房产篇 首次购房关注升值潜力

甄爱军

首次买房办理贷款时，要用足公积金政策，还款方式选用等额本息还款法，可以获得更多的贷款额度。贷款年限要在20年以上，因为首套房贷款利息可以抵扣个税，最高为20年。

首付、月供定总价

买房是人生最大的一笔支出，特别是第一次买房，需要关注的问题更多。

首先是购房总价问题，需根据拥有的首付款和可贷款金额计算总价。正确的做法是，首付和可贷款金额共同决定购房者所能承受的总房价，而并非简单地用首付款除以首付比例（一般为30%～35%）计算得到的结果。举个简单案例。假定小李手里有100万元现金，根

据简单测算，小李可以购买一套总价约330万元的住宅。那么具体又是怎样一种情形呢？如果小李购买一套总价为330万元的住宅，其贷款总额为230万元，按照现行4.6%基准利率计算，还款期为30年（等额本息还款法），每月所需承担月供约11800元。而按照目前商业贷款月供一般控制在收入50%以内的惯例，小李家庭月收入须达到24000元左右，否则他将无法承受月供压力。

由此可见，关于购房总价的确定，不仅要看首付款，还要看自己的收入情況，两者须合理匹配。还是结合上述案例来进行说明，假定小李家庭月收入约16000元，这意味着他只能承受每月8000元的月供，以此计算，他能够申请到160万元的房贷;小李的可贷款总额加上其已有的100万元现金，即是小李所能够提供的购房总价：约260万元。

其次是配套问题。就首次购房人群来说，交通、教育和购物是需要重点考虑的因素。对于上班族来说，首先要关注通勤时间。一般来说，上班的通勤时间大概在30～40分钟较为适合。如果超出这个时间范围，不仅会浪费时间和精力，还会给日后的工作生活带来诸多不便。当然，特大城市比如北京、上海、深圳等，通勤时间可以适当延长，但也不宜超过60分钟。此外，教育和购物等配套也是不可忽略的因素。最好把家安在离学校比较近的地方，同时附近有大卖场等生活设施，以免日后为子女就学和生活便利问题而操心。

在综合考虑上述因素的前提下，再确定意向区域。需要提醒的是，首次购房不必考虑一步到位。因为对于多数工薪阶层来说，以现有的经济实力，除非能够得到双方父母足够多的资助，否则很难买到地段好、面积大的房子。所以，首次购房主要从“合适”的角度出发，而不是“舒适”。

升值潜力放首位

首次买房需要更加注重房产的升值潜力。

之所以提出这个观点，主要是考虑到在首次置业人群中，二次置业的比例并不低。在记者接触的案例中，二次置业者大多会采用“卖小换大”方式，即出售原有的小面积住房，拿到买房的钱之后，与积蓄合在一起，换购一套面积较大的住房。

由此看来，注重房产的升值潜力有助于未来换购大房。这很容易理解，在地段、面积等类似的情况下，学区房与非学区房之间存在明显的价差，平时前者要比后者高15%左右，而行情高涨时，两者之间的价差可能超过20%甚至更高。

那么问题来了：哪类房产的升值潜力更高？简单归纳一下，有较高升值潜力的房产包括学区房、地铁房、景观房等。其中学区房最为稀缺，毕竟优质学校的数量不多。虽然国家开始尝试“就近入学”政策，学区房的热度会受到一些影响，但学区房仍是稀缺品。

用足住房公积金

在贷款时，要用足公积金政策，还款方式选用等额本息还款法，可以获得更多的贷款额度。贷款年限在20年以上，因为首套房贷款利息可以抵扣个税，最高为20年。

住房公积金贷款申请条件较多，除了要具备申请商业贷款条件之外，还需要做到正常缴存住房公积金。各地贷款额度各不相同，如北京、上海最高可贷120万元，南京最高可贷100万元，徐州最高只能贷50万元。

相较商业贷款来说，住房公积金贷款利率要低很多。公积金贷款利率由中国人民银行调整并发布，目前个人住房公积金贷款基准利率为5（含）年期以下2.75%、5年期以上3.25%，相较目前国内约5.34%的平均首套房贷利率水平确实要低不少。也正是因为如此，买房时一定要用足住房公积金贷款。

目前，常见的还款方式主要是等额本息法和等额本金法，分别适合不同类型的人群。等额本息还款法是指借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。这种还款方式每月还款额相等，简单明了，购房者可以根据自身收入情况做好支出安排，同时初期还款压力较小，因此适合收入稳定的普通工薪阶层。所以，普通购房者在申请房贷时不妨采用这种方式。此外，等额本息法还有一个好处，就是可获得更高的贷款额度。银行在审核客户还款能力时，通常会要求还款金额最高不能超过家庭月收入的一半，等额本息还款法月供固定，且第一个月还款金额比等额本金还款法低，这意味着可以借到更多的房贷。在房价较高、首付款筹措较难的情况下，选择等额本息还款法能更容易帮助购房者早日实现住房梦。

在贷款期限上，最好选择20年以上的还款期，其中一个重要理由是首套房贷可以享受个税专项附加抵扣。根据个税法，纳税人本人及配偶单独或者共同使用商业银行或者住房公积金个人住房贷款为本人或者其配偶购买中国境内住房，发生的首套住房贷款利息支出，在实际发生贷款利息的年度，按照每月1000元的标准定额扣除，扣除期限最长不超过240个月。因此，首套房贷款的期限应该设定在20年以上，以便能充分享受到个税抵扣优惠。