交易既定或潜在）买方纳税人资格、交易方式对（潜在）买方增值税税务权益的影响。

二是根据调查情况结合本次经济行为做好相关评估假设工作。主要包括：关于评估对象（或交易案例）卖方的增值税情况假设：例如不动产原始购买价格不明确，应根据核查验证进行合理假设；关于本次经济行为中交易要素的假设：例如合理假设潜在买方的纳税人资格、计税方法、税率，以及卖方拟选定的计税方法、交易税率、是否开具发票及发票的种类等。

2.基于增值税税务权益差异的市场法评估对策

不动产市场法评估中，建议采取以下步骤：

（1）将交易实例与评估对象的价格（价值）口径调整一致

交易实例价格一般包括净到手价格、各自承担税负价格等类型，通常情况下，含增值税价格更具可比性，鉴于此，实务中将交易价格统一调整为含增值税价格更易操作与理解（暂不考虑免税情形等）。

常见交易中，增值税的计算方式如下：

（2）增值税税务权益影响因素的修正

表1 常见不动产交易中的增值税计算方式

顾名思义，需考虑交易实例与评估对象间增值税税务权益差异的影响，在权益状况修正中做适当调整。

步骤一中，已将交易实例价格统一调整为含增值税价格。在此基础上，以评估对象（潜在）买方（一般纳税人、小规模纳税人等）纳税人性质为设定前提，将交易实例比准价格调整为不含增值税税务权益价格。

绝对额调整的公式如下：

不含增值税税务权益价格=交易实例含增值税价格-交易实例增值税税务权益调整金额

交易实例增值税税务权益调整金额=（设定的）买方（通过交易形成）的可抵扣进项税额

系数调整的公式：

不含增值税税务权益价格=交易实例含增值税价格×100÷交易实例增值税税务权益调整系数

交易实例增值税税务权益调整系数=交易实例含增值税价格÷交易实例不含增值税税务权益价格×100

以下从笔者对增值税实践的理解出发，就一般纳税人作为买方的主要交易情形，整理的增值税税务权益调整系数参考表。

（3）经其他因素修正后得出评估价值

实务中，也可在第二步确定的交易实例（不含增值税税务权益价格）比准价格基础上，按照评估对象设定的（潜在）买方（计税方法、税率等）特征，计算出交易实例含税价格，进而对其他（交易条件、时间、区域、实物、权益因素等）要素修正，确定评估对象的含增值税价值。

金额调整的公式：

比准价格（含增值税价格）=比准价格（不含增值税税务权益价格）+评估对象的增值税税务权益调整金额

评估对象增值税税务权益调整金额=（设定的）买方（通过交易形成）的可抵扣进项税额

系数调整的公式：

比准价格（含增值税价格）=比准价格（不含增值税税务权益价格）×评估对象增值税税务权益调整系数÷100

表2 一般纳税人购买不动产情形之增值税税务权益调整系数表

评估对象增值税税务权益调整系数=【比准价格（不含增值税税务权益价格）+评估对象增值税税务权益调整金额】÷比准价格（不含增值税税务权益价格）×100

（评估对象增值税税务权益调整系数确定方式可参照第二步）

二、不动产价值的完全税务权益影响及市场法修正

（一）不动产交易的其他税种概述

不动产交易涉及的其他税费主要有城市维护建设税（简称城建税）、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、企业（个人）所得税、印花税、契税等，前5项一般由卖方承担，契税由卖方缴纳，印花税由买卖双方结合（卖方“产权转移书据”，买方签订《商品房买卖合同》，领取《房屋产权证》，与银行签订《购房贷款合同》行为等）情形分别缴纳。

一般来说，依据不动产所在区域按7%、5%、1%结合地方优惠政策计征城建税，按3%、2%结合地方优惠政策计征教育费附加及地方教育附加；对于土地增值税，除对部分情形予以核定征收外，主要采取四级超率累进税率方式予以征收，其中，属于《土地增值税暂行条例》中规定的“旧房及建筑物”，可采用发票加成金额扣除法（按照卖方购入不动产时取得发票所载金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算加成金额）或结合旧房评估价值，进而计算扣除项目金额；对于企业所得税，除部分核定征收情形外，一般采用查账征收方式（在转让不动产时，并非单独以不动产转让业务的盈亏情况计算纳税，而是将盈亏并入当期应纳税所得额后一并计算纳税）；对于个人所得税，依据房产类型、面积、产权取得年限、行为实质、所在城市，结合个人所得税率、征收率及当地优惠政策等，予以计征；对于契税，一般依据不含增值税价格，按3%-5%税率计征，对于住宅等物业，根据面积、第几套、价格、购买主体性质等，结合征收率及地方优惠政策予以计征。

