优化楼宇产业生态 促进楼宇经济高质量发展

郝慧萍

在楼宇经济3.0时代，通过发展楼宇经济整合上下游产业链，在优化经济结构、转变发展方式、吸引优秀企业等方面发挥了重要作用，成为城市发展的动力引擎。2021年菏泽市牡丹区将楼宇经济作为打造现代服务业强区、发展区域经济的重要载体，坚持国际化、高端化、特色化、集约化、标准化导向，全面推进楼宇经济发展，取得了显著成效。与此同时，产业特色不够鲜明、配套设施不够健全、品牌品质不够响亮等问题仍然存在。在这一背景下通过做精楼宇经济品牌、完善招商引资政策、健全楼宇配套设施等一系列举措，优化楼宇产业生态，为牡丹区楼宇经济高质量发展提供全方位的支持。

楼宇经济作为一种“隐藏”在商业楼中的新经济形态，以商业楼为载体，采取开发、出租、售卖等多种形式招商引资，从而产生税源，拉动区域经济发展。相比于传统经济发展模式，楼宇经济具有占地面积小、附加值高、产业高度集中等特点，已经成为新常态下城市谋求高质量发展的有效途径。牡丹区是菏泽市委、市政府所在地，目前正处于产业转型升级的关键阶段，做大做强楼宇经济将成为牡丹区开拓发展空间、提升业态档次、扩大经济总量的重要手段。基于此，探究楼宇经济高质量发展的可行性路径，成为当前的重点研究课题。

现阶段国内已有200多个城市或城区制定并实施了楼宇经济相关的规划或政策。仅在山东省内，青岛市出台了《市北区促进楼宇经济发展扶持办法》、淄博市出台了《张店区人民政府关于加快楼宇经济发展的意见》，以及济南市发布的《槐荫区鼓励楼宇经济发展扶持政策实施细则》等等。这些规划或政策的密集出台，充分表明楼宇经济作为“垂直印钞机”，已然成为现代城市转变经济发展模式、增强城市综合能力、提升城市经济承载力和区域影响力的一种重要手段。从众多城市的实践来看，发展楼宇经济的战略意义主要体现在以下三点：

第一，楼宇经济是转变经济发展方式的重要手段。与传统经济发展模式相比，楼宇经济是利用土地高度集约化、空间资源充分利用的高层建筑为载体，它能提高土地使用率和产出率，同时在创造经济价值的过程中具有“双高两少”的特点，即租金产出高、税收产出高，消耗资源少、造成污染少。因此，大力发展楼宇经济将促进城市经济的绿色化和可持续发展。第二，楼宇经济是增强城市综合功能的有效途径。商务楼宇不仅集合了金融、保险、电商、新媒体等众多现代服务业企业，而且本身也能发挥周边经济的带动作用，对促进商务楼宇附近的旅游产业、文化产业、食宿产业共同发展也有显著作用。以商务楼宇为核心，形成了自成体系的区域经济发展核，对丰富和提升城市功能、推动城市产业的提档升级有积极帮助。第三，楼宇经济是提升城市品位的必然要求。随着城市化的快速推进，商务楼宇的数量、品质以及配套设施，逐渐成为评价一座城市商务魅力指数的关键指标。许多城市将建设特色商务楼宇作为提升城市品位的一种有效途径，而许多现代化的商務楼宇也成为城市“新地标”。由此可见，楼宇经济作为市场的下一块“蛋糕”，无论是基于城市当前社会经济发展需要，还是从城市经济结构优化与经济可持续发展角度出发，都必须鼓励和扶持楼宇经济。

山东省将壮大楼宇经济作为推进新旧动能转换的重要动力，近年来省内多个城市、城区相继出台了促进楼宇经济发展的政策、制度，像济南市的历下区、槐荫区，青岛市的市南区、崂山区，潍坊市的奎文区，淄博市的张店区等，均已制定并实施了具体可行的扶持政策促进本地楼宇经济的发展。菏泽市牡丹区在充分借鉴省内其他地市先进经验、成功模式的基础上，立足本区实际情况，从政策、资金等方面提供大力帮助，楼宇经济发展的阶段性成效显著。其中，牡丹路、中华路楼宇经济发展势头较好，包括万象城、君临国际、永泰大厦、鲁商凤凰城等26栋商办楼均已投入运营，企业入驻率达到80%。以牡丹万象城为例，占地面积322.6亩，建筑面积120万m2，总投资35亿元，形成了集综合市场、精品商城、大型超市等于一体的综合商业街区。此外，在建商务楼建筑面积也呈现出逐年递增趋势，并且高品位、高档次楼宇占比持续升高。其中，牡丹区总部经济园、中达荷苑总部经济园、绿地中心、中北新都心商业广场等32栋在建楼宇，在未来几年内也会建设完成并投入运营，总体来看牡丹区楼宇经济未来发展态势良好。

