加强房地产企业内部控制的对策

侯 军

一、前言

当前，房地产企业随着社会经济水平的不断提高而得到了较大程度的发展，在这个过程中也会面临着很多的机遇和挑战。从目前的情况看来，房地产企业不仅会对社会发展带来一定程度的影响，而且还会与人们的日常生活有着紧密的联系，其实际发展过程中最为重要的就是内部控制，不过部分管理人员并非有对其予以足够的重视，这样就会导致各种问题的出现。为此，房地产企业要对内部控制进行充分分析，在此基础上采取有效的对策来对相关问题进行及时处理，这样才能够达到良好的效果。

二、房地产企业实施内部控制的重要性

（一）建立现代企业内部经营管理体制的需要

从目前的情况看来，内部经营管理体系会对内部控制管理效果带来较大程度的影响，这就要求企业顺应时代发展的特点来对内部经营管理体系进行科学的建立和完善，进而才能够确保内部控制管理工作正常开展。在通常的情况下，内部经营管理体制会涉及到较多的方面，其中包括岗位责任制度、报告制度、内部审计制度等，相关管理人员要根据实际的情况来将内部控制力度进行不断提高。另外，内部控制与其他方面工作之间存在较大程度的差异，前者有着较为明显的监督职能，工作人员可以对企业各种经营活动的规范性进行监督，在这个过程中将经营风险进行降低，在这之后还要严格按照公司计划来开展各种经营活动，最终可以对计划任务的完成和经营目标的实现起到良好的促进作用[1]。

（二）企业实现战略目标的必要措施

在通常的情况下，企业可以通过内部控制来达到加强管理的效果，管理人员要结合实际来将战略目标细分为各个阶段发展目标，这样能够在实现阶段发展目标过程中将监督和促进的作用充分发挥出来，其也是企业内部管理当中不可缺少的工具和手段。目前我国市场竞争变得越来越激烈，再加上消费者自身的需求不断提升，房地产企业要在实际的发展运营过程中加大力度对产品和技术进行创新，在提高产品品质和服务水平的同时，企业也能够更加适应市场。企业开展内部控制不仅能够对各个部门之间的沟通和合作起到良好的推动，并且各个部门也能够相互协作，不同阶段的任务目标也能够顺利完成。

三、房地产企业内部控制当中存在的问题

（一）组织形式不够完善

1.内控部门设定不完善。根据有关调查表明，企业内控部门设定不完善就会导致约束力和控制力比较弱，各个部门的岗位职能权责也就无法在日常工作当中有效发挥出来，再加上相关工作人员无法将监督工作落到实处，那么不相容岗位也就无法有效分离，内部控制最终的执行效果也就会因此而受到较大程度的影响。内部控制管理质量会受到各种因素所带来的影响，其中最为重要的因素就是组织架构不完善，在公司法明确规定下，房地产企业在组织架构当中可以分为三个部分，这三个部分分别是股东大会、董事会和管理层[2]。不过部分企业在日常的发展运营过程中并没有对治理结构的完善予以足够重视，这样就会导致职能划分和权限界定方面无法严格按照相关的要求和规定来开展相关工作，从而组织架构的约束力也就会有较大程度的降低。部分房地产企业还会存在一股独大的情况，股东在企业当中有着绝对的权利，他们可以根据自己的心情来对管理层进行任免，这样就会导致相互监督、相互协调的内控组织体系无法有效形成。

2.各职能部门全面参与度不足。内部控制与其他方面工作有着一定程度的差异，前者有着较为明显的系统性和全面性特点，企业在开展内部控制工作的时候需要与多个部门协同配合，进而才能够将其应有的作用充分发挥出来。然而我国部分房地产企业在开展内部控制的时候会存在内部各个职能部门对其的响应度、配合度等比较低，不仅整体的内部控制效率和质量降低，而且还会对企业经营目标的实现带来极为不利的影响。另外，房地产企业在日常工作当中并没有对内部控制目标、内部控制要求、内部控制职能划分等方面内容进行宣传，从而各个部门工作人员自身的积极性和主动性无法得到进一步激发，他们也无法对内部控制的内涵和重要性进行充分掌握，最终就会导致全面参与度比较低的情况出现。

（二）业务层面管理控制环节薄弱

1.资金管理环节。房地产企业实际发展当中不可缺少的“命脉”就是资金，如果资金内部控制无法达到预期的要求，那么房地产企业整体的资金利用率也就会得到进一步降低。首先，房地产行业的结构性调整无法与企业资金管理相适应，房地产行业与人们日常生活有着紧密的联系，并且价值市场也会出现较大程度的波动。随着时代的不断发展，国家会对房地产市场加大力度进行宏观调控，然而部分企业无法结合实际的情况来对资金进行有效的管理和控制，在后期容易出现资金不合理利用的情况，支出方面的管控力度也无法达到预期的要求，进而企业就会面临着较为严重的资金困境，最终资金链也就会发生断裂[3]。所以，房地产市场要对结构性调整予以足够的重视。其次，缺乏科学的投融资战略目标和规划。房地产企业并没有顺应时代发展的特点来对严格的资金授权、批准等相关管理制度进行建立和完善，管理人员无法将资金集中归口管理工作落到实处，这样就会导致经济政策、行业政策等方面会对房地产市场发展带来相应的影响。