此外，部分城市已试点房产税征收，对其结合交易单价、总价、名下套数及第几套、户均面积、户籍等，依据适用税率予以计征。

从目前相关税法和税务总局公告文件看，上述税金的计税基础均为不动产不含增值税的交易价格。

（二）买方角度的税务权益内涵

1.不同税负承担方式下交易价格的影响

仍以单项不动产交易评估为例。目前市场交易中存在诸多税费承担方式，除双方各自承担方式外，较普遍的还有“净到手”方式。所谓“净到手”方式，即应由买卖双方各自缴纳的税费，约定均由买方承担的交易方式。

考虑到交易实例及评估对象涉及的税费承担方式之多样性，交易价格间较难直接比较，因此通常需揭示买方实际的购买成本，普遍做法为把不同税负内涵的交易价格统一还原为含增值税价格，进而确认不含增值税税务权益价格。

2．“增值税沉没成本”（具体定义详见下文）对应权益价值影响

通常情况下，不动产的含增值税价值与不动产含增值税税务权益价值金额相等，统称为不动产含增值税价值。但是，不动产的不含增值税价值与不含增值税税务权益价值不必然相等，原因是卖方缴纳的销项税额或应纳增值税额不一定等于买方（基于本次交易形成）的（后续）税务权益，交易后买方并不一定能以与卖方销项税等同的金额用于进项税抵扣。

表3 买卖双方视角的交易价格内涵比较

增值税销项税额或应纳增值税额与增值税税务权益并不必然相等，前者一般大于等于后者，本文将两者差异定义为“增值税沉没成本”。

对于一般纳税人买方来说，前述增值税沉没成本并非毫无价值。一是该等成本将可能通过折旧摊销或纳入后次交易成本而减少应税所得额，进而带来未来所得税支出的减少。二是若该等不动产期后再次被交易，前述沉没成本将进入扣除成本，未来土地增值税支出得以下降。

（三）基于完全税务权益差异的市场法评估对策

在考虑完全税务权益的不动产市场法情境下，建议采取下述步骤：

1.将交易实例与评估对象价格口径调整一致

本步骤下，将交易价格统一调整为含增值税价格。对于“净到手”的交易实例价格，应结合核查验证辅之合理假设，加计卖方转嫁的相关（增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、企业（个人）所得税、卖方印花税、房产税等）税费，修正至统一的含增值税价格。

2.增值税税务权益及增值税沉没成本对应权益的影响修正

笔者认为，在权益状况修正中，除考虑交易实例与评估对象增值税税务权益差异的影响外，还需按照评估对象设定的（潜在）买方具体特征（后续持有或转售意图、所得税率、盈利状况等），计算出增值税沉没成本的（折现）权益价值影响。在对两者权益共同影响的修正基础上，考虑其他（交易条件、时间、区域、实物、权益因素等）要素修正，进而确定最终价值。

举例如下：假设选取下述2宗交易实例，买方实际支付现金均为100万元，具体如图1所示。

从一般纳税人买方角度来看，同一现金支付额的不同交易情形下，由于卖方经营业务与性质、计税方式、不动产交易凭证（发票）不同，买方可取得的现时或未来增值税抵扣权益（即增值税税务权益）价值，以及基于增值税沉没成本带来的未来所得税抵减价值均可能不同，买方的实际购买成本随之变动。由此，评估专业人员应先行求取各案例中买方的实际购买成本，并据此开展后续评定估算。由图1可见，交易实例一中，在净到手交易价格基础上，加计卖方转嫁的相关税金（暂不考虑印花税等小金额税种影响），（考虑附加税迭代）计算的增值税税务权益价值为8.12万元，实际购买成本为91.88万元；交易实例二中，虽然无增值税税务权益，但基于卖方开具普通发票的4.76万元增值税将为买方带来1.19万元的未来所得税抵减价值，因此，实际购买成本为98.81万元。