在政策、资金等各方面的帮扶下，牡丹区楼宇经济发展迅速，对本区乃至本市的经济带动效用明显。但是我们也必须认识到，楼宇经济要想实现良性化、可持续的发展，必须要逐步摆脱对外部政策、资金的依赖，只有激发内生活力，才能更好发挥楼宇经济的优势。就目前来看，牡丹区楼宇经济在一片繁荣背后，各种隐藏矛盾也逐渐凸显，像楼宇产业特色不鲜明、楼宇经济政策不健全、楼宇配套设施不完善等一系列问题的存在，将会严重限制牡丹区楼宇经济的未来发展潜力。

楼宇同质化严重，产业特色不鲜明

近几年牡丹区楼宇数量虽然不断增加，但是许多楼宇没有明确的功能定位和特色的产业布局，相互之间同质化情况严重。同质化现象对楼宇经济发展带来的不利影响主要体现在两个方面：首先是对外方面，对于省内外优秀企业的吸引力度不足，大型企业的入驻率低，给招商引资工作开展增加了难度；其次是对内方面，由于各楼宇之间的特色不鲜明，会导致内部竞争加剧，甚至会出现恶性竞争的情况，从长远来看也不利于楼宇经济的健康、可持续发展。造成楼宇产业缺乏鲜明特色的原因，一方面与政府方面缺乏宏观规划、统筹协调有关，另一方面也与楼宇建筑开发企业盲目逐利、考虑不够长远有关。无论是基于何种原因，楼宇同质化都会制约楼宇经济功能的发挥。除了给楼宇开发商带来经济损失外，也有可能使得营商环境变得恶劣，进而对牡丹区整体的楼宇经济发展造成不利影响。

楼宇政策不健全，招商引资难度大

总结牡丹区楼宇经济发展经验，可以发现各项扶持政策的密集出台是重要推动力。但是随着楼宇经济总量的扩大，运营及在建楼宇数量的增加，对楼宇经济发展政策的需求也更为迫切。目前来看，牡丹区对楼宇经济在税费减免、财政补助方面的扶持政策较少，这种情况下也使得楼宇招商工作的开展存在较大压力。另外，许多扶持性、激励性政策不具备延续性，在政策实行期间可以成功引进一些优秀企业，但是政策到期后没有及时出台替代性或延续性的政策，导致一些税收贡献较高的优秀企业流失，这也成为新时期牡丹区楼宇经济发展中必须要解决的问题之一。随着越来越多城市开始重视并发展楼宇经济，牡丹区在招商引资时，需要与省内甚至是全国各大城市、城区展开竞争。面对巨大的竞争压力，如果牡丹区不能提供更加健全的楼宇经济扶持政策，或者是无法保证既有政策的延续性，都会影响到招商引资工作的顺利开展。

楼宇配套设施少，总体竞争能力差

楼宇产业是一个集生产、生活、生态于一体的复杂系统，要想维持楼宇经济的可持续、高质量发展，做好楼宇内部及周边的配套设施也至关重要。从调查情况来看，一些建设年代早、投入运营时间长的楼宇，内部配套设施陈旧，并且不完善；而近几年新建的楼宇则基本解决了这些问题，像楼宇停车场、会展中心、餐饮娱乐场所等配备比较齐全。同时受到快速城镇化发展的影响，楼宇周边公共设施的建设相对滞后，交通压力增加，尤其是上下班高峰期道路拥堵问题没有得到有效缓解。另外像教育、医疗卫生等公共基础设施的供给方面也存在供需失衡的情况。没有健全的配套设施，企业办公环境差，也是导致楼宇产业总体竞争力不高的重要原因。

楼宇经济对提升城市品位、优化经济结构有显著作用，以做大做强楼宇经济为契机，寻找牡丹区经济社会发展寻路径，成为新时期城市化建设的一项重要任务。近几年牡丹区在优化楼宇产业生态、扶持楼宇经济发展方面积累了较为丰富的经验，同时也因为受到诸多主、客观因素的限制，对楼宇经济的可持续发展产生了不利影响。在立足本区区位优势、经济基础，以及借鉴其他城区成功经验的基础上，本文提出了做精楼宇经济品牌、完善招商引资政策、健全楼宇配套设施等一系列促进楼宇经济高质量发展的可行性建议。