2.工程建设环节。在通常的情况下，房地产企业在工程建设过程中往往会经历三个阶段，这三个阶段分别是事前将工程整体规划落实到位，事中执行环节要不断加强监督和管控，事后也要负责跟进和落实，这三个阶段都与内部控制之间有着紧密的联系，这就要求企业在工程建设全过程加强内部控制。不过部分工程建设过程中，相关企业无法将内部控制工作落实到项目建设的每一个环节当中，不仅前期立项的时候无法开展可行性研究，而且还会导致可行性研究无法发挥出其应有的作用，管理人员会受到多方面因素所带来的影响，这样就会导致决策不当情况出现，后期无法达到预期的收益效果。房地产企业在后期还要对新的工程建设项目进行不断开发，在这个阶段需要大量的人力、物力、财力等资源投入到新项目当中，从而还在继续建设的工程项目也就会转变为老项目，内部控制管理效果也就会不断降低，最终也就无法达到预期的项目内控效果。

3.预算管理方面。根据有关调查表明，房地产开发项目往往需要较长的周期，并且各个环节当中还有着多样性特点，预算编制会受到国家宏观调控、市场波动等因素所带来的影响，进而就会导致整体难度增加。部分工作人员在编制预算的时候无法结合实际的情况来选择相应的预算编制方法，这样不仅会导致企业资源受到较大程度的浪费，而且还会导致各个阶段的经营目标无法实现。部分企业并没有对完善的预算管理制度体系进行建立，各个环节的预算工作也就会变得更加松散，预算编制目标无法有效落到实处，预算的绩效考评和监督作用也就无法充分发挥出来。

4.合同管理方面。房地产企业在合同签订过程中无法对履约主体自身的资质和能力进行全方位评估和调查，在这个过程中无法确保履约主体能够达到相应的标准，进而合同权益也就无法得到进一步保障，管理人员在日常工作过程中无法将风险性考虑落到实处，最终就会导致企业遭受到较大程度的损失。另外，企业在开展招投标的时候并没有对准入门槛进行科学的设置，相关招标人员无法严格按照有关的规定和要求来对资质进行审核，企业无法对招标人自身的信誉度、经济实力等方面信息进行全面了解，就会导致合同风险问题出现。如果合同履行或监控方面无法得到有效的处理，那么不仅会导致企业出现诉讼失败，其自身的经济利益也会受到较大程度的影响。

四、加强房地产内部控制建设的有效措施

（一）优化内部控制环境，完善组织形式

房地产企业内部控制建设开展和运营当中会与内部控制环境之间有着紧密的联系，对于战略目标的实现来说也会带来一定程度的影响。首先，加强人力资源建设。房地产企业在开展内部控制建设的时候要将人才活力充分发挥出来，结合时代发展的特点来对人才选拔机制进行科学的建立，在这个过程中可以对具有职业道德修养和专业胜任能力的员工进行选拔和聘用，严格按照相关规定和要求来进行定期组织测试，这样才能够为员工提供晋升拓展的渠道，人才流失现象也可以得到有效处理。企业在对人才进行选拔的时候要对岗位匹配性予以足够重视，确保人员岗位配置的时候其自身能力可以与岗位需求相符合，从而职能效力也可以充分发挥出来。企业可以将内部竞争制度应用到管理层人员当中，通过优胜劣汰来将他们的积极性进行有效调动，并且还能够达到相应的经营目标和业绩指标[4]。企业还要对员工培训和继续教育进行不断加强，在提高他们自身综合素质的同时，还能够通过加强企业文化培训来让他们对内部控制更加重视，工作人员能够严格按照相关的规定和要求来开展相关工作，为后期内部控制建设奠定良好的基础。

另外，明确机构设置及权责分配。房地产企业要对股东大会、董事会、执行总经理这三层之间的权责关系进行充分了解，在这个过程中还要对高层管理架构进行科学的建立，这样才能够达到相互协调和相互约束的效果，决策的科学性和可行性也就会得到相应的提高。管理人员还要对企业战略计划进行充分分析，在此基础上来对控制目标进行分层次的设置，对业务特点和内部控制要求来设置相应的内部机制，从而能够对职责权限进行充分了解，全体工作人员可以对内部机构设置、各种管理制度及业务流程进行掌握，这个过程中还可以对控制目标责任人进行明确，各种风险防范工作也能够落到实处。每一个部分都要提高对内部控制的重视程度，顺应时代发展特点来完善各种工作，在这个过程中要制定更加科学的制度体系，不仅能够调动每一位工作人员自身的工作积极性和主动性，而且还能够将内部控制目标、要求等方面的宣传工作落实到位，为后续内部控制工作的正常开展奠定良好的基础。

