一起三审案件给不动产登记等三部门的警示

摘要：通过一则案例解析，指出行政诉讼首先应该是程序是否合法，然后才是审查是否正当。不动产登记机构直接办理嘱托登记并不意味着相关税收就可以不缴纳了，税务部门仍然可以根据《税收征管法》的相关规定进行追缴。

关键词：不动产登记;警示;三审

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）01-0031-03 收稿日期：2021-10-19

作者简介：李炜，武夷山市住房和城乡建设局。

案情：崔某（原告）于2020年1月6日通过公开竞价拍得某市中级人民法院拍卖的一套房屋，成交价734000元。法院已出具执行裁定书和协助执行通知书，原告已依法缴纳契税，現要求被告办理不动产权证书，被告（某市自然资源和规划局）提出原告须缴纳应由原被拍卖方承担的个人所得税后方能办理。拍卖公告的第6条载明，“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及其可能存在的水、电等欠费均由买受人承担”。

一审判决：驳回原告崔某对被告的诉讼请求。二审和再审法院也均认为当事人应当缴纳该税款，不动产登记机构负有审查的义务，因此驳回了当事人的诉讼。

笔者认为，虽然法院驳回了诉讼，第一是诉由问题，第二是三审法院均没有抓到本案的核心问题。此个税是否应该由原告缴纳并非本案的核心。行政诉讼首先是程序是否合法，其次才是审查是否正当。

1 不动产登记机构程序违法

虽然法院在拍卖公告中写明了转移登记由当事人自行办理，但由于法院已经向某市自然资源和规划局送达了执行裁定书和协助执行通知书，本案的转移登记应当是嘱托转移登记业务，无需当事人申请，某市自然资源和规划局应当在收到协助执行通知书后直接完成登记业务。

嘱托登记是不动产统一登记后新增的一项不动产登记业务类型，《不动产登记暂行条例实施细则》第19条明确规定：“有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的……”。

《不动产登记操作规范（试行）》规定：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但下列情形除外：不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的。也明确规定了依嘱托登记的程序：依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的，按下列程序进行：（一）嘱托;（二）接受嘱托;（三）审核;（四）登簿。

而《民诉法》第251条也规定，“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”。

因此，本案的某市自然资源和规划局在收到协助执行通知书后未直接办理转移登记，而是在之后受理了当事人单方申请的转移登记，属于登记程序适用错误。

2 嘱托登记无需审查税收

根据《个人所得税法》第15条“个人转让不动产的，税务机关应当根据不动产登记等相关信息核验应缴的个人所得税，登记机构办理转移登记时，应当查验与该不动产转让相关的个人所得税的完税凭证”之规定可以看出，只有在个人自行转让不动产的情况下，不动产登记机构采用查验的义务，并不包含司法等强制拍卖的情形。《契税征收暂行条例》第11条、《土地增值税暂行条例》第12条也均有类似的规定，其内容均要求在纳税人自行办理相关业务的时候，不动产登记机构才有审查的义务。

再根据《不动产登记操作规范（试行）》18.3.3的内容可以看出，嘱托登记时，不动产登记部门主要审查嘱托文件是否齐全和送达人员身份是否合法。

3 税收应如何征收

《国家税务总局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号）第4条明确写明，“鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第5条规定，人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款”。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“网拍规定”）第30条规定：因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担;没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。

案例中一审判决书中，“某区税务局于2020年4月22日向某市中级人民法院发函，称关于前宗房屋司法拍卖，被执行人洪某应缴纳个人所得税22020元，请该院从房屋拍卖收入中依法扣缴该22020元，并协助通知洪某办理纳税申报。某市中级人民法院迅即回函，称拍卖公告第6条载明标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税费及其可能存在的水、电等欠费均由买受人承担，因此买受人崔某在办理该房屋过户手续中，应承担涉及本次拍卖的税费”。

庭审中合议庭曾询问原告：拍卖公告的第6条内容你当时是否看清了？原告答：看清了。又问：你当时有无疑问？原告答：有疑问。又问：你既然有疑问，有没有向中级人民法院反映？原告答：没有。

其实，司法强制中税收征管的问题由来已久，从网拍规定来看，法院确定由买受人崔某承担被拍卖人税费并无不妥。

一审法院认为，“合约应当信守，诚信应当维护。本案的实质在于要不要坚持诚信交易原则。人无信不立，原告事中不提异议，以较理想的价格拍得案涉房屋后，又对买受条件提出异议，违背诚信，徒增是非，实在不妥。奉劝原告打消妄念，回归本心，依法依理行事，必然皆大欢喜”。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第69条，“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求”。

就本案而言，不动产登记机构直接办理嘱托登记并不意味着相关税收就可以不予缴纳，税务部门仍然可以根据《税收征管法》的相关规定进行追缴，如崔某仍然不肯缴纳，可以依法采取强制措施。

而本案背后所折射出来的问题更值得重视和反思，不动产登记机构和人民法院均无视对程序适用的错误，是业务水平不够，还是无视人民群众的合法利益？税务部门是否能够跳出依赖其他部门征收的舒适圈，依法办理征税职责呢？究竟人民法院在司法强制的时候应不应该直接扣除相关税收？这些都需要进一步解决。