做精楼宇经济品牌，走特色化发展道路

在新型城镇化建设背景下，全国许多城市都在大力发展楼宇经济，这也进一步增加了竞争压力。这种情况下，牡丹区必须另辟蹊径，着力在培育楼宇特色化、精品化方面下功夫。成立楼宇经济发展领导小组，在开展深入、广泛调研的基础上，基于牡丹区自身的区位条件、经济状况、扶持政策等，制定楼宇经济特色化发展方案。重点支持经验丰富、实力强劲的大型企业开发高端楼宇，同时扶持周边配套产业发展，逐步打造成区域级综合性楼宇经济发展核。除此之外还要找准特色，通过强化楼宇建筑特色增强对企业的吸引力。要转变楼宇运营理念，既要重点引进大中型企业，同时也要关注小微企业；既要优先考虑金融等第三产业企业，也要服务于装备制造等第二产业企业。在此基础上，还应安排专人到企业走访、调研，了解企业自身发展对楼宇内部环境、管理模式以及周边配套设施的要求，尽量满足入驻企业的各项合理诉求，留住企业。在提高自身实力、树立楼宇经济品牌的基础上，还要做好对外宣传工作，坚持“线上+线下”双渠道推广，尤其是要发挥好社交软件、短视频平台等新媒体途径的作用，提高楼宇品牌的知名度。例如，邀请专业人士进行楼宇内部环境、周边配套设施的取景拍摄，并将宣传视频投放到抖音、快手、微博等新媒体平台，利用新媒体、互联网的强大传播力，让牡丹区的特色楼宇成功“出圈”，从而吸引其他省市甚至海外的知名企業入驻，为楼宇经济注入活力。

完善招商引资政策，吸引大型企业入驻

随着楼宇经济的高速发展以及竞争压力的增加，迫切需要完善招商引资政策，一来是突出对本区优势产业的支持力度，二来也能吸引更多优秀企业入驻发展。在制定招商引资政策时，坚持立足本区实情这一根本出发点，同时还要充分借鉴其他县区的成功经验和先进做法。例如，出台导向性、刺激性的激励政策，对于世界和国内500强、行业100强企业，在行政审批方面开通“绿色通道”，简化审批流程，提高行政服务效能。同时，对于成功引进这类企业的招商单位（机构），发放一定的奖金。对于税收贡献较高的，可采用“一企一策”的方式给予扶持。对于本区闲置的楼宇资源，也要积极采取措施打破存量困局，盘活闲置资源。尤其是对于那些投入运营时间长、建设年代早的楼宇，可尝试产业置换、改造扩容等方式，进一步提高楼宇的入住率、利用率。鼓励有条件、有能力的企业，对产权清晰、但是因为资金运作困难而导致烂尾的楼宇，进行盘活，使其重新焕发活力和发挥经济价值。

健全楼宇配套设施，加强楼宇经济管理

楼宇经济的高质量发展除了要求商务楼本身质量过硬、功能齐全外，提供健全的配套设施也十分重要。尤其是对于消费能力和消费需求较高的大中型企业，对楼宇各项配套设施的依赖性较强。因此，健全楼宇配套设施不仅能够增加企业入驻意愿，让招商引资工作事半功倍，而且还能拉动消费、增加就业。以市政基础设施建设为契机，做好楼宇餐饮、娱乐、停车场等基础设施建设，以及楼宇周边交通、教育、医疗卫生等公共基础设施建设。通过为入驻企业提供便捷、舒适的办公环境，在促进企业自身发展的同时，也推动楼宇经济的发展，达到“共赢”的理想状态。除此之外，还要加强楼宇管理水平，打造楼宇经济信息平台，让招商落户、企业外迁、楼宇资源利用等信息实现充分共享，为提升楼宇资源利用率创造有利条件。各街道也要抓住发展电子政务的契机，打造楼宇政务平台，线上办理楼宇装修改造、企业招商引资、手续操作办理等业务，为企业提供“一站式”服务，打造良好的营商环境，这也是促进楼宇经济可持续、高质量发展的重要举措。树立“互联网+”思维，推广“智慧楼宇+街区”、“智慧楼宇+园区”等融合模式发展，满足信息时代企业办公与发展需求。

楼宇经济作为一种新的经济发展模式，因其具有绿色环保、附加值高，以及增加税源和拉动就业等优点而得到了推广应用。当然，由于各地区在经济基础、配套设施、扶持政策等方面存在差异，决定了楼宇经济发展也并非一帆风顺。从牡丹区近几年的楼宇经济发展来看，在取得显著成绩的同时，也确实存在楼宇同质化严重、楼宇政策不健全和配套设施不完善等问题。因此，要想做精楼宇经济品牌，还必须要立足本区实际情况，充分借鉴其他区县成功经验，积极探索特色化、高质量、可持续的楼宇经济发展模式。完善招商引资政策、提供完善配套设施、打造楼宇政务平台、优化楼宇产业生态等，成为下一步牡丹区促进楼宇经济发展的重要举措。

（山东省菏泽市牡丹区发展和改革局）

参考文献：

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[3]卢学辉，任雁，文萌川，等.我国楼宇经济服务标准化现状及对策[J].中国标准化，2020（01）：53-54.