图1 相同现金支出的不同交易情形下之实际购买成本

三、衍生思考

上文主要聚焦于不动产单项资产交易情形，鉴于评估场景的多样性，以下，结合笔者实践，提出一定的衍生观点。

1.交易实例或（潜在）买方性质不同情境下的评估。笔者以为，若交易实例与评估对象的（潜在）买方性质存在差异，如实例中买方为小规模纳税人，而评估对象（潜在）买方为一般纳税人，鉴于同一交易中，针对不同的买方，卖方现金流入无实质影响，因此，可以将交易实例的买方模拟为一般纳税人，据此计算买方的实际购买成本，进而开展后续评定估算。前文主要针对一般纳税人的买方展开论述。若买方为小规模纳税人或其他纳税主体，鉴于增值税税务价值不再存在，不同的交易情境对修正系数及评估结果影响的敏感性将显著下降。

2.买方未来经营状况及不动产销售意图对评估价值的影响。以上更多基于买方有足够的销项税金及应纳税所得额可供抵扣（抵减）为前提，若该等前提发生变化，则买方的实际购买成本将上升，市场法修正系数随之变动；此外，若未来再次销售前述不动产，则应在实际购买成本中考虑税费沉没成本带来的后续土地增值税税负节约价值；此外，可适当引入折现计算方式。

3.不同评估目的、评估对象项下的不动产市场法评估。笔者认为，（具备发达市场交易环境的）单项资产转让目的下的不动产市场法评估中，无论是转让还是购买行为，评估方法及参数等并无显著差异。企业整体价值评估中，若整体评估方法为资产基础法，不动产采用市场法评估，除视资产类别（如固定资产等）可能视具体情况考虑契税权益价值（而投资性房地产则无需考虑）外，其他评估方法及参数并无明显区别。

4.评估价值含（增值）税口径与报告披露。交易方为一般纳税人时，单项资产评估价值是否含税，一般无硬性要求，只要符合交易惯例及委托方需求，便于有效交易，报告中充分披露即可。在国资项目中，基于税费筹划考虑，通常采用含税价口径频度更高。但对于以下评估目的，需特别关注：一是抵押目的下，抵押价值为价值类型的不动产评估中，鉴于一般需扣除实现抵押权的税费，宜采用不含税价值；二是以政府收储、征用为目的评估中，通常采用不含税价值，并提请交易双方就可能的营业税沉没成本事宜另行磋商；三是涉及司法处置的不动产评估，拍卖公告多会明确交易税费由买受人承担，针对评估委托书中通常要求出具市场价值和司法处置价值两种结论的特征，以最可能达成交易的买方类型设定（潜在）买方类型，无论采用含税价值，或不含税价值，甚至分别采用两种价值，均不会造成实质障碍。

资产所在单位为一般纳税人时，整体资产（或构成最小盈利主体的资产组）评估中，为与现行账面处理原则（及部分交易拟采用特殊税务重组、免税重组的筹划情形）相匹配，建议采用不含税价口径。若涉及特殊的经济行为，可依据价值实质灵活调整。当评估对象所在主体是小规模纳税人或其他主体时，评估结果一般采用含税价。

另外，需要关注同一不动产（可能的）另一种评估结果是否含税，如选取的另一种方法为收益法，其结果往往不含增值税，此时，若市场法采用含税价，易造成两项评估结果口径不一致的情形。评估报告披露中，应明确评估结果是否包含增值税。另外，应明确评估对象的不含增值税评估价值，不等同于评估对象的不含增值税税务权益的评估价值，重点披露评估价值的增值税内涵。若涉及潜在买方类型、参数来源等假设的，应予充分披露。

5.土地使用权市场法评估的特殊考虑。从相关文件来看，土地一级市场的出让成交价格为免税价格，非用于房地产开发情形下，买方是不能进行进项税抵扣的。通常的经济行为是基于二级市场交易实现的，二级市场买方取得增值税专用发票后可进行进项税抵扣，其含税价值与一级市场成交价内涵并不一致。同时，考虑到一二级市场供求情况差异（较多情形下，一级市场土地出让价格并非真正意义上的市场价值），若采用一级市场成交价格进行市场法评估，应特别关注一二级市场差价、二级市场增值税税务权益价值（及对所得税与土地增值税的后续影响）等多重影响。

不动产交易价格受多种因素影响，由于交易各方性质、不动产状况、发票类型、经济行为、评估对象等各要素均可能存在差异，因此，对于市场法操作路径与方式，难以一言以蔽之。实务中，应锚定交易方博弈本质，抓住主要矛盾，秉承实质重于形式原则，构建有效估值体系，探究价值真相。