（二）加强业务层面管理

1.加强资金管理和工程建设。房地产企业要根据市场变化情况来扩展融资渠道，建立更加完善的资金管理体系，这样才能够进一步提高资金利用率，确保房地产行业发展结构与资金管理相符合。管理人员要对工程建设当中存在的常见问题予以足够的重视，针对一些问题出现概率比较大或重点环节要进行严格控制，降低多种因素带来的影响，决策和管理工作的科学性和有效性才可以充分发挥出来，后续相关工作也可以正常的开展。

2.加强全面预算管理。首先，完善全面预算管理体制。房地产企业要顺应时代发展的潮流来建立科学的预算管理体制，在这个过程中将权责分配落到实处，不仅预算的严肃性得到相应的提高，而且还能够避免相关工作流于形式。在房地产行业当中会存在部分企业无法根据预算管理要求来对专岗专职进行设置，进而预算管理当中就会出现信息不流畅现象的出现，各个环节的数据信息无法得到有效传递和反馈，这样就会导致预算管理的监督和约束效果受到较大程度的影响。为此，房地产企业要根据实际情况来对预算委和预算办进行适当的增设，管理人员还要对权责进行明确划分，在完善组织架构的同时，还可以对年度或中长期经营业绩目标进行充分了解，这样才可以制定出更加完善的预算目标分解方案。预算委要对各个职能部门项目子公司的预算草案进行科学的审核，还要将审核结果及时向董事会进行反馈，对审批权限进行严格控制，将其作为审查的重点。预算委还要对各个职能部门、项目公司的预算口径进行不断协调，每个季度也要召开相应的预算分析会议，进而能够对季度预算工作当中存在的问题进行及时分析，在这之后可以采取相应的措施进行处理。另外，预算要将各个职能部门和项目的预算执行过程进行动态监督和反馈，每个季度也要对预算数据信息进行分析，并且还要制作相应的分析报告，将报告及时上报给财务部门[5]。其次，优化预算编制。房地产企业在发展过程中要对各个部门预算编制内容和职责进行充分分析，其中包括销售成本预算、销售收入预算等，财务部门要对财务费用预算、资产负债表预算、利润表预算等进行科学的编制，各个职能部门也要对管理费用预算进行科学的制定。成本部门和规划设计部门要对项目开发成本预算进行编制，工程管理部门也要对职工薪酬等费用进行编制。此外，房地产企业还要根据实际情况来对本期末编制下期预算进行严格的规定，企业预算委要及时召开相应的预算启动会，相关管理人员还要对预算编制方法、工具等事项进行充分了解，对不同阶段的战略目标、经营现状等情况进行综合分析，从而能够对年度预算目标进行明确。在通常的情况下，不同的项目有着不同的层次预算编制要求，为了能够达成这些要求，相关管理人员要根据情况来对多元化的预算编制方式进行选择，这样不仅能够确保预算编制方式的作用可以充分发挥出来，并且还能够降低各种问题存在的效率。

3.加强合同管理。根据有关调查表明，房地产企业内部控制管理当中最为重要的一个环节就是合同管理，如果合同管理无法得到规范评审，那么在后期就会导致企业出现资金风险和税务风险。所以企业要在合同订立环节当中对其相关条款进行科学的拟订，在这个过程中要将合同会签制度落到实处，财务部门也要积极的参与到合同规定评审当中。管理人员还要从科学的角度来开展各个方面的工作，财务部门要将自身的监督作用充分发挥出来，对结算方式、涉及税事项等环节进行重点管控和监督，必要的时候还可以提出针对性的改进意见。

五、结语

由此可见，内部控制在房地产企业实际发展运营当中占据着非常重要的地位，相关管理人员要顺应时代发展的特点来对内部控制制度和体系进行不断的改进和完善，对各种先进的内部控制理念和方式进行充分的应用，这样才能够将整体的效果进行提高。工作人员也要提高自身的综合素质和专业知识水平，严格按照规定和要求来开展工作，从而能够对房地产企业整体发展起到良好的促进作用。

引用

[1]杨雪雪.基于财务风险防控导向的房地产企业内部控制体系建设分析[J].理财（审计版）,2022(1):60-62.

[2]郭萍萍.基于财务管理视角的房地产公司内部控制问题研究[J].企业改革与管理,2021(21):122-123.

[3]施海湘.房地产企业内部控制存在的问题及对策研究[J].中国集体经济,2020(33):38-40.

[4]李亚峰.房地产企业会计内部控制工作现状及应对策略[J].商品与质量,2021(12):274.

[5]卓宝丽.基于风险分析视角的房地产企业内部控制体系建设路径探析[J].国际商务财会,2021(3):66-69.