地产链稳增长，如何布局？

戴康

从区间涨幅、数据观察、政策跟踪来看，本轮的地产股行情应该仍在半程。

稳增长的形式和力度是2022年的两大核心预期差之一。地产作为每一轮稳增长周期的关键变量，也是宽信用过程中最重要的抓手。2021年下半年以来，在融资端、需求端的双重挤压下，房地产数据加速恶化，下调的幅度及速度几乎创历史最差，因而市場对稳定地产、放松地产的预期抬升。

历史上四轮稳增长周期，地产行情如何演绎？

地产行情多于稳增长政策密集验证、地方乃至中央地产政策开始放松的T2前后启动，行情持续性及弹性由地产政策强度决定。2008年、2014年，中央地产政策大幅放松：地产行情持续性及弹性俱佳，上涨9-12个月，板块指数涨幅超200%。主升浪启动于T2前后;2011年、2018年，中央政策保持定力，始终未大幅松地产：尽管中央未放松但是宽货币，地产仍会于T2附近迎来上涨，不过持续性及弹性大幅削弱，上涨6个月左右，涨幅在30%-60%。

总结历次四轮，市场对于一轮稳增长周期，地产链条的核心逻辑，存在政策观察、中观数据验证、行业财报兑现，三个观察维度。地产股本身对于政策预期更敏感。从地产股的启动时点来看，往往是滞后于数据恶化、同步于政策宽松预期（如地方性的松地产、降准降息等宽货币）;即使是2012年、2018年未有中央层面的大幅宽松，但地方性的政策微调依然支撑行情。因此本轮地产股仍值得积极布局。

地产链条其他行业，如销售链和投资链，则与中观高频数据验证、和业绩兑现更为相关，其中投资链的景气预期，还受到部分重叠下游的基建投资的影响。例如，2008年、2018年，基建的修复预期支撑投资链如水泥、重卡、挖机的高频景气数据和业绩验证，投资链优于销售和地产股;2011年由于高频数据和业绩验证证伪，地产股本身的持续性最优，和当前情形相似。

本轮地产股，由于数据连续大幅恶化，因此行情启动较历史周期（政策放松启动）更早，自2021年11月启动。

但从区间涨幅、数据观察、政策跟踪来看，本轮的地产股行情应该仍在半程。

2022年地产股上涨、但地产链的强贝塔品种表现疲弱，市场在担心什么？

本轮地产链的表现分化剧烈，和历史上的四轮周期均有所不同，背后的深层次原因在于房企债务违约压力下本轮的供需改善存在梗阻。在2022年房企融资环境到达历史较差水平、房企违约风险上升的背景下，宽信用环境带来的房企融资改善→拿地意愿上升→开工与投资回暖的传导逻辑破坏。施工&竣工链条的地产链行业面临着回款压力。

假设政策能够有效疏导供需梗阻，前瞻2022年地产链行业的配置脉络。

首先，地产股本身目前仍值得增配。

其次，从“因城施政”的地方性政策调整来看，未来可能率先改善的数据是销售链条，需求传导至To-C端的地产销售链。地方的政策调整会带来居民需求端改善，购房需求的变化带来To-C端的销售链行业景气修复预期。短期来看跟踪家电、家具、消费建材的高频数据，并观察本轮PPI回落背景下的业绩改善预期。

第三阶段，如果房企融资环境看到较大改观，将传导至To-B端的地产施工/竣工链条。未来可跟踪房企的融资缺口、开发资金来源等代表融资环境的变化，看到积极改变信号，或迎来本轮To-B端地产链（To-B的装修建材/玻璃/铝等企业）的业绩改善预期。

第四阶段，2022年的地产投资修复将最为靠后。对于地产投资链的品种，建议更加关注基建审批项目、基建投资带来的支撑